【文章內(nèi)容簡介】 是有個(gè)性的新人類。 ? 他們的職業(yè)以年輕教師、商業(yè)場所銷售人員、娛樂場所工作人員、年輕公職人員等為代表。 ? 他們需要一個(gè)小房子來完成一個(gè)居家夢，但是希望個(gè)性化，不被稱之為沒品味和老土。 ? 通過他們的精神狀態(tài)，推動其他客群對項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并激發(fā)投資價(jià)值和租賃前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 建設(shè)目標(biāo)及功能定位 建設(shè)目標(biāo) ： ? 打造長沙綜合建筑新形象； ? 打造長沙北區(qū)高層生活新概念； ? 打造長沙北城的城市地標(biāo)。 功能定位 ： ? 為四方坪片區(qū)的居民提供商業(yè)配套； ? 為居住的人群提供最佳的高層住宅； ? 為投資客戶提供最佳的投資物業(yè)； ? 為消費(fèi)者提供最精致的生活空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品組合定位 ? 商業(yè)中心 ? 高層住宅 ? 精裝產(chǎn)權(quán)酒店 ? 商務(wù)辦公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品功能定位 ? 商業(yè)中心： 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，提供更多商業(yè)經(jīng)營服務(wù)，引進(jìn)規(guī)模型商業(yè)和娛樂設(shè)施，滿足人們的生活需要。同時(shí)為需要高檔服務(wù)和消費(fèi)品的人群，提供便利的消費(fèi)場所。 ? 高層住宅： 個(gè)性化的個(gè)性住宅，提供更好的居住產(chǎn)品，滿足多層次人群的居住要求，同時(shí)滿足更多年輕人對擁有良好居住生活空間的要求。 ? 精裝產(chǎn)權(quán)酒店： 通過合理的運(yùn)營管理，為投資客戶提供更具價(jià)值的投資產(chǎn)品，同時(shí)也為來本城市出差、旅游、訪友的人群，提供一個(gè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)優(yōu)良的住宿地。 ? 商務(wù)辦公： 結(jié)合區(qū)域未來的發(fā)展，在本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店的上層空間設(shè)臵商務(wù)辦公區(qū)域，滿足區(qū)域辦公市場的發(fā)展需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品定位依據(jù) ? 區(qū)域市場的發(fā)展： 根據(jù)長沙總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)合新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，開福區(qū)的功能定位為： 以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 ? 商業(yè)配套的要求： 本案區(qū)域內(nèi)小型商業(yè)較發(fā)達(dá)，商業(yè)氣氛濃厚，但缺乏規(guī)模經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，結(jié)合未來區(qū)域的發(fā)展，商業(yè)配套必然會有較大的需求，與現(xiàn)存其他商業(yè)形成整體經(jīng)營格局的區(qū)域商業(yè)效應(yīng)。 ? 客戶需求的選擇： 本案周邊拆遷安臵的居民較多，同時(shí)也有不少的中小型辦公企業(yè)，這些客戶對居住和辦公環(huán)境的改善都有一定的需求。 ? 投資市場的需求： 小戶型房產(chǎn)一直就是房地產(chǎn)投資人群普遍看好的產(chǎn)品，不僅便于自用，也便于出租投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)建筑定位 – 商業(yè)格局： 整體項(xiàng)目建筑底層滿鋪商業(yè)，形成一個(gè)集中型商業(yè)規(guī)模，適合多種商業(yè)經(jīng)營的要求，為后期規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營做準(zhǔn)備； 商業(yè)規(guī)模： 建議本項(xiàng)目地上 14層建筑設(shè)計(jì)為商業(yè)用房； 銷售和招商： ? 整體商業(yè) 12層（ 除 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓外）根據(jù)建筑柱網(wǎng)進(jìn)行分隔，成小鋪面產(chǎn)權(quán)出售，但前期設(shè)計(jì)上需要考慮到既可連體銷售也可分開銷售的建筑格局； ? 商業(yè) 34層可租可售，主要用于大型商業(yè)的招商，例如餐飲、茶社、美容等經(jīng)營； ? 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓商業(yè)租售皆可，可根據(jù)商家的情況決定，但前期一定要做好商業(yè)的引進(jìn)和招商，這樣利于整體項(xiàng)目的銷售，對酒店經(jīng)營和商務(wù)辦公都會有很好的促進(jìn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)定位依據(jù) – ? 結(jié)合市政規(guī)劃對區(qū)域未來及商業(yè)發(fā)展的定位，我們對區(qū)域商業(yè)未來格局的發(fā)展充滿信心； ? 項(xiàng)目所在地是一個(gè)成熟較早的居住區(qū)，人口密集，而周邊新居住項(xiàng)目的開發(fā)量也非常大，未來的居住人群對商業(yè)的需求必定會很大； ?通過對項(xiàng)目周邊的調(diào)研可以看到，區(qū)域內(nèi)臨近項(xiàng)目的商業(yè)格局正在形成，利于整體商業(yè)氛圍的提高，會對本項(xiàng)目未來的商業(yè)經(jīng)營形成有利配合； ? 如果本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃只有二層，那么整體商業(yè)氛圍難以形成，必然很難帶動商業(yè) 12層的銷售；但如果加大商業(yè)規(guī)模至 4層，只要通過有力的招商和引進(jìn)，使得 34層商業(yè)能夠較好的經(jīng)營，那么必定能較好的實(shí)現(xiàn) 12層商業(yè)的銷售，同時(shí)還可能得到更大的經(jīng)濟(jì)效益； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)經(jīng)營定位 – 南側(cè) 1號樓連帶與 2號樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計(jì)面積 1 酒店大堂、銀行 大堂約 400平米、銀行 400平米 2 夜總會 約 1000平米 3 大型餐飲 約 1800平米 4 KTV歌廳 約 1800平米 合計(jì) 約 7000平米 注： ?商業(yè)布局的前提是整體商業(yè)建筑格局是每層都能相通的； ?1號和 2號樓之間的商業(yè) 12層是分割銷售的，所以不在此商業(yè)布局內(nèi)； ?1號和 2號樓之間的商業(yè) 34層與 1號樓酒店商業(yè)是相通的，但與 2號樓商業(yè)是隔斷的，便以商業(yè)布局時(shí)的整體考慮，但還需要結(jié)合商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的通道后再做確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)經(jīng)營定位 – 中部 2號樓商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計(jì)面積 1 分割銷售 約 2200平米 2 3 茶社 約 1100平米 4 SPA美容 約 1100平米 合計(jì) 約 4400平米 注： 2號樓定位是居住樓，考慮到商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)對樓上居民生活的影響，我們把 2號樓的 34層商業(yè)定位做為靜態(tài)商業(yè)的經(jīng)營之所，而且較高商業(yè)樓層的租金相對便宜，也適合此類商業(yè)的經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)經(jīng)營定位 – 北部 3號樓連帶與 2號樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計(jì)面積 1 公寓和商場入口 約 600平米 2 家電超市 約 1800平米 3 生活超市 約 1800平米 4 健身活動中心 約 1800平米 合計(jì) 約 7200平米 注： 考慮到 2號、 3號樓都是住宅樓，周邊的住宅項(xiàng)目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對生活所需用品的購買喜愛集中式選購和消費(fèi)，所以在本項(xiàng)目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類商業(yè)，便于人群的習(xí)慣消費(fèi)。 由于地塊地勢南高北低，此區(qū)域商業(yè)一層的層高將達(dá) 7米左右，分割銷售后一層可作二層使用，這樣就會對二層的銷售產(chǎn)生壓力，為了更好發(fā)揮二層商業(yè)的作用，我們把此區(qū)域的二層調(diào)整到可租可售的范圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)銷售定價(jià)推算 – 通過對區(qū)域商業(yè)房租金價(jià)格的市場調(diào)研，假想設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)房未來的經(jīng)營租金，通過對租金均價(jià)的推算，我們測算出本項(xiàng)目商業(yè)房的未來銷售價(jià)格如下。 樓層 日租金均價(jià) （元 /平米 /天） 十年回本后的銷售價(jià)格推想 (元 /平米 ) 一層 10950 二層 6570 三層 4745 四層 3285 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)房收益預(yù)測 1– 產(chǎn)權(quán)全部出售 樓層 可售面積 銷售均價(jià) 銷售總額 1 3600 10950 39420200 2 4600 6570 30222020 3 4700 4745 22301500 4 4700 3285 15439500 總計(jì) 17600 107383000 如果本項(xiàng)目 14層商業(yè)裙房全部實(shí)施產(chǎn)權(quán)分割銷售，那么根據(jù)現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃的建筑面積，根據(jù)租金價(jià)格推算的銷售價(jià)格，測算出本項(xiàng)目商業(yè)部分未來的銷售總額預(yù)計(jì)約為： 107383000元。 （ 此計(jì)算方式?jīng)]有考慮銷售周期問題，因?yàn)檎w商業(yè)產(chǎn)權(quán)如果全部進(jìn)行銷售，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情來看，銷售周期確實(shí)無法進(jìn)行預(yù)估。 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 樓層 可售面積 銷售均價(jià) 銷售總額 1 3600 10950 39420200 2 2800 6570 18396000 總計(jì) 4800 57816000 商業(yè)房收益預(yù)測 2– 12層產(chǎn)權(quán)出售、 34層出租招商 樓層 可租面積 日租均價(jià) 年租金總額 2 1800 1182600 3 4700 2230150 4 4700 1543950 總計(jì) 4956700 如果采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行商業(yè)推廣，那么 12層商業(yè)銷售總額約為 57816000元； 34層商業(yè)出租年租金約為 4956700元。 （此租金收益的測算只是依據(jù)商業(yè)面積進(jìn)行的計(jì)算，沒有去除商業(yè)公攤和商業(yè)經(jīng)營空臵期的成本。） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)房收益預(yù)測 3– 12層產(chǎn)權(quán)出售、 34建設(shè)為住宅 樓層 可售面積 銷售均價(jià) 銷售總額 1 3600 10950 39420200 2 2800 6570 18396000 總計(jì) 4800 57816000 樓層 可售面積 銷售均價(jià) 銷售總額 3 2800 4869144 4 2820 總計(jì) 通過此測算可以看出，如果商業(yè)只規(guī)劃二層，其他改建為住宅，從眼前來看，發(fā)展商是有一定效益的體現(xiàn)，但從長遠(yuǎn)來看，發(fā)展商的眼前收益是很有限的，沒有能得到很好的發(fā)揮和實(shí)現(xiàn)。 同時(shí)，由于商業(yè)只有二層，日后商業(yè)經(jīng)營很難形成規(guī)模，對經(jīng)營者或購買者來說，無法預(yù)期未來的商業(yè)前景，因此二層商業(yè)的銷售也就很難得到較好的保證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 高層住宅產(chǎn)品定位 – ? 戶型定位： 以中小戶型設(shè)計(jì)為主 ? 面積區(qū)間： 40110平米 ? 戶型配比： 4055平米 一室一廳 50% 7080平米 二室二廳 15% 100110平米 三室二廳 35% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 住宅產(chǎn)品定位依據(jù) — ?本區(qū)域內(nèi)此種戶型的供應(yīng)量很少，競爭項(xiàng)目對此種戶型面積產(chǎn)品的供應(yīng)量基本沒有； ?中小戶型產(chǎn)品不論是自用還是做房產(chǎn)投資都是最合適的，首付低、總價(jià)少，較低的投入門檻容易讓人接受； ?中小戶型的適應(yīng)人群廣泛，年輕的、年長的、單身的、小家庭的都能接受和適應(yīng)； ?中小戶型產(chǎn)品永遠(yuǎn)是房產(chǎn)市場的投資熱點(diǎn)，出租出售的轉(zhuǎn)手率都較高也很容易； ?我們項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是點(diǎn)式高層，而點(diǎn)式高層也最適合設(shè)計(jì)中小戶型產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店規(guī)劃定位 – 設(shè)計(jì)層數(shù)： 5~16層 戶型面積：約 30平米 /套 設(shè)計(jì)面積：約 8000平米 商務(wù)辦公配套 – 設(shè)計(jì)層數(shù)： 17~28層 戶型面積： 60100平米 /套 設(shè)計(jì)面積：約 7000平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 本酒店的配套內(nèi)容 – ? 按照經(jīng)濟(jì)型酒店的配臵 ? 大廳面積不大于 400 平米 ? 餐廳面積不大于 600平米 ? 依靠本項(xiàng)目商業(yè)裙樓及項(xiàng)目周邊的成熟配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店的開發(fā)經(jīng)營模式 – 產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計(jì)為酒店，酒店客房精裝修后以分割式產(chǎn)權(quán)對外銷售； 委托名牌酒店公司經(jīng)營管理 酒店采取委托管理的方式進(jìn)行經(jīng)營，可聯(lián)系錦江之星、速 如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營或托管經(jīng)營； 統(tǒng)一回租統(tǒng)一經(jīng)營 酒店客房產(chǎn)權(quán)銷售后采取統(tǒng)一回租，可以與客戶統(tǒng)一簽訂包租 8~12年的租賃協(xié)議，酒店進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店經(jīng)營效益估算 – 經(jīng)營面積： 8000平米 客房均價(jià)： 180元 /天（ 6元 /天 /平米） 年平均入住率： 65% 年客房營業(yè)收入： 8000*6*365*=11388000元 /年 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 /平米租金計(jì)算） 目前我國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均入住率高達(dá) 80%以上，營業(yè)利潤一般在35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報(bào)是切實(shí)可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 預(yù)期售價(jià) 年租金 （ /平米） 年回報(bào)（ 8%） 開發(fā)商