【正文】 德國(guó)麥德龍； 有法國(guó)法蘭西施公司資本為背景的深圳新一佳超市； 美國(guó)的普爾斯馬特超市 黃興北路一期竣工后，金滿地將于今年上半年開業(yè)；八一橋北邊將建成 手機(jī)等通訊工具為主的 JF中心，定位為電訊產(chǎn)品大超市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃展望 ? 開福區(qū)商業(yè)規(guī)劃 以醫(yī)療器械、湘繡家紡、生產(chǎn)資料、汽車、農(nóng)產(chǎn)品、水果、海鮮和物流轉(zhuǎn)運(yùn)為主； ? 四方商貿(mào)中心 — 以汽車和會(huì)員超市為主，現(xiàn)有 20多家國(guó)內(nèi)外品牌汽車銷售店和麥德龍，還準(zhǔn)備在此處興建一個(gè) 200多畝的大型汽車超市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 開福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向 ? 以精品市場(chǎng)群為代表的五一廣場(chǎng)商務(wù)中心； ? 以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點(diǎn)以金融服務(wù)為特色，生活性服務(wù)為輔的松桂園商務(wù)中心； ? 以零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)為主要內(nèi)容的生活服務(wù)業(yè)為主的中山亭商務(wù)中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營(yíng)造的伍家?guī)X商務(wù)中心； ? 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪商務(wù)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 四方坪區(qū)域商業(yè)狀況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ? 汽車銷售、維修 ? 銀行、電信、餐飲、娛樂 ? 超市、便利店、各種雜鋪 ?項(xiàng)目東面是麥德龍超市，是一個(gè)大型的生活超市，主要針對(duì)團(tuán)購(gòu)做批發(fā)； ?項(xiàng)目東南三一大道兩側(cè)集中有幾個(gè)品牌性的汽車銷售、維修中心； ?項(xiàng)目東北側(cè)有四方坪建材市場(chǎng)，但是經(jīng)營(yíng)狀況不好，未能形成氣候； ?項(xiàng)目東北角、北面是四方坪小區(qū)和紅商小區(qū)，整個(gè)小區(qū)全是一層底商形式的住宅樓。此類商業(yè)體量較為龐大，但是因?yàn)榍捌跊]有進(jìn)行具體業(yè)態(tài)劃分，造成經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)凌亂的狀況，主要以小雜貨、小建材、小酒家、發(fā)廊、汽車維修和藥店經(jīng)營(yíng)為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)房租金調(diào)研 通過了解測(cè)算，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房的租金價(jià)格約在以下范圍內(nèi) ? 一層租金約在 /平米 /天 ? 二層租金約在 /平米 /天 ? 三層租金約在 /平米 /天 ? 四層租金約在 /平米 /天以下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)房現(xiàn)狀分析 由于區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)不是很成熟，多數(shù)都是零散型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而且很多都是早期成形的住宅底商經(jīng)營(yíng)鋪面，區(qū)域內(nèi)一直就沒有能形成較好的集中型和規(guī)模型商業(yè)，所以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不成功也導(dǎo)致了現(xiàn)在商業(yè)房租金價(jià)格沒有能得到很好的實(shí)現(xiàn)。 隨著區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化，也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓 14層，時(shí)代先鋒商業(yè)裙樓 13層和萬煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價(jià)格自然會(huì)有較好的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 周邊樓盤 物業(yè)形態(tài) 售 價(jià) 萬煦園 社區(qū)內(nèi)商業(yè)街） 900010000 四季美景 水木軒 住宅底商街鋪 8000 四季美景 住宅底商街鋪 900012020 時(shí)代先鋒 13層集中式商業(yè) 15000 新家園 14層集中式商業(yè)、臨街街鋪 12020 水果市場(chǎng) 13層集中式專業(yè)市場(chǎng) 40005000 四方坪片區(qū)現(xiàn)在售商業(yè)物業(yè)形態(tài)及價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 小結(jié)： 按照規(guī)劃，長(zhǎng)沙城區(qū)的東擴(kuò)以四方坪為中心，建設(shè)一個(gè)集汽車超市、中高檔住宅區(qū)、餐飲娛樂、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪商務(wù)中心及高尚新城。 隨著城市規(guī)劃的完善和落實(shí)，各種住宅和商業(yè)項(xiàng)目的建成，將會(huì)完全改變北城的城市面貌、提升北城片區(qū)的居住品質(zhì)。加之北城區(qū)可利用的土地多于其它片區(qū)，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍(lán)天。長(zhǎng)久的積蓄與孕育之后，北城地產(chǎn)開始極速狂飆。 可以預(yù)見的是，未來的北城板塊將是長(zhǎng)沙樓市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)，而競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果帶來的會(huì)是北城居住環(huán)境及品質(zhì)的整體提升和飛躍，為北城房地產(chǎn)價(jià)格上升提供了一片廣闊的空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ? 本區(qū)域人們具有濃厚經(jīng)商觀念，商業(yè)氛圍形成的早，商業(yè)有升級(jí)換代的需求。同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展也呼喚大型、高檔、集中的一站式商業(yè)綜合體，所以對(duì)于本案的商業(yè)機(jī)會(huì)還是很大的； ? 本項(xiàng)目處于一個(gè)多年形成的居住版塊，周圍有從 90年代起就建成的和目前仍然在建設(shè)和規(guī)劃的小區(qū) 10余個(gè)，而早期住宅多為多層結(jié)構(gòu)的安臵房、職工房，而目前在建或在售的也都是以普通商品房為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計(jì)的特色并不明顯，對(duì)于本項(xiàng)目的個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)來說確實(shí)會(huì)有差異性需求； ? 項(xiàng)目所在區(qū)位是城市未來發(fā)展和北區(qū)市政建設(shè)優(yōu)先考慮的地區(qū)，發(fā)展前景可觀，在建的月湖公園和兩館一廳、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，是不可多得的景觀優(yōu)勢(shì)； ? 汽車行業(yè)、水果市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的形成，流動(dòng)人員大，外駐機(jī)構(gòu)多，消費(fèi)人群充裕； ? 區(qū)域板塊成熟較早，市政和前期項(xiàng)目使得周圍各項(xiàng)設(shè)施配套齊全； ? 項(xiàng)目所在地交通便利，有多條交通線路通往城市各區(qū)域，人們易于出行和到達(dá)； ? 發(fā)展商在酒店業(yè)和社會(huì)上的威望，是項(xiàng)目成功的有力保證； ? 發(fā)展商的全新理念和做好產(chǎn)品的決心，是項(xiàng)目成功的最堅(jiān)強(qiáng)后盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目用地面積小，地塊狹長(zhǎng)，有高差、容積率高； ? 項(xiàng)目臨近交通干路的交叉口，噪音和污染產(chǎn)生影響； ? 附近在建項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)、造成客戶分流； ? 未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不確定是隱藏的憂患； ? 國(guó)家及地方政府對(duì)房產(chǎn)政策調(diào)控的不確定影響； ? 項(xiàng)目對(duì)面的變電站對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 本區(qū)域缺乏規(guī)模型中心商業(yè)和個(gè)性化居住樣板物業(yè)； ? 本項(xiàng)目的景觀 +配套，正是城市中心項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 應(yīng)該更大發(fā)揮項(xiàng)目的商業(yè)潛力，做足利潤(rùn)； ? 其他項(xiàng)目沒有類似的容積率和商住規(guī)劃，是我們的最佳機(jī)會(huì)； ? 本項(xiàng)目建設(shè)周期短且住宅產(chǎn)品不多，開工即可銷售； ? 周圍的小區(qū)建設(shè)、樓市的火爆和區(qū)域發(fā)展的看好，起到推波助瀾、烘云托月的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 ? 城北一帶，如新河三角洲區(qū)域，也在規(guī)劃的高檔居住型項(xiàng)目和綜合體，未來必然出現(xiàn)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的局面； ? 該區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)較多小戶型產(chǎn)品，因此，未來將導(dǎo)致銷售價(jià)格的上揚(yáng)受到一定牽制； ? 片區(qū)商業(yè)中心的缺乏未必能導(dǎo)致未來商業(yè)會(huì)順利經(jīng)營(yíng)起來，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)高端商業(yè)和個(gè)性住宅的認(rèn)知，也未必能達(dá)到預(yù)期的良好程度； ? 未來路口高架橋的建設(shè)可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 基于對(duì)本項(xiàng)目和區(qū)域市場(chǎng)的研究，通過對(duì)實(shí)地調(diào)研、對(duì)規(guī)劃分析和未來走向的判斷，我們認(rèn)為： 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)強(qiáng)于劣勢(shì)；威脅存在，但機(jī)會(huì)難得。 ? 基于如上分析，我們堅(jiān)信：加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的研究，果斷行動(dòng)，做好產(chǎn)品，本項(xiàng)目必定可以穩(wěn)操勝券； ? 通過共同合作，我們堅(jiān)信：企業(yè)必將獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)口碑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目核心價(jià)值分析 項(xiàng)目定位報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 本項(xiàng)目所處位臵交通非常便利，緊鄰長(zhǎng)沙兩條南北軸心大道車站北路和麗臣大道，周邊有 13 603等多條公交線路，通往市區(qū)及個(gè)方向。 ? 本項(xiàng)目與周邊現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目和未來建設(shè)的其他項(xiàng)目相比，最大的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是 地段價(jià)值 ，車站北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無限的 商業(yè)價(jià)值空間 。 ? 其次，本項(xiàng)目的另一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是 高層景觀 。本項(xiàng)目周邊高層建筑較少，市場(chǎng)上可比性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，而以高層項(xiàng)目的視覺景觀來說，放眼東南西北到處可見怡人風(fēng)景，這也是本項(xiàng)目住宅的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 再次，本項(xiàng)目的 個(gè)性化產(chǎn)品設(shè)計(jì) 也是一個(gè)很有競(jìng)爭(zhēng)性的優(yōu)勢(shì)所在。從區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品現(xiàn)狀來說，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充滿了人性化，細(xì)節(jié)之處都體現(xiàn)了對(duì)居住者生活的關(guān)心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 基于上述各項(xiàng)分析，通過與發(fā)展商的多次溝通，結(jié)合我司對(duì)市場(chǎng)的客觀了解及對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想，經(jīng)過對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的多次調(diào)研和分析，鑒于長(zhǎng)沙市對(duì)開福區(qū)及四方坪片區(qū)的規(guī)劃定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展，考慮到項(xiàng)目地塊自身的各項(xiàng)條件，為了能夠使本案進(jìn)入市場(chǎng)后有較好的形象和表現(xiàn)，突出本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異性，我們放眼未來、站在區(qū)域市場(chǎng)前瞻發(fā)展的角度上對(duì)本項(xiàng)目的各種定位做如下規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目整體形象定位 – ? 建立長(zhǎng)沙北城 CLD生活軸心? 北城： 長(zhǎng)沙經(jīng)過近四年的發(fā)展，形成了大板塊格局，城市東南西北的概念有新一步界定，瀏陽(yáng)河一帶是北城的集中點(diǎn)； CLD： 即生活中心區(qū)，由于本板塊的住宅是城北規(guī)模最大的片區(qū)，同時(shí)這些社區(qū)都已經(jīng)相繼入住，人氣充足，因此才稱之為 CLD； 軸心： 目前麗臣路是貫通城東西的軸線干道，東端為長(zhǎng)沙的重要旅游點(diǎn)世界之窗和金鷹影視城，西端過橋后是市政府，地位相當(dāng)重要；從未來 23年的片區(qū)發(fā)展情況看，車站北路貫通后等于打開城市向北發(fā)展的瓶頸，因此，本項(xiàng)目處于軸心之位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 – ? 長(zhǎng)沙北城‘城市新文化共同體’； ? 未來四方坪板塊的地標(biāo)式建筑群； ? 未來四方坪板塊的商業(yè)軸心、旗艦、購(gòu)物樂園； ? 2020年長(zhǎng)沙北城最具投資價(jià)值的城市綜合體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目總案名定位 居易時(shí)代 主題形象定位 引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑 中小戶型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，投資少、總價(jià)低，對(duì)年輕一族來說，擁有自己獨(dú)立空間的成本并不高，能適合大多數(shù)人的安家定居要求； 個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)，個(gè)性化的專屬領(lǐng)域，能夠充分張揚(yáng)自我，展示一個(gè)人易安居的理想居所，也預(yù)示著安居樂業(yè)的居易時(shí)代的到來； 同時(shí)，項(xiàng)目自身及周邊的完善配套，也為居住于此帶來了更多生活和工作的便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 主題推廣語(yǔ) ‘ 都市生活新坐標(biāo)’ 本案將以‘ 城市綜合體’ 為核心主題，立足打造成為城北四方坪板塊內(nèi)的標(biāo)志性建筑群，同時(shí)也是居家生活和商業(yè)消費(fèi)的中心點(diǎn)，成為 — 長(zhǎng)沙北城個(gè)性居所、商務(wù)辦公、商業(yè)消費(fèi)的理想之處 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 形象組合 項(xiàng)目形象 LOGO 項(xiàng)目案名 居易時(shí)代 項(xiàng)目定位 引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑 項(xiàng)目規(guī)劃 公寓 /商務(wù) /酒店 /商業(yè) 主題推廣語(yǔ) ‘ 都市生活新坐標(biāo) ’ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 分案名定位 – 公寓案名 ? 達(dá)芬奇公寓 /達(dá)芬奇寓所? 1\ 充滿神秘和玄妙。標(biāo)新立異，個(gè)性獨(dú)特，激發(fā)市場(chǎng)的好奇和關(guān)注，容易炒作。 2\ 充滿藝術(shù)和文明。 符合客戶群的品味和文化層次，箭頭直指年輕的小家庭，提升項(xiàng)目的無形價(jià)值，錦上添花。 3\ 符合項(xiàng)目的建筑氣質(zhì)和戶型特點(diǎn)。與項(xiàng)目花園特征比較吻合，表現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目主題推廣語(yǔ) —— 核心口號(hào) 青春密碼，藝術(shù)人生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 用于宣傳和代言的主力目標(biāo)客戶描述 ? 他們年齡在 2636歲之間，