【導(dǎo)讀】根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，確定長(zhǎng)沙。以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。以開(kāi)福區(qū)政府為核心的政府片區(qū)；以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)；以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城。開(kāi)福區(qū)目前各類可售物業(yè)約三十幾個(gè)，包括廣福園經(jīng)濟(jì)實(shí)用房小區(qū)。多層住宅和小高層住宅幾大門類。萬(wàn)平米以上用地。，其中尤以四方坪片區(qū)的萬(wàn)煦園威。一是由于開(kāi)福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進(jìn)程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。使得消費(fèi)者對(duì)于北城的認(rèn)識(shí)度加深。三是因?yàn)樗姆狡浩瑓^(qū)在處于舊城市中心的邊沿，位于長(zhǎng)沙城東擴(kuò)的前沿地帶，城市城區(qū)的發(fā)展其首當(dāng)其沖。四是由于城市化的發(fā)展和市政配套設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者有北城的?的消費(fèi)心理逐漸弱化。隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫，北城也相應(yīng)的成為長(zhǎng)沙居民臵業(yè)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。目前，四方坪片區(qū)商品房銷售價(jià)格在2700----3300元/平米的區(qū)間，

　　

【正文】 的經(jīng)濟(jì)型特許經(jīng)營(yíng)酒店之一的速 8，我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店錦江之星和如家客棧，這些專業(yè)性酒店管理集團(tuán)都對(duì)處于城市交通樞紐的本項(xiàng)目設(shè)立經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店極力推崇。 我司調(diào)研意見(jiàn) 我司通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市酒店業(yè)態(tài)調(diào)查分析，及對(duì)周邊酒店經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查研究，認(rèn)為在本項(xiàng)目中采取差異性定位經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是極具前景的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì) 2020年如家客棧將全面進(jìn)軍中國(guó)所有省會(huì)城市和 GDP超千億元的中心城市，力爭(zhēng)如家客棧連鎖的規(guī)模達(dá)到 150家，開(kāi)業(yè)酒店達(dá)到 120家，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的領(lǐng)導(dǎo)品牌。長(zhǎng)沙必將成為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店選址的核心。 ? 經(jīng)濟(jì)型酒店設(shè)臵區(qū)位 經(jīng)濟(jì)型酒店一般設(shè)立在交通便利的城郊結(jié)合部及城市環(huán)線附近，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車站的公交路線，毗鄰高速公路入口，有加油站配套。 寧波最成功的經(jīng)濟(jì)型酒店 ? 錦江之星 ? 便選址在麥德龍附近，本項(xiàng)目地理及交通區(qū)位與寧波 ? 錦江之星 ? 如出一轍。成功運(yùn)作，值得期待！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 本項(xiàng)目地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目處于城市交通樞紐（火車站）與新的千噸級(jí)港口霞凝新港及鐵路貨物運(yùn)輸中心火車北站的連接點(diǎn)，車站北路的通車（ 06年 7月通車 )使本項(xiàng)目的物流交通優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)。 ? 本項(xiàng)目扼守京珠高速、長(zhǎng)常高速入口，南接長(zhǎng)永高速及 319國(guó)道，是進(jìn)入城市的咽喉區(qū)位。周邊有連接火車站的 136路公交，連接汽車西站的603路公交，連接汽車南站的 801公交及連接汽車東站的 501路公交，更有貫通城市的 501公交及其它各類區(qū)域公交線路，公共交通極為便捷。 ? 長(zhǎng)沙市素有 ? 星城 ? 的美譽(yù)，湖南電廣傳媒欲將一年一度的金鷹藝術(shù)節(jié)打造成全國(guó)乃至世界的大型電視藝術(shù)節(jié)，長(zhǎng)沙世界之窗、長(zhǎng)沙海底世界、湖南國(guó)際影視會(huì)展中心、山鷹潭度假村奠定了金鷹城豐厚的旅游資源。項(xiàng)目毗鄰的金鷹文化旅游板塊日臻成熟。 ? 本項(xiàng)目北邊是長(zhǎng)沙市的大型生態(tài)公園鵝羊山公園及青竹湖高檔休閑區(qū)，西邊瀕臨湘江及城市政務(wù)中心長(zhǎng)沙市新政府。南邊是城市中心樞紐火車站，本地塊城市板塊鏈接地位無(wú)出其右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 周邊酒店經(jīng)營(yíng)狀況 ? 項(xiàng)目對(duì)面的金蕙錦江酒店層高 12層，擁有 133間各類客房，經(jīng)營(yíng)大型餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議及商務(wù)中心，標(biāo)雙價(jià)格為 348元，于 2020年 12月?tīng)I(yíng)業(yè)，由錦江國(guó)際酒店管理公司專業(yè)管理，定位為準(zhǔn)四星的商務(wù)中高檔酒店。 ? 位于伍家?guī)X立交橋的華悅酒店擁有各種客房 264套，經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)及商務(wù)中心及寫(xiě)字樓出租，標(biāo)雙價(jià)格 268元，定位為中檔商務(wù)酒店。 ? 位于東風(fēng)路立交橋附近的康橋大酒店，擁有三層客房，經(jīng)營(yíng)小型餐飲及娛樂(lè)業(yè)，標(biāo)雙價(jià)格 160元，定位為中低檔經(jīng)濟(jì)型酒店。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 綜合分析本區(qū)域內(nèi)酒店分布，可發(fā)現(xiàn)該區(qū)域缺乏獨(dú)立的面向市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。 2020年春節(jié)期間，長(zhǎng)沙市各類住宿設(shè)施平均客房出租率％，同比增長(zhǎng) %,星級(jí)酒店出租率為 ％，同比增長(zhǎng)％。 隨著車站北路八月的貫通及假日旅游的蓬勃發(fā)展，平均才100～ 200多元房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)必然火爆。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升 ? 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店定位于對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)群體，以國(guó)內(nèi)旅游者為主。我國(guó)商業(yè)旅游每年以 7％～ 10％的速度高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在帶動(dòng)旅游商業(yè)發(fā)展的同時(shí)，大大激發(fā)了投資者對(duì)旅游地產(chǎn)的投資熱情，由此大幅提升了周邊地產(chǎn)的附加值。 ? 品牌酒店的成功引入對(duì)地產(chǎn)的附加值的提升是倍增的。運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)成功和喜來(lái)登大酒店聯(lián)姻，其寫(xiě)字樓均價(jià)達(dá)到了 6000多元，住宅均價(jià)達(dá) 10000多元。商業(yè)用房均價(jià)更達(dá) 30000元以上，讓五一大道的諸多樓盤(pán)價(jià)格只能望其項(xiàng)背！這就是品牌連鎖酒店的巨大的商業(yè)價(jià)值所在！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 小 結(jié) 本項(xiàng)目處于城市物流、文化、政務(wù)、旅游及商務(wù)交通中心，交通位臵極為優(yōu)越，而長(zhǎng)沙市尚無(wú)全國(guó)盛行的大型經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店酒店的經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)沙市 2020 年 GDP總量為 ，連續(xù)三年呈 14％高速增長(zhǎng)。城市人口達(dá)到了 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店酒店設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在本項(xiàng)目的設(shè)立極具經(jīng)營(yíng)前景！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店的設(shè)計(jì)規(guī)模 ? 酒店 ? 層數(shù)： 5~16層 ? 套數(shù)：約 270套 ? 戶型面積：約 30㎡ 左右 ? 酒店面積：總計(jì)約 8000㎡ ? 商務(wù)辦公 ? 層數(shù)： 17~28層 ? 戶型面積： 60100平米 /套 ? 辦公面積：總計(jì)約 7000㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 本酒店的配套內(nèi)容 ? 按照經(jīng)濟(jì)型酒店的配臵 ? 大廳面積不大于 400 ㎡ ? 餐廳面積不大于 600㎡ ? 配套主要依靠本項(xiàng)目商業(yè)裙樓及項(xiàng)目周邊的成熟配套來(lái)做配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店的開(kāi)發(fā)模式 名牌酒店管理公司管理 酒店采取委托錦江之星、速 如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營(yíng)或托管經(jīng)營(yíng)（須盡快確定為哪家公司）。 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) 以產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)開(kāi)發(fā)，采取統(tǒng)一租賃給經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店來(lái)經(jīng)營(yíng)，將酒店按套數(shù)分開(kāi)銷售，由連鎖酒店包租 8~12年的形式來(lái)開(kāi)發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店經(jīng)營(yíng)效益估算 ? 經(jīng)營(yíng)面積： 8000㎡ ? 客房均價(jià)： 180元（ 6元 /天 〃 ㎡ ） ? 年平均入住率： 65% ? 年客房營(yíng)業(yè)收入： 8000*6*365*=11388000元 ? 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 〃 ㎡ 租金計(jì)算） ? 目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均入住率高達(dá) 80%以上，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一般在 35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報(bào)是切實(shí)可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計(jì)算 預(yù)期售價(jià) 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報(bào)（ 8%） 開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼（元 /㎡ 〃 年） 開(kāi)發(fā)商實(shí)得（元 / ㎡ ） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計(jì)算 預(yù)期售價(jià) 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報(bào)（ 8%） 開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼 （元 /㎡ 〃 年） 開(kāi)發(fā)商實(shí)得（元 / ㎡ ） 備注 3600 280 4085 較為合理 3800 304 4045 4000 320 3915 4500 360 4175 5000 400 4285 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計(jì)算 預(yù)期售價(jià) 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報(bào) （ 8%） 開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼 （元 /㎡ 〃 年） 開(kāi)發(fā)商實(shí)得（元 / ㎡ ） 備注 3600 365 288 77 4370 較為合理 3800 365 304 61 4410 4000 365 320 45 4450 4500 365 360 5 4550 5000 365 400 35 4650 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 由此分析可發(fā)現(xiàn) ? 在日租金 ~ / ㎡ ，年給付投資回報(bào)率 8%的情況下，按3600~3800元 / ㎡ 銷售均價(jià)銷售，開(kāi)發(fā)商可獲得 3680~4370元 / ㎡ 的實(shí)際銷售收益，酒店銷售均價(jià)高于住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商有利 ? 投資人投資酒店后可獲得日均 / ㎡ 的穩(wěn)定收益，遠(yuǎn)大于投資普通住宅產(chǎn)品日均低于 /㎡ 的不穩(wěn)定的租金收益。于消費(fèi)者有利。 ? 可見(jiàn)酒店產(chǎn)品的設(shè)計(jì)于開(kāi)發(fā)商和投資人都極為有利，是切實(shí)可行的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店管理模式 ? 業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營(yíng)管理。酒店管理公司產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。 ? 在進(jìn)行酒店招商的同時(shí)積極聯(lián)系各類專業(yè)的投資集團(tuán)和投資基金，如能實(shí)現(xiàn)整體銷售更好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 當(dāng)和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經(jīng)營(yíng)者收益低于當(dāng)初預(yù)期，須另行補(bǔ)貼給酒店投資者，但可和酒店經(jīng)營(yíng)者簽訂合約予以規(guī)避。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 業(yè)主權(quán)益 ? 一次性付清購(gòu)房款的 業(yè)主每年可享受 18天的免費(fèi)入住權(quán)，按揭購(gòu)房的業(yè)主每年可享受 12天的免費(fèi)入住權(quán)（須提前一個(gè)月通知酒店管理公司） ? 如當(dāng)年沒(méi)有享用或沒(méi)有享用完，可累計(jì)至下一年 .業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。 ? 業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受折扣優(yōu)惠 ? 承租期滿后，業(yè)主可優(yōu)先選擇續(xù)租權(quán)。 ? 業(yè)主每年可獲得投資總額 8%固定投資回報(bào)，遠(yuǎn)高于同期商業(yè)銀行存款利率，更重要的是可坐享房產(chǎn)高額升值回報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 長(zhǎng)沙產(chǎn)權(quán)式酒店銷售及經(jīng)營(yíng)情況 – ? 華雅 .華天 定位為五星級(jí)高爾夫花園式產(chǎn)權(quán)酒店，共推出 300余間產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)外銷售，銷售均價(jià)高達(dá) 7500~7800元 /㎡ 。首期推出 160間，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日訂購(gòu) 120間，銷售異常旺盛。承租期為 10年，年回報(bào)率為 8%，十年后由開(kāi)發(fā)商以原價(jià)回購(gòu)，業(yè)主每年享有 12天免費(fèi)入住時(shí)間。 2020年 4月 26日營(yíng)業(yè)，日營(yíng)業(yè)額約有 30余萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定。 ? 長(zhǎng)遠(yuǎn) .華樟明府 總建筑面積 65449㎡ 。下面四層為商業(yè)裙樓、面積總計(jì)為 19000平方米，第一層層高為 、 24層層高為 ，有中央空調(diào)。一層、二層按市場(chǎng)設(shè)計(jì)，三、四層按餐飲、休閑場(chǎng)地設(shè)計(jì)；四層商業(yè)裙樓上有一棟 19層和 26層的兩棟住宅樓，住宅為 164套；一棟 17層的酒店式公寓，每層有 23個(gè)房間、共有 391間房，每間 3781平方米。建筑體量與布局與本項(xiàng)目極其相似， 17層的酒店式公寓采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，承租期為十年，年回報(bào)率為 8%，銷售均價(jià) 3200元 /㎡ ，已全部銷售完畢，還未開(kāi)始營(yíng)業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 由以上分析可見(jiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售情況看好，目前經(jīng)營(yíng)較為成功的華雅華天因?yàn)橛蓢?guó)內(nèi)有名的華天酒店管理集團(tuán)托管經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好，其余的尚未引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店來(lái)托管或經(jīng)營(yíng)，是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)型連鎖產(chǎn)權(quán)式酒店是一個(gè)很好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店 +商務(wù)辦公和住宅投資收益分析 開(kāi)發(fā)商收益分析 產(chǎn)品類別 面積（㎡） 預(yù)期售價(jià) （元） 銷售收入（萬(wàn)元） 備注 酒店 8000 4000 3200 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 小計(jì) 15000 5440 收益較住宅投資高 944萬(wàn) 住宅 15000 3000 4500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店 +商務(wù)辦公和住宅投資收益分析 投資者收益分析 產(chǎn)品類別 面積（㎡） 預(yù)期售價(jià) （元） 銷售收入（萬(wàn)元） 預(yù)期租金 （元 / ㎡ .日） 年投資回報(bào) （萬(wàn)元） 酒店 8000 4000 3200 年 8%回報(bào) 256 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 153 小計(jì) 15000 5440 409 住宅 15000 3000 4500 273 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 由以上分析可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商和投資者投入酒店 +商務(wù)辦公投資收益遠(yuǎn)高于投資普通住宅，因此酒店 +商務(wù)辦公的產(chǎn)品組合是非常適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。