【導(dǎo)讀】根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實際與潛力，確定長沙。以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。以開福區(qū)政府為核心的政府片區(qū)；以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)；以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城。開福區(qū)目前各類可售物業(yè)約三十幾個，包括廣福園經(jīng)濟(jì)實用房小區(qū)。多層住宅和小高層住宅幾大門類。萬平米以上用地。，其中尤以四方坪片區(qū)的萬煦園威。一是由于開福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進(jìn)程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。使得消費(fèi)者對于北城的認(rèn)識度加深。三是因為四方坪片區(qū)在處于舊城市中心的邊沿，位于長沙城東擴(kuò)的前沿地帶，城市城區(qū)的發(fā)展其首當(dāng)其沖。四是由于城市化的發(fā)展和市政配套設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者有北城的?的消費(fèi)心理逐漸弱化。隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫，北城也相應(yīng)的成為長沙居民臵業(yè)的又一熱點區(qū)域。目前，四方坪片區(qū)商品房銷售價格在2700----3300元/平米的區(qū)間，

　　

【正文】 的經(jīng)濟(jì)型特許經(jīng)營酒店之一的速 8，我國最大的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店錦江之星和如家客棧，這些專業(yè)性酒店管理集團(tuán)都對處于城市交通樞紐的本項目設(shè)立經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店極力推崇。 我司調(diào)研意見 我司通過對長沙市酒店業(yè)態(tài)調(diào)查分析，及對周邊酒店經(jīng)營狀況的調(diào)查研究，認(rèn)為在本項目中采取差異性定位經(jīng)營經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是極具前景的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 ? 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢 2020年如家客棧將全面進(jìn)軍中國所有省會城市和 GDP超千億元的中心城市，力爭如家客棧連鎖的規(guī)模達(dá)到 150家，開業(yè)酒店達(dá)到 120家，成為中國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的領(lǐng)導(dǎo)品牌。長沙必將成為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店選址的核心。 ? 經(jīng)濟(jì)型酒店設(shè)臵區(qū)位 經(jīng)濟(jì)型酒店一般設(shè)立在交通便利的城郊結(jié)合部及城市環(huán)線附近，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場、火（汽）車站的公交路線，毗鄰高速公路入口，有加油站配套。 寧波最成功的經(jīng)濟(jì)型酒店 ? 錦江之星 ? 便選址在麥德龍附近，本項目地理及交通區(qū)位與寧波 ? 錦江之星 ? 如出一轍。成功運(yùn)作，值得期待！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 本項目地塊區(qū)位優(yōu)勢 ? 本項目處于城市交通樞紐（火車站）與新的千噸級港口霞凝新港及鐵路貨物運(yùn)輸中心火車北站的連接點，車站北路的通車（ 06年 7月通車 )使本項目的物流交通優(yōu)勢凸現(xiàn)。 ? 本項目扼守京珠高速、長常高速入口，南接長永高速及 319國道，是進(jìn)入城市的咽喉區(qū)位。周邊有連接火車站的 136路公交，連接汽車西站的603路公交，連接汽車南站的 801公交及連接汽車東站的 501路公交，更有貫通城市的 501公交及其它各類區(qū)域公交線路，公共交通極為便捷。 ? 長沙市素有 ? 星城 ? 的美譽(yù)，湖南電廣傳媒欲將一年一度的金鷹藝術(shù)節(jié)打造成全國乃至世界的大型電視藝術(shù)節(jié)，長沙世界之窗、長沙海底世界、湖南國際影視會展中心、山鷹潭度假村奠定了金鷹城豐厚的旅游資源。項目毗鄰的金鷹文化旅游板塊日臻成熟。 ? 本項目北邊是長沙市的大型生態(tài)公園鵝羊山公園及青竹湖高檔休閑區(qū)，西邊瀕臨湘江及城市政務(wù)中心長沙市新政府。南邊是城市中心樞紐火車站，本地塊城市板塊鏈接地位無出其右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 周邊酒店經(jīng)營狀況 ? 項目對面的金蕙錦江酒店層高 12層，擁有 133間各類客房，經(jīng)營大型餐飲、娛樂、會議及商務(wù)中心，標(biāo)雙價格為 348元，于 2020年 12月營業(yè)，由錦江國際酒店管理公司專業(yè)管理，定位為準(zhǔn)四星的商務(wù)中高檔酒店。 ? 位于伍家?guī)X立交橋的華悅酒店擁有各種客房 264套，經(jīng)營餐飲、娛樂及商務(wù)中心及寫字樓出租，標(biāo)雙價格 268元，定位為中檔商務(wù)酒店。 ? 位于東風(fēng)路立交橋附近的康橋大酒店，擁有三層客房，經(jīng)營小型餐飲及娛樂業(yè)，標(biāo)雙價格 160元，定位為中低檔經(jīng)濟(jì)型酒店。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 綜合分析本區(qū)域內(nèi)酒店分布，可發(fā)現(xiàn)該區(qū)域缺乏獨(dú)立的面向市場的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。 2020年春節(jié)期間，長沙市各類住宿設(shè)施平均客房出租率％，同比增長 %,星級酒店出租率為 ％，同比增長％。 隨著車站北路八月的貫通及假日旅游的蓬勃發(fā)展，平均才100～ 200多元房價的經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店的經(jīng)營必然火爆。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店對項目價值的提升 ? 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店定位于對價格敏感的消費(fèi)群體，以國內(nèi)旅游者為主。我國商業(yè)旅游每年以 7％～ 10％的速度高速增長。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在帶動旅游商業(yè)發(fā)展的同時，大大激發(fā)了投資者對旅游地產(chǎn)的投資熱情，由此大幅提升了周邊地產(chǎn)的附加值。 ? 品牌酒店的成功引入對地產(chǎn)的附加值的提升是倍增的。運(yùn)達(dá)國際廣場成功和喜來登大酒店聯(lián)姻，其寫字樓均價達(dá)到了 6000多元，住宅均價達(dá) 10000多元。商業(yè)用房均價更達(dá) 30000元以上，讓五一大道的諸多樓盤價格只能望其項背！這就是品牌連鎖酒店的巨大的商業(yè)價值所在！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 小 結(jié) 本項目處于城市物流、文化、政務(wù)、旅游及商務(wù)交通中心，交通位臵極為優(yōu)越，而長沙市尚無全國盛行的大型經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店酒店的經(jīng)營。長沙市 2020 年 GDP總量為 ，連續(xù)三年呈 14％高速增長。城市人口達(dá)到了 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店酒店設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在本項目的設(shè)立極具經(jīng)營前景！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店的設(shè)計規(guī)模 ? 酒店 ? 層數(shù)： 5~16層 ? 套數(shù)：約 270套 ? 戶型面積：約 30㎡ 左右 ? 酒店面積：總計約 8000㎡ ? 商務(wù)辦公 ? 層數(shù)： 17~28層 ? 戶型面積： 60100平米 /套 ? 辦公面積：總計約 7000㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 本酒店的配套內(nèi)容 ? 按照經(jīng)濟(jì)型酒店的配臵 ? 大廳面積不大于 400 ㎡ ? 餐廳面積不大于 600㎡ ? 配套主要依靠本項目商業(yè)裙樓及項目周邊的成熟配套來做配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店的開發(fā)模式 名牌酒店管理公司管理 酒店采取委托錦江之星、速 如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營或托管經(jīng)營（須盡快確定為哪家公司）。 業(yè)主委托經(jīng)營 以產(chǎn)權(quán)式酒店來開發(fā)，采取統(tǒng)一租賃給經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店來經(jīng)營，將酒店按套數(shù)分開銷售，由連鎖酒店包租 8~12年的形式來開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店經(jīng)營效益估算 ? 經(jīng)營面積： 8000㎡ ? 客房均價： 180元（ 6元 /天 〃 ㎡ ） ? 年平均入住率： 65% ? 年客房營業(yè)收入： 8000*6*365*=11388000元 ? 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 〃 ㎡ 租金計算） ? 目前我國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均入住率高達(dá) 80%以上，營業(yè)利潤一般在 35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報是切實可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計算 預(yù)期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發(fā)商補(bǔ)貼（元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計算 預(yù)期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發(fā)商補(bǔ)貼 （元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 280 4085 較為合理 3800 304 4045 4000 320 3915 4500 360 4175 5000 400 4285 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計算 預(yù)期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報 （ 8%） 開發(fā)商補(bǔ)貼 （元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 365 288 77 4370 較為合理 3800 365 304 61 4410 4000 365 320 45 4450 4500 365 360 5 4550 5000 365 400 35 4650 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 由此分析可發(fā)現(xiàn) ? 在日租金 ~ / ㎡ ，年給付投資回報率 8%的情況下，按3600~3800元 / ㎡ 銷售均價銷售，開發(fā)商可獲得 3680~4370元 / ㎡ 的實際銷售收益，酒店銷售均價高于住宅產(chǎn)品銷售均價，對于開發(fā)商有利 ? 投資人投資酒店后可獲得日均 / ㎡ 的穩(wěn)定收益，遠(yuǎn)大于投資普通住宅產(chǎn)品日均低于 /㎡ 的不穩(wěn)定的租金收益。于消費(fèi)者有利。 ? 可見酒店產(chǎn)品的設(shè)計于開發(fā)商和投資人都極為有利，是切實可行的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店管理模式 ? 業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理。酒店管理公司產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。 ? 在進(jìn)行酒店招商的同時積極聯(lián)系各類專業(yè)的投資集團(tuán)和投資基金，如能實現(xiàn)整體銷售更好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 風(fēng)險分析 ? 當(dāng)和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經(jīng)營者收益低于當(dāng)初預(yù)期，須另行補(bǔ)貼給酒店投資者，但可和酒店經(jīng)營者簽訂合約予以規(guī)避。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 業(yè)主權(quán)益 ? 一次性付清購房款的 業(yè)主每年可享受 18天的免費(fèi)入住權(quán)，按揭購房的業(yè)主每年可享受 12天的免費(fèi)入住權(quán)（須提前一個月通知酒店管理公司） ? 如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年 .業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈送。 ? 業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受折扣優(yōu)惠 ? 承租期滿后，業(yè)主可優(yōu)先選擇續(xù)租權(quán)。 ? 業(yè)主每年可獲得投資總額 8%固定投資回報，遠(yuǎn)高于同期商業(yè)銀行存款利率，更重要的是可坐享房產(chǎn)高額升值回報。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 長沙產(chǎn)權(quán)式酒店銷售及經(jīng)營情況 – ? 華雅 .華天 定位為五星級高爾夫花園式產(chǎn)權(quán)酒店，共推出 300余間產(chǎn)權(quán)式酒店對外銷售，銷售均價高達(dá) 7500~7800元 /㎡ 。首期推出 160間，開盤當(dāng)日訂購 120間，銷售異常旺盛。承租期為 10年，年回報率為 8%，十年后由開發(fā)商以原價回購，業(yè)主每年享有 12天免費(fèi)入住時間。 2020年 4月 26日營業(yè)，日營業(yè)額約有 30余萬，經(jīng)營較為穩(wěn)定。 ? 長遠(yuǎn) .華樟明府 總建筑面積 65449㎡ 。下面四層為商業(yè)裙樓、面積總計為 19000平方米，第一層層高為 、 24層層高為 ，有中央空調(diào)。一層、二層按市場設(shè)計，三、四層按餐飲、休閑場地設(shè)計；四層商業(yè)裙樓上有一棟 19層和 26層的兩棟住宅樓，住宅為 164套；一棟 17層的酒店式公寓，每層有 23個房間、共有 391間房，每間 3781平方米。建筑體量與布局與本項目極其相似， 17層的酒店式公寓采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，承租期為十年，年回報率為 8%，銷售均價 3200元 /㎡ ，已全部銷售完畢，還未開始營業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 由以上分析可見，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售情況看好，目前經(jīng)營較為成功的華雅華天因為由國內(nèi)有名的華天酒店管理集團(tuán)托管經(jīng)營，經(jīng)營狀況較好，其余的尚未引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店來托管或經(jīng)營，是市場的一個空白點，本項目的經(jīng)濟(jì)型連鎖產(chǎn)權(quán)式酒店是一個很好的市場切入點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店 +商務(wù)辦公和住宅投資收益分析 開發(fā)商收益分析 產(chǎn)品類別 面積（㎡） 預(yù)期售價 （元） 銷售收入（萬元） 備注 酒店 8000 4000 3200 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 小計 15000 5440 收益較住宅投資高 944萬 住宅 15000 3000 4500 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店 +商務(wù)辦公和住宅投資收益分析 投資者收益分析 產(chǎn)品類別 面積（㎡） 預(yù)期售價 （元） 銷售收入（萬元） 預(yù)期租金 （元 / ㎡ .日） 年投資回報 （萬元） 酒店 8000 4000 3200 年 8%回報 256 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 153 小計 15000 5440 409 住宅 15000 3000 4500 273 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 由以上分析可見開發(fā)商和投資者投入酒店 +商務(wù)辦公投資收益遠(yuǎn)高于投資普通住宅，因此酒店 +商務(wù)辦公的產(chǎn)品組合是非常適合市場的產(chǎn)品。