【正文】 物業(yè) 類別 高層 商住樓 層數(shù) 2 29層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 一房 331 64％ 二房 162 31％ 四房 28 5％ 主力戶型 一房一廳一衛(wèi) 主力面積 48㎡ 競爭個盤分析 — 時代先鋒 商業(yè)面積區(qū)間 34646㎡ 商業(yè)面積 3560㎡ 主力面積 100㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、郡樓 項目經(jīng)濟指標 戶型定位 商業(yè)指標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2600元 /㎡ 最高價格： 3050元 /㎡ 最低價格： 1998元 /㎡ 客戶群體： 主要為投資客、年青白領(lǐng)階層及外地經(jīng)商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國防科技大學年青教師、四方坪批發(fā)市場經(jīng)商者。 2020年以來，開福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中有 3幅 50萬平米以上用地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛 一是由于開福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 5萬㎡ 總建 面積 17萬㎡ 總戶數(shù) 1049戶 容積 率 2． 8 綠化率 55% 車位 配比 1： 物業(yè) 類別 小高層 層數(shù) 11— 17層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 二房 90— 96㎡ 155 14． 8％ 三房 109136㎡ 710 67． 7％ 四房 148151㎡ 195 18． 6％ 五房 184㎡ 17 1． 6％ 主力戶型 三房二廳 主力面積 120㎡ 競爭個盤分析 — 四季美景 〃 水木軒 面積區(qū)間 19161㎡ 商鋪數(shù)量 未定 主力面積 80㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商 項目經(jīng)濟指標 戶型定位 商業(yè)指標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2500元 /㎡ 最低價格： 2200元 /㎡ 客戶群體： 主要為初次臵業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營戶和外地經(jīng)商者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)房租金調(diào)研 通過了解測算，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房的租金價格約在以下范圍內(nèi) ? 一層租金約在 /平米 /天 ? 二層租金約在 /平米 /天 ? 三層租金約在 /平米 /天 ? 四層租金約在 /平米 /天以下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)房現(xiàn)狀分析 由于區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)經(jīng)營不是很成熟，多數(shù)都是零散型的商業(yè)經(jīng)營，而且很多都是早期成形的住宅底商經(jīng)營鋪面，區(qū)域內(nèi)一直就沒有能形成較好的集中型和規(guī)模型商業(yè)，所以商業(yè)經(jīng)營的不成功也導致了現(xiàn)在商業(yè)房租金價格沒有能得到很好的實現(xiàn)。 ? 本項目與周邊現(xiàn)有開發(fā)項目和未來建設的其他項目相比，最大的核心競爭優(yōu)勢是 地段價值 ，車站北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無限的 商業(yè)價值空間 。 ? 他們的職業(yè)以年輕教師、商業(yè)場所銷售人員、娛樂場所工作人員、年輕公職人員等為代表。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)經(jīng)營定位 – 中部 2號樓商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設計面積 1 分割銷售 約 2200平米 2 3 茶社 約 1100平米 4 SPA美容 約 1100平米 合計 約 4400平米 注： 2號樓定位是居住樓，考慮到商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)對樓上居民生活的影響，我們把 2號樓的 34層商業(yè)定位做為靜態(tài)商業(yè)的經(jīng)營之所，而且較高商業(yè)樓層的租金相對便宜，也適合此類商業(yè)的經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 產(chǎn)權(quán)酒店風險分析 當和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經(jīng)營收益低于當初預期，那么作為產(chǎn)權(quán)酒店的責任方 發(fā)展商就應該要有經(jīng)營風險的承擔意識，最好能夠?qū)崿F(xiàn)諾言另行出資補貼給酒店投資者，以保障他們的投資信心，但這些可在前期和酒店經(jīng)營者達成共識簽訂合約予以規(guī)避； 如果發(fā)展商希望在酒店的銷售中得到更大的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)較高的銷售價格，那么出于對酒店經(jīng)營公司和全體投資人負責的態(tài)度，在酒店經(jīng)營的過程中就需要對酒店經(jīng)營進行扶持，必要時可以給與酒店經(jīng)營適當?shù)慕?jīng)濟補償，使酒店經(jīng)營公司和投資人對酒店的未來充滿信心，那樣必然會使酒店經(jīng)營走上健康發(fā)展之路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以上項目定位及銷售價格推算，是依據(jù)現(xiàn)在區(qū)域市場的客觀情況、結(jié)合區(qū)域市場的未來發(fā)展、同時考慮到項目的整體規(guī)劃及產(chǎn)品定位而制定并測算的，供發(fā)展商參考！ 項目定位報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 附件報告 – 關(guān)于本項目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性定位分析； 四方坪區(qū)域商住房租金價格調(diào)研分析； 四方坪區(qū)域商業(yè)經(jīng)營與租金價格調(diào)研分析； 四方坪區(qū)域內(nèi)競爭項目戶型配比分析。 ? 位于東風路立交橋附近的康橋大酒店，擁有三層客房，經(jīng)營小型餐飲及娛樂業(yè)，標雙價格 160元，定位為中低檔經(jīng)濟型酒店。天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發(fā)商補貼 （元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 280 4085 較為合理 3800 304 4045 4000 320 3915 4500 360 4175 5000 400 4285 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ 下面四層為商業(yè)裙樓、面積總計為 19000平方米，第一層層高為 、 24層層高為 ，有中央空調(diào)。首期推出 160間，開盤當日訂購 120間，銷售異常旺盛。 業(yè)主委托經(jīng)營 以產(chǎn)權(quán)式酒店來開發(fā)，采取統(tǒng)一租賃給經(jīng)濟型連鎖酒店來經(jīng)營，將酒店按套數(shù)分開銷售，由連鎖酒店包租 8~12年的形式來開發(fā)。 ? 本項目北邊是長沙市的大型生態(tài)公園鵝羊山公園及青竹湖高檔休閑區(qū)，西邊瀕臨湘江及城市政務中心長沙市新政府。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目銷售總額測算 – 商業(yè) 12層實現(xiàn)銷售， 34層招商出租 類別 可售面積 銷售均價 銷售總額 商業(yè) 4800 10750 51600000 住宅 41400 2950 122130000 酒店 8000 3550 28400000 辦公 7000 3150 22050000 合計 61200 224180000 注： 以現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積增加到 75000平米為基礎(chǔ)； 以上測算的商業(yè)面積只是 12層可銷售后能夠得到的銷售總額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店經(jīng)營效益估算 – 經(jīng)營面積： 8000平米 客房均價： 180元 /天（ 6元 /天 /平米） 年平均入住率： 65% 年客房營業(yè)收入： 8000*6*365*=11388000元 /年 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 /平米租金計算） 目前我國經(jīng)濟型連鎖酒店平均入住率高達 80%以上，營業(yè)利潤一般在35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報是切實可行的。 ? 客戶需求的選擇： 本案周邊拆遷安臵的居民較多，同時也有不少的中小型辦公企業(yè)，這些客戶對居住和辦公環(huán)境的改善都有一定的需求。 符合客戶群的品味和文化層次，箭頭直指年輕的小家庭，提升項目的無形價值，錦上添花。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目威脅點分析 ? 城北一帶，如新河三角洲區(qū)域，也在規(guī)劃的高檔居住型項目和綜合體，未來必然出現(xiàn)同類產(chǎn)品競爭的局面； ? 該區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)較多小戶型產(chǎn)品，因此，未來將導致銷售價格的上揚受到一定牽制； ? 片區(qū)商業(yè)中心的缺乏未必能導致未來商業(yè)會順利經(jīng)營起來，區(qū)域市場對高端商業(yè)和個性住宅的認知，也未必能達到預期的良好程度； ? 未來路口高架橋的建設可能會對項目產(chǎn)生負面影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃展望 ? 開福區(qū)商業(yè)規(guī)劃 以醫(yī)療器械、湘繡家紡、生產(chǎn)資料、汽車、農(nóng)產(chǎn)品、水果、海鮮和物流轉(zhuǎn)運為主； ? 四方商貿(mào)中心 — 以汽車和會員超市為主，現(xiàn)有 20多家國內(nèi)外品牌汽車銷售店和麥德龍，還準備在此處興建一個 200多畝的大型汽車超市。 銷售情況：一期已經(jīng)售完；二期銷售 90%；三期五月底已開盤。 由于開福區(qū)具備長沙較好的山水資源，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應上有別墅、多層住宅和小高層住宅幾大門類。 二是由于開福區(qū)可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長沙市最有 發(fā)展?jié)摿?、最具發(fā)展空間的城區(qū)，為各大房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了很大的演繹 舞臺。 營銷分析： 主題定位：純板式經(jīng)典陽光精品住宅小區(qū) 廣告：精致生活 〃 菁英空間 宣傳推廣：結(jié)合銷售進度，但不連貫性宣傳。 隨著區(qū)域市場現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化，也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓 14層，時代先鋒商業(yè)裙樓 13層和萬煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價格自然會有較好的提升。 ? 其次，本項目的另一個核心競爭優(yōu)勢是 高層景觀 。 ? 他們需要一個小房子來完成一個居家夢，但是希望個性化，不被稱之為沒品味和老土。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)經(jīng)營定位 – 北部 3號樓連帶與 2號樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設計面積 1 公寓和商場入口 約 600平米 2 家電超市 約 1800平米 3 生活超市 約 1800平米 4 健身活動中心 約 1800平米 合計 約 7200平米 注： 考慮到 2號、 3號樓都是住宅樓，周邊的住宅項目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對生活所需用品的購買喜愛集中式選購和消費，所以在本項目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類商業(yè)，便于人群的習慣消費。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 產(chǎn)品類別 面積 （㎡） 預期售價 （元） 銷售收入 （萬元） 備注 產(chǎn)權(quán)酒店 8000 4000 3200 商務辦公 7000 3200 2240 小計 15000 5440 收益較住宅投資高 944萬 住宅 15000 3000 4500 酒店 +商務辦公和住宅投資收益分析 產(chǎn)品類別 面積 （㎡） 預期售價 （元） 銷售收入 （萬元） 預期租金 （元 / ㎡ .日） 年投資回報 （萬元） 產(chǎn)權(quán)酒店 8000 4000 3200 年 8%回報 256 商務辦公 7000 3200 2240 153 小計 15000 5440 409 住宅 15000 3000 4500 273 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 由以上分析可見發(fā)展商和投資者投入酒店 +商務辦公投資收益 遠高于投資普通住宅，因此酒店 +商務辦公的產(chǎn)品組合是非常適 合市場的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 關(guān)于本項目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性定位分析 附件報告一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 結(jié)論性意見 酒店管理公司意見 在本項目經(jīng)營酒店是切實可行的 我司就在本項目設立酒店事宜咨詢了世界最大的經(jīng)濟型特許經(jīng)營酒店之一的速 8，我國最大的經(jīng)濟型連鎖酒店錦江之星和如家客棧，這些專業(yè)性酒店管理集團都對處于城市交通樞紐的本項目設立經(jīng)濟型連鎖酒店極力推崇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 綜合分析本區(qū)域內(nèi)酒店分布，可發(fā)現(xiàn)該區(qū)域缺乏獨立的面向市場的經(jīng)濟型連鎖酒店。天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報 （ 8%） 開發(fā)商補貼 （元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實得（元 /