【正文】 北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無限的 商業(yè)價值空間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目優(yōu)勢分析 ? 本區(qū)域人們具有濃厚經(jīng)商觀念，商業(yè)氛圍形成的早，商業(yè)有升級換代的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)房租金調(diào)研 通過了解測算，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房的租金價格約在以下范圍內(nèi) ? 一層租金約在 /平米 /天 ? 二層租金約在 /平米 /天 ? 三層租金約在 /平米 /天 ? 四層租金約在 /平米 /天以下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)房現(xiàn)狀分析 由于區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)經(jīng)營不是很成熟，多數(shù)都是零散型的商業(yè)經(jīng)營，而且很多都是早期成形的住宅底商經(jīng)營鋪面，區(qū)域內(nèi)一直就沒有能形成較好的集中型和規(guī)模型商業(yè)，所以商業(yè)經(jīng)營的不成功也導致了現(xiàn)在商業(yè)房租金價格沒有能得到很好的實現(xiàn)。 3）四方大道與百花園路交匯處（地塊 D09） 該項目我們項目的東北方向，擬建高層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 5萬㎡ 總建 面積 17萬㎡ 總戶數(shù) 1049戶 容積 率 2． 8 綠化率 55% 車位 配比 1： 物業(yè) 類別 小高層 層數(shù) 11— 17層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 二房 90— 96㎡ 155 14． 8％ 三房 109136㎡ 710 67． 7％ 四房 148151㎡ 195 18． 6％ 五房 184㎡ 17 1． 6％ 主力戶型 三房二廳 主力面積 120㎡ 競爭個盤分析 — 四季美景 〃 水木軒 面積區(qū)間 19161㎡ 商鋪數(shù)量 未定 主力面積 80㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商 項目經(jīng)濟指標 戶型定位 商業(yè)指標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2500元 /㎡ 最低價格： 2200元 /㎡ 客戶群體： 主要為初次臵業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營戶和外地經(jīng)商者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 92143㎡ 總建 面積 20萬㎡ 總戶 數(shù) 1500戶 容積 率 綠化 率 40． 5% 車位 配比 1: 物業(yè) 類別 多層、小高 層、高層、 寫字樓 層數(shù) 617層 戶型 面積（㎡） 二房 85㎡ 96㎡ 三房 110㎡ 136 ㎡ 四房 148㎡ 165㎡ 主力戶型 三房二廳 主力面積 110135㎡ 競爭個盤分析 萬煦園 面積區(qū)間 301000㎡ 商鋪價格 900010000元 主力面積 3050㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、步行街 項目經(jīng)濟指標 戶型定位 商業(yè)指標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2700元 /㎡ 最高價格： 3000元 /㎡ 最低價格： 2300元 /㎡ 客戶群體： 主要來源于國防科大教師、四方坪片區(qū)拆遷戶、南方航空、湖南省廣電中心、 私營業(yè)主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛 一是由于開福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實際與潛力，確定長沙市開福區(qū)功能定位為： 以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導產(chǎn)業(yè)， 兼有行政、商務等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 2020年以來，開福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中有 3幅 50萬平米以上用地。 隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫， 北城也相應的成為長沙居民臵業(yè)的又一熱點區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 9781㎡ 總建 面積 ㎡ 總戶 數(shù) 512戶 容積 率 6 綠化 率 32% 車位 配比 1: 物業(yè) 類別 高層 商住樓 層數(shù) 2 29層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 一房 331 64％ 二房 162 31％ 四房 28 5％ 主力戶型 一房一廳一衛(wèi) 主力面積 48㎡ 競爭個盤分析 — 時代先鋒 商業(yè)面積區(qū)間 34646㎡ 商業(yè)面積 3560㎡ 主力面積 100㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、郡樓 項目經(jīng)濟指標 戶型定位 商業(yè)指標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2600元 /㎡ 最高價格： 3050元 /㎡ 最低價格： 1998元 /㎡ 客戶群體： 主要為投資客、年青白領(lǐng)階層及外地經(jīng)商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國防科技大學年青教師、四方坪批發(fā)市場經(jīng)商者。 從現(xiàn)在的各項目銷售情況來看， 80㎡ 以下的中小戶型基本上沒有，180㎡ 以上的大戶型也是非常的少 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 開福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向 ? 以精品市場群為代表的五一廣場商務中心； ? 以生產(chǎn)性服務功能為主，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務等，重點以金融服務為特色，生活性服務為輔的松桂園商務中心； ? 以零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)為主要內(nèi)容的生活服務業(yè)為主的中山亭商務中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營造的伍家?guī)X商務中心； ? 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、商務會展于一體的四方坪商務中心。加之北城區(qū)可利用的土地多于其它片區(qū)，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍天。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 基于對本項目和區(qū)域市場的研究，通過對實地調(diào)研、對規(guī)劃分析和未來走向的判斷，我們認為： 本項目優(yōu)勢強于劣勢；威脅存在，但機會難得。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 基于上述各項分析，通過與發(fā)展商的多次溝通，結(jié)合我司對市場的客觀了解及對項目的規(guī)劃設想，經(jīng)過對區(qū)域房地產(chǎn)市場及項目優(yōu)劣勢的多次調(diào)研和分析，鑒于長沙市對開福區(qū)及四方坪片區(qū)的規(guī)劃定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，考慮到項目地塊自身的各項條件，為了能夠使本案進入市場后有較好的形象和表現(xiàn)，突出本案與周邊競爭項目的差異性，我們放眼未來、站在區(qū)域市場前瞻發(fā)展的角度上對本項目的各種定位做如下規(guī)劃。 3\ 符合項目的建筑氣質(zhì)和戶型特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 產(chǎn)品組合定位 ? 商業(yè)中心 ? 高層住宅 ? 精裝產(chǎn)權(quán)酒店 ? 商務辦公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 產(chǎn)品功能定位 ? 商業(yè)中心： 加強區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，提供更多商業(yè)經(jīng)營服務，引進規(guī)模型商業(yè)和娛樂設施，滿足人們的生活需要。 ? 投資市場的需求： 小戶型房產(chǎn)一直就是房地產(chǎn)投資人群普遍看好的產(chǎn)品，不僅便于自用，也便于出租投資。 （ 此計算方式?jīng)]有考慮銷售周期問題，因為整體商業(yè)產(chǎn)權(quán)如果全部進行銷售，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情來看，銷售周期確實無法進行預估。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 預期售價 年租金 （ /平米） 年回報（ 8%） 開發(fā)商補貼 （元 /平米 /年） 開發(fā)商實得 （元 /平米） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ 〃 天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （ /平米） 年回報 （ 8%） 開發(fā)商補貼 （元 /平米 /年） 開發(fā)商實得 （元 /平米） 備注 3600 365 288 77 4370 較為合理 3800 365 304 61 4410 4000 365 320 45 4450 4500 365 360 5 4550 5000 365 400 35 4650 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 由此分析可發(fā)現(xiàn) 在日租金 /平米，年給付投資回報率 8%的情況下，按 3600~3800元 /平米銷售均價銷售，開發(fā)商可獲得 3680~4370元 /平米的實際銷售收益，酒店銷售均價高于住宅產(chǎn)品銷售均價，對于發(fā)展商是有利； 投資人投資酒店后可獲得日均 /平米的穩(wěn)定收益，遠大于投資普通住宅產(chǎn)品日均低于 /平米的不穩(wěn)定的租金收益，于消費者也是有利的； 可見產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的設計和開發(fā)對于發(fā)展商和投資人都極為有利，是切實可行的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目銷售前景預測 ? 第一種產(chǎn)品：商業(yè) 作為區(qū)域商業(yè)配套， 12層局部分割出售做各種專營店，其它再考慮引入大型酒樓、家電和生活超市等業(yè)態(tài)，以及適合生活所需的各種商業(yè)進行經(jīng)營，只要招商得力，布局合理，是能夠較好實現(xiàn)開發(fā)和銷售目標的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售順序建議 – ? 考慮到項目工期對銷售的影響，建議項目采用整體開工建設方式。 ? 經(jīng)濟型酒店設臵區(qū)位 經(jīng)濟型酒店一般設立在交通便利的城郊結(jié)合部及城市環(huán)線附近，有通往商業(yè)區(qū)及機場、火（汽）車站的公交路線，毗鄰高速公路入口，有加油站配套。南邊是城市中心樞紐火車站，本地塊城市板塊鏈接地位無出其右。我國商業(yè)旅游每年以 7％～ 10％的速度高速增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店經(jīng)營效益估算 ? 經(jīng)營面積： 8000㎡ ? 客房均價： 180元（ 6元 /天 〃 ㎡ ） ? 年平均入住率： 65% ? 年客房營業(yè)收入： 8000*6*365*=11388000元 ? 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 〃 ㎡ 租金計算） ? 目前我國經(jīng)濟型連鎖酒店平均入住率高達 80%以上，營業(yè)利潤一般在 35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報是切實可行的。酒店管理公司產(chǎn)權(quán)酒店進行全權(quán)經(jīng)營管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。承租期為 10年，年回報率為 8%，十年后由開發(fā)商以原價回購，業(yè)主每年享有 12天免費入住時間。 。 ? 長遠 .華樟明府 總建筑面積 65449㎡ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 風險分析 ? 當和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經(jīng)營者收益低于當初預期，須另行補貼給酒店投資者，但可和酒店經(jīng)營者簽訂合約予以規(guī)避。天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發(fā)商補貼（元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ ? 品牌酒店的成功引入對地產(chǎn)的附加值的提升是倍增的。 ? 位于伍家?guī)X立交橋的華悅酒店擁有各種客房 264套，經(jīng)營餐飲、娛樂及商務中心及寫字樓出租，標雙價格 268元，定位為中檔商務酒店。成功運作，值得期待！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 本項目地塊區(qū)位優(yōu)勢 ? 本項目處于城市交通樞紐（火車站）與新的千噸級港口霞凝新港及鐵路貨物運輸中心火車北站的連接點，車站北路的通車（ 06年 7月通車 )使本項目的物流交