【正文】 1： 1 物業(yè) 類別 多層、 小高層 層數(shù) 1棟 1 3棟 17層 競爭個(gè)盤分析 — 左岸春天 戶型 面積（㎡） 比例（ %） 二房 90110 25% 三房 110128 40% 四房 140左右 21% 復(fù)式 180200 10% 錯(cuò)層 200240 4% 主力戶型 三房 主力面積 110140 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶型定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售價(jià)格： 平均價(jià)格： 3300元 /㎡ 最低價(jià)格： 3000元 /㎡ 客戶群體： 主要是湖南省廣電中心、國防科大、南方航空的高收入人群和私營業(yè)主。 營銷分析： 主題定位：搶占北城個(gè)性化小戶型 29層高層公寓 廣告：我有我性格 宣傳推廣：項(xiàng)目接尾期，不再作宣傳推廣。 銷售情況：銷售率達(dá) 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 總建 面積 綠化率 38% 總戶數(shù) 335戶 容積率 物業(yè) 類別 普通住宅、 商業(yè)樓 車位 配比 1: 競爭個(gè)盤分析 — 新家園 〃 佳興名苑 面積（㎡） 比例（％） 未售比例（％） 6080㎡ 33％ ％ 80110㎡ 28％ ％ 110140㎡ 20％ ％ 140160㎡ 10％ ％ 160180㎡ 6％ ％ 180200㎡ 1％ 售磬 200258㎡ 2％ 80％ 主力戶型 三房二廳 主力面積 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶型定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售價(jià)格： 平均價(jià)格： 3050元 /㎡ 商業(yè)價(jià)格：一樓 12020元 /㎡ 、二樓 5800元 /㎡ 客戶群體： 主要為初次臵業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營戶和外地經(jīng)商者。 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 本項(xiàng)目地塊周邊預(yù)計(jì)同檔期在建與待建項(xiàng)目 1）四季花城百花園（地塊 C18） 該項(xiàng)目為安居房用地，位于我們項(xiàng)目的西側(cè) , 擬建 9棟 18層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 開福區(qū)商貿(mào)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 1）與國際接軌的新型商業(yè)業(yè)態(tài)蓬勃興起。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 四方坪區(qū)域商業(yè)狀況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài) ? 汽車銷售、維修 ? 銀行、電信、餐飲、娛樂 ? 超市、便利店、各種雜鋪 ?項(xiàng)目東面是麥德龍超市，是一個(gè)大型的生活超市，主要針對團(tuán)購做批發(fā)； ?項(xiàng)目東南三一大道兩側(cè)集中有幾個(gè)品牌性的汽車銷售、維修中心； ?項(xiàng)目東北側(cè)有四方坪建材市場，但是經(jīng)營狀況不好，未能形成氣候； ?項(xiàng)目東北角、北面是四方坪小區(qū)和紅商小區(qū)，整個(gè)小區(qū)全是一層底商形式的住宅樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 周邊樓盤 物業(yè)形態(tài) 售 價(jià) 萬煦園 社區(qū)內(nèi)商業(yè)街） 900010000 四季美景 長久的積蓄與孕育之后，北城地產(chǎn)開始極速狂飆。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目劣勢分析 ? 項(xiàng)目用地面積小，地塊狹長，有高差、容積率高； ? 項(xiàng)目臨近交通干路的交叉口，噪音和污染產(chǎn)生影響； ? 附近在建項(xiàng)目對本項(xiàng)目形成競爭、造成客戶分流； ? 未來市場競爭的不確定是隱藏的憂患； ? 國家及地方政府對房產(chǎn)政策調(diào)控的不確定影響； ? 項(xiàng)目對面的變電站對項(xiàng)目產(chǎn)生影響。 ? 基于如上分析，我們堅(jiān)信：加強(qiáng)對產(chǎn)品的研究，果斷行動，做好產(chǎn)品，本項(xiàng)目必定可以穩(wěn)操勝券； ? 通過共同合作，我們堅(jiān)信：企業(yè)必將獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會口碑。本項(xiàng)目周邊高層建筑較少，市場上可比性競爭項(xiàng)目不多，而以高層項(xiàng)目的視覺景觀來說，放眼東南西北到處可見怡人風(fēng)景，這也是本項(xiàng)目住宅的差異化競爭優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目整體形象定位 – ? 建立長沙北城 CLD生活軸心? 北城： 長沙經(jīng)過近四年的發(fā)展，形成了大板塊格局，城市東南西北的概念有新一步界定，瀏陽河一帶是北城的集中點(diǎn)； CLD： 即生活中心區(qū)，由于本板塊的住宅是城北規(guī)模最大的片區(qū)，同時(shí)這些社區(qū)都已經(jīng)相繼入住，人氣充足，因此才稱之為 CLD； 軸心： 目前麗臣路是貫通城東西的軸線干道，東端為長沙的重要旅游點(diǎn)世界之窗和金鷹影視城，西端過橋后是市政府，地位相當(dāng)重要；從未來 23年的片區(qū)發(fā)展情況看，車站北路貫通后等于打開城市向北發(fā)展的瓶頸，因此，本項(xiàng)目處于軸心之位。標(biāo)新立異，個(gè)性獨(dú)特，激發(fā)市場的好奇和關(guān)注，容易炒作。與項(xiàng)目花園特征比較吻合，表現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值。 ? 通過他們的精神狀態(tài)，推動其他客群對項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并激發(fā)投資價(jià)值和租賃前景。同時(shí)為需要高檔服務(wù)和消費(fèi)品的人群，提供便利的消費(fèi)場所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品定位依據(jù) ? 區(qū)域市場的發(fā)展： 根據(jù)長沙總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)合新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，開福區(qū)的功能定位為： 以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)建筑定位 – 商業(yè)格局： 整體項(xiàng)目建筑底層滿鋪商業(yè)，形成一個(gè)集中型商業(yè)規(guī)模，適合多種商業(yè)經(jīng)營的要求，為后期規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營做準(zhǔn)備； 商業(yè)規(guī)模： 建議本項(xiàng)目地上 14層建筑設(shè)計(jì)為商業(yè)用房； 銷售和招商： ? 整體商業(yè) 12層（ 除 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓外）根據(jù)建筑柱網(wǎng)進(jìn)行分隔，成小鋪面產(chǎn)權(quán)出售，但前期設(shè)計(jì)上需要考慮到既可連體銷售也可分開銷售的建筑格局； ? 商業(yè) 34層可租可售，主要用于大型商業(yè)的招商，例如餐飲、茶社、美容等經(jīng)營； ? 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓商業(yè)租售皆可，可根據(jù)商家的情況決定，但前期一定要做好商業(yè)的引進(jìn)和招商，這樣利于整體項(xiàng)目的銷售，對酒店經(jīng)營和商務(wù)辦公都會有很好的促進(jìn)。 由于地塊地勢南高北低，此區(qū)域商業(yè)一層的層高將達(dá) 7米左右，分割銷售后一層可作二層使用，這樣就會對二層的銷售產(chǎn)生壓力，為了更好發(fā)揮二層商業(yè)的作用，我們把此區(qū)域的二層調(diào)整到可租可售的范圍。 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 樓層 可售面積 銷售均價(jià) 銷售總額 1 3600 10950 39420200 2 2800 6570 18396000 總計(jì) 4800 57816000 商業(yè)房收益預(yù)測 2– 12層產(chǎn)權(quán)出售、 34層出租招商 樓層 可租面積 日租均價(jià) 年租金總額 2 1800 1182600 3 4700 2230150 4 4700 1543950 總計(jì) 4956700 如果采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行商業(yè)推廣，那么 12層商業(yè)銷售總額約為 57816000元； 34層商業(yè)出租年租金約為 4956700元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 高層住宅產(chǎn)品定位 – ? 戶型定位： 以中小戶型設(shè)計(jì)為主 ? 面積區(qū)間： 40110平米 ? 戶型配比： 4055平米 一室一廳 50% 7080平米 二室二廳 15% 100110平米 三室二廳 35% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 住宅產(chǎn)品定位依據(jù) — ?本區(qū)域內(nèi)此種戶型的供應(yīng)量很少，競爭項(xiàng)目對此種戶型面積產(chǎn)品的供應(yīng)量基本沒有； ?中小戶型產(chǎn)品不論是自用還是做房產(chǎn)投資都是最合適的，首付低、總價(jià)少，較低的投入門檻容易讓人接受； ?中小戶型的適應(yīng)人群廣泛，年輕的、年長的、單身的、小家庭的都能接受和適應(yīng)； ?中小戶型產(chǎn)品永遠(yuǎn)是房產(chǎn)市場的投資熱點(diǎn)，出租出售的轉(zhuǎn)手率都較高也很容易； ?我們項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是點(diǎn)式高層，而點(diǎn)式高層也最適合設(shè)計(jì)中小戶型產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店經(jīng)營管理模式 – ? 業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理； ? 酒店管理公司對酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營管理； ? 業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益； ? 業(yè)主不得干涉酒店管理公司的日常經(jīng)營和管理； ? 在進(jìn)行酒店招商的同時(shí)可積極聯(lián)系各類專業(yè)的投資集團(tuán)和投資基金，如 能實(shí)現(xiàn)整體銷售更好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 目標(biāo)客戶定位 ? 本案周邊生活工作的年輕人 ? 喜歡自由自在講究個(gè)性生活的單身或丁克人群 ? 改善居住環(huán)境、喜愛高層生活的人群 ? 尋求商業(yè)發(fā)展的企業(yè)和個(gè)人 ? 講究商務(wù)辦公形象的公司單位和個(gè)人 ? 房產(chǎn)投資客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目主題賣點(diǎn)整理 項(xiàng)目整體賣點(diǎn) ? 四方坪板塊軸心， 8萬平米地標(biāo)藝術(shù)建筑群 ? 交通極其便利，一站式生活最佳解決方案 ? 戶型科學(xué)，面積適度，青春家庭的首選 高層住宅賣點(diǎn) ? 非常空中，非常戶型 ? 精致設(shè)計(jì)，緊湊空間 ? 空中花園、架空層泛會所 產(chǎn)權(quán)酒店賣點(diǎn) ? 精裝修產(chǎn)權(quán)房，一次投資，穩(wěn)定回報(bào) ? 面積小，總價(jià)低，地段稀缺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售和經(jīng)營模式探討 項(xiàng)目定位報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 商業(yè)銷售與經(jīng)營是相附相承，只有商業(yè)經(jīng)營紅火，才能促進(jìn)商業(yè)銷售和產(chǎn)品價(jià)格的提升。 ? 第二種產(chǎn)品：高層住宅 打造城北四方坪片區(qū)最有特色的景觀住宅，合理布局房型設(shè)計(jì)，與競爭項(xiàng)目產(chǎn)品形成差異性，依托方便齊全的商業(yè)配套，順利實(shí)現(xiàn)銷售是有保障的。本地區(qū)也缺乏此類投資型酒店，后期通過集中管理，可以進(jìn)行酒店經(jīng)營。 ? 在所有項(xiàng)目正式銷售之前進(jìn)行酒店管理和商業(yè)招商的前期溝通洽談，盡可能在銷售前能夠達(dá)成各種意向，這樣便于對項(xiàng)目進(jìn)行階段性的宣傳和推廣，也利于酒店和商業(yè)項(xiàng)目的銷售。 我司調(diào)研意見 我司通過對長沙市酒店業(yè)態(tài)調(diào)查分析，及對周邊酒店經(jīng)營狀況的調(diào)查研究，認(rèn)為在本項(xiàng)目中采取差異性定位經(jīng)營經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是極具前景的。 寧波最成功的經(jīng)濟(jì)型酒店 ? 錦江之星 ? 便選址在麥德龍附近，本項(xiàng)目地理及交通區(qū)位與寧波 ? 錦江之星 ? 如出一轍。 ? 長沙市素有 ? 星城 ? 的美譽(yù)，湖南電廣傳媒欲將一年一度的金鷹藝術(shù)節(jié)打造成全國乃至世界的大型電視藝術(shù)節(jié)，長沙世界之窗、長沙海底世界、湖南國際影視會展中心、山鷹潭度假村奠定了金鷹城豐厚的旅游資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 周邊酒店經(jīng)營狀況 ? 項(xiàng)目對面的金蕙錦江酒店層高 12層，擁有 133間各類客房，經(jīng)營大型餐飲、娛樂、會議及商務(wù)中心，標(biāo)雙價(jià)格為 348元，于 2020年 12月營業(yè)，由錦江國際酒店管理公司專業(yè)管理，定位為準(zhǔn)四星的商務(wù)中高檔酒店。 2020年春節(jié)期間，長沙市各類住宿設(shè)施平均客房出租率％，同比增長 %,星級酒店出租率為 ％，同比增長％。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在帶動旅游商業(yè)發(fā)展的同時(shí)，大大激發(fā)了投資者對旅游地產(chǎn)的投資熱情，由此大幅提升了周邊地產(chǎn)的附加值。長沙市 2020 年 GDP總量為 ，連續(xù)三年呈 14％高速增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 于消費(fèi)者有利。 ? 在進(jìn)行酒店招商的同時(shí)積極聯(lián)系各類專業(yè)的投資集團(tuán)和投資基金，如能實(shí)現(xiàn)整體銷售更好。 ? 業(yè)主每年可獲得投資總額 8%固定投資回報(bào)，遠(yuǎn)高于同期商業(yè)銀行存款利率，更重要的是可坐享房產(chǎn)高額升值回報(bào)。 2020年 4月 26日營業(yè)，日營業(yè)額約有 30余萬，經(jīng)營較為穩(wěn)定。建筑體量與布局與本項(xiàng)目極其相似， 17層的酒店式公寓采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，承租期為十年，年回報(bào)率為 8%，銷售均價(jià) 3200元 /㎡ ，已全部銷售完畢，還未開