【正文】 建筑體量與布局與本項目極其相似， 17層的酒店式公寓采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，承租期為十年，年回報率為 8%，銷售均價 3200元 /㎡ ，已全部銷售完畢，還未開始營業(yè)。 ? 業(yè)主每年可獲得投資總額 8%固定投資回報，遠(yuǎn)高于同期商業(yè)銀行存款利率，更重要的是可坐享房產(chǎn)高額升值回報。于消費(fèi)者有利。長沙市 2020 年 GDP總量為 ，連續(xù)三年呈 14％高速增長。 2020年春節(jié)期間，長沙市各類住宿設(shè)施平均客房出租率％，同比增長 %,星級酒店出租率為 ％，同比增長％。 ? 長沙市素有 ? 星城 ? 的美譽(yù)，湖南電廣傳媒欲將一年一度的金鷹藝術(shù)節(jié)打造成全國乃至世界的大型電視藝術(shù)節(jié)，長沙世界之窗、長沙海底世界、湖南國際影視會展中心、山鷹潭度假村奠定了金鷹城豐厚的旅游資源。 我司調(diào)研意見 我司通過對長沙市酒店業(yè)態(tài)調(diào)查分析，及對周邊酒店經(jīng)營狀況的調(diào)查研究，認(rèn)為在本項目中采取差異性定位經(jīng)營經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是極具前景的。本地區(qū)也缺乏此類投資型酒店，后期通過集中管理，可以進(jìn)行酒店經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 目標(biāo)客戶定位 ? 本案周邊生活工作的年輕人 ? 喜歡自由自在講究個性生活的單身或丁克人群 ? 改善居住環(huán)境、喜愛高層生活的人群 ? 尋求商業(yè)發(fā)展的企業(yè)和個人 ? 講究商務(wù)辦公形象的公司單位和個人 ? 房產(chǎn)投資客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目主題賣點(diǎn)整理 項目整體賣點(diǎn) ? 四方坪板塊軸心， 8萬平米地標(biāo)藝術(shù)建筑群 ? 交通極其便利，一站式生活最佳解決方案 ? 戶型科學(xué)，面積適度，青春家庭的首選 高層住宅賣點(diǎn) ? 非?？罩?，非常戶型 ? 精致設(shè)計，緊湊空間 ? 空中花園、架空層泛會所 產(chǎn)權(quán)酒店賣點(diǎn) ? 精裝修產(chǎn)權(quán)房，一次投資，穩(wěn)定回報 ? 面積小，總價低，地段稀缺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售和經(jīng)營模式探討 項目定位報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 ? 商業(yè)銷售與經(jīng)營是相附相承，只有商業(yè)經(jīng)營紅火，才能促進(jìn)商業(yè)銷售和產(chǎn)品價格的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 高層住宅產(chǎn)品定位 – ? 戶型定位： 以中小戶型設(shè)計為主 ? 面積區(qū)間： 40110平米 ? 戶型配比： 4055平米 一室一廳 50% 7080平米 二室二廳 15% 100110平米 三室二廳 35% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 住宅產(chǎn)品定位依據(jù) — ?本區(qū)域內(nèi)此種戶型的供應(yīng)量很少，競爭項目對此種戶型面積產(chǎn)品的供應(yīng)量基本沒有； ?中小戶型產(chǎn)品不論是自用還是做房產(chǎn)投資都是最合適的，首付低、總價少，較低的投入門檻容易讓人接受； ?中小戶型的適應(yīng)人群廣泛，年輕的、年長的、單身的、小家庭的都能接受和適應(yīng)； ?中小戶型產(chǎn)品永遠(yuǎn)是房產(chǎn)市場的投資熱點(diǎn)，出租出售的轉(zhuǎn)手率都較高也很容易； ?我們項目的規(guī)劃設(shè)計是點(diǎn)式高層，而點(diǎn)式高層也最適合設(shè)計中小戶型產(chǎn)品。 由于地塊地勢南高北低，此區(qū)域商業(yè)一層的層高將達(dá) 7米左右，分割銷售后一層可作二層使用，這樣就會對二層的銷售產(chǎn)生壓力，為了更好發(fā)揮二層商業(yè)的作用，我們把此區(qū)域的二層調(diào)整到可租可售的范圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 產(chǎn)品定位依據(jù) ? 區(qū)域市場的發(fā)展： 根據(jù)長沙總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)合新區(qū)城市發(fā)展實際與潛力，開福區(qū)的功能定位為： 以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 ? 通過他們的精神狀態(tài)，推動其他客群對項目產(chǎn)生好感，并激發(fā)投資價值和租賃前景。標(biāo)新立異，個性獨(dú)特，激發(fā)市場的好奇和關(guān)注，容易炒作。本項目周邊高層建筑較少，市場上可比性競爭項目不多，而以高層項目的視覺景觀來說，放眼東南西北到處可見怡人風(fēng)景，這也是本項目住宅的差異化競爭優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目劣勢分析 ? 項目用地面積小，地塊狹長，有高差、容積率高； ? 項目臨近交通干路的交叉口，噪音和污染產(chǎn)生影響； ? 附近在建項目對本項目形成競爭、造成客戶分流； ? 未來市場競爭的不確定是隱藏的憂患； ? 國家及地方政府對房產(chǎn)政策調(diào)控的不確定影響； ? 項目對面的變電站對項目產(chǎn)生影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 周邊樓盤 物業(yè)形態(tài) 售 價 萬煦園 社區(qū)內(nèi)商業(yè)街） 900010000 四季美景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 開福區(qū)商貿(mào)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 1）與國際接軌的新型商業(yè)業(yè)態(tài)蓬勃興起。 銷售情況：銷售率達(dá) 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 總建 面積 綠化率 38% 總戶數(shù) 335戶 容積率 物業(yè) 類別 普通住宅、 商業(yè)樓 車位 配比 1: 競爭個盤分析 — 新家園 〃 佳興名苑 面積（㎡） 比例（％） 未售比例（％） 6080㎡ 33％ ％ 80110㎡ 28％ ％ 110140㎡ 20％ ％ 140160㎡ 10％ ％ 160180㎡ 6％ ％ 180200㎡ 1％ 售磬 200258㎡ 2％ 80％ 主力戶型 三房二廳 主力面積 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶型定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 3050元 /㎡ 商業(yè)價格：一樓 12020元 /㎡ 、二樓 5800元 /㎡ 客戶群體： 主要為初次臵業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營戶和外地經(jīng)商者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 170畝 總建 面積 ㎡ 總戶數(shù) 792戶 容積率 1． 83 綠化率 65． 33% 車位 配比 1： 1 物業(yè) 類別 多層、 小高層 層數(shù) 1棟 1 3棟 17層 競爭個盤分析 — 左岸春天 戶型 面積（㎡） 比例（ %） 二房 90110 25% 三房 110128 40% 四房 140左右 21% 復(fù)式 180200 10% 錯層 200240 4% 主力戶型 三房 主力面積 110140 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶型定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 3300元 /㎡ 最低價格： 3000元 /㎡ 客戶群體： 主要是湖南省廣電中心、國防科大、南方航空的高收入人群和私營業(yè)主。使得消費(fèi)者對于北城的認(rèn)識度加深。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 開福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析 ： 開福區(qū)目前各類可售物業(yè)約三十幾個，包括廣福園經(jīng)濟(jì)實用房小區(qū)。區(qū)內(nèi)大部分?jǐn)M建或在建項目的規(guī)模非常大，目前最具代表性的項目有金鷹城圣爵菲斯、珠江花城、綠城青竹園、萬國城 MOMA、威尼斯小城、順天黃金海岸、創(chuàng)遠(yuǎn)鵝羊山項目，其中綠城 〃 青竹園占地 3000畝、威尼期小城2700畝。 三是因為四方坪片區(qū)在處于舊城市中心的邊沿，位于長沙城東擴(kuò)的前沿地帶，城市城區(qū)的發(fā)展其首當(dāng)其沖。 營銷分析： 主題定位： 法式尊邸 〃 人文世家 廣告：左岸三期水景呈現(xiàn)尚品居 宣傳推廣：由于前期負(fù)面影響太多，所以不做任何宣傳推廣。 營銷分析： 主題定位：北城智能化高尚小區(qū) 廣告：美好生活 從新家園開始 宣傳推廣： 銷售接近尾期，基本上沒做宣傳 銷售情況：銷售率達(dá) 90%以上。 落戶開福區(qū)的知名商業(yè)企業(yè)有排名全球第五的世界 500強(qiáng)德國麥德龍； 有法國法蘭西施公司資本為背景的深圳新一佳超市； 美國的普爾斯馬特超市 黃興北路一期竣工后，金滿地將于今年上半年開業(yè)；八一橋北邊將建成 手機(jī)等通訊工具為主的 JF中心，定位為電訊產(chǎn)品大超市。水木軒 住宅底商街鋪 8000 四季美景 住宅底商街鋪 900012020 時代先鋒 13層集中式商業(yè) 15000 新家園 14層集中式商業(yè)、臨街街鋪 12020 水果市場 13層集中式專業(yè)市場 40005000 四方坪片區(qū)現(xiàn)在售商業(yè)物業(yè)形態(tài)及價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 小結(jié)： 按照規(guī)劃，長沙城區(qū)的東擴(kuò)以四方坪為中心，建設(shè)一個集汽車超市、中高檔住宅區(qū)、餐飲娛樂、旅游休閑、商務(wù)會展于一體的四方坪商務(wù)中心及高尚新城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目機(jī)會點(diǎn)分析 ? 本區(qū)域缺乏規(guī)模型中心商業(yè)和個性化居住樣板物業(yè)； ? 本項目的景觀 +配套，正是城市中心項目的核心競爭力； ? 應(yīng)該更大發(fā)揮項目的商業(yè)潛力，做足利潤； ? 其他項目沒有類似的容積率和商住規(guī)劃，是我們的最佳機(jī)會； ? 本項目建設(shè)周期短且住宅產(chǎn)品不多，開工即可銷售； ? 周圍的小區(qū)建設(shè)、樓市的火爆和區(qū)域發(fā)展的看好，起到推波助瀾、烘云托月的作用。 ? 再次，本項目的 個性化產(chǎn)品設(shè)計 也是一個很有競爭性的優(yōu)勢所在。 2\ 充滿藝術(shù)和文明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 建設(shè)目標(biāo)及功能定位 建設(shè)目標(biāo) ： ? 打造長沙綜合建筑新形象； ? 打造長沙北區(qū)高層生活新概念； ? 打造長沙北城的城市地標(biāo)。 ? 商業(yè)配套的要求： 本案區(qū)域內(nèi)小型商業(yè)較發(fā)達(dá)，商業(yè)氣氛濃厚，但缺乏規(guī)模經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)，結(jié)合未來區(qū)域的發(fā)展，商業(yè)配套必然會有較大的需求，與現(xiàn)存其他商業(yè)形成整體經(jīng)營格局的區(qū)域商業(yè)效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)銷售定價推算 – 通過對區(qū)域商業(yè)房租金價格的市場調(diào)研，假想設(shè)定本項目商業(yè)房未來的經(jīng)營租金，通過對租金均價的推算，我們測算出本項目商業(yè)房的未來銷售價格如下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店規(guī)劃定位 – 設(shè)計層數(shù)： 5~16層 戶型面積：約 30平米 /套 設(shè)計面積：約 8000平米 商務(wù)辦公配套 – 設(shè)計層數(shù)： 17~28層 戶型面積： 60100平米 /套 設(shè)計面積：約 7000平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 本酒店的配套內(nèi)容 – ? 按照經(jīng)濟(jì)型酒店的配臵 ? 大廳面積不大于 400 平米 ? 餐廳面積不大于 600平米 ? 依靠本項目商業(yè)裙樓及項目周邊的成熟配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店的開發(fā)經(jīng)營模式 – 產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計為酒店，酒店客房精裝修后以分割式產(chǎn)權(quán)對外銷售； 委托名牌酒店公司經(jīng)營管理 酒店采取委托管理的方式進(jìn)行經(jīng)營，可聯(lián)系錦江之星、速 如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營或托管經(jīng)營； 統(tǒng)一回租統(tǒng)一經(jīng)營 酒店客房產(chǎn)權(quán)銷售后采取統(tǒng)一回租，可以與客戶統(tǒng)一簽訂包租 8~12年的租賃協(xié)議，酒店進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。一賣了之，無異于殺雞取卵；售后不聞不問，必然影響后期的銷售和經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 指標(biāo) 起售價 (元 /平米 ) 平均價 (元 /平米 ) 最高價 (元 /平米 ) 時代先鋒住宅 2600 2800 3300 左岸春天住宅 2880 3300 水木軒住宅 2500 2600 2948 萬煦園住宅 1880 2600 3100 水木軒商鋪 5200 8000 萬煦園商鋪 5130 8800 新家園臨街單鋪 9500 11000 銷售價格定位 區(qū)域市場的住宅均價約為： 27002900元 /平米 區(qū)域市場的商業(yè)均價約為： 8500