【正文】 拔高產(chǎn)品整體形象，高調(diào)認籌 持續(xù)熱銷： 07年 11月 — 08年 2月 ? 在開盤達到熱銷效果后，此階段可減少宣傳投放； ? 如銷售并不理想則轉(zhuǎn)入第二階段宣傳。 ? 由于項目的開發(fā)進度問題，很可能采用虛擬營銷方式，不能適應企業(yè)辦公的一次性到位的要求，很難增加客戶對新型項目的認知度。從專業(yè)角度看來，常德寫字樓高端市場還是空白，這意味著本項目的介入的唯一性和超前性，商業(yè)競爭是殘酷的，快一步甚至是快半拍都能搶得市場，但有其利必有其弊，超的太前就只能為他人做好嫁衣。 ? 常德作為湘西北門戶，是湘西北交通、能源、流通、文化中心。一個鐵路、公路、航空、郵電、通信信息兼具的綜合性重要交通樞紐。 了解自己是解決問題的第一步 產(chǎn)品 SWOT分析 —— 項目優(yōu)勢： ? 臨武陵大道，靠近，交通條件十分便利，多輛公交車經(jīng)過如此，且武陵大道交通暢通，堵車現(xiàn)象較少； ? 靠近新規(guī)劃行政中心區(qū)塊，政府規(guī)劃利好因素較多，區(qū)域可拓展性強； ? 環(huán)境幽雅，空氣質(zhì)量較老城區(qū)好； ? 周邊相關商務配套比較完善。 關鍵點：本地寫字樓市場價格偏低、政策對商住區(qū)分的界定在本地還沒有落實，虛 擬營銷方式，市場認知度低。 傳播主題： 產(chǎn)品價值的提升 媒體：報刊，電視 活動：物業(yè)導入見面會，業(yè)主酒會 提高產(chǎn)品社會認知度 媒介投放組合方案建議 報紙廣告： 報紙廣告的效果是不容置疑的，針對目前這個現(xiàn)階段比較重要的時間段，有必要進行大規(guī)模的宣傳；迅速提高中德廣場的知名度。 其中比例分配為： 廣 告： 20％（硬性、報紙、雜志、電視、分眾傳媒、廣告牌等） 工地包裝： 6％（工地圍墻、路標、燈箱、旗幟、橫幅等） 推廣活動： 15％（新聞發(fā)布會、記者、項目工程發(fā)布會、企業(yè)研討會、展銷會） 銷售工具： 6％ （樓書、 DM、模型、三維動畫等） 直效行銷： 10％（關系戶、直郵、敲門、直銷、展會、第二賣場等） 營銷人員費用： 40% （工資、獎金、提成） 不可預測費用： 3% 各推廣階段費用預算和流向示意圖 序號 項目 一期 二期 三、四期 合計 比例 1 模型及接待室裝修 % 2 廣告發(fā)布 14 10 6 30 % 其 中 平面媒體 8 7 % 電視廣播 4 2 2 8 % 網(wǎng)絡 2 1 % 3 工地包裝 5 2 % 4 印刷品 3 2 1 6 % 5 效果圖 1 3 % 6 推廣活動 10 8 % 7 直銷 7 5 12 % 8 營銷人員費用