【正文】 還準(zhǔn)備在此處興建一個 200多畝的大型汽車超市。 3）四方大道與百花園路交匯處（地塊 D09） 該項目我們項目的東北方向，擬建高層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 四方坪片區(qū)項目概述 通過調(diào)研分析可以看出，雖然四方坪片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量較大，項目競爭也很激烈，但整個片區(qū)樓盤的品質(zhì)都比較低，各項目主要還是利用低價策略在進行競爭； 各項目的產(chǎn)品定位比較單一，基本都是以住宅為主，沒有能很好的組合產(chǎn)品，提升項目品質(zhì)和提高項目內(nèi)涵，項目宣傳推廣的力度和密度也過低，產(chǎn)品推廣的連貫性不夠，沒有能注重工程施工過程與營銷推廣過程中的細節(jié)營銷； 市場定位比較集中，基本都是針對中低階層消費者，同時，各項目的住宅主推面積也都過于集中在 110— 130㎡ 左右，使得項目競爭更加同質(zhì)化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 5萬㎡ 總建 面積 17萬㎡ 總戶數(shù) 1049戶 容積 率 2． 8 綠化率 55% 車位 配比 1： 物業(yè) 類別 小高層 層數(shù) 11— 17層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 二房 90— 96㎡ 155 14． 8％ 三房 109136㎡ 710 67． 7％ 四房 148151㎡ 195 18． 6％ 五房 184㎡ 17 1． 6％ 主力戶型 三房二廳 主力面積 120㎡ 競爭個盤分析 — 四季美景 〃 水木軒 面積區(qū)間 19161㎡ 商鋪數(shù)量 未定 主力面積 80㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商 項目經(jīng)濟指標(biāo) 戶型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2500元 /㎡ 最低價格： 2200元 /㎡ 客戶群體： 主要為初次臵業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營戶和外地經(jīng)商者。 銷售情況：一期已經(jīng)售完；二期銷售 90%；三期五月底已開盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 92143㎡ 總建 面積 20萬㎡ 總戶 數(shù) 1500戶 容積 率 綠化 率 40． 5% 車位 配比 1: 物業(yè) 類別 多層、小高 層、高層、 寫字樓 層數(shù) 617層 戶型 面積（㎡） 二房 85㎡ 96㎡ 三房 110㎡ 136 ㎡ 四房 148㎡ 165㎡ 主力戶型 三房二廳 主力面積 110135㎡ 競爭個盤分析 萬煦園 面積區(qū)間 301000㎡ 商鋪價格 900010000元 主力面積 3050㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、步行街 項目經(jīng)濟指標(biāo) 戶型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2700元 /㎡ 最高價格： 3000元 /㎡ 最低價格： 2300元 /㎡ 客戶群體： 主要來源于國防科大教師、四方坪片區(qū)拆遷戶、南方航空、湖南省廣電中心、 私營業(yè)主。 四是由于城市化的發(fā)展和市政配套設(shè)施的不斷完善，消費者有北城的 ? 南帝北丐 ? 的消費心理逐漸弱化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛 一是由于開福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。 由于開福區(qū)具備長沙較好的山水資源，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)上有別墅、多層住宅和小高層住宅幾大門類。根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實際與潛力，確定長沙市開福區(qū)功能定位為： 以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 開福區(qū)房地產(chǎn)版塊定位： ?以開福區(qū)政府為核心的政府片區(qū)； ?以新世紀(jì)新城為核心的新世紀(jì)片區(qū)； ?以鵝羊山為核心的鵝羊山片區(qū)； ?以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)； ?以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城 。 2020年以來，開福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中有 3幅 50萬平米以上用地。 二是由于開福區(qū)可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長沙市最有 發(fā)展?jié)摿?、最具發(fā)展空間的城區(qū)，為各大房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了很大的演繹 舞臺。 隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫， 北城也相應(yīng)的成為長沙居民臵業(yè)的又一熱點區(qū)域。 營銷分析： 主題定位：粹取中國建筑神韻的東方文化社區(qū) 廣告：典藏文脈 親切中國 宣傳推廣：不連貫，只做節(jié)點式宣傳 銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期銷售率 70%左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 9781㎡ 總建 面積 ㎡ 總戶 數(shù) 512戶 容積 率 6 綠化 率 32% 車位 配比 1: 物業(yè) 類別 高層 商住樓 層數(shù) 2 29層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 一房 331 64％ 二房 162 31％ 四房 28 5％ 主力戶型 一房一廳一衛(wèi) 主力面積 48㎡ 競爭個盤分析 — 時代先鋒 商業(yè)面積區(qū)間 34646㎡ 商業(yè)面積 3560㎡ 主力面積 100㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、郡樓 項目經(jīng)濟指標(biāo) 戶型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2600元 /㎡ 最高價格： 3050元 /㎡ 最低價格： 1998元 /㎡ 客戶群體： 主要為投資客、年青白領(lǐng)階層及外地經(jīng)商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國防科技大學(xué)年青教師、四方坪批發(fā)市場經(jīng)商者。 營銷分析： 主題定位：純板式經(jīng)典陽光精品住宅小區(qū) 廣告：精致生活 〃 菁英空間 宣傳推廣：結(jié)合銷售進度，但不連貫性宣傳。 從現(xiàn)在的各項目銷售情況來看， 80㎡ 以下的中小戶型基本上沒有，180㎡ 以上的大戶型也是非常的少 。 4）四方大道與工農(nóng)路交匯之東北方向（地塊 E09） 該項目我們項目的東北方向，擬建 4層郡樓＋ 26層住宅的高層商住樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 開福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向 ? 以精品市場群為代表的五一廣場商務(wù)中心； ? 以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點以金融服務(wù)為特色，生活性服務(wù)為輔的松桂園商務(wù)中心； ? 以零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)為主要內(nèi)容的生活服務(wù)業(yè)為主的中山亭商務(wù)中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營造的伍家?guī)X商務(wù)中心； ? 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、商務(wù)會展于一體的四方坪商務(wù)中心。 隨著區(qū)域市場現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化，也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓 14層，時代先鋒商業(yè)裙樓 13層和萬煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價格自然會有較好的提升。加之北城區(qū)可利用的土地多于其它片區(qū)，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍天。同時區(qū)域市場的發(fā)展也呼喚大型、高檔、集中的一站式商業(yè)綜合體，所以對于本案的商業(yè)機會還是很大的； ? 本項目處于一個多年形成的居住版塊，周圍有從 90年代起就建成的和目前仍然在建設(shè)和規(guī)劃的小區(qū) 10余個，而早期住宅多為多層結(jié)構(gòu)的安臵房、職工房，而目前在建或在售的也都是以普通商品房為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計的特色并不明顯，對于本項目的個性化戶型設(shè)計來說確實會有差異性需求； ? 項目所在區(qū)位是城市未來發(fā)展和北區(qū)市政建設(shè)優(yōu)先考慮的地區(qū)，發(fā)展前景可觀，在建的月湖公園和兩館一廳、瀏陽河風(fēng)光帶，是不可多得的景觀優(yōu)勢； ? 汽車行業(yè)、水果市場、建材市場的形成，流動人員大，外駐機構(gòu)多，消費人群充裕； ? 區(qū)域板塊成熟較早，市政和前期項目使得周圍各項設(shè)施配套齊全； ? 項目所在地交通便利，有多條交通線路通往城市各區(qū)域，人們易于出行和到達； ? 發(fā)展商在酒店業(yè)和社會上的威望，是項目成功的有力保證； ? 發(fā)展商的全新理念和做好產(chǎn)品的決心，是項目成功的最堅強后盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 基于對本項目和區(qū)域市場的研究，通過對實地調(diào)研、對規(guī)劃分析和未來走向的判斷，我們認為： 本項目優(yōu)勢強于劣勢；威脅存在，但機會難得。 ? 其次，本項目的另一個核心競爭優(yōu)勢是 高層景觀 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 基于上述各項分析，通過與發(fā)展商的多次溝通，結(jié)合我司對市場的客觀了解及對項目的規(guī)劃設(shè)想，經(jīng)過對區(qū)域房地產(chǎn)市場及項目優(yōu)劣勢的多次調(diào)研和分析，鑒于長沙市對開福區(qū)及四方坪片區(qū)的規(guī)劃定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，考慮到項目地塊自身的各項條件，為了能夠使本案進入市場后有較好的形象和表現(xiàn)，突出本案與周邊競爭項目的差異性，我們放眼未來、站在區(qū)域市場前瞻發(fā)展的角度上對本項目的各種定位做如下規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 ? 主題推廣語 ‘ 都市生活新坐標(biāo)’ 本案將以‘ 城市綜合體’ 為核心主題，立足打造成為城北四方坪板塊內(nèi)的標(biāo)志性建筑群，同時也是居家生活和商業(yè)消費的中心點，成為 — 長沙北城個性居所、商務(wù)辦公、商業(yè)消費的理想之處 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 形象組合 項目形象 LOGO 項目案名 居易時代 項目定位 引領(lǐng)個性化生活的現(xiàn)代建筑 項目規(guī)劃 公寓 /商務(wù) /酒店 /商業(yè) 主題推廣語 ‘ 都市生活新坐標(biāo) ’ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 分案名定位 – 公寓案名 ? 達芬奇公寓 /達芬奇寓所? 1\ 充滿神秘和玄妙。 3\ 符合項目的建筑氣質(zhì)和戶型特點。 ? 他們需要一個小房子來完成一個居家夢，但是希望個性化，不被稱之為沒品味和老土。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 產(chǎn)品組合定位 ? 商業(yè)中心 ? 高層住宅 ? 精裝產(chǎn)權(quán)酒店 ? 商務(wù)辦公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 產(chǎn)品功能定位 ? 商業(yè)中心： 加強區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，提供更多商業(yè)經(jīng)營服務(wù)，引進規(guī)模型商業(yè)和娛樂設(shè)施，滿足人們的生活需要。 ? 商務(wù)辦公： 結(jié)合區(qū)域未來的發(fā)展，在本項目產(chǎn)權(quán)式酒店的上層空間設(shè)臵商務(wù)辦公區(qū)域，滿足區(qū)域辦公市場的發(fā)展需要。 ? 投資市場的需求： 小戶型房產(chǎn)一直就是房地產(chǎn)投資人群普遍看好的產(chǎn)品，不僅便于自用，也便于出租投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)經(jīng)營定位 – 北部 3號樓連帶與 2號樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計面積 1 公寓和商場入口 約 600平米 2 家電超市 約 1800平米 3 生活超市 約 1800平米 4 健身活動中心 約 1800平米 合計 約 7200平米 注： 考慮到 2號、 3號樓都是住宅樓，周邊的住宅項目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對生活所需用品的購買喜愛集中式選購和消費，所以在本項目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類商業(yè)，便于人群的習(xí)慣消費。 （ 此計算方式?jīng)]有考慮銷售周期問題，因為整體商業(yè)產(chǎn)權(quán)如果全部進行銷售，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情來看，銷售周期確實無法進行預(yù)估。 同時，由于商業(yè)只有二層，日后商業(yè)經(jīng)營很難形成規(guī)模，對經(jīng)營者或購買者來說，無法預(yù)期未來的商業(yè)前景，因此二層商業(yè)的銷售也就很難