【正文】 還準(zhǔn)備在此處興建一個(gè) 200多畝的大型汽車超市。 3）四方大道與百花園路交匯處（地塊 D09） 該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東北方向，擬建高層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 四方坪片區(qū)項(xiàng)目概述 通過(guò)調(diào)研分析可以看出，雖然四方坪片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較大，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，但整個(gè)片區(qū)樓盤的品質(zhì)都比較低，各項(xiàng)目主要還是利用低價(jià)策略在進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)； 各項(xiàng)目的產(chǎn)品定位比較單一，基本都是以住宅為主，沒(méi)有能很好的組合產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì)和提高項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，項(xiàng)目宣傳推廣的力度和密度也過(guò)低，產(chǎn)品推廣的連貫性不夠，沒(méi)有能注重工程施工過(guò)程與營(yíng)銷推廣過(guò)程中的細(xì)節(jié)營(yíng)銷； 市場(chǎng)定位比較集中，基本都是針對(duì)中低階層消費(fèi)者，同時(shí)，各項(xiàng)目的住宅主推面積也都過(guò)于集中在 110— 130㎡ 左右，使得項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加同質(zhì)化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 占地 面積 5萬(wàn)㎡ 總建 面積 17萬(wàn)㎡ 總戶數(shù) 1049戶 容積 率 2． 8 綠化率 55% 車位 配比 1： 物業(yè) 類別 小高層 層數(shù) 11— 17層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 二房 90— 96㎡ 155 14． 8％ 三房 109136㎡ 710 67． 7％ 四房 148151㎡ 195 18． 6％ 五房 184㎡ 17 1． 6％ 主力戶型 三房二廳 主力面積 120㎡ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析 — 四季美景 〃 水木軒 面積區(qū)間 19161㎡ 商鋪數(shù)量 未定 主力面積 80㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售價(jià)格： 平均價(jià)格： 2500元 /㎡ 最低價(jià)格： 2200元 /㎡ 客戶群體： 主要為初次臵業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營(yíng)戶和外地經(jīng)商者。 銷售情況：一期已經(jīng)售完；二期銷售 90%；三期五月底已開(kāi)盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 占地 面積 92143㎡ 總建 面積 20萬(wàn)㎡ 總戶 數(shù) 1500戶 容積 率 綠化 率 40． 5% 車位 配比 1: 物業(yè) 類別 多層、小高 層、高層、 寫(xiě)字樓 層數(shù) 617層 戶型 面積（㎡） 二房 85㎡ 96㎡ 三房 110㎡ 136 ㎡ 四房 148㎡ 165㎡ 主力戶型 三房二廳 主力面積 110135㎡ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析 萬(wàn)煦園 面積區(qū)間 301000㎡ 商鋪價(jià)格 900010000元 主力面積 3050㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、步行街 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售價(jià)格： 平均價(jià)格： 2700元 /㎡ 最高價(jià)格： 3000元 /㎡ 最低價(jià)格： 2300元 /㎡ 客戶群體： 主要來(lái)源于國(guó)防科大教師、四方坪片區(qū)拆遷戶、南方航空、湖南省廣電中心、 私營(yíng)業(yè)主。 四是由于城市化的發(fā)展和市政配套設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者有北城的 ? 南帝北丐 ? 的消費(fèi)心理逐漸弱化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛 一是由于開(kāi)福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進(jìn)程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。 由于開(kāi)福區(qū)具備長(zhǎng)沙較好的山水資源，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)上有別墅、多層住宅和小高層住宅幾大門類。根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，確定長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)功能定位為： 以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)版塊定位： ?以開(kāi)福區(qū)政府為核心的政府片區(qū)； ?以新世紀(jì)新城為核心的新世紀(jì)片區(qū)； ?以鵝羊山為核心的鵝羊山片區(qū)； ?以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)； ?以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城 。 2020年以來(lái)，開(kāi)福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其中有 3幅 50萬(wàn)平米以上用地。 二是由于開(kāi)福區(qū)可供開(kāi)發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有 發(fā)展?jié)摿Α⒆罹甙l(fā)展空間的城區(qū)，為各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供了很大的演繹 舞臺(tái)。 隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫， 北城也相應(yīng)的成為長(zhǎng)沙居民臵業(yè)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 營(yíng)銷分析： 主題定位：粹取中國(guó)建筑神韻的東方文化社區(qū) 廣告：典藏文脈 親切中國(guó) 宣傳推廣：不連貫，只做節(jié)點(diǎn)式宣傳 銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期銷售率 70%左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 占地 面積 9781㎡ 總建 面積 ㎡ 總戶 數(shù) 512戶 容積 率 6 綠化 率 32% 車位 配比 1: 物業(yè) 類別 高層 商住樓 層數(shù) 2 29層 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 一房 331 64％ 二房 162 31％ 四房 28 5％ 主力戶型 一房一廳一衛(wèi) 主力面積 48㎡ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析 — 時(shí)代先鋒 商業(yè)面積區(qū)間 34646㎡ 商業(yè)面積 3560㎡ 主力面積 100㎡ 物業(yè)形態(tài) 底商、郡樓 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶型定位 商業(yè)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售價(jià)格： 平均價(jià)格： 2600元 /㎡ 最高價(jià)格： 3050元 /㎡ 最低價(jià)格： 1998元 /㎡ 客戶群體： 主要為投資客、年青白領(lǐng)階層及外地經(jīng)商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國(guó)防科技大學(xué)年青教師、四方坪批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)商者。 營(yíng)銷分析： 主題定位：純板式經(jīng)典陽(yáng)光精品住宅小區(qū) 廣告：精致生活 〃 菁英空間 宣傳推廣：結(jié)合銷售進(jìn)度，但不連貫性宣傳。 從現(xiàn)在的各項(xiàng)目銷售情況來(lái)看， 80㎡ 以下的中小戶型基本上沒(méi)有，180㎡ 以上的大戶型也是非常的少 。 4）四方大道與工農(nóng)路交匯之東北方向（地塊 E09） 該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東北方向，擬建 4層郡樓＋ 26層住宅的高層商住樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 開(kāi)福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向 ? 以精品市場(chǎng)群為代表的五一廣場(chǎng)商務(wù)中心； ? 以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點(diǎn)以金融服務(wù)為特色，生活性服務(wù)為輔的松桂園商務(wù)中心； ? 以零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)為主要內(nèi)容的生活服務(wù)業(yè)為主的中山亭商務(wù)中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營(yíng)造的伍家?guī)X商務(wù)中心； ? 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂(lè)、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪商務(wù)中心。 隨著區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化，也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓 14層，時(shí)代先鋒商業(yè)裙樓 13層和萬(wàn)煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價(jià)格自然會(huì)有較好的提升。加之北城區(qū)可利用的土地多于其它片區(qū)，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍(lán)天。同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展也呼喚大型、高檔、集中的一站式商業(yè)綜合體，所以對(duì)于本案的商業(yè)機(jī)會(huì)還是很大的； ? 本項(xiàng)目處于一個(gè)多年形成的居住版塊，周圍有從 90年代起就建成的和目前仍然在建設(shè)和規(guī)劃的小區(qū) 10余個(gè)，而早期住宅多為多層結(jié)構(gòu)的安臵房、職工房，而目前在建或在售的也都是以普通商品房為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計(jì)的特色并不明顯，對(duì)于本項(xiàng)目的個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)確實(shí)會(huì)有差異性需求； ? 項(xiàng)目所在區(qū)位是城市未來(lái)發(fā)展和北區(qū)市政建設(shè)優(yōu)先考慮的地區(qū)，發(fā)展前景可觀，在建的月湖公園和兩館一廳、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，是不可多得的景觀優(yōu)勢(shì)； ? 汽車行業(yè)、水果市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的形成，流動(dòng)人員大，外駐機(jī)構(gòu)多，消費(fèi)人群充裕； ? 區(qū)域板塊成熟較早，市政和前期項(xiàng)目使得周圍各項(xiàng)設(shè)施配套齊全； ? 項(xiàng)目所在地交通便利，有多條交通線路通往城市各區(qū)域，人們易于出行和到達(dá)； ? 發(fā)展商在酒店業(yè)和社會(huì)上的威望，是項(xiàng)目成功的有力保證； ? 發(fā)展商的全新理念和做好產(chǎn)品的決心，是項(xiàng)目成功的最堅(jiān)強(qiáng)后盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 基于對(duì)本項(xiàng)目和區(qū)域市場(chǎng)的研究，通過(guò)對(duì)實(shí)地調(diào)研、對(duì)規(guī)劃分析和未來(lái)走向的判斷，我們認(rèn)為： 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)強(qiáng)于劣勢(shì)；威脅存在，但機(jī)會(huì)難得。 ? 其次，本項(xiàng)目的另一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是 高層景觀 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 基于上述各項(xiàng)分析，通過(guò)與發(fā)展商的多次溝通，結(jié)合我司對(duì)市場(chǎng)的客觀了解及對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想，經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的多次調(diào)研和分析，鑒于長(zhǎng)沙市對(duì)開(kāi)福區(qū)及四方坪片區(qū)的規(guī)劃定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，考慮到項(xiàng)目地塊自身的各項(xiàng)條件，為了能夠使本案進(jìn)入市場(chǎng)后有較好的形象和表現(xiàn)，突出本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異性，我們放眼未來(lái)、站在區(qū)域市場(chǎng)前瞻發(fā)展的角度上對(duì)本項(xiàng)目的各種定位做如下規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 主題推廣語(yǔ) ‘ 都市生活新坐標(biāo)’ 本案將以‘ 城市綜合體’ 為核心主題，立足打造成為城北四方坪板塊內(nèi)的標(biāo)志性建筑群，同時(shí)也是居家生活和商業(yè)消費(fèi)的中心點(diǎn)，成為 — 長(zhǎng)沙北城個(gè)性居所、商務(wù)辦公、商業(yè)消費(fèi)的理想之處 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 形象組合 項(xiàng)目形象 LOGO 項(xiàng)目案名 居易時(shí)代 項(xiàng)目定位 引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑 項(xiàng)目規(guī)劃 公寓 /商務(wù) /酒店 /商業(yè) 主題推廣語(yǔ) ‘ 都市生活新坐標(biāo) ’ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 分案名定位 – 公寓案名 ? 達(dá)芬奇公寓 /達(dá)芬奇寓所? 1\ 充滿神秘和玄妙。 3\ 符合項(xiàng)目的建筑氣質(zhì)和戶型特點(diǎn)。 ? 他們需要一個(gè)小房子來(lái)完成一個(gè)居家夢(mèng)，但是希望個(gè)性化，不被稱之為沒(méi)品味和老土。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品組合定位 ? 商業(yè)中心 ? 高層住宅 ? 精裝產(chǎn)權(quán)酒店 ? 商務(wù)辦公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品功能定位 ? 商業(yè)中心： 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，提供更多商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，引進(jìn)規(guī)模型商業(yè)和娛樂(lè)設(shè)施，滿足人們的生活需要。 ? 商務(wù)辦公： 結(jié)合區(qū)域未來(lái)的發(fā)展，在本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店的上層空間設(shè)臵商務(wù)辦公區(qū)域，滿足區(qū)域辦公市場(chǎng)的發(fā)展需要。 ? 投資市場(chǎng)的需求： 小戶型房產(chǎn)一直就是房地產(chǎn)投資人群普遍看好的產(chǎn)品，不僅便于自用，也便于出租投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 – 北部 3號(hào)樓連帶與 2號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計(jì)面積 1 公寓和商場(chǎng)入口 約 600平米 2 家電超市 約 1800平米 3 生活超市 約 1800平米 4 健身活動(dòng)中心 約 1800平米 合計(jì) 約 7200平米 注： 考慮到 2號(hào)、 3號(hào)樓都是住宅樓，周邊的住宅項(xiàng)目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對(duì)生活所需用品的購(gòu)買喜愛(ài)集中式選購(gòu)和消費(fèi)，所以在本項(xiàng)目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類商業(yè)，便于人群的習(xí)慣消費(fèi)。 （ 此計(jì)算方式?jīng)]有考慮銷售周期問(wèn)題，因?yàn)檎w商業(yè)產(chǎn)權(quán)如果全部進(jìn)行銷售，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看，銷售周期確實(shí)無(wú)法進(jìn)行預(yù)估。 同時(shí)，由于商業(yè)只有二層，日后商業(yè)經(jīng)營(yíng)很難形成規(guī)模，對(duì)經(jīng)營(yíng)者或購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，無(wú)法預(yù)期未來(lái)的商業(yè)前景，因此二層商業(yè)的銷售也就很難