【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 范圍，辦公環(huán)境較好。 □ 俊豪名居住宅已有 30 余家企業(yè)、公司進(jìn)駐，證明此地是個(gè)生財(cái)之地； 個(gè)體經(jīng)濟(jì)、 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)將更需要一種經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、首付款較低的寫字樓。 劣勢(shì)分析（ W） □ 寫字樓有效需求不足，加之空置量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 □ 項(xiàng)目利用裙樓做寫字樓，景觀和視野差，通風(fēng)和采光均受影響。 □ 裙樓不利于規(guī)劃，個(gè)別單位面積可能過(guò)大，可能會(huì)增加資金占用成本。 機(jī)會(huì)分析（ O） □ 國(guó)家西部大開發(fā)將促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。重慶已成為吸引投資的第四 個(gè)熱點(diǎn)城市。各類海內(nèi)外企業(yè)的加入，必然會(huì)增加對(duì)寫字樓的需求量。 □ 寫字樓市場(chǎng)還沒有綜合品質(zhì)較高、同時(shí)又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的專為中小企業(yè)打 造的精品寫字樓。 風(fēng)險(xiǎn)分析（ T） □ 本區(qū)域?qū)懽謽禽^多，未來(lái)國(guó)際、同聚遠(yuǎn)景、嘉年華等具有較高品質(zhì)的 寫字樓推出，這無(wú)疑會(huì)對(duì)本樓盤形成直接的威脅。 □ 市場(chǎng)有效需求不足，市場(chǎng)容量尚不樂觀。 結(jié)論：針對(duì)項(xiàng)目自身質(zhì)素的綜合分析，寫字樓投資方案只可針對(duì) 中小企業(yè)打造品質(zhì)較高、同時(shí)又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的產(chǎn)品 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合評(píng)述： 就上述酒店和寫字樓投資可行性來(lái)看，本項(xiàng)目 3— 5 層裙樓如全投資其中一種產(chǎn)業(yè)都會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)： 如全投資產(chǎn)權(quán)式酒店則房間單位過(guò)多，容量偏大； 如全投資寫字樓則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏大。 我們建議 5 層投資產(chǎn)權(quán)式酒店， 3 層投資寫字樓。并采用整體宣傳，單層投資試運(yùn)行 的策略，以把握市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn) 第三章 項(xiàng)目可行性分析 第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算及建議 一、 項(xiàng)目整改工程成本估算 （ 1）四、五層產(chǎn)權(quán)式酒店整改工程費(fèi)： 1147 萬(wàn)元 表 11 產(chǎn)權(quán)式酒店整改工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 造價(jià) 工程量 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 項(xiàng)目整改設(shè)計(jì)費(fèi) 10 元 / M2 6354 M2 6 2 水電安裝及裝修費(fèi) 1000 元 / M2 6354 M2 635 3 四、五層裙樓外裝整改費(fèi) 100 4 自身配套 （含標(biāo)間地毯、電視、床、五金、空調(diào)、窗簾、沙發(fā)、茶幾 、衣柜、電腦、燈具、臥具、餐具、裝飾品等） 400 元 / M2 6354 M2 254 5 中央空調(diào)智能化設(shè)施 200 元 / M2 6354 M2 127 6 水電增容費(fèi) 40 元 / M2 6354 M2 25 合計(jì) 1147 產(chǎn)權(quán)酒店總整改工程費(fèi)： 1147 萬(wàn)元，每平方米建筑面積造價(jià)為 1147 萬(wàn)元 /6345=1807 元 / M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）三層寫字樓整改工程費(fèi)： 262 萬(wàn)元 表 12 寫字樓整改工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 造價(jià) 工程量 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 項(xiàng)目整改設(shè) 計(jì)費(fèi) 10 元 / M2 3177 M2 3 2 水電安裝及公共部分裝修費(fèi) 300 元 / M2 3177 M2 95 3 三層裙樓外裝整改費(fèi) 50 4 三層裙樓隔斷 50 5 中央空調(diào)智能化設(shè)施 200 元 / M2 3177 M2 64 合計(jì) 262 寫字樓整改工程費(fèi)： 262 萬(wàn)元，每平方米建筑面積造價(jià)為 262 萬(wàn)元/3177=824 元 / M2 二、其他費(fèi)用估算 （ 1） 管理費(fèi)用：為建安工程費(fèi)用的 3%， 2110 萬(wàn)元 2%＝ 42 萬(wàn)元 （ 2） 招商費(fèi)： 為建安工程費(fèi)用的 2%， 2110 萬(wàn)元 2%＝ 42 萬(wàn)元 （ 3） 不可 預(yù)見費(fèi)：以建安工程費(fèi)的 2%計(jì) ,共 42 萬(wàn)元。 （ 4） 開發(fā)期間稅費(fèi) 表 13 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬(wàn)元） 1 銷售稅金 銷售收入 % 274 2 企業(yè)個(gè)人所得稅 銷售收入 2% 95 合計(jì) 369 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)? 表 14 投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng)目 小計(jì)（萬(wàn)元） 總額（萬(wàn)元） 整改成本 （ 1）產(chǎn)權(quán)酒店整改工程費(fèi)用 1147 1409 （ 2）寫字樓整改工 程費(fèi)用 262 其他費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 42 495 （ 2）招商費(fèi)用 42 （ 3）不可預(yù)見費(fèi) 42 （ 4）開發(fā)期間稅費(fèi) 369 合計(jì) 1904 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偅? （ 2）分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? （ 3） 若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)偅瑒t按功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?； （ 5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié) 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 一、建議銷售單價(jià)： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析和項(xiàng)目自身情況，以及運(yùn)作銷售資金回收滾動(dòng)的速度，建議銷售價(jià)格。 ①產(chǎn)權(quán)式酒店銷售均價(jià)： 5500 元／ M2 ②寫字間銷售均價(jià)： 4000 元／ M2 二、總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)的結(jié)果，確定本項(xiàng)目人整改經(jīng)營(yíng)期的第一個(gè)月開始出售，預(yù)計(jì)整改經(jīng)營(yíng)期的年底售出 80％，按照上述市場(chǎng)比較法和成本比較法，計(jì)算實(shí)際的銷售總收入。 表 1— 5 銷售總收預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 實(shí)際情況 可銷售面積 建議銷售單價(jià) 銷售收入 產(chǎn)權(quán)式酒店部份 四 — 五層 6354M2 5500 3495 寫字間部份 三層 3177M2 4000 1271 合計(jì) 4766 確定依據(jù)： 根據(jù)貴我雙方前期商定的三、四、五層均價(jià)： 3300／ M2 3— 5 層 3300 9531 M2=3145 萬(wàn) 整改后收益： 47661535（整改總投資） =3231 萬(wàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 項(xiàng)目方案初設(shè) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 一、項(xiàng)目投資方案 投資組合方式： 租售結(jié)合 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 方案 （一）銷售、租賃比例 項(xiàng)目在銷售中采取的是部分銷售、部分租賃的策略，即寫字間全作銷售（原因只有一層，不便于租售結(jié)合）；產(chǎn)權(quán)式酒店部分銷售、部分租賃。采用這樣原經(jīng)營(yíng)模式的原因是： 第一、著眼未來(lái)，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤(rùn)； 第二、本項(xiàng)目的酒店和寫字間完成 40%銷售已收回現(xiàn)有的建設(shè)投資，即公司在抵負(fù)債率和初始情況下進(jìn)行產(chǎn)權(quán)酒店的銷售和租賃經(jīng)營(yíng)； 第三、現(xiàn)在市場(chǎng)上酒店及公寓的租賃市場(chǎng)趨勢(shì)還較樂觀，估計(jì)隨著中國(guó)在世貿(mào)中的成長(zhǎng)，酒店的租賃市場(chǎng)年好；所以，我們對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店除部分銷售保本投資外，部 分采取租賃，是采用獲取遠(yuǎn)期投資的策略，期望獲得更大的利潤(rùn)。 （二） 投資使用計(jì)劃 根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)案及重慶地區(qū)的工程款支付慣例，投資使用計(jì)劃可于2020— 2020 年一年內(nèi)安排，項(xiàng)目整改工程費(fèi)計(jì)入 2020 年投資中： 2020 年 12 月 — 2020 年 2 月共投資 100 萬(wàn)元，主要用于裝修大堂、樣板間、媒體廣告、