【正文】 ，管理競(jìng)爭(zhēng)和 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)變得日益激烈和殘酷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 劣勢(shì)分析（ W） □ 項(xiàng)目利用裙樓做投資酒店，景觀和視野差。自從重慶升為直轄市以來(lái)，進(jìn)駐重慶的外地、國(guó)外企業(yè)已有相當(dāng)數(shù)量，未來(lái)若干年內(nèi)，重慶將會(huì)吸引更多到渝投資、考察、交流，酒店業(yè)的發(fā)展成為必然之勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 公司在酒店業(yè)的知名度不高，品牌效應(yīng)較難確立，要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司。 重慶寫(xiě)字樓供給主要集中在兩個(gè)區(qū)域，一是渝中區(qū)，另一個(gè)是高新區(qū)。由于商務(wù)公寓商住兩用且租賃價(jià)格明顯低于寫(xiě)字樓，因此其 在一般性企業(yè)租賃市場(chǎng)上比寫(xiě)字樓具有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)雖然保持著一種持續(xù)低迷的狀態(tài)，但在該片區(qū)仍將有寫(xiě)字 樓在不斷推出。 一些小公司、小單位，如裝飾公司、 票務(wù)代理、中介服務(wù)公司等更多 的是選擇在一些地段好的純住宅或商務(wù)公寓辦公。 寫(xiě)字樓將更多的以租賃形式推向市場(chǎng)，以滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的競(jìng)爭(zhēng) 需求，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)企業(yè)更新?lián)Q代周期縮短。 各類(lèi)外資企業(yè)、高科技術(shù)將對(duì)寫(xiě)字樓的配置提出更高的要求，智能化、 各類(lèi)硬件配套、物業(yè)管理等將被提到一個(gè)更高的檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 劣勢(shì)分析（ W） □ 寫(xiě)字樓有效需求不足，加之空置量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。重慶已成為吸引投資的第四 個(gè)熱點(diǎn)城市。 □ 市場(chǎng)有效需求不足，市場(chǎng)容量尚不樂(lè)觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。并采用整體宣傳，單層投資試運(yùn)行 的策略，以把握市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn) 第三章 項(xiàng)目可行性分析 第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算及建議 一、 項(xiàng)目整改工程成本估算 （ 1）四、五層產(chǎn)權(quán)式酒店整改工程費(fèi)： 1147 萬(wàn)元 表 11 產(chǎn)權(quán)式酒店整改工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 造價(jià) 工程量 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 項(xiàng)目整改設(shè)計(jì)費(fèi) 10 元 / M2 6354 M2 6 2 水電安裝及裝修費(fèi) 1000 元 / M2 6354 M2 635 3 四、五層裙樓外裝整改費(fèi) 100 4 自身配套 （含標(biāo)間地毯、電視、床、五金、空調(diào)、窗簾、沙發(fā)、茶幾 、衣柜、電腦、燈具、臥具、餐具、裝飾品等） 400 元 / M2 6354 M2 254 5 中央空調(diào)智能化設(shè)施 200 元 / M2 6354 M2 127 6 水電增容費(fèi) 40 元 / M2 6354 M2 25 合計(jì) 1147 產(chǎn)權(quán)酒店總整改工程費(fèi)： 1147 萬(wàn)元，每平方米建筑面積造價(jià)為 1147 萬(wàn)元 /6345=1807 元 / M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）三層寫(xiě)字樓整改工程費(fèi)： 262 萬(wàn)元 表 12 寫(xiě)字樓整改工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 造價(jià) 工程量 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 項(xiàng)目整改設(shè) 計(jì)費(fèi) 10 元 / M2 3177 M2 3 2 水電安裝及公共部分裝修費(fèi) 300 元 / M2 3177 M2 95 3 三層裙樓外裝整改費(fèi) 50 4 三層裙樓隔斷 50 5 中央空調(diào)智能化設(shè)施 200 元 / M2 3177 M2 64 合計(jì) 262 寫(xiě)字樓整改工程費(fèi)： 262 萬(wàn)元，每平方米建筑面積造價(jià)為 262 萬(wàn)元/3177=824 元 / M2 二、其他費(fèi)用估算 （ 1） 管理費(fèi)用：為建安工程費(fèi)用的 3%， 2110 萬(wàn)元 2%＝ 42 萬(wàn)元 （ 2） 招商費(fèi)： 為建安工程費(fèi)用的 2%， 2110 萬(wàn)元 2%＝ 42 萬(wàn)元 （ 3） 不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi)：以建安工程費(fèi)的 2%計(jì) ,共 42 萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ①產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售均價(jià)： 5500 元／ M2 ②寫(xiě)字間銷(xiāo)售均價(jià)： 4000 元／ M2 二、總銷(xiāo)售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)的結(jié)果，確定本項(xiàng)目人整改經(jīng)營(yíng)期的第一個(gè)月開(kāi)始出售，預(yù)計(jì)整改經(jīng)營(yíng)期的年底售出 80％，按照上述市場(chǎng)比較法和成本比較法，計(jì)算實(shí)際的銷(xiāo)售總收入。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年 3 月 — 9 月共投資 900 萬(wàn)元，主要用于項(xiàng)目工程整改及設(shè)施設(shè) 備等方面。 總營(yíng)業(yè)收入以每年遞增 3%計(jì)算。這樣可以在內(nèi)部整改工程尚未啟動(dòng)的情況下使首期買(mǎi)家看到成熟的預(yù)期投資產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 三、銷(xiāo)售內(nèi)容及規(guī)模 第一批先推出 5 層產(chǎn)權(quán)酒店靠窗的組團(tuán)，因?yàn)樵摻M團(tuán)戶(hù)型適中，通風(fēng)、采光、影觀方面都較好，目的是吸引大量投資客戶(hù)，售價(jià)控制在 5500 元／平方米左右。 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店推廣攻略測(cè)試 預(yù)計(jì)年租金： 80 元 /天 25 天 /月 12 月 =24000/年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 針對(duì)投資客，前 5名簽約時(shí)一次性返還 2年租金的資金測(cè)算： 單位 面積(平米 ) 單 價(jià) ( 元 /平米） 總價(jià)（元） 首付 5成（元） 貸款 5成（元） 10 年月供(元 ) 月租金元/月 年租金元 /年 投 資 回報(bào)率（ %） A 40 5500 220200 110000 110000 1194 2020 24000 % 2 年一次返還 48000 月收入 806 實(shí)際首付 62020 % ? 解決了投資客因政策限制造成的資金不足的問(wèn)題，降低了投資門(mén)檻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2）商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作要領(lǐng) ☆ 對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā) 商來(lái)說(shuō)，最終贏在 資金模式、贏在市場(chǎng)運(yùn)作 上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ☆ 講究投資效益，著眼未來(lái)發(fā)展和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的中上等收入人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 地位 —— 地理位置、人氣指數(shù)十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯 指引方 向 。 有希望就有未來(lái)， 在 一個(gè)充滿(mǎn)希望的平臺(tái)上創(chuàng)富，未來(lái)的發(fā)展空間無(wú)可限量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 沙盤(pán)模型： ☆ 整體規(guī)劃出來(lái)，做出整個(gè)產(chǎn)品的互動(dòng)仿真模型，便于利導(dǎo)宣傳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、前期造勢(shì)建議 ☆ 項(xiàng)目啟動(dòng)，造勢(shì)先行。 ☆ 同時(shí)派發(fā)意見(jiàn)表，征求意見(jiàn)，并評(píng)出一二三等建議獎(jiǎng)。 ②市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ②投資決策： 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用。 （ 2）與文化和技術(shù)的適應(yīng)性： 本項(xiàng)目整改建成后屬投資和商務(wù)，對(duì)環(huán)境無(wú)影響，同時(shí)將吸引到大批的成功人士前來(lái)購(gòu)房，這將有助于整個(gè)地段文化層次的提升，同時(shí)還會(huì)將現(xiàn)代產(chǎn)品帶了進(jìn)來(lái)，有利于該地區(qū)城市品位的逐步提升，以配合重慶城市建設(shè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 綜上所述：我們期望通過(guò)本項(xiàng)目的改造，為社會(huì)展現(xiàn)出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的地產(chǎn)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點(diǎn)到面，推動(dòng)本地段及周?chē)貐^(qū)建設(shè)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、有關(guān)說(shuō)明和建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)在資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測(cè)后得