虎門(mén)步行街房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析(已修改)
2025-05-28 08:16 本頁(yè)面
【正文】 XX 市 OO（二期）項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查分析篇 目 前言 一、 XX 市概況 二、 XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 三、 XX 市房地產(chǎn)所處階段及其特征 四、 XX 商服物業(yè)整體狀況 五、 XX 市未來(lái)商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 六、本項(xiàng)目及周邊商業(yè)狀況 r 前言 按市場(chǎng)的邏輯辦事，用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，有了調(diào)查就有了發(fā)言權(quán)。本篇是項(xiàng)目全程策劃的根本所在。 一、 XX 市概況 1） XX市位于河北省南部、西依太行山、東臨華北大平原，地處晉、冀、魯、豫四省交匯中心，轄 1 市 14 縣 4區(qū)、 214個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全市總面積 ，其中市區(qū)面積 457 平方公里?？?cè)丝?838 萬(wàn)，其中市區(qū)人口約 100 萬(wàn)。 2） XX 市是河北省第三大城市，是全國(guó) 24 個(gè)“較大城市”之一。1985 年 2 月列為對(duì)外開(kāi)放城市。同時(shí) XX 市也是一個(gè)發(fā)展歷史悠久，具有深厚文化底蘊(yùn)的古都名城。 3） XX市現(xiàn)為煤炭、鋼鐵、紡織、電力、機(jī)械、建材、陶瓷、化工等多種門(mén)類(lèi)的新型工業(yè)城市，地理位置得天獨(dú)厚，交通十分便利。 107 國(guó)道、 309 國(guó)道、京廣鐵路穿市而過(guò)，公路四通八達(dá)。邯濟(jì)鐵路、 XX 機(jī)場(chǎng)、京深高速公路、京廣鐵路電氣化改造等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，使 XX市成為一個(gè)西連三晉，東接齊魯，南北貫通，陸空并行的立體化交通樞紐，從而穩(wěn)固了 XX 市在四省接壤地區(qū)經(jīng)貿(mào)中心的地位。更進(jìn)一步把 XX市推向商貿(mào)中心的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位。 二、 XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （ 1） 作為工業(yè)重鎮(zhèn)， XX 市以“二黑二白” —— 鋼鐵、煤炭和紡織、陶瓷全國(guó)聞名，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和綜合國(guó)力的增強(qiáng)，作出過(guò)巨大的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在 XX 市在改革開(kāi)放中逐步調(diào)整了自己的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，符合 XX 市進(jìn)一步發(fā)展的新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成。 （ 2） 近兩年 XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： A、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2000年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 285 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。第一、 二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 50%、 %。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 6536 元，比上年增長(zhǎng) %。 B、 市場(chǎng)物價(jià)低位運(yùn)行，人均消費(fèi)水平進(jìn)一步增強(qiáng)。 2000 年全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年下降 ％，商品零售價(jià)格總指數(shù)下降 ％。社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2067 元，比上年增 %，城市居民人均消費(fèi)支出 4297 元，比上年增長(zhǎng) %。 （ 3）由上可以看出， XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)全國(guó)的發(fā)展速度略高，其中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)高于作為 XX 市傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的第一產(chǎn)業(yè)， XX 市經(jīng)濟(jì)處于重大的轉(zhuǎn)型和調(diào)整階段。 （ 4）據(jù)有關(guān)部門(mén)對(duì) 200 戶(hù)家庭的抽樣調(diào)查表明，每年尚有 5 億到 10 億的潛在購(gòu)買(mǎi)力。為此， XX 市委、市政府大力提倡投資建設(shè)商貿(mào)市場(chǎng)。按省委、省政府對(duì) XX 市的要求及《 XX市“九五”計(jì)劃和 2020 年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)》 XX 市將建成晉冀魯豫四省接壤區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心。作為 XX 市新世紀(jì)的商業(yè)將會(huì)迎來(lái)更大的發(fā)展和難得的機(jī)遇。 （ 5）“在舊城改造的基礎(chǔ)上，加大以 XX市商貿(mào)中心 區(qū)為軸線的城市建設(shè)，建設(shè)一批有 XX特色的大商場(chǎng)、大市場(chǎng)，同時(shí)支持發(fā)展現(xiàn)代新型市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式，創(chuàng)新業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)倉(cāng)儲(chǔ)式超市、電子商務(wù)等新業(yè)態(tài)的發(fā)展?！笔?XX 市“十五”計(jì)劃綱要的首選任務(wù)和目標(biāo)。 三、 XX 市房地產(chǎn)所處階段極其特征： 從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段來(lái)看， XX市房地產(chǎn)的整體發(fā)展水平處在第一階段向第二階段過(guò)渡時(shí)期，是第二代商品住宅初期的發(fā)展階段。從總體來(lái)說(shuō)，XX 市房地產(chǎn)業(yè)尚不夠成熟，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： A、 安居工程為主，樓盤(pán)層次較低 成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是低、中、高檔次齊全，適應(yīng)各種層次的消費(fèi)需要，各種類(lèi)型的樓盤(pán)應(yīng)有盡有。反觀 XX 市商品住宅，無(wú)論是規(guī)劃規(guī)模還是銷(xiāo)售規(guī)模，解困型、安居工程和舊城危房改造項(xiàng)目的低檔樓盤(pán)占據(jù)了主要市場(chǎng)，而中檔樓盤(pán)則有明顯的定位不清和坐落零散的特點(diǎn)，高檔住宅（如宏達(dá)名都花園）雖已抬頭，但數(shù)量極少，還不能與安居工程的規(guī)模相比。 2000 年市商品住宅銷(xiāo)售面積 100 多萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總額 萬(wàn)元，每平方米銷(xiāo)售均價(jià) 元，其低檔樓盤(pán)占據(jù)主導(dǎo)地位可想而知。 B、樓盤(pán)命名缺乏商品意識(shí) XX
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