【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 城建時(shí)代廣場(chǎng) —— 住宅物業(yè)暨商業(yè)物業(yè)整體策劃草案 本策劃書(shū)由兩章組成： 第一章：住宅部分細(xì)化； 第二章：商業(yè)部分細(xì)化； 第一章 住宅部分細(xì)化 第一節(jié)：項(xiàng)目宏觀說(shuō) 一、主要優(yōu)勢(shì) 商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點(diǎn)： 本案所處地理位置的商務(wù)運(yùn)作與財(cái)富聚集的地位相當(dāng)高，財(cái)富干線(xiàn)有足夠的長(zhǎng)度。本案可謂在“貴族”圈子里誕生、成長(zhǎng)，本案的位置居于商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點(diǎn)，一動(dòng)一靜的轉(zhuǎn)換之間，生活與經(jīng)營(yíng)近在咫尺、瞬間切換，有似城市心臟的部位。 次中心城市： 該區(qū)位是臨沂北部的中心城市 ，用不了多久，特別是在新商圈、新形象包裝完成后，該區(qū)位的次中心城市的經(jīng)濟(jì)繁榮將會(huì)有一個(gè)很大的發(fā)展，本案即成為這個(gè)中心的中心點(diǎn)，輻射廣場(chǎng)金融區(qū)、南坊新區(qū)和西北物流區(qū)。 適宜打造純居住生活概念： 本案處在環(huán)境視野開(kāi)闊、空氣質(zhì)量較為清新的特殊地位。如果打出“ 純居住生活概念 ”的人本主義，通過(guò)現(xiàn)代的行銷(xiāo)手段與促銷(xiāo)方式，提升核心品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 的升值潛力，必定受到新寵。 二、 主要劣勢(shì) 本地域?qū)?yīng)客群面對(duì)北部新近開(kāi)發(fā)的新商圈和生活區(qū)還沒(méi)有新的印象或印象不深，加上市區(qū)建筑的個(gè)性化、差異化不足，讓客戶(hù)選擇這一區(qū)域生活居住 還有待于引導(dǎo)。 本案面臨著來(lái)自周邊比較強(qiáng)大的一批區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)，老對(duì)手不少，新對(duì)手也日漸增多，形勢(shì)不容樂(lè)觀。本案物業(yè)的形象定位、形象策劃與形象傳播也還需大力增強(qiáng)。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)整合過(guò)于重疊，如果不選擇“劍走偏鋒”的道路，對(duì)本物業(yè)的商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位勢(shì)必帶來(lái)一定的局限性。 周邊物業(yè)對(duì)客群的選擇、定位包羅萬(wàn)象，商住、純居住應(yīng)有盡有，本案若不出奇制勝，會(huì)陷于在有限的區(qū)域內(nèi)爭(zhēng)奪相同客群的“搶客現(xiàn)象”，勢(shì)必減緩銷(xiāo)售，制約資金快速回籠。 本案物業(yè)體量較小，宣傳推廣資金有限，難具競(jìng)爭(zhēng)力。 三、 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目市調(diào)分析 （一）河畔花園 河畔花園規(guī)劃 廣告宣傳未開(kāi)展，整體處于醞釀期。 總建筑面積正在整體規(guī)劃階段，包括 2棟 19 層高層， 6棟 12層小高層。 首期建設(shè)底部商業(yè) 萬(wàn)平米 , 商住 9200 平米左右（ 137 平、 171平）。 商住公布價(jià)格： 5 層 3130 元； 6 層 3160 元； 7層 3196 元； 8層 3236 元； 9層 3276 元； 10 層 3326 元； 11層 3376 元； 12 層 3426 元； 13 層 3476 元； 14 層 3526 元； 15層 3576 元； 16 層 3636 元； 17 層 3696 元。 18— 19 層 3756 元； 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： 本 項(xiàng)目處于臨沂國(guó)際商品批發(fā)城對(duì)過(guò)，兩項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，具有極強(qiáng)的對(duì)抗性，但是從現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的情況看， 萬(wàn)平米的商業(yè)已經(jīng)限制了整體的規(guī)劃，使本項(xiàng)目的獲利能力偏低，前期策劃不到位是其直接原因。 （二） 康鼎花園 總占地 40 畝，正在規(guī)劃建設(shè)，同時(shí)啟動(dòng)。 住宅 7 棟。 銷(xiāo)售均價(jià) 2750 元。 3 層 2800 元 /平米， 4 層 2930— 2950 元 /平米， 5 層 2400 元 /平米， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 閣樓 1880 元 /平米，車(chē)庫(kù) 2900 元 /平米。 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平米 /月 土地出讓年限： 30年 交房日期： 2020 年 6— 7 月份，合同日 期： 2020 年 10 月份 開(kāi)發(fā)商：康鼎地產(chǎn)鑫圓房產(chǎn)。 全案代理：福恩地產(chǎn)顧問(wèn)。 （三）北園春天 尚未公開(kāi)面世，售樓處籌建中?? 四、重點(diǎn)結(jié)論 對(duì)于住宅，缺乏真正的爆炸式并且是稀缺性的概念炒作，缺乏真正意義上的以人為本、雅趣的新型概念生活之地，缺乏高檔次、高水準(zhǔn)、高文化（絕非僅指裝修上的高檔）的生活情趣，“ 工薪階層復(fù)式住宅概念 ”理應(yīng)成為彌補(bǔ)這一空白的佼佼者。 本案的新概念、小盤(pán)大手筆形象的出現(xiàn)是必須的，本案形象工程以及概念濃縮做好了，便會(huì)成為臨沂那“必然”中的一分子，成為現(xiàn)代臨沂人自豪驕傲的新源 泉。 如果我們著眼于新生活居住觀的發(fā)展與延伸，本案就不簡(jiǎn)單是一個(gè)只屬于某些業(yè)主的私人心目中的品牌了，經(jīng)過(guò)一定的形象包裝后，勢(shì)必會(huì)成為整個(gè)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作模范。 五、概念導(dǎo)入 為使本項(xiàng)目能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中快速銷(xiāo)售，擺脫不利因素，我們認(rèn)為導(dǎo)入 CS戰(zhàn)略 可使本項(xiàng)目快速走向市場(chǎng)、決勝市場(chǎng)，為 “ 定向住宅 ” 的推廣開(kāi)辟一條新路。 關(guān)于導(dǎo)入定向住宅 CS 戰(zhàn)略及概念 CS(Customer Satisfaction—— 顧客滿(mǎn)意 )戰(zhàn)略，是指項(xiàng)目為客戶(hù)能完全滿(mǎn)意，從而綜合、客觀地測(cè)定顧客的滿(mǎn)意程度，并以此來(lái)改善物業(yè)、服 務(wù)及居住文化的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 居住本身就是一種文化，本項(xiàng)目導(dǎo)入 CS推廣戰(zhàn)略更是一種文化。 CS戰(zhàn)略在功能、價(jià)格、促銷(xiāo)的建立及物業(yè)管理等都以方便客戶(hù)為原則，最大限度地使客戶(hù)滿(mǎn)意。 CS戰(zhàn)略引入本項(xiàng)目，不但能使?fàn)I銷(xiāo)取得突破，而且可以使項(xiàng)目的品牌價(jià)值得到無(wú)限延伸。 本項(xiàng)目 CS推廣 ，將以達(dá)到客戶(hù)的五個(gè)滿(mǎn)意度為利益最大化的核心點(diǎn)： （ 1）理念滿(mǎn)意； （ 2）行為滿(mǎn)意； （ 3）視聽(tīng)滿(mǎn)意； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 4）產(chǎn)品滿(mǎn)意； （ 5）服務(wù)滿(mǎn)意。 本案作為“定向物業(yè)”開(kāi)發(fā)，應(yīng)以獨(dú)立的設(shè)計(jì)理念去迎合市場(chǎng) 本項(xiàng)目導(dǎo)入 CS策略的依據(jù)： “定向客戶(hù)”的 實(shí)際需求就是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的源頭，只有站在“定向客戶(hù)”的需求上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，才能闖出“定向物業(yè)”市場(chǎng)的新天地。 “定向物業(yè)” 提法是我公司首創(chuàng)，作為這一地域“定向住宅”的特有客戶(hù)，其明顯特征就是崇尚享受而省心省力、消費(fèi)理性且生活樸實(shí)、趨于奢侈但比較現(xiàn)實(shí)，商場(chǎng)拼殺一天回家便是放松的一刻??所以，在戶(hù)型的設(shè)計(jì)、尺度、裝修上要有別于一般客戶(hù)的需求標(biāo)準(zhǔn)，這是本區(qū)域潛在目標(biāo)客戶(hù)群較為普遍的消費(fèi)心態(tài)。 開(kāi)發(fā)方向 1）精品、高端、享受、實(shí)用型住宅； 2）迅速開(kāi)發(fā)與切入市場(chǎng)； 3）差異化市場(chǎng)策略。 支持上述三點(diǎn)的理由： 1） 環(huán)境的特殊性，開(kāi)發(fā)中、高端住宅具備了消費(fèi)基礎(chǔ)， “定向客戶(hù)” 市場(chǎng)存在量的需求； 2）項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，開(kāi)發(fā)“定向物業(yè)”可以最大限度地保證“定向客戶(hù)”的特殊需求； 3） “ 定向客戶(hù)”對(duì)居住水平的要求逐漸提高，因此社區(qū)將成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的必須條件。 開(kāi)發(fā)策略 ： 以 “定向物業(yè)”范本生活理念規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) 支撐這個(gè)策略的理由是： 進(jìn)入一個(gè)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，給自己一個(gè)鮮明的定位，確定自己在整個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的地位，明確自己的開(kāi)發(fā)原則，以此來(lái)決策項(xiàng)目的發(fā)展道路，這是 本項(xiàng)目 市場(chǎng)跟進(jìn)的大前提。 定位 A、總體形象定位 著 重解決本案在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問(wèn)題。它必須迎合市場(chǎng)與社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，立足于項(xiàng)目自身的資源優(yōu)勢(shì)，具有深度、廣度、高度和獨(dú)特性。 經(jīng)過(guò)反復(fù)思索，認(rèn)真提煉，大膽創(chuàng)意，我們定位出了本案的總體形象： 理性化描述： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 金牌旺地 “最年輕”的復(fù)式 意義簡(jiǎn)釋?zhuān)? a、這一總體形象表現(xiàn)了本案鮮明的本質(zhì)特征，又表達(dá)了它非凡的經(jīng)營(yíng)氣魄。 b、它將成為本案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)管理和區(qū)域文化建設(shè)的指南。 c、它語(yǔ)言簡(jiǎn)潔，內(nèi)涵豐富， 外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。 d、這一描述主要是對(duì)內(nèi)使用的，是以實(shí)用性為主的。 感性化描繪： 臨沂最實(shí)惠的復(fù)式 臨沂最實(shí)用的復(fù)式 臨沂最合理的復(fù)式 臨沂最年輕的復(fù)式 臨沂最時(shí)尚的復(fù)式 臨沂最詩(shī)意的復(fù)式 臨沂最溫馨的復(fù)式 運(yùn)用提示： a、它主要是對(duì)外宣傳使用的，努力在使用過(guò)程中使之形成臨沂人的口語(yǔ)是最重要的事。 b、它是形象系列廣告語(yǔ)中最重要的一個(gè)部分，有的情況下甚至可以作主題廣告語(yǔ)用。 c、政府要人及臨沂名流對(duì)此的使用是最具有引導(dǎo)作用的。 B、文化內(nèi)涵 定位 在建筑小品上，通過(guò)江浙文化塑造等方式，展示“定向物業(yè)”的現(xiàn)代城市居住文化中的家鄉(xiāng)情結(jié)。 C、市場(chǎng)角色定位 臨沂房地產(chǎn)定向時(shí)代的創(chuàng)新者 —— 臨沂房地產(chǎn)定向時(shí)代的挑戰(zhàn)者 —— 作為本案自身小巧的獨(dú)特特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，“定向”則是一個(gè)機(jī)會(huì)，抓住它做一篇?jiǎng)?chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在臨沂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上留下絢麗的一筆。 D、項(xiàng)目功能定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 休閑功能 —— 有品位的居住，富有實(shí)用性的房屋構(gòu)造，餐飲休閑就在腳下的方便性。 文化功能 —— 商業(yè)定向在江浙十分聞名的地方特色菜系：蘇州菜的細(xì)膩、揚(yáng) 州菜的品質(zhì)、紹興菜的文化??再加上口音、習(xí)慣的親和等等，一種異域文化陡然在身邊顯現(xiàn)，心情自然