【正文】 路，這是 本項(xiàng)目 市場(chǎng)跟進(jìn)的大前提。 b、它將成為本案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理和區(qū)域文化建設(shè)的指南。 D、項(xiàng)目功能定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目主題定位原則： （ 1)共鳴性：能與目標(biāo)群體的生活態(tài)度、生活觀念產(chǎn)生共鳴。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。特別對(duì)于臨沂這種城市，這種攀比心理更為明顯和突出。 （ 5）瘦身小戶“不瘦面子” 外立面一定要體現(xiàn)出現(xiàn)代感，采用的大面積玻璃材質(zhì)點(diǎn)綴立面，使得大體量的建筑不會(huì)流于呆板和冷酷，營(yíng)造出空靈、通透的現(xiàn)代感，代言生活的歡快與活躍。 d、投資客。 對(duì)目前居住狀況（如混居狀況）的不滿，而尋求改善和脫離拘束。 1 米，在 米上加隔斷，成為 復(fù)式結(jié)構(gòu)（其它從略）。 最精彩的是搖錢樹的真假融 溶一體。 公共走廊的文化包裝 以定向?yàn)橹髟V的文化內(nèi)涵，其文化形象包裝的主要內(nèi)容有： 壁畫或柱畫：體現(xiàn)江浙民間休閑百態(tài)圖。 （鐘的設(shè)計(jì)、鑄造、首敲儀式可合起來做一篇牽動(dòng)社會(huì)和目標(biāo)受眾的公關(guān)文章。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二， 強(qiáng)烈的現(xiàn)代主義色彩，現(xiàn)代人需要的現(xiàn)代生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 十一、媒體策略 當(dāng)今廣告媒體種類繁多，而且不斷涌現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。有的顧客可能一輩子只有一次購(gòu)樓，由于沒有經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)買前需要多方收集資料、反復(fù)比較權(quán)衡。 工地營(yíng)銷 干凈整潔的工地現(xiàn)場(chǎng)、堆放有序的建筑材料、著裝統(tǒng)一的施工人員等等，都會(huì)增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)施工質(zhì)量和購(gòu)買的信心。 展和維持與顧客的關(guān)系，而且擴(kuò)大了營(yíng)銷的視野，它涉及的關(guān)系包含了企業(yè)與其所有利益相關(guān)者間所發(fā)生的所有關(guān)系。 分析 —— 在此商圈以貨物流通和批發(fā)為主的商業(yè)形態(tài)構(gòu)成了它的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這兩種商業(yè)形態(tài)的背后隱藏著一種延伸產(chǎn)業(yè)。 本案如果繼續(xù)尋求現(xiàn)有的市場(chǎng)定位僅限于“商貿(mào)批發(fā)”這樣一個(gè)大而平的概念，兩萬平方米的經(jīng)營(yíng)面積卻沒有一個(gè)明確的商業(yè)定位加以區(qū)分周邊物業(yè)的雷同，銷售策略和總體規(guī)劃上很難體現(xiàn)出反常規(guī)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而影響項(xiàng)目正常的租售工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地上一、二、三層為特色餐飲（蘇州菜系、揚(yáng)州菜系、紹興菜系）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。但缺乏的是定向特色，這種特色與客群基礎(chǔ)和受眾需求相輔相成，不僅食欲上得到滿足，更加由此延伸出情感上、鄉(xiāng)里鄉(xiāng)情、故鄉(xiāng)情結(jié)等許多旁生需求，因此，這種“定向特色餐飲”將有 著十分旺盛的生命力。 能夠更加有效地提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂等服務(wù)配套設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一旦我們將自己的特色餐飲濃縮出一種“餐飲公園”文化，從字面聯(lián)想上很容易使人產(chǎn)生“玩”中的樂趣和“休閑”中的愜意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ２、難點(diǎn)及對(duì)策分析 難點(diǎn)一：異地招商將成為客 源的重要因素 對(duì)策：需要大力推廣宣傳項(xiàng)目、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)等，以及“后財(cái)富時(shí)代”等推廣主題語，引導(dǎo)客戶正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會(huì)發(fā)布信息，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透?？蛻舻逆i定，客戶資料的分類管理。 客戶的維護(hù)和跟進(jìn)：協(xié)議的簽訂；客戶爭(zhēng)議的處理、收款的協(xié)助。 本案統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象，統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位，統(tǒng)一宣 傳推廣部署，作為項(xiàng)目廣告宣傳推廣的策略，全面進(jìn)行廣告宣傳。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。 由于臨沂市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷火爆，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。 2）圍魏求趙 本地媒體與浙江媒體結(jié)合進(jìn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目地段及地塊未來發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 SP 活動(dòng) ：開盤 SP。 商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)商業(yè)團(tuán)體的前期接觸。 自營(yíng) +投資 —— “一鋪富三代，無租一身輕”的小富心態(tài)。 現(xiàn)場(chǎng)接待 —— 我們可提供現(xiàn)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)及相關(guān)備案。 其他。 備案工作： 細(xì)化的階段營(yíng)銷計(jì)劃制定。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組織 。 社交推動(dòng) —— 利用上層社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源做推廣活動(dòng)，配合 SP展開。 本案的發(fā)展?jié)摿?，充分展示本案位置、交通路線（物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地）、人氣優(yōu)勢(shì)等，體現(xiàn)這里商業(yè)發(fā)展的必然和本案的投資價(jià)值； 臨沂第一個(gè)“定向特色餐飲公園”，不僅表現(xiàn)在物種稀有，而且質(zhì)量精致、上乘，突出商業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)代綜合商業(yè)模式，著重渲染“餐飲公園”的概念，增加概念的內(nèi)涵和外延，包括風(fēng)格、定位、展示、服務(wù)配套等，訴求上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性； 在專業(yè)市場(chǎng)客戶中訴求自身良好形象 ，注意利用其“耳語”效應(yīng)，規(guī)模化、專業(yè)化是我們核心優(yōu)勢(shì)。 餐飲的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 。 本項(xiàng)目要真正做成一個(gè)美食的中心，招商策略要具有可操作性，就必須立足于臨沂 、浙江這兩個(gè)大的環(huán)境中，通過浙江來烘托本項(xiàng)目，通過臨沂的發(fā)展來襯托出本項(xiàng)目的前景。 ２、招商策略 1）敲山震虎 構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案根據(jù)所確定的招商目標(biāo)，以“定向特色餐飲”為廣告推廣達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、提升項(xiàng)目形象、推大投資客戶范圍、制 造投資吸引力，全面促進(jìn)招商成功為目的。 培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶，使其產(chǎn)生持續(xù)入租行為，并幫助客戶向外宣傳，建立口碑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)招商員的招商工作，包括電話聯(lián)系、走訪、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時(shí)做好記錄。 成立專門的招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于整個(gè)商業(yè)氣氛的營(yíng)造，商場(chǎng)品牌形象的樹立與推廣。 強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃與區(qū)位后發(fā)優(yōu)勢(shì)，以及良好的交通物流組織優(yōu)勢(shì)。 招商是項(xiàng)目推廣過程中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，促銷策略的好壞，將直接體現(xiàn)于招商過程中。在招商過程中，對(duì)特別客戶專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略，成立專門的銷售部門，并輔以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。唯獨(dú)我項(xiàng)目規(guī)避同業(yè)態(tài)交織一起掙扎的風(fēng)險(xiǎn)，另辟蹊徑，尋求江浙風(fēng)情的“定向餐飲”特色酒店，規(guī)避了周邊物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，又扛起了整個(gè)臨沂沒有真正意義上的“定向餐飲”主力店 的大纛。 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 例如：我公司策劃銷售的肥城銀泰隆時(shí)尚休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，以“購(gòu)物公園”的前衛(wèi)概念贏得一片喝彩，重筆濃縮出“逛中經(jīng)濟(jì)”這一現(xiàn)代購(gòu)物樂趣，使得招商一舉成功。 分析 —— 1）嘗試引用定向商業(yè)整合的思路運(yùn)作，區(qū)別于 周邊其它物業(yè)，造成沒有可比性。 戰(zhàn)略定位： 特色餐飲是這里商圈業(yè)態(tài)的補(bǔ)充和延續(xù)， “ 后財(cái)富時(shí)代 ”的領(lǐng)跑者。 由于本案商業(yè)城具有極大的定位優(yōu)勢(shì)，在策劃思路中具體反 映出來： （ 1）以專業(yè)性業(yè)態(tài)整合進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向浙江及臨沂本地市場(chǎng)招商。 （ 2） 2座 16層商住寫字樓，概念定為 SOHO，層高 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。形成“ 固有商圈爭(zhēng)霸，演義新商業(yè)格局 ”重要角色。關(guān)系營(yíng)銷不僅將注意力集中于發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）開通看樓車（跨區(qū)穿梭巴士），為大多數(shù)看樓人士提供交通上便利。 （ 6）禮品促銷 促銷禮品極易引起客戶的好感，因此建議在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放一些比較實(shí)用的促銷禮品。 （ 2） 老客戶介紹新客戶的優(yōu)惠方式 老客戶成功介紹新客戶購(gòu)房的，老客戶可以享受房?jī)r(jià)的折扣，新客戶也可以享受優(yōu)惠。 （ 7）品牌的訴求 本案應(yīng)該通過其與市場(chǎng)的差異性定位和設(shè)計(jì)來樹立其精致的品牌效應(yīng)。 （ 3）對(duì)產(chǎn)品的訴求 人性合理的戶型結(jié)構(gòu)以及豐富多彩的景觀設(shè)計(jì)，不僅將推動(dòng)整個(gè) 臨沂 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品研究向更高、更精的方向發(fā)展，也將引發(fā)新一輪當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的深層次思考和討論。 價(jià)格走勢(shì)及調(diào)整 —— 價(jià)格調(diào)整要在保證利潤(rùn)最大化的原則和總的銷售均價(jià)不變的情況下進(jìn)行，并要根據(jù)中高檔社區(qū)定位展開，要做到引領(lǐng)消費(fèi)而不是被動(dòng)地去適應(yīng)消費(fèi)的原則。 保持 價(jià)格穩(wěn)定。 經(jīng)常更新內(nèi)容的漫畫長(zhǎng)欄。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 八、景觀建議 主題 現(xiàn)代社區(qū)提倡簡(jiǎn)單、隨意、自然的、休閑的生活狀態(tài)，因此在對(duì)景觀設(shè)計(jì)和綠化布置時(shí)應(yīng)貫穿如下理念： 景觀的層次感和圍合性 —— 景觀的立體性 —— 以下是具體的策劃創(chuàng)新內(nèi)容。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)生活文化有一定的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)于 臨 沂 來說，高層住宅仍然相當(dāng)稀少，人們對(duì)它的認(rèn)知尚不全面，所以，我們用生活高端引發(fā)的身份地位的思考和自我享受來激發(fā)人們對(duì)高層住宅的興趣、認(rèn)識(shí)乃至喜愛。這一代人目前都已到達(dá)結(jié)婚的年齡，有著極其旺盛的購(gòu)買欲望和較強(qiáng)的購(gòu)買力； 稀有所以尊貴。 （ 5)原創(chuàng)性：主題定位有所創(chuàng)新，至少在該區(qū)域內(nèi)是獨(dú)特的，是其它樓盤所沒有提過的。 休閑功能 —— 有品位的居住，富有實(shí)用性的房屋構(gòu)造，餐飲休閑就在腳下的方便性。 b、它是形象系列廣告語中最重要的一個(gè)部分，有的情況下甚至可以作主題廣告語用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 本案作為“定向物業(yè)”開發(fā)，應(yīng)以獨(dú)立的設(shè)計(jì)理念去迎合市場(chǎng) 本項(xiàng)目導(dǎo)入 CS策略的依據(jù)： “定向客戶”的 實(shí)際需求就是本項(xiàng)目開發(fā)的源頭，只有站在“定向客戶”的需求上開發(fā)項(xiàng)目，才能闖出“定向物業(yè)”市場(chǎng)的新天地。 居住本身就是一種文化，本項(xiàng)目導(dǎo)入 CS推廣戰(zhàn)略更是一種文化。 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平米 /月 土地出讓年限： 30年 交房日期： 2020 年 6— 7 月份，合同日 期： 2020 年 10 月份 開發(fā)商：康鼎地產(chǎn) （二） 康鼎花園 總占地 40 畝，正在規(guī)劃建設(shè)，同時(shí)啟動(dòng)。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)整合過于重疊，如果不選擇“劍走偏鋒”的道路，對(duì)本物業(yè)的商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位勢(shì)必帶來一定的局限性。如果打出“ 純居住生活概念 ”的人本主義，通過現(xiàn)代的行銷手段與促銷方式，提升核心品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為