【正文】 土地出讓年限： 30年 交房日期： 2020 年 6— 7 月份，合同日 期： 2020 年 10 月份 開發(fā)商：康鼎地產(chǎn)最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 （二） 康鼎花園 總占地 40 畝，正在規(guī)劃建設，同時啟動。 總建筑面積正在整體規(guī)劃階段，包括 2棟 19 層高層， 6棟 12層小高層。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)整合過于重疊，如果不選擇“劍走偏鋒”的道路，對本物業(yè)的商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位勢必帶來一定的局限性。 的升值潛力，必定受到新寵。如果打出“ 純居住生活概念 ”的人本主義，通過現(xiàn)代的行銷手段與促銷方式，提升核心品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。時代廣場 —— 住宅物業(yè)暨商業(yè)物業(yè)整體策劃草案 本策劃書由兩章組成： 第一章：住宅部分細化； 第二章：商業(yè)部分細化； 第一章 住宅部分細化 第一節(jié)：項目宏觀說 一、主要優(yōu)勢 商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點： 本案所處地理位置的商務運作與財富聚集的地位相當高，財富干線有足夠的長度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本案可謂在“貴族”圈子里誕生、成長，本案的位置居于商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點，一動一靜的轉換之間，生活與經(jīng)營近在咫尺、瞬間切換，有似城市心臟的部位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 二、 主要劣勢 本地域對應客群面對北部新近開發(fā)的新商圈和生活區(qū)還沒有新的印象或印象不深，加上市區(qū)建筑的個性化、差異化不足，讓客戶選擇這一區(qū)域生活居住 還有待于引導。 周邊物業(yè)對客群的選擇、定位包羅萬象，商住、純居住應有盡有，本案若不出奇制勝，會陷于在有限的區(qū)域內爭奪相同客群的“搶客現(xiàn)象”，勢必減緩銷售，制約資金快速回籠。 首期建設底部商業(yè) 萬平米 , 商住 9200 平米左右（ 137 平、 171平）。 住宅 7 棟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。鑫圓房產(chǎn)。 如果我們著眼于新生活居住觀的發(fā)展與延伸，本案就不簡單是一個只屬于某些業(yè)主的私人心目中的品牌了，經(jīng)過一定的形象包裝后，勢必會成為整個臨沂房地產(chǎn)市場的運作模范。 CS戰(zhàn)略在功能、價格、促銷的建立及物業(yè)管理等都以方便客戶為原則，最大限度地使客戶滿意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “定向物業(yè)” 提法是我公司首創(chuàng)，作為這一地域“定向住宅”的特有客戶，其明顯特征就是崇尚享受而省心省力、消費理性且生活樸實、趨于奢侈但比較現(xiàn)實，商場拼殺一天回家便是放松的一刻??所以，在戶型的設計、尺度、裝修上要有別于一般客戶的需求標準，這是本區(qū)域潛在目標客戶群較為普遍的消費心態(tài)。 定位 A、總體形象定位 著 重解決本案在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 c、它語言簡潔，內涵豐富， 外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。 c、政府要人及臨沂名流對此的使用是最具有引導作用的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 文化功能 —— 商業(yè)定向在江浙十分聞名的地方特色菜系：蘇州菜的細膩、揚 州菜的品質、紹興菜的文化??再加上口音、習慣的親和等等，一種異域文化陡然在身邊顯現(xiàn)，心情自然舒暢。 （ 2)相關性：概念不是空中樓閣，而是與項目自身的各方面特點緊密相關。 綜上所述，本案擁有的一系列環(huán)境資源是本案與其它同類樓盤最具差異性和競爭 力的關鍵因素，那么我們在對本案定位的時候勢必應該有效地、充分地發(fā)揮這些資源的優(yōu)勢，綜合產(chǎn)品本身陽光、現(xiàn)代、健康這些概念形象定位，打造一個前所未有的、最具原創(chuàng)性的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本案在目前的臨沂（乃至全國）房地產(chǎn)市場具有鮮明的獨特性和唯一性，物以稀為貴，商品房在臨沂而言，一定程度上與其它公房及自建房有檔次上的 區(qū)別。同樣，臨沂是一個商品房市場剛激活的地方，商品房購買仍未大量普及到中低階層，購買商品房仍是上層少數(shù)人的行為。 （ 3）放款 80 工作生活現(xiàn)代化了，人們離自然卻越來越遠了，親近陽光和自然幾乎成為一種奢求，而同時擁有自然、陽光和時尚的生活，是一種莫大的榮耀。 項目名稱的建議 (略 ) 六、客群定位與客群細分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （一）客群指向 （ 1） 地域定位 a、周邊原居民。 （ 2）階層細分 從本案客群需求調研來看，按照購買力分析，目標客戶群大致可分為以下幾個階層： 臨沂 市區(qū) 個體私營業(yè)主 —— 教師、公務員以及公司白領階層 —— 單位一般員工 —— 其它中高層管理人員、工人以及自由職業(yè)者 —— 純投資客，投資升值 —— 人群特點 : 年齡層次在 30 歲左右，該人群見識較其它人群要高，生活觀念西化，普遍崇尚超前消費的消費觀念；有成就感，注重身份與品位，注重生活品質，因而對產(chǎn)品有更高的要求，對產(chǎn)品品質有自身獨立的理解和評判。 該人群多為一次置業(yè)者，但具備一定的經(jīng)濟實力，大多為城市白領階層，為單身或情侶居住者居多。 從以上分析可以看出，我們的目標消費群還是具有相當?shù)馁徺I能力和一定的品位意識的，但從 臨沂 目前的消費群分析來看，主要呈現(xiàn)兩種勢頭：一、房產(chǎn)品消 費者本土化，目前市場上的在銷項目主要為本地消化，可見開發(fā)商對外圍市場的拓展力度不夠，這樣勢必導致本地市場日趨狹窄，很快進入飽和狀態(tài)；二、本地普通消費者購房目的主要仍以自我居住為主， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但也存在部分私營業(yè)主投機炒作的成分，整體房地產(chǎn)市場有待于進一步培育和完善。 綜上所述，我公司建議在現(xiàn)有的規(guī)劃設置的基礎上，對局部的戶型分布和類型、戶型比例及室內空間等作適當調整： （ 1）適當增加大戶型住宅的比例，并各自形成相對集中、圍合的空間布局。若在具體的設計施工中有所取舍，是正常的。首先，在原景地用完美的造型設計、優(yōu)質的鋼筋水泥、高超的工藝水準，維妙維肖地“雕塑”出超級搖錢樹的主軀和重要枝干（及若干精壯的垂地之根，此根又巧作支撐點之用），在主軀和枝干的腹內紋間，埋藏進適于當?shù)厣L的梧桐樹，稍假時日，真樹鮮活而立，密密綠葉蔽日遮天，而真樹新發(fā)的嫩須，又將滲穿石縫石隙而入或繞纏石枝石根而下，使人難以分辨，迷離恍惚中不疑有假。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 藝術群雕：不朽的江浙經(jīng)典濃縮。 燈光藝術 現(xiàn)代書吧（起到幼兒園的作用） 公益報欄 南屏晚鐘 物業(yè)內設一古銅鐘（取材于杭州西湖 十景之一的南屏晚鐘），每天在早、晚一定的時間敲響。） 九、價格策略 一、定價策略 項目定價的方法與原則 根據(jù)目前項目地塊周邊樓盤較多的狀況，我們在定價上采用的是可比樓盤量化定價法。 應付或避免競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 十、廣告策略 廣告定位 首先，小區(qū)位于臨沂主要的財富中心，周邊商賈云集，將成為今后項目推廣的一大有利因素。 三，檔次的體現(xiàn)，以內在的精致來闡釋。 （ 4）環(huán)境的訴求 結合生活方式的引導和訴求，著力渲染定向住宅帶來的居住文化的巨大變革，同時突破單一住宅訴求的制約，強調園區(qū)景觀布置的層次感和圍合性，突出定向景觀帶來的居住的均好性，從而掀 起人們對健康住宅的熱愛和探討。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 廣告主訴求 “感悟城市的激動” 本案自方案 誕生之日起，就注定是推陳出新的典范，建筑現(xiàn)代活潑，線條簡潔流暢，環(huán)境幽雅怡人，配套完善人性，定位時尚特立，理念超前大氣。主要分布如下：電視、報紙、電臺、雜志、電話、單張、車身、路牌、站牌、橋梁、電子郵件、手機短信息、公益活動、體育活動、禮品、展板、名片、網(wǎng)站（網(wǎng)絡廣告）。 （ 3）數(shù)量優(yōu)惠方式 這主要針對集團購買者，由于其購買的數(shù)量會相對較多，因而為了鼓勵這一部分的人群，往往采取數(shù)量累進優(yōu)惠的方式，購買的單位數(shù)越多，優(yōu)惠越豐厚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 7）買一贈一 通過購買一套住宅附帶贈送部分大件實物為促銷手段，達到隱性降價的效果，如家電等 。因此發(fā)展商們必須秉承“以人為本”的理念，為消費者提供盡可能多的、涵蓋各方面甚至包括競爭對手在內的真實可靠的資料，才能贏得消費者的信任，如專家的現(xiàn)場咨詢，清晰公開的價格表等等。在看樓車上設置電視機，播放項目介紹廣告吸引客戶的注意力，弱化客戶對本項目的與市中心的心理距離。由此可以看到項目整個運作正常與否，客戶可以對照施工進度表，監(jiān)督工程實際進度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 十三、營銷費用預算（略） 第二章 商業(yè)部分細化 第一節(jié)：項目宏觀說 一、項目切入點分析 從通達 路 向南直到解放路東西兩翼可以看到：臨沂市商貿區(qū)的鼎盛以此為核心向四周輻射，況且在臨沂的北部有正在崛起新一片商貿區(qū)，核心區(qū)域的商貿圈競爭加劇，新商業(yè)格局的演義也正在進行中。 二、主要優(yōu)勢分析 優(yōu)勢 —— 項目處于臨沂商貿財富中心，可謂人氣、財氣、商氣十足。前者以購物街區(qū)為特色，后者以專業(yè)化輔助為特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 競爭對手分析 康鼎花園 建設沿北園路 3 層商業(yè) 8 米 18米 =144 平 /套，合計 20套，均價 6500 元 /㎡。 華通國際商務大廈 —— OPEN 城市之光 廣告主訴求 —— 于城市之顛 任我心高遠 華通國際商務大廈主打廣告 臨沂首座“ 5A”甲級寫字樓，總建面積 萬，四層商業(yè) 萬，辦公樓 萬，雙塔樓 26 層 1）商業(yè)售價及業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1層 13000 元 業(yè)態(tài)規(guī)劃：金銀首飾、化妝品、高檔奢侈品 2 層 10000 元， 3層 9000 元， 4層 7000 元； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：分層經(jīng)營服裝等，商業(yè)部分可以整層購 買也可分割銷售 2）寫字樓部分 東座 21 層 租售均可，租金 2元 /平最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年