【正文】 0 年 6— 7 月份，合 同日期： 2020 年 10 月份 開發(fā)商：康鼎地產(chǎn) （二） 康鼎花園 總占地 40 畝，正在規(guī)劃建設(shè)，同時(shí)啟動(dòng)。 總建筑面積正在整體規(guī)劃階段，包括 2棟 19 層高層， 6棟 12層小高層。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)整合過(guò)于重疊，如果不選擇“劍走偏鋒”的道路，對(duì)本物業(yè)的商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位勢(shì)必帶來(lái)一定的局限性。如果打出“ 純居住生活概念 ”的人本主義，通過(guò)現(xiàn)代的行銷手段與促銷方式，提升核心品牌 的升值潛力，必定受到新寵。時(shí)代廣場(chǎng) 住宅物業(yè)暨商業(yè)物業(yè)整體策劃草案 —— 本策劃書由兩章組成： 第一章：住宅部分細(xì)化； 第二章：商業(yè)部分細(xì)化； 第一章 住宅部分細(xì)化 第一節(jié)：項(xiàng)目宏觀說(shuō) 一、主要優(yōu)勢(shì) 商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點(diǎn)： 本案所處地理位置的商務(wù)運(yùn)作與財(cái)富聚集的地位相當(dāng)高，財(cái)富干線有足夠的長(zhǎng)度。本案可謂在“貴族”圈子里誕生、成長(zhǎng)，本案的位置居于商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點(diǎn)，一動(dòng)一靜的轉(zhuǎn)換之間，生活與經(jīng)營(yíng)近在咫尺、瞬間切換，有似城市心臟的部位。 二、 主要劣勢(shì) 本地域?qū)?yīng)客群面對(duì)北部新近開發(fā)的新商圈和生活區(qū)還沒(méi)有新的印象或印象不深，加上市區(qū)建筑的個(gè)性化、差異化不足，讓客戶選擇這一區(qū)域生活 居住還有待于引導(dǎo)。 周邊物業(yè)對(duì)客群的選擇、定位包羅萬(wàn)象，商住、純居住應(yīng)有盡有，本案若不出奇制勝，會(huì)陷于在有限的區(qū)域內(nèi)爭(zhēng)奪相同客群的“搶客現(xiàn)象”，勢(shì)必減緩銷售，制約資金快速回籠。 首期建設(shè)底部商業(yè) 萬(wàn)平米 , 商住 9200 平米左右（ 137 平、 171平）。 住宅 7 棟。鑫圓房產(chǎn)。 如果我們著眼于新生活居住觀的發(fā)展與延伸，本案就不簡(jiǎn)單是一個(gè)只屬于某些業(yè)主的私人心目中的品牌了，經(jīng)過(guò)一定的形象包裝后，勢(shì)必會(huì)成為整個(gè)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作模范。 CS戰(zhàn)略在功能、價(jià)格、促銷的建立及物業(yè)管理等都以方便客戶為原則，最大限度地使客戶滿意。 “定向物業(yè)” 提法是我公司首創(chuàng)，作為這一地域“定向住宅”的特有客戶，其明顯特征就是崇尚享受而省心省力、消費(fèi)理性且生活樸實(shí)、趨于奢侈但比較現(xiàn)實(shí)，商場(chǎng)拼殺一天回家便是放松的一刻??所以，在戶型的設(shè)計(jì)、尺度、裝修上要有別于一般客戶的需求標(biāo)準(zhǔn)，這是本區(qū)域潛在目標(biāo)客戶群較為普遍的消費(fèi)心態(tài)。 定位 A、總體形象定位 著重解決本案在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問(wèn)題。 c、它語(yǔ)言簡(jiǎn)潔，內(nèi)涵豐 富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。 c、政府要人及臨沂名流對(duì)此的使用是最具有引導(dǎo)作用的。 文化功能 —— 商業(yè)定向在江浙十分聞名的地方特色菜系：蘇州菜的細(xì)膩 、揚(yáng)州菜的品質(zhì)、紹興菜的文化??再加上口音、習(xí)慣的親和等等，一種異域文化陡然在身邊顯現(xiàn)，心情自然舒暢。 （ 2)相關(guān)性：概念不是空中樓閣，而是與項(xiàng)目自身的各方面特點(diǎn)緊密相關(guān)。 綜上所述，本案擁有的一系列環(huán)境資源是本案與其它同類樓盤最具差異性和 競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，那么我們?cè)趯?duì)本案定位的時(shí)候勢(shì)必應(yīng)該有效地、充分地發(fā)揮這些資源的優(yōu)勢(shì)，綜合產(chǎn)品本身陽(yáng)光、現(xiàn)代、健康這些概念形象定位，打造一個(gè)前所未有的、最具原創(chuàng)性的產(chǎn)品。本案在目前的臨沂（乃至全國(guó)）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的獨(dú)特性和唯一性，物以稀為貴，商品房在臨沂而言，一定程度上與其它公房及自建房有檔次 上的區(qū)別。同樣，臨沂是一個(gè)商品房市場(chǎng)剛激活的地方，商品房購(gòu)買仍未大量普及到中低階層，購(gòu)買商品房仍是上層少數(shù)人的行為。 （ 3）放款 80 工作生活現(xiàn)代化了，人們離自然卻越來(lái)越遠(yuǎn)了，親近陽(yáng)光和自然幾乎成為一種奢求，而同時(shí)擁有自然、陽(yáng)光和時(shí)尚的生活，是一種莫大的榮耀。 項(xiàng)目名稱的建議 (略 ) 六、客群定位與客群細(xì)分 （一）客群指向 （ 1） 地域定位 a、周邊原居民。 （ 2）階層細(xì)分 從本案客群需求調(diào)研來(lái)看，按照購(gòu)買力分析，目標(biāo)客戶群大致可分為以下幾個(gè)階層： 臨沂 市區(qū) 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 —— 教師、公務(wù)員以及公司白領(lǐng)階層 —— 單位一般員工 —— 其它中高層管理人員、工人以及自由職業(yè)者 —— 純投資客，投資升值 —— 人群特點(diǎn) : 年齡層次在 30 歲左右，該人群見識(shí)較其它人群要高，生活觀念西化，普遍崇尚超前消費(fèi)的消費(fèi)觀念；有成就感，注重身份與品位，注重生活品質(zhì)，因而對(duì)產(chǎn)品有更高的要求，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有自身獨(dú)立的理解和評(píng)判。 該人群多為一次置業(yè)者，但具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多為城市白領(lǐng)階層，為單身或情侶居住者居多。 從以上分析可以看出，我們的目標(biāo)消費(fèi)群還是具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買能力和一定的品位意識(shí)的，但從 臨沂 目前的消費(fèi)群分析來(lái)看，主要呈現(xiàn)兩種勢(shì)頭：一、房產(chǎn) 品消費(fèi)者本土化，目前市場(chǎng)上的在銷項(xiàng)目主要為本地消化，可見開發(fā)商對(duì)外圍市場(chǎng)的拓展力度不夠，這樣勢(shì)必導(dǎo)致本地市場(chǎng)日趨狹窄，很快進(jìn)入飽和狀態(tài)；二、本地普通消費(fèi)者購(gòu)房目的主要仍以自我居住為主，但也存在部分私營(yíng)業(yè)主投機(jī)炒作的成分，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)有待于進(jìn)一步培育和完善。 綜上所述，我公司建議在現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)置的基礎(chǔ)上，對(duì)局部的戶型分布和類型、戶型比例及室內(nèi)空間等作適當(dāng)調(diào)整： （ 1）適當(dāng)增加大戶型住宅的比例，并各自形成相對(duì)集中、圍合的空間布局。若在具體的設(shè)計(jì)施工中有所取舍，是正常的。首先，在原景地用完美的造型設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)的鋼筋水泥、高超的工藝水準(zhǔn)，維妙維肖地“雕塑”出超級(jí)搖錢樹的主軀和重要枝干（及若干精壯的垂地之根，此根又巧作支撐點(diǎn)之用），在主軀和枝干的腹內(nèi)紋間，埋藏進(jìn)適于當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)的梧桐樹，稍假時(shí)日，真樹鮮活而立，密密綠葉蔽日遮天，而真樹新發(fā)的嫩須，又將滲穿石縫石隙而入或繞纏石枝石根而下，使人難以分辨，迷離恍惚中不疑有假。 藝術(shù)群雕：不朽的江浙經(jīng)典濃縮。 燈光藝術(shù) 現(xiàn)代書吧（起到幼兒園的作用） 公益報(bào)欄 南屏晚鐘 物業(yè)內(nèi)設(shè)一古銅鐘（取材于杭州 西湖十景之一的南屏晚鐘），每天在早、晚一定的時(shí)間敲響。） 九、價(jià)格策略 一、定價(jià)策略 項(xiàng)目定價(jià)的方法與原則 根據(jù)目前項(xiàng)目地塊周邊樓盤較多的狀況，我們?cè)诙▋r(jià)上采用的是可比樓盤量化定價(jià)法。 應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)。 十、廣告策略 廣告定位 首先，小區(qū)位于臨沂主要的財(cái)富中心，周邊商賈云集，將成為今后項(xiàng)目推廣的一大有利因素。 三，檔次的體現(xiàn)，以內(nèi)在的精致來(lái)闡釋。 （ 4）環(huán)境的訴求 結(jié)合生活方式的引導(dǎo)和訴求，著力渲染定向住宅帶來(lái)的居住文化的巨大變革，同時(shí)突破單一住宅訴求的制約，強(qiáng)調(diào)園區(qū)景觀布置的層次感和圍合性，突出定向景觀帶來(lái)的居住的均好性，從 而掀起人們對(duì)健康住宅的熱愛和探討。 廣告主訴求 “感悟城市的激動(dòng)” 本案自 方案誕生之日起，就注定是推陳出新的典范，建筑現(xiàn)代活潑，線條簡(jiǎn)潔流暢，環(huán)境幽雅怡人，配套完善人性，定位時(shí)尚特立，理念超前大氣。主要分布如下：電視、報(bào)紙、電臺(tái)、雜志、電話、單張、車身、路牌、站牌、橋梁、電子郵件、手機(jī)短信息、公益活動(dòng)、體育活動(dòng)、禮品、展板、名片、網(wǎng)站（網(wǎng)絡(luò)廣告）。 （ 3）數(shù)量?jī)?yōu)惠方式 這主要針對(duì)集團(tuán)購(gòu)買者，由于其購(gòu)買的數(shù)量會(huì)相對(duì)較多，因而為了鼓勵(lì)這一部分的人群，往往采取數(shù)量累進(jìn)優(yōu)惠的方式，購(gòu)買的單位數(shù)越多，優(yōu)惠越豐厚 。 （ 7）買一贈(zèng)一 通過(guò)購(gòu)買一套住宅附帶贈(zèng)送部分大件實(shí)物為促銷手段，達(dá)到隱性降價(jià)的效果，如家 電等。因此發(fā)展商們必須秉承“以人為本”的理念，為消費(fèi)者提供盡可能多的、涵蓋各方面甚至包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在內(nèi)的真實(shí)可靠的資料，才能贏得消費(fèi)者的信任，如專家的現(xiàn)場(chǎng)咨詢，清晰公開的價(jià)格表等等。在看樓車上設(shè)置電視機(jī)，播放項(xiàng)目介紹廣告吸引客戶的注意力，弱化客戶對(duì)本項(xiàng)目的與市中心的心理距離。由此可以看到項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作正常與否，客戶可以對(duì)照施工進(jìn)度表，監(jiān)督工程實(shí)際進(jìn)度。 十三、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算（略） 第二 章 商業(yè)部分細(xì)化 第一節(jié)：項(xiàng)目宏觀說(shuō) 一、項(xiàng)目切入點(diǎn)分析 從通達(dá) 路 向南直到解放路東西兩翼可以看到：臨沂市商貿(mào)區(qū)的鼎盛以此為核心向四周輻射，況且在臨沂的北部有正在崛起新一片商貿(mào)區(qū)，核心區(qū)域的商貿(mào)圈競(jìng)爭(zhēng)加劇，新商業(yè)格局的演義也正在進(jìn)行中。 二、主要優(yōu)勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目處于臨沂商貿(mào)財(cái)富中心，可謂人氣、財(cái)氣、商氣十足。前者以購(gòu)物街區(qū)為特色，后者以專業(yè)化輔助為特色。 三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 康鼎花園 建設(shè)沿北園路 3 層商業(yè) 8 米 18米 =144 平 /套，合計(jì) 20套，均價(jià) 6500 元 /㎡。 華通國(guó)際商務(wù)大廈 —— OPEN 城市之光 廣告主訴求 —— 于城市之顛 任我心高遠(yuǎn) 華通國(guó)際商務(wù)大廈主打廣告 臨沂首座“ 5A”甲級(jí)寫字樓，總建面積 萬(wàn)，四層商業(yè) 萬(wàn)，辦公樓 萬(wàn)，雙塔樓 26 層 1）商業(yè)售價(jià)及業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1層 13000 元 業(yè)態(tài)規(guī)劃：金銀首飾、化妝品、高檔奢侈品 2 層 10000 元， 3層 9000 元， 4層 7000 元； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：分層經(jīng)營(yíng)服裝等，商業(yè)部分可以整 層購(gòu)買也可分割銷售 2）寫字樓部分 東座 21 層 租售均可，租金 2元 /平 （