【正文】 銷售價(jià)格及控制方案制定。 中介會(huì)。 政府及媒體部門的公關(guān)。 主題 SP（招商會(huì)、聯(lián)合商業(yè)推廣、商會(huì)活動(dòng)等）。 投資回報(bào)獲利優(yōu)勢(shì) —— 投資回報(bào)獲利的，提供 8%年返租回報(bào)，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號(hào)，確保投資者的回報(bào)獲利收 益及投資信心。 項(xiàng)目市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì) 。 3）做一個(gè)樣板市場(chǎng) 不管是現(xiàn)代飲食也好，主題飲食也罷，經(jīng)營(yíng)者和投資商是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個(gè)重要特征。 １、策略延續(xù) “贏了再打”的策略不僅是金潤(rùn)物流中心整個(gè)項(xiàng)目的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié) 之中。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。 分析 —— 營(yíng)銷策劃成功與否的關(guān)鍵，重要的是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。電話拜訪約見的要點(diǎn)，面訪前準(zhǔn)備，面訪的過程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點(diǎn)、成交客戶的面訪區(qū)別。 建立一個(gè)良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。 租戶管理造就優(yōu)良的氛圍，包括對(duì)租戶的教育輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)分析、經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)、調(diào)節(jié)管理等。 八、 招商構(gòu)思 １、招商目標(biāo) 總體目標(biāo)：項(xiàng)目自運(yùn)作之日起６個(gè)月內(nèi)招商完畢。 七、推廣 本案 經(jīng)過 “定向特色餐飲”市場(chǎng)定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的推廣主要是通過銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式來進(jìn)行。 本策劃思路主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的前期工作，“定向特色餐飲”商城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調(diào)。 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，兩地同時(shí)開展，搶占市場(chǎng)空白份額。 吸納定向特色餐飲機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 在臨沂打造“定向餐飲物業(yè)”，能引起所有江浙人的心里共鳴，這也正 是 本案最大的優(yōu)勢(shì)所在。天左右 西座 5— 16層 產(chǎn)權(quán)式酒店， 17— 26 層 寫字樓（出售） 四、重點(diǎn)結(jié)論 為使本案商業(yè)部分在眾多的專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，針對(duì)目前專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)我公司覺得項(xiàng)目功能定位在“定向特色餐飲”才能彰顯其名。 盡管本案在區(qū)域環(huán)境中有許多不利于項(xiàng)目 順利銷售的因素，譬如周邊商業(yè)業(yè)態(tài)過度重疊等，但還不至于從根本上造成市場(chǎng)推介的困難。 目前該地域存量土地有限，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)與運(yùn)營(yíng)模式已趨飽和，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)與生存空間的搏擊日漸激烈，在后發(fā)優(yōu)勢(shì)上如果沒有更大的經(jīng)營(yíng)突破或是業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的變化，難以再有新的奇跡出現(xiàn)，由此“物極必反”的新商業(yè)格局開始萌發(fā)與突圍，本案的出現(xiàn)，有望在商業(yè)業(yè)態(tài)整合的優(yōu)勢(shì)上再度創(chuàng)新，擔(dān)當(dāng)新商業(yè) 格局 延伸的觸角 。 （ 4）為客戶提供問訊、咨詢、看樓、成交簽約、法律公證、付款、按揭等一條龍服務(wù)，并盡力提高其效率和素質(zhì)。 （ 8）裝修促銷 提供一條龍裝修服務(wù)，從設(shè)計(jì)、選材、施工到驗(yàn)收，由開發(fā)商針對(duì)不同的顧客進(jìn)行個(gè)性化服務(wù)，其中可考慮將裝修費(fèi)用一次性列入房?jī)r(jià)內(nèi)，參加銀行按揭。根據(jù)我公司對(duì)臨沂消費(fèi)者的調(diào)查，購房者了 解住房信息的途徑主要是報(bào)紙和電視，其次是售樓處和戶外廣告。 （ 5）配套的訴求 不僅擁有一般社區(qū)的日常生活基礎(chǔ)配套，而且結(jié)合健康、教育的主題，設(shè)置一系列人性化的設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容，最大限度滿足人們吃、住、行、玩、賞等各項(xiàng)物質(zhì)和精神生活的需求。第二，設(shè)計(jì)風(fēng)格是本案的另一個(gè)亮點(diǎn)，和鮮艷、明快的色彩搭配，倡導(dǎo)一 種極具現(xiàn)代感的生活模式，無形中傳達(dá)一種嶄新的生活理念和生活狀態(tài)。 在本案的定價(jià)策劃當(dāng)中，考慮到貴公司的實(shí)際情況及項(xiàng)目地塊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，本公司是遵循以下原則來進(jìn)行此次定價(jià)： 取最高利潤(rùn)。 景觀小品式名言書法：內(nèi)容是關(guān)于江浙一帶流傳甚廣的文人墨客與軼事。 臨沂第一景觀 —— 搖錢樹 這是本案景觀創(chuàng)意中最具獨(dú)創(chuàng)性的地方，是超越同類園藝景觀的創(chuàng)新智慧，是景觀雕塑藝術(shù)的神來之筆。所以本案在訴求重點(diǎn)上除了在本地市場(chǎng)突破傳統(tǒng)消費(fèi)格局，引導(dǎo)新型居住理念，激活當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體外，必須突破區(qū)域限制，著力打造外地市場(chǎng)，以提升和拓寬樓盤的整體形象和檔次，從而為 后期的產(chǎn)品銷售和品牌延伸打下基礎(chǔ)。 （二）人群特征： 年 輕人追求新鮮，更易接受新觀念，引領(lǐng)消費(fèi)前潮。而本案之所以以“ 80”立意，最重要的表現(xiàn)在于輕松置業(yè)中充分考慮到了可親的消費(fèi)能力，通過銀行貸款 80%，將置業(yè)、輕松、無負(fù)擔(dān)、門檻低??充分引入客群的心境中，使每家每戶都能在輕松之中得到擁有，把親近、親和、體貼送給人們。臨沂當(dāng)?shù)厝巳盒睦砩蠞摬刂环N攀比的心態(tài)，即與別人有所區(qū)分，人無我有，這是權(quán)位心態(tài)在住房購買中的體現(xiàn)。 （ 3)區(qū)別性：對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行有效區(qū)別，保持項(xiàng)目鮮明的特色與個(gè)性。 B、文化 內(nèi)涵定位 在建筑小品上，通過江浙文化塑造等方式，展示“定向物業(yè)”的現(xiàn)代城市居住文化中的家鄉(xiāng)情結(jié)。它必須迎合市場(chǎng)與社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，立足于項(xiàng)目自身的資源優(yōu)勢(shì)，具有深度、廣度、高度和獨(dú)特性。 CS戰(zhàn)略引入本項(xiàng)目，不但能使?fàn)I銷取得突破，而且可以使項(xiàng)目的品牌價(jià)值得到無限延伸。 全案代理：福恩地產(chǎn)顧問。 商住公布價(jià)格： 5 層 3130 元； 6 層 3160 元； 7層 3196 元； 8層 3236 元； 9層 3276 元； 10 層 3326 元； 11層 3376 元； 12 層 3426 元； 13 層 3476 元； 14 層 3526 元； 15層 3576 元； 16 層 3636 元； 17 層 3696 元。 本案面臨著來自周邊比較強(qiáng)大的一批區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)，老對(duì)手不少，新對(duì)手也日漸增多，形勢(shì)不容樂觀。 臨沂 城建本案物業(yè)的形象定位、形象策劃與形象傳播也還需大力增強(qiáng)。 18— 19 層 3756 元； 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目處于臨沂國(guó)際商品批發(fā)城對(duì)過，兩項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，具有極強(qiáng)的對(duì)抗性，但是從現(xiàn)在開發(fā)的情況看， 萬平米的商業(yè)已經(jīng)限制了整體的規(guī)劃，使本項(xiàng)目的獲利能力偏低，前期策劃不到位是其直接原因。 （三）北園春天 尚未公開面世，售樓處籌建中?? 四、重點(diǎn)結(jié)論 對(duì)于住宅，缺乏真正的爆炸式并且是稀缺性的概念炒作，缺乏真正意義上的以人為本、雅趣的新型概念生活之地，缺乏高檔次、高水準(zhǔn)、高文化（絕非僅指裝修上的高檔）的生活情趣，“ 工薪階層復(fù)式住宅概念 ”理應(yīng)成為彌補(bǔ)這一空白的佼佼者。 本項(xiàng)目 CS推廣 ，將以達(dá)到客戶的五個(gè)滿意度為利益最大化的核心點(diǎn)： （ 1）理念滿意； （ 2）行為滿意； （ 3）視聽滿意； （ 4）產(chǎn)品滿意； （ 5）服務(wù)滿意。 經(jīng)過反復(fù)思索，認(rèn)真提煉，大膽創(chuàng)意，我們定位出了本案的總體形象： 理性化描述： 金牌旺地 “最年輕”的復(fù)式 意義簡(jiǎn)釋： a、這一總體形象表現(xiàn)了本案鮮明的本質(zhì)特征，又表達(dá)了它非凡的經(jīng)營(yíng)氣魄。 C、市場(chǎng)角色定位 臨沂房地產(chǎn)定向時(shí)代的創(chuàng)新者 —— 臨沂房地產(chǎn)定向時(shí)代的挑戰(zhàn)者 —— 作為本案自身小巧的獨(dú)特特點(diǎn)來說，“定向”則是一個(gè)機(jī)會(huì)，抓住它做一篇?jiǎng)?chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在臨沂房地產(chǎn)開發(fā)史上留下絢麗的一筆。 （ 4)單一性：推廣主題不復(fù)雜，比較純粹的主題才能讓人容易記憶并加以區(qū)分。而居房是這種地位和尊貴顯示的重要途徑。 （ 4）內(nèi)外兼得的“ 80”享受 最超前的項(xiàng)目定位，加上小區(qū)內(nèi)部親近人性的空間設(shè)計(jì)，形成內(nèi)外居住心情相輔相成，造就小區(qū)知名度絕佳的獨(dú)好性，人們可以在家中完全放松擁有生活的美意，生活的至高享受也不過如此。因而購買產(chǎn)品時(shí)具有更多的感性成分。 七、產(chǎn)品建議 —— 層高 5主要的內(nèi)容是： 用人工與自然相融合的手法，“雕塑”出一棵樹圍一米的巨大的超級(jí)搖錢樹。 雕塑：江浙一帶名流人物。 得高收益率。 （ 1）主題概念的訴求 本案以“ 80”作為項(xiàng)目主題概念的關(guān)鍵詞，意義在于： 一， 表達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品的總體印象。 （ 6）對(duì)地塊前景及規(guī)劃前景的訴求 隨著 臨沂 城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和新區(qū)改造的逐步展開，本地塊的居住氛圍越來越強(qiáng)烈，其投資增值的空間越來越大，區(qū)塊內(nèi)良好的生活居住前景不言而喻。 十二、 促銷策略 促銷方式 （ 1）折扣的營(yíng)銷方式 在正式發(fā)售期、房展會(huì)或者較重大的節(jié)假日里，為了吸引買家，經(jīng)常與購房付款方式結(jié)合起來，如一次性支付折扣、銀行按揭折扣、分期付款折扣等。 如何方便消費(fèi)者購買 （ 1）全面清楚地提供信息資料、傳播項(xiàng)目信息，開展住房知識(shí)普及活動(dòng)。 環(huán)境營(yíng)銷 圍繞本項(xiàng)目?jī)?nèi)外雙水晶的優(yōu)勢(shì)開展?fàn)I銷活動(dòng)，聘請(qǐng)專業(yè)園林設(shè)計(jì)部門做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，并詳細(xì)標(biāo)明花木品種、 名稱、數(shù)量和種植位置，樹立消費(fèi)者的信心。 為此，我們覺得本案將擔(dān)負(fù)著這場(chǎng)“ 新商業(yè)格局演義 ”的重要角色。我公司在這個(gè)時(shí)候介入本項(xiàng)目，通過各種不同環(huán)境的分析和判斷，旨在找出市場(chǎng)的結(jié)癥所在，然后對(duì)癥下藥，做到標(biāo)本兼治，實(shí)現(xiàn)真正意義上的市場(chǎng)策劃推廣工作。 作為“ 定向特色餐飲 ”的商業(yè)城，在檔次及形象功能