【正文】 掃鋪 —— 在飲食行業(yè)的集中商業(yè)區(qū)做針對性的登門推廣。 備案工作 ：重要客戶資料收集。包括項目的功能規(guī)劃以特色餐飲推廣為主，將形成強大的市場效應(yīng)，其專業(yè)性、發(fā)展前景更為強大廣闊。 媒體報道緊隨，對于舉辦的公關(guān)活動，媒體的跟蹤報道要跟上步伐。 除了一般的媒體廣告，本案還將在蘇州、揚州、紹興作針對性巡回招商推廣。 ６、招商制度及職責(zé) 客戶資料的收集和篩選。 ３、 招商策略 以優(yōu)秀的經(jīng)營管理方案打動客戶： “餐飲與文化同時經(jīng)營、魚和熊掌兼得” 經(jīng)營方案，此方案將提高商戶的經(jīng)營興趣和業(yè)主的收益，并創(chuàng)造兩個不同的消費主題。 餐飲公園 —— 所謂公園，是集放松、休閑、娛樂、調(diào)節(jié)、品味、文化、鑒賞、參與等諸多功能于一體的場所。原因是什么？定位準(zhǔn)確，“吃喝玩樂賺閑錢”。 （ 3）、增強價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。 與商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、新區(qū)一衣帶水，相互呼應(yīng)。 （ 2）設(shè)立更多的銷售展銷點。能讓人感覺到城市在變化，在激動，在躍進(jìn)，人們感受到這一點，然后喜歡上她，追隨她，這就是我們常說的引領(lǐng)時代潮流的感覺。 價格建議 —— 本案住宅起價為 3200 元 /平方米，均價 3500 元 /平方米。 該樹假上生真，真中摻假，假亦亂真，幾度春秋后，你中有我，我中有你，只要不看專門的解釋或?qū)в尾蛔髡f明，初訪者就再也分不出真?zhèn)瘟?。該人群對小區(qū)的理解更貼近時代的前潮，對先進(jìn)理念和概念有相當(dāng)?shù)拿舾卸取Ｔ诋?dāng)?shù)厝巳盒哪恐?，商品房購買是既一種身份的顯示，也是一種身份的甄別。 其它： 娛樂功能 —— 知識功能 —— 購物功能 —— 運動功能 —— E、建筑風(fēng)格定位 吸取現(xiàn)代富有階層的觀賞性建筑 —— 重點氣勢、景觀建筑的精華要素，與現(xiàn)代城市市民休閑方式的大氣、寬松、明快、舒暢等特色相結(jié)合。 開發(fā)方向 1）精品、高端、享受、實用型住宅； 2）迅速開發(fā)與切入市場； 3）差異化市場策略。 銷售均價 2750 元。 次中心城市： 該區(qū)位是臨沂北部的中心 城市，用不了多久，特別是在新商圈、新形象包裝完成后，該區(qū)位的次中心城市的經(jīng)濟(jì)繁榮將會有一個很大的發(fā)展，本案即成為這個中心的中心點，輻射廣場金融區(qū)、南坊新區(qū)和西北物流區(qū)。 三、 競爭性項目市調(diào) 分析 （一）河畔花園 河畔花園規(guī)劃 廣告宣傳未開展，整體處于醞釀期。 關(guān)于導(dǎo)入定向住宅 CS 戰(zhàn)略及概念 CS(Customer Satisfaction—— 顧客滿意 )戰(zhàn)略，是指項目為客戶能完全滿意，從而綜合、客觀地測定顧客的滿意程度，并以此來改善物業(yè) 、服務(wù)及居住文化的一種經(jīng)營戰(zhàn)略。 感性化描繪： 臨沂最實惠的復(fù)式 臨沂最實用的復(fù)式 臨沂最合理的復(fù)式 臨沂最年輕的復(fù)式 臨沂最時尚的復(fù)式 臨沂最詩意的復(fù)式 臨沂最溫馨的復(fù)式 運用提示： a、它主要是對外宣傳使用的，努力在使用過程中使之形成臨沂人的口語是最重要的事。 分步解析 （ 1）城市 80 主力客群檔次定位在八十年代出生的年輕人。 c、臨沂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 （ 3）強調(diào)戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化創(chuàng)新，在空間結(jié)構(gòu)、功能布局、附屬設(shè)施以及室內(nèi)裝飾等設(shè)計上合理布置，充分體現(xiàn)以人為本的思 想，增加物業(yè)的賣點和無形價值。久而久之，就會形成兩岸人們新的聽覺美感和生活習(xí)慣。 （ 2）生活方式的訴求 本案應(yīng)該說開啟了 臨沂 前所未有的生活社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計理念，規(guī)劃上的合理分區(qū)、建筑設(shè)計上的大膽創(chuàng)新、外部環(huán)境的無與倫比以及我們定位的超前和自信，終極目的在于 生活，打破人們“地段論”的習(xí)慣性居住思維，引導(dǎo)人們回歸自然，不僅僅讓本社區(qū)的業(yè)主體會到生活的創(chuàng)新，而且要引發(fā)整個 臨沂 對現(xiàn)代化生活模式的強烈追求。 （ 5）軟性優(yōu)惠方式 在某階段購買的住宅，可享受一定數(shù)量和年限的物業(yè)管理費，或者 享受不分?jǐn)傠娞莸墓妹娣e的優(yōu)惠，后者對小高層的尾盤銷售有一定的效果。 關(guān)系營銷 關(guān)系營銷的核心就在于發(fā)展與顧客的長期、穩(wěn)定關(guān)系。 臨沂國際商品批發(fā)城 總占地 3萬，總建面積 11 萬平， 4 萬平米商業(yè)； 1座 21層層高 米； 1座 15層， 4 棟多層； 定位為商業(yè)、辦公、住宅于一體的大型綜合性場所 1）主打廣告： 黃金大道的建筑地標(biāo) 大氣今成 核心領(lǐng)地的財富王座 臨沂商貿(mào)經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo) 2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)： （ 1）商品批發(fā)交易廣場 地下一層 + 地上三層 總建面積 4萬，經(jīng)營業(yè) 態(tài)規(guī)劃為小商品、 服裝交易大廳。 臨沂本土消費者。 強化項目優(yōu)勢，增強凝聚力及投資信心。 價格策略一直是項目推廣過程中最為敏感的也是最難以控制的部分，為避免推廣過程中的諸多不利因素，本案的推廣采取全部、分層相結(jié)合的手段制定價格體系，并輔以靈活的價格作為調(diào) 控．以多樣的付款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同需求。 收集行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分類、分區(qū)整理。 維護(hù)一切客戶，對于商鋪在營運、財力、管理、品質(zhì)上有莫大的影響，應(yīng)當(dāng)加強與客戶 的聯(lián)系，及時解決其所提出的問題。鑒于此，我們針對前期市場調(diào)研報告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。 十、 商業(yè)賣點挖掘 強化項目優(yōu)勢及投資前景、經(jīng)營信心，激發(fā)投資欲望，全面招商。 營銷通道 ： DM 發(fā)函 —— 完成目標(biāo)客戶的告知并為后續(xù)推廣做鋪墊。 投資客戶 ：投資回報率（行業(yè)收益、商鋪租金及價格升值空間）。 。 針對自營及投資者 ： 營銷方式 ：間接營銷為主（點對面模式） —— 通過媒體及耳語效應(yīng)做推廣。 （二） 客戶對策 營銷方式 ：直接營銷（點對點模式） —— 與目標(biāo)客戶直接對話。因而在招商過程中不能單純地宣傳本項目的特點。 本項目不是一個簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項目，因而在對它進(jìn)行評介和 探索其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰? 內(nèi)部溝通：招商部內(nèi)部聯(lián)系溝通；其它有關(guān)部門的工作協(xié)調(diào)與聯(lián)系。 協(xié)調(diào)各租戶與工商稅務(wù)、公安、衛(wèi)生等管理機構(gòu)的關(guān)系，爭取 政府政策支持。 本案在招商活動中要同時配合以靈活的促銷策略，激活投資 群體，調(diào)動投資積極性，采取反租回報，或者先租后售，免管理費等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘投資客戶前來投資。 有利于制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃。 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位： 這里是“飲食精華鑒賞中心”， 以 飲食精華 ，作為一種文化“ 鑒賞 ”和展示，等于將項目的商業(yè)形象有力提升。 三、 競爭對手分析 康鼎花園 建設(shè)沿北園路 3 層商業(yè) 8 米 18米 =144 平 /套，合計 20套，均價 6500 元 /㎡。由此可以看到項目整個運作正常與否，客戶可以對照施工進(jìn)度表，監(jiān)督工程實際進(jìn)度。 （ 3）數(shù)量優(yōu)惠方式 這主要針對集團(tuán)購買者，由于其購買的數(shù)量會相對較多，因而為了鼓勵這一部分的人群，往往采取數(shù)量累進(jìn)優(yōu)惠的方式，購買的單位數(shù)越多，優(yōu)惠越豐厚 。 三，檔次的體現(xiàn)，以內(nèi)在的精致來闡釋。 燈光藝術(shù) 現(xiàn)代書吧（起到幼兒園的作用） 公益報欄 南屏晚鐘 物業(yè)內(nèi)設(shè)一古銅鐘（取材于杭州 西湖十景之一的南屏晚鐘），每天在早、晚一定的時間敲響。 綜上所述，我公司建議在現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)置的基礎(chǔ)上，對局部的戶型分布和類型、戶型比例及室內(nèi)空間等作適當(dāng)調(diào)整： （ 1）適當(dāng)增加大戶型住宅的比例，并各自形成相對集中、圍合的空間布局。 項目名稱的建議 (略 ) 六、客群定位與客群細(xì)分 （一）客群指向 （ 1） 地域定位 a、周邊原居民。 綜上所述，本案擁有的一系列環(huán)境資源是本案與其它同類樓盤最具差異性和 競爭力的關(guān)鍵因素，那么我們在對本案定位的時候勢必應(yīng)該有效地、充分地發(fā)揮這些資源的優(yōu)勢，綜合產(chǎn)品本身陽光、現(xiàn)代、健康這些概念形象定位，打造一個前所未有的、最具原創(chuàng)性的產(chǎn)品。 c、它語言簡潔，內(nèi)涵豐 富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。 如果我們著眼于新生活居住觀的發(fā)展與延伸，本案就不簡單是一個只屬于某些業(yè)主的私人心目中的品牌了，經(jīng)過一定的形象包裝后，勢必會成為整個臨沂房地產(chǎn)市場的運作模范。 周邊物業(yè)對客群的選擇、定位包羅萬象，商住、純居住應(yīng)有盡有，本案若不出奇制勝，會陷于在有限的區(qū)域內(nèi)爭奪相同客群的“搶客現(xiàn)象”，勢必減緩銷售，制約資金快速回籠。如果打出“ 純居住生活概念 ”的人本主義，通過現(xiàn)代的行銷手段與促銷方式，提升核心品牌 的升值潛力，必定受到新寵。 物業(yè)管理費： 元 /平米 /月 土地出讓年限： 30年 交房日期： 2020 年 6— 7 月份，合 同日期： 2020 年 10 月份 開發(fā)商：康鼎地產(chǎn) 開發(fā)策略 ： 以 “定向物業(yè)”范本生活理念規(guī)避競爭 支撐這個策略的理由是： 進(jìn)入一個無競爭市場，給自己一個鮮明的定位，確定自己在整個區(qū)域競爭中的地位，明確自己的開發(fā)原則，以此來決策項目