【正文】 沂建成和在建樓盤中，能擁有如本案打造“定向住宅”的概念目前尚不存在，而這個定位正是本案最大的優(yōu)勢所在，本案定位首先要抓住 “實用、適用”這兩個 優(yōu)勢，同時，又要迎合目前人居理念的發(fā)展趨勢，宣揚一種現(xiàn)代人的生活方式。 項目主題定位原則： （ 1)共鳴性：能與目標群體的生活態(tài)度、生活觀念產生共鳴。 （ 2)相關性：概念不是空中樓閣，而是與項目自身的各方面特點緊密相關。 （ 3)區(qū)別性：對項目的定位進行有效區(qū)別，保持項目鮮明的特色與個性。 （ 4)單一性：推廣主題不復雜，比較純粹的主題才能讓人容易記憶并加以區(qū)分。 （ 5)原創(chuàng)性：主題定位有所創(chuàng)新，至少在該區(qū)域內是獨特的，是其它樓盤所沒有提過的。 綜上所述，本案擁有的一系列環(huán)境資源是本案與其它同類樓盤最具差異性和 競爭力的關鍵因素，那么我們在對本案定位的時候勢必應該有效地、充分地發(fā)揮這些資源的優(yōu)勢，綜合產品本身陽光、現(xiàn)代、健康這些概念形象定位，打造一個前所未有的、最具原創(chuàng)性的產品。 主題性形象概念的提出 城市 80；尺度 80；放款 80。 分步解析 （ 1）城市 80 主力客群檔次定位在八十年代出生的年輕人。這一代人目前都已到達結婚的年齡，有著極其旺盛的購買欲望和較強的購買力； 稀有所以尊貴。本案在目前的臨沂（乃至全國）房地產市場具有鮮明的獨特性和唯一性，物以稀為貴，商品房在臨沂而言，一定程度上與其它公房及自建房有檔次 上的區(qū)別。臨沂當?shù)厝巳盒睦砩蠞摬刂环N攀比的心態(tài)，即與別人有所區(qū)分，人無我有，這是權位心態(tài)在住房購買中的體現(xiàn)。而居房是這種地位和尊貴顯示的重要途徑。特別對于臨沂這種城市，這種攀比心理更為明顯和突出。同樣，臨沂是一個商品房市場剛激活的地方，商品房購買仍未大量普及到中低階層，購買商品房仍是上層少數(shù)人的行為。在當?shù)厝巳盒哪恐?，商品房購買是既一種身份的顯示，也是一種身份的甄別。 （ 2）尺度 80 套內面積以 80 平方米作為主力戶型，置身于精心構造的“柔美線條”空間里，適用與實用充分迎合這些群體的生活需求和精神需求。 對 于 臨沂 來說，高層住宅仍然相當稀少，人們對它的認知尚不全面，所以，我們用生活高端引發(fā)的身份地位的思考和自我享受來激發(fā)人們對高層住宅的興趣、認識乃至喜愛。 （ 3）放款 80 工作生活現(xiàn)代化了，人們離自然卻越來越遠了，親近陽光和自然幾乎成為一種奢求，而同時擁有自然、陽光和時尚的生活，是一種莫大的榮耀。而本案之所以以“ 80”立意，最重要的表現(xiàn)在于輕松置業(yè)中充分考慮到了可親的消費能力，通過銀行貸款 80%，將置業(yè)、輕松、無負擔、門檻低??充分引入客群的心境中，使每家每戶都能在輕松之中得到擁有，把親近、親和、體貼送給人們。 （ 4）內外兼得的“ 80”享受 最超前的項目定位，加上小區(qū)內部親近人性的空間設計，形成內外居住心情相輔相成，造就小區(qū)知名度絕佳的獨好性，人們可以在家中完全放松擁有生活的美意，生活的至高享受也不過如此。 （ 5）瘦身小戶“不瘦面子” 外立面一定要體現(xiàn)出現(xiàn)代感，采用的大面積玻璃材質點綴立面，使得大體量的建筑不會流于呆板和冷酷，營造出空靈、通透的現(xiàn)代感，代言生活的歡快與活躍。 項目名稱的建議 (略 ) 六、客群定位與客群細分 （一）客群指向 （ 1） 地域定位 a、周邊原居民。 b、江浙等外埠經營者。 c、臨沂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 d、投資客。 （ 2）階層細分 從本案客群需求調研來看，按照購買力分析，目標客戶群大致可分為以下幾個階層： 臨沂 市區(qū) 個體私營業(yè)主 —— 教師、公務員以及公司白領階層 —— 單位一般員工 —— 其它中高層管理人員、工人以及自由職業(yè)者 —— 純投資客，投資升值 —— 人群特點 : 年齡層次在 30 歲左右，該人群見識較其它人群要高，生活觀念西化，普遍崇尚超前消費的消費觀念；有成就感，注重身份與品位，注重生活品質，因而對產品有更高的要求，對產品品質有自身獨立的理解和評判。 （二）人群特征： 年 輕人追求新鮮，更易接受新觀念，引領消費前潮。因而購買產品時具有更多的感性成分。對生活文化有一定的要求。 該人群多為一次置業(yè)者，但具備一定的經濟實力，大多為城市白領階層，為單身或情侶居住者居多。該人群對小區(qū)的理解更貼近時代的前潮，對先進理念和概念有相當?shù)拿舾卸取? 購買動機特征： 追求時尚前衛(wèi)和個性自由的生活。 對目前居住狀況（如混居狀況）的不滿，而尋求改善和脫離拘束。 從以上分析可以看出，我們的目標消費群還是具有相當?shù)馁徺I能力和一定的品位意識的，但從 臨沂 目前的消費群分析來看，主要呈現(xiàn)兩種勢頭：一、房產 品消費者本土化，目前市場上的在銷項目主要為本地消化，可見開發(fā)商對外圍市場的拓展力度不夠，這樣勢必導致本地市場日趨狹窄，很快進入飽和狀態(tài)；二、本地普通消費者購房目的主要仍以自我居住為主，但也存在部分私營業(yè)主投機炒作的成分，整體房地產市場有待于進一步培育和完善。所以本案在訴求重點上除了在本地市場突破傳統(tǒng)消費格局，引導新型居住理念，激活當?shù)叵M群體外，必須突破區(qū)域限制，著力打造外地市場，以提升和拓寬樓盤的整體形象和檔次，從而為 后期的產品銷售和品牌延伸打下基礎。 七、產品建議 —— 層高 5 1 米，在 米上加隔斷， 成為復式結構（其它從略）。 綜上所述，我公司建議在現(xiàn)有的規(guī)劃設置的基礎上，對局部的戶型分布和類型、戶型比例及室內空間等作適當調整： （ 1）適當增加大戶型住宅的比例，并各自形成相對集中、圍合的空間布局。 （ 2）合理分布各戶型比例，建議戶型面積控制在 50— 110 平方米的面積比例，同時將各類戶型結構在各住宅類型之間進行有效平衡和靈活組合，避免各物業(yè)內部單一戶型的過度集中，為今后階段性的銷售帶來難度。 （ 3）強調戶型內部結構的優(yōu)化創(chuàng)新，在空間結構、功能布局、附屬設施以及室內裝飾等設計上合理布置，充分體現(xiàn)以人為本的思 想，增加物業(yè)的賣點和無形價值。 八、景觀建議 主題 現(xiàn)代社區(qū)提倡簡單、隨意、自然的、休閑的生活狀態(tài)，因此在對景觀設計和綠化布置時應貫穿如下理念： 景觀的層次感和圍合性 —— 景觀的立體性 —— 以下是具體的策劃創(chuàng)新內容。若在具體的設計施工中有所取舍，是正常的。 臨沂第一景觀 —— 搖錢樹 這是本案景觀創(chuàng)意中最具獨創(chuàng)性的地方，是超越同類園藝景觀的創(chuàng)新智慧，是景觀雕塑藝術的神來之筆。主要的內容是： 用人工與自然相融合的手法，“雕塑”出一棵樹圍一米的巨大的超級搖錢樹。 最精彩的是搖錢樹的真 假融溶一體。首先，在原景地用完美的造型設計、優(yōu)質的鋼筋水泥、高超的工藝水準，維妙維肖地“雕塑”出超級搖錢樹的主軀和重要枝干（及若干精壯的垂地之根，此根又巧作支撐點之用），在主軀和枝干的腹內紋間，埋藏進適于當?shù)厣L的梧桐樹，稍假時日，真樹鮮活而立，密密綠葉蔽日遮天，而真樹新發(fā)的嫩須，又將滲穿石縫石隙而入或繞纏石枝石根而下，使人難以分辨，迷離恍惚中不疑有假。 該樹假上生真，真中摻假，假亦亂真，幾度春秋后，你中有我，我中有你，只要不看專門的解釋或導游不作說明，初訪者就再也分不出真?zhèn)瘟?。由于樹干粗壯，中心恰好可以?妙設置一些彎曲的樹洞，供孩子們鉆來鉆去的游玩。 公共走廊的文化包裝 以定向為主訴的文化內涵，其文化形象包裝的主要內容有： 壁畫或柱畫：體現(xiàn)江浙民間休閑百態(tài)圖。 藝術群雕：不朽的江浙經典濃縮。 景觀小品式名言書法：內容是關于江浙一帶流傳甚廣的文人墨客與軼事。 雕塑：江浙一帶名流人物。 經常更新內容的漫畫長欄。 燈光藝術 現(xiàn)代書吧（起到幼兒園的作用） 公益報欄 南屏晚鐘 物業(yè)內設一古銅鐘（取材于杭州 西湖十景之一的南屏晚鐘），每天在早、晚一定的時間敲響。鐘聲一定要響亮而又溫和悠長、優(yōu)美動聽，具有不可言說的特殊韻味。久而久之，就會形成兩岸人們新的聽覺美感和生活習慣。 （鐘的設計、鑄造、首敲儀式可合起來做一篇牽動社會和目標受眾的公關文章。） 九、價格策略 一、定價策略 項目定價的方法與原則 根據(jù)目前項目地塊周邊樓盤較多的狀況，我們在定價上采用的是可比樓盤量化定價法。 在本案的定價策劃當中，考慮到貴公司的實際情況及項目地塊市場的競爭環(huán)境，本公司是遵循以下原則來進行此次定價： 取最高利潤。 得高收益率。 保持價格穩(wěn)定。 應付或避免競爭。 價格建議 —— 本案住宅起價為 3200 元 /平方米，均價 3500 元 /平方米。 根據(jù)周邊樓盤的車庫定價，建議本案車位單體總價為 10萬元 /個。 價格走勢及調整 —— 價格調整要在保證利潤最大化的原則和總的銷售均價不變的情況下進行，并要根據(jù)中高檔社區(qū)定位展開，要做到引領消費而不是被動地去適應消費的原則。 十、廣告策略 廣告定位 首先，小區(qū)位于臨沂主要的財富中心，周邊商賈云集，將成為今后項目推廣的一大有利因素。第二，設計風格是本案的另一個亮點，和鮮艷、明快的色彩搭配，