【正文】 沂建成和在建樓盤中，能擁有如本案打造“定向住宅”的概念目前尚不存在，而這個(gè)定位正是本案最大的優(yōu)勢(shì)所在，本案定位首先要抓住 “實(shí)用、適用”這兩個(gè) 優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，又要迎合目前人居理念的發(fā)展趨勢(shì)，宣揚(yáng)一種現(xiàn)代人的生活方式。 項(xiàng)目主題定位原則： （ 1)共鳴性：能與目標(biāo)群體的生活態(tài)度、生活觀念產(chǎn)生共鳴。 （ 2)相關(guān)性：概念不是空中樓閣，而是與項(xiàng)目自身的各方面特點(diǎn)緊密相關(guān)。 （ 3)區(qū)別性：對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行有效區(qū)別，保持項(xiàng)目鮮明的特色與個(gè)性。 （ 4)單一性：推廣主題不復(fù)雜，比較純粹的主題才能讓人容易記憶并加以區(qū)分。 （ 5)原創(chuàng)性：主題定位有所創(chuàng)新，至少在該區(qū)域內(nèi)是獨(dú)特的，是其它樓盤所沒有提過的。 綜上所述，本案擁有的一系列環(huán)境資源是本案與其它同類樓盤最具差異性和 競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，那么我們?cè)趯?duì)本案定位的時(shí)候勢(shì)必應(yīng)該有效地、充分地發(fā)揮這些資源的優(yōu)勢(shì)，綜合產(chǎn)品本身陽光、現(xiàn)代、健康這些概念形象定位，打造一個(gè)前所未有的、最具原創(chuàng)性的產(chǎn)品。 主題性形象概念的提出 城市 80；尺度 80；放款 80。 分步解析 （ 1）城市 80 主力客群檔次定位在八十年代出生的年輕人。這一代人目前都已到達(dá)結(jié)婚的年齡，有著極其旺盛的購(gòu)買欲望和較強(qiáng)的購(gòu)買力； 稀有所以尊貴。本案在目前的臨沂（乃至全國(guó)）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的獨(dú)特性和唯一性，物以稀為貴，商品房在臨沂而言，一定程度上與其它公房及自建房有檔次 上的區(qū)別。臨沂當(dāng)?shù)厝巳盒睦砩蠞摬刂环N攀比的心態(tài)，即與別人有所區(qū)分，人無我有，這是權(quán)位心態(tài)在住房購(gòu)買中的體現(xiàn)。而居房是這種地位和尊貴顯示的重要途徑。特別對(duì)于臨沂這種城市，這種攀比心理更為明顯和突出。同樣，臨沂是一個(gè)商品房市場(chǎng)剛激活的地方，商品房購(gòu)買仍未大量普及到中低階層，購(gòu)買商品房仍是上層少數(shù)人的行為。在當(dāng)?shù)厝巳盒哪恐?，商品房?gòu)買是既一種身份的顯示，也是一種身份的甄別。 （ 2）尺度 80 套內(nèi)面積以 80 平方米作為主力戶型，置身于精心構(gòu)造的“柔美線條”空間里，適用與實(shí)用充分迎合這些群體的生活需求和精神需求。 對(duì) 于 臨沂 來說，高層住宅仍然相當(dāng)稀少，人們對(duì)它的認(rèn)知尚不全面，所以，我們用生活高端引發(fā)的身份地位的思考和自我享受來激發(fā)人們對(duì)高層住宅的興趣、認(rèn)識(shí)乃至喜愛。 （ 3）放款 80 工作生活現(xiàn)代化了，人們離自然卻越來越遠(yuǎn)了，親近陽光和自然幾乎成為一種奢求，而同時(shí)擁有自然、陽光和時(shí)尚的生活，是一種莫大的榮耀。而本案之所以以“ 80”立意，最重要的表現(xiàn)在于輕松置業(yè)中充分考慮到了可親的消費(fèi)能力，通過銀行貸款 80%，將置業(yè)、輕松、無負(fù)擔(dān)、門檻低??充分引入客群的心境中，使每家每戶都能在輕松之中得到擁有，把親近、親和、體貼送給人們。 （ 4）內(nèi)外兼得的“ 80”享受 最超前的項(xiàng)目定位，加上小區(qū)內(nèi)部親近人性的空間設(shè)計(jì)，形成內(nèi)外居住心情相輔相成，造就小區(qū)知名度絕佳的獨(dú)好性，人們可以在家中完全放松擁有生活的美意，生活的至高享受也不過如此。 （ 5）瘦身小戶“不瘦面子” 外立面一定要體現(xiàn)出現(xiàn)代感，采用的大面積玻璃材質(zhì)點(diǎn)綴立面，使得大體量的建筑不會(huì)流于呆板和冷酷，營(yíng)造出空靈、通透的現(xiàn)代感，代言生活的歡快與活躍。 項(xiàng)目名稱的建議 (略 ) 六、客群定位與客群細(xì)分 （一）客群指向 （ 1） 地域定位 a、周邊原居民。 b、江浙等外埠經(jīng)營(yíng)者。 c、臨沂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 d、投資客。 （ 2）階層細(xì)分 從本案客群需求調(diào)研來看，按照購(gòu)買力分析，目標(biāo)客戶群大致可分為以下幾個(gè)階層： 臨沂 市區(qū) 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 —— 教師、公務(wù)員以及公司白領(lǐng)階層 —— 單位一般員工 —— 其它中高層管理人員、工人以及自由職業(yè)者 —— 純投資客，投資升值 —— 人群特點(diǎn) : 年齡層次在 30 歲左右，該人群見識(shí)較其它人群要高，生活觀念西化，普遍崇尚超前消費(fèi)的消費(fèi)觀念；有成就感，注重身份與品位，注重生活品質(zhì)，因而對(duì)產(chǎn)品有更高的要求，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有自身獨(dú)立的理解和評(píng)判。 （二）人群特征： 年 輕人追求新鮮，更易接受新觀念，引領(lǐng)消費(fèi)前潮。因而購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)具有更多的感性成分。對(duì)生活文化有一定的要求。 該人群多為一次置業(yè)者，但具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多為城市白領(lǐng)階層，為單身或情侶居住者居多。該人群對(duì)小區(qū)的理解更貼近時(shí)代的前潮，對(duì)先進(jìn)理念和概念有相當(dāng)?shù)拿舾卸取? 購(gòu)買動(dòng)機(jī)特征： 追求時(shí)尚前衛(wèi)和個(gè)性自由的生活。 對(duì)目前居住狀況（如混居狀況）的不滿，而尋求改善和脫離拘束。 從以上分析可以看出，我們的目標(biāo)消費(fèi)群還是具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買能力和一定的品位意識(shí)的，但從 臨沂 目前的消費(fèi)群分析來看，主要呈現(xiàn)兩種勢(shì)頭：一、房產(chǎn) 品消費(fèi)者本土化，目前市場(chǎng)上的在銷項(xiàng)目主要為本地消化，可見開發(fā)商對(duì)外圍市場(chǎng)的拓展力度不夠，這樣勢(shì)必導(dǎo)致本地市場(chǎng)日趨狹窄，很快進(jìn)入飽和狀態(tài)；二、本地普通消費(fèi)者購(gòu)房目的主要仍以自我居住為主，但也存在部分私營(yíng)業(yè)主投機(jī)炒作的成分，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)有待于進(jìn)一步培育和完善。所以本案在訴求重點(diǎn)上除了在本地市場(chǎng)突破傳統(tǒng)消費(fèi)格局，引導(dǎo)新型居住理念，激活當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體外，必須突破區(qū)域限制，著力打造外地市場(chǎng)，以提升和拓寬樓盤的整體形象和檔次，從而為 后期的產(chǎn)品銷售和品牌延伸打下基礎(chǔ)。 七、產(chǎn)品建議 —— 層高 5 1 米，在 米上加隔斷， 成為復(fù)式結(jié)構(gòu)（其它從略）。 綜上所述，我公司建議在現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)置的基礎(chǔ)上，對(duì)局部的戶型分布和類型、戶型比例及室內(nèi)空間等作適當(dāng)調(diào)整： （ 1）適當(dāng)增加大戶型住宅的比例，并各自形成相對(duì)集中、圍合的空間布局。 （ 2）合理分布各戶型比例，建議戶型面積控制在 50— 110 平方米的面積比例，同時(shí)將各類戶型結(jié)構(gòu)在各住宅類型之間進(jìn)行有效平衡和靈活組合，避免各物業(yè)內(nèi)部單一戶型的過度集中，為今后階段性的銷售帶來難度。 （ 3）強(qiáng)調(diào)戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化創(chuàng)新，在空間結(jié)構(gòu)、功能布局、附屬設(shè)施以及室內(nèi)裝飾等設(shè)計(jì)上合理布置，充分體現(xiàn)以人為本的思 想，增加物業(yè)的賣點(diǎn)和無形價(jià)值。 八、景觀建議 主題 現(xiàn)代社區(qū)提倡簡(jiǎn)單、隨意、自然的、休閑的生活狀態(tài)，因此在對(duì)景觀設(shè)計(jì)和綠化布置時(shí)應(yīng)貫穿如下理念： 景觀的層次感和圍合性 —— 景觀的立體性 —— 以下是具體的策劃創(chuàng)新內(nèi)容。若在具體的設(shè)計(jì)施工中有所取舍，是正常的。 臨沂第一景觀 —— 搖錢樹 這是本案景觀創(chuàng)意中最具獨(dú)創(chuàng)性的地方，是超越同類園藝景觀的創(chuàng)新智慧，是景觀雕塑藝術(shù)的神來之筆。主要的內(nèi)容是： 用人工與自然相融合的手法，“雕塑”出一棵樹圍一米的巨大的超級(jí)搖錢樹。 最精彩的是搖錢樹的真 假融溶一體。首先，在原景地用完美的造型設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)的鋼筋水泥、高超的工藝水準(zhǔn)，維妙維肖地“雕塑”出超級(jí)搖錢樹的主軀和重要枝干（及若干精壯的垂地之根，此根又巧作支撐點(diǎn)之用），在主軀和枝干的腹內(nèi)紋間，埋藏進(jìn)適于當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)的梧桐樹，稍假時(shí)日，真樹鮮活而立，密密綠葉蔽日遮天，而真樹新發(fā)的嫩須，又將滲穿石縫石隙而入或繞纏石枝石根而下，使人難以分辨，迷離恍惚中不疑有假。 該樹假上生真，真中摻假，假亦亂真，幾度春秋后，你中有我，我中有你，只要不看專門的解釋或?qū)в尾蛔髡f明，初訪者就再也分不出真?zhèn)瘟?。由于樹干粗壯，中心恰好可以?妙設(shè)置一些彎曲的樹洞，供孩子們鉆來鉆去的游玩。 公共走廊的文化包裝 以定向?yàn)橹髟V的文化內(nèi)涵，其文化形象包裝的主要內(nèi)容有： 壁畫或柱畫：體現(xiàn)江浙民間休閑百態(tài)圖。 藝術(shù)群雕：不朽的江浙經(jīng)典濃縮。 景觀小品式名言書法：內(nèi)容是關(guān)于江浙一帶流傳甚廣的文人墨客與軼事。 雕塑：江浙一帶名流人物。 經(jīng)常更新內(nèi)容的漫畫長(zhǎng)欄。 燈光藝術(shù) 現(xiàn)代書吧（起到幼兒園的作用） 公益報(bào)欄 南屏晚鐘 物業(yè)內(nèi)設(shè)一古銅鐘（取材于杭州 西湖十景之一的南屏晚鐘），每天在早、晚一定的時(shí)間敲響。鐘聲一定要響亮而又溫和悠長(zhǎng)、優(yōu)美動(dòng)聽，具有不可言說的特殊韻味。久而久之，就會(huì)形成兩岸人們新的聽覺美感和生活習(xí)慣。 （鐘的設(shè)計(jì)、鑄造、首敲儀式可合起來做一篇牽動(dòng)社會(huì)和目標(biāo)受眾的公關(guān)文章。） 九、價(jià)格策略 一、定價(jià)策略 項(xiàng)目定價(jià)的方法與原則 根據(jù)目前項(xiàng)目地塊周邊樓盤較多的狀況，我們?cè)诙▋r(jià)上采用的是可比樓盤量化定價(jià)法。 在本案的定價(jià)策劃當(dāng)中，考慮到貴公司的實(shí)際情況及項(xiàng)目地塊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，本公司是遵循以下原則來進(jìn)行此次定價(jià)： 取最高利潤(rùn)。 得高收益率。 保持價(jià)格穩(wěn)定。 應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)。 價(jià)格建議 —— 本案住宅起價(jià)為 3200 元 /平方米，均價(jià) 3500 元 /平方米。 根據(jù)周邊樓盤的車庫(kù)定價(jià)，建議本案車位單體總價(jià)為 10萬元 /個(gè)。 價(jià)格走勢(shì)及調(diào)整 —— 價(jià)格調(diào)整要在保證利潤(rùn)最大化的原則和總的銷售均價(jià)不變的情況下進(jìn)行，并要根據(jù)中高檔社區(qū)定位展開，要做到引領(lǐng)消費(fèi)而不是被動(dòng)地去適應(yīng)消費(fèi)的原則。 十、廣告策略 廣告定位 首先，小區(qū)位于臨沂主要的財(cái)富中心，周邊商賈云集，將成為今后項(xiàng)目推廣的一大有利因素。第二，設(shè)計(jì)風(fēng)格是本案的另一個(gè)亮點(diǎn)，和鮮艷、明快的色彩搭配，