【正文】 臨沂 城建時代廣場 住宅物業(yè)暨商業(yè)物業(yè)整體策劃草案 —— 本策劃書由兩章組成： 第一章：住宅部分細化； 第二章：商業(yè)部分細化； 第一章 住宅部分細化 第一節(jié)：項目宏觀說 一、主要優(yōu)勢 商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點： 本案所處地理位置的商務運作與財富聚集的地位相當高，財富干線有足夠的長度。本案可謂在“貴族”圈子里誕生、成長，本案的位置居于商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點，一動一靜的轉換之間，生活與經營近在咫尺、瞬間切換，有似城市心臟的部位。 次中心城市： 該區(qū)位是臨沂北部的中心 城市，用不了多久，特別是在新商圈、新形象包裝完成后，該區(qū)位的次中心城市的經濟繁榮將會有一個很大的發(fā)展，本案即成為這個中心的中心點，輻射廣場金融區(qū)、南坊新區(qū)和西北物流區(qū)。 適宜打造純居住生活概念： 本案處在環(huán)境視野開闊、空氣質量較為清新的特殊地位。如果打出“ 純居住生活概念 ”的人本主義，通過現(xiàn)代的行銷手段與促銷方式，提升核心品牌 的升值潛力，必定受到新寵。 二、 主要劣勢 本地域對應客群面對北部新近開發(fā)的新商圈和生活區(qū)還沒有新的印象或印象不深，加上市區(qū)建筑的個性化、差異化不足，讓客戶選擇這一區(qū)域生活 居住還有待于引導。 本案面臨著來自周邊比較強大的一批區(qū)域性競爭，老對手不少，新對手也日漸增多，形勢不容樂觀。本案物業(yè)的形象定位、形象策劃與形象傳播也還需大力增強。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)整合過于重疊，如果不選擇“劍走偏鋒”的道路，對本物業(yè)的商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位勢必帶來一定的局限性。 周邊物業(yè)對客群的選擇、定位包羅萬象，商住、純居住應有盡有，本案若不出奇制勝，會陷于在有限的區(qū)域內爭奪相同客群的“搶客現(xiàn)象”，勢必減緩銷售，制約資金快速回籠。 本案物業(yè)體量較小，宣傳推廣資金有限，難具競爭力。 三、 競爭性項目市調 分析 （一）河畔花園 河畔花園規(guī)劃 廣告宣傳未開展，整體處于醞釀期。 總建筑面積正在整體規(guī)劃階段，包括 2棟 19 層高層， 6棟 12層小高層。 首期建設底部商業(yè) 萬平米 , 商住 9200 平米左右（ 137 平、 171平）。 商住公布價格： 5 層 3130 元； 6 層 3160 元； 7層 3196 元； 8層 3236 元； 9層 3276 元； 10 層 3326 元； 11層 3376 元； 12 層 3426 元； 13 層 3476 元； 14 層 3526 元； 15層 3576 元； 16 層 3636 元； 17 層 3696 元。 18— 19 層 3756 元； 項目簡評： 本項目處于臨沂國際商品批發(fā)城對過，兩項目規(guī)模相當，具有極強的對抗性，但是從現(xiàn)在開發(fā)的情況看， 萬平米的商業(yè)已經限制了整體的規(guī)劃，使本項目的獲利能力偏低，前期策劃不到位是其直接原因。 （二） 康鼎花園 總占地 40 畝，正在規(guī)劃建設，同時啟動。 住宅 7 棟。 銷售均價 2750 元。 3 層 2800 元 /平米， 4 層 2930— 2950 元 /平米， 5 層 2400 元 /平米， 閣樓 1880 元 /平米，車庫 2900 元 /平米。 物業(yè)管理費： 元 /平米 /月 土地出讓年限： 30年 交房日期： 2020 年 6— 7 月份，合 同日期： 2020 年 10 月份 開發(fā)商：康鼎地產鑫圓房產。 全案代理：福恩地產顧問。 （三）北園春天 尚未公開面世，售樓處籌建中?? 四、重點結論 對于住宅，缺乏真正的爆炸式并且是稀缺性的概念炒作，缺乏真正意義上的以人為本、雅趣的新型概念生活之地，缺乏高檔次、高水準、高文化（絕非僅指裝修上的高檔）的生活情趣，“ 工薪階層復式住宅概念 ”理應成為彌補這一空白的佼佼者。 本案的新概念、小盤大手筆形象的出現(xiàn)是必須的，本案形象工程以及概念濃縮做好了，便會成為臨沂那“必然”中的一分子，成為現(xiàn)代臨沂人自豪驕傲的 新源泉。 如果我們著眼于新生活居住觀的發(fā)展與延伸，本案就不簡單是一個只屬于某些業(yè)主的私人心目中的品牌了，經過一定的形象包裝后，勢必會成為整個臨沂房地產市場的運作模范。 五、概念導入 為使本項目能在激烈的市場競爭中快速銷售，擺脫不利因素，我們認為導入 CS戰(zhàn)略 可使本項目快速走向市場、決勝市場，為 “ 定向住宅 ” 的推廣開辟一條新路。 關于導入定向住宅 CS 戰(zhàn)略及概念 CS(Customer Satisfaction—— 顧客滿意 )戰(zhàn)略，是指項目為客戶能完全滿意，從而綜合、客觀地測定顧客的滿意程度，并以此來改善物業(yè) 、服務及居住文化的一種經營戰(zhàn)略。 居住本身就是一種文化，本項目導入 CS推廣戰(zhàn)略更是一種文化。 CS戰(zhàn)略在功能、價格、促銷的建立及物業(yè)管理等都以方便客戶為原則，最大限度地使客戶滿意。 CS戰(zhàn)略引入本項目，不但能使營銷取得突破，而且可以使項目的品牌價值得到無限延伸。 本項目 CS推廣 ，將以達到客戶的五個滿意度為利益最大化的核心點： （ 1）理念滿意； （ 2）行為滿意； （ 3）視聽滿意； （ 4）產品滿意； （ 5）服務滿意。 本案作為“定向物業(yè)”開發(fā)，應以獨立的設計理念去迎合市場 本項目導入 CS策略的依據： “定向客戶 ”的實際需求就是本項目開發(fā)的源頭，只有站在“定向客戶”的需求上開發(fā)項目，才能闖出“定向物業(yè)”市場的新天地。 “定向物業(yè)” 提法是我公司首創(chuàng)，作為這一地域“定向住宅”的特有客戶，其明顯特征就是崇尚享受而省心省力、消費理性且生活樸實、趨于奢侈但比較現(xiàn)實，商場拼殺一天回家便是放松的一刻??所以，在戶型的設計、尺度、裝修上要有別于一般客戶的需求標準，這是本區(qū)域潛在目標客戶群較為普遍的消費心態(tài)。 開發(fā)方向 1）精品、高端、享受、實用型住宅； 2）迅速開發(fā)與切入市場； 3）差異化市場策略。 支持上述三點的理由： 1） 環(huán)境的特殊性，開發(fā)中、高端住宅具備了消費基礎， “定向客戶” 市場存在量的需求； 2）項目地理位置得天獨厚，開發(fā)“定向物業(yè)”可以最大限度地保證“定向客戶”的特殊需求； 3） “ 定向客戶”對居住水平的要求逐漸提高，因此社區(qū)將成為項目運營的必須條件。 開發(fā)策略 ： 以 “定向物業(yè)”范本生活理念規(guī)避競爭 支撐這個策略的理由是： 進入一個無競爭市場，給自己一個鮮明的定位，確定自己在整個區(qū)域競爭中的地位，明確自己的開發(fā)原則，以此來決策項目的發(fā)展道路，這是 本項目 市場跟進的大前提。 定位 A、總體形象定位 著重解決本案在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問題。它必須迎合市場與社會發(fā)展的趨勢，立足于項目自身的資源優(yōu)勢，具有深度、廣度、高度和獨特性。 經過反復思索，認真提煉，大膽創(chuàng)意，我們定位出了本案的總體形象： 理性化描述： 金牌旺地 “最年輕”的復式 意義簡釋： a、這一總體形象表現(xiàn)了本案鮮明的本質特征，又表達了它非凡的經營氣魄。 b、它將成為本案項目規(guī)劃設計、營銷推廣、物業(yè)管理和區(qū)域文化建設的指南。 c、它語言簡潔，內涵豐 富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。 d、這一描述主要是對內使用的，是以實用性為主的。 感性化描繪： 臨沂最實惠的復式 臨沂最實用的復式 臨沂最合理的復式 臨沂最年輕的復式 臨沂最時尚的復式 臨沂最詩意的復式 臨沂最溫馨的復式 運用提示： a、它主要是對外宣傳使用的，努力在使用過程中使之形成臨沂人的口語是最重要的事。 b、它是形象系列廣告語中最重要的一個部分，有的情況下甚至可以作主題廣告語用。 c、政府要人及臨沂名流對此的使用是最具有引導作用的。 B、文化 內涵定位 在建筑小品上，通過江浙文化塑造等方式，展示“定向物業(yè)”的現(xiàn)代城市居住文化中的家鄉(xiāng)情結。 C、市場角色定位 臨沂房地產定向時代的創(chuàng)新者 —— 臨沂房地產定向時代的挑戰(zhàn)者 —— 作為本案自身小巧的獨特特點來說，“定向”則是一個機會，抓住它做一篇創(chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在臨沂房地產開發(fā)史上留下絢麗的一筆。 D、項目功能定位 休閑功能 —— 有品位的居住，富有實用性的房屋構造，餐飲休閑就在腳下的方便性。 文化功能 —— 商業(yè)定向在江浙十分聞名的地方特色菜系：蘇州菜的細膩 、揚州菜的品質、紹興菜的文化??再加上口音、習慣的親和等等，一種異域文化陡然在身邊顯現(xiàn)，心情自然舒暢。 其它： 娛樂功能 —— 知識功能 —— 購物功能 —— 運動功能 —— E、建筑風格定位 吸取現(xiàn)代富有階層的觀賞性建筑 —— 重點氣勢、景觀建筑的精華要素，與現(xiàn)代城市市民休閑方式的大氣、寬松、明快、舒暢等特色相結合。 在目前臨