年房地產(chǎn)四川德陽青春公寓案公寓住宅(已修改)
2025-06-22 17:46 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 13 頁 營銷策劃案 第一部分 市場篇 一、 宏觀市場 1. 區(qū)域 概況 ? 位于 德陽市 主城區(qū) 西北部 ，東 接東電廠區(qū)、東工廠區(qū)，西臨旌陽區(qū)政府，周邊為東工及東電的住宅區(qū)，項目位于華山北路與署前街交匯處。 ? 區(qū)域內(nèi)居住 人口 密集，是老城區(qū)成熟地段，建材商家云集。 ? 臨主干道華山北路以及署前街，交通便利，人流、車流量大，有利于吸引消費人群。 ? 本項目臨近地塊雖 有待開發(fā)建設的 開發(fā)項目，但目前尚未動工 。 ? 區(qū)域即將面臨跟進的舊 城改造、道路 重建等 基礎 設施 建設 。但隨著 房地產(chǎn)開發(fā)力度日益加大。特別是 道路 的建設改造， 該區(qū)域的 商業(yè)、文化氛圍 將得到很大的改善，區(qū)域的整體 環(huán)境 及品位得到提升。 ? 區(qū)域內(nèi) 屬于 泊來 人口聚集區(qū)， 東電及東工廠區(qū)職工多為上海及東北籍，眾商家也多為外來人口， 人氣相對較旺，但大型配套不全，無標志性建筑及完善的商業(yè)設施。 2. 區(qū)域供應量 ? 本案附近目前在售或者即將銷售的大小 競爭 樓盤共 8 個 （其中 2個尚未動工） ，建筑面積共約 14 萬 m2，平均銷售率約 40%，當前可售建筑面積約 萬 m2。 ? 目前正在銷售的 競爭 樓盤有 北辰苑二期、長富花園 、 九千朝陽 、金桂苑等， 銷售過程中一個共同的現(xiàn)象是 80 ㎡ 以下 的小戶型都已售完。 3. 樓盤分布情況與價格分析 ? 周邊樓盤分布：以本項目為中心， 圍繞著東電生 活區(qū)域的 在售樓盤共 8 個樓盤，大部分樓盤集中在 東電生活 區(qū)域 附近 。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 13 頁 ? 樓盤的定價是各種因素的總體反映，個案的地段、周邊環(huán)境、規(guī)劃方案、開發(fā)商的品牌決定著物業(yè)價格，但同時又各有輕重。 ? 本區(qū)域樓盤的銷售單價基本為 1100 元 /m2—— 1400 元 /m2。 ? 長富花園（錦虹房產(chǎn)） 相對 價格略高 ，均價 在 1400 元 /m2左右 ，主要是以 臨近旌湖 為主賣點，將 濱湖的 地域特色與小區(qū)規(guī)劃整合。 ? 北辰苑二期（興發(fā)房產(chǎn)），起 價 980 元 /m2， 均價 達 1200 元 /㎡，該項目銷售情況較好，在銷售取得預售許可證前定房率達到 40％，其低價位與臨近北公園的 優(yōu)勢 起了決定 性 作用； ? 金桂苑（新里程房產(chǎn)），起價 1117 元 /m2，均價 1280 元 /m2左右，該項目以無商業(yè)、純住宅及強調(diào)東電大社區(qū)的賣點為其贏得一定的市場。 ? 九千朝陽， 8 層電梯洋房，為滿足規(guī)劃需要和增加樓盤賣點，采用了 8 層 +電梯的產(chǎn)品設計，但由于其項目的地理位置、周邊居住氛圍及生活配套等方面問題，在如何打造社區(qū)內(nèi)、外部環(huán)境與吸引客戶到訪方面難度較大，雖然目前以低價位入市來吸引消費者眼球，但我們認為，該樓盤的銷售前景還是不容樂觀。 4. 價格走勢 在逐漸升溫的 德陽樓市 ，房價上漲是必然趨勢， 雖然 2020 年國家 政策法規(guī) 出臺抑止房價上漲過快 ， 但德陽市場環(huán)境由于大部分消費者還是自買自用，純投資行為還未成為普遍現(xiàn)象，房價穩(wěn)中有升， 購房者基本已有承受價格上漲的心理準備。而且從上面提及的 幾個 樓盤看，價格的上漲已成現(xiàn)實。但市政建設速度 、東工與東電的改制速度還是低于 房地產(chǎn)市場升溫速度，購房者尤其是普通百姓對 德陽 房價的上升已經(jīng)開始質(zhì)疑 ，且從多個項目的信息統(tǒng)計，近一年來的買房速度也大為下降 。 因此，在本項目的銷售過程中， 保持平和心態(tài)，求穩(wěn)、快速 消化、保證現(xiàn)金最快時間回籠 是 至關重要 的 。 二、 微觀市場分析 1. 本項目 樓盤主要消費群體 ? 東電職工 近年來 東電廠效益的突飛猛進直接給東電職工帶來了強大的消費力，導致周邊開發(fā)的房地產(chǎn)項目的客戶群也是直接指向東電。雖然周邊 大 規(guī)模的土地開發(fā) ， 分流了該群體的一大部分客戶，但本區(qū)域內(nèi) 小面積房型畢竟是少之又少，而 項目 離市中心較近，僅 5 分鐘車程而已，并且總價控制不高，對 首次置業(yè)、家庭積累較少的消費者 而言無疑具有很大的誘惑力。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 13 頁 ? 東工職工 單位效益差、改制等一系列因素雖然讓東工職工的消費力大打折扣，但“ 一方水土養(yǎng)一方人 ” ，舊 同事 、舊鄰居、舊朋友、舊環(huán)境，在一個地方住慣了的人往往有濃厚的戀土情結
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1