【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標書） 提 綱（目錄） 第一部分 項 目物業(yè)管理理念 第一章 項目調研 第二章 管理服務理念及管理思路 第三章 探求，創(chuàng)造 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式 第四章 擬采取的管理服務措施 第二部分 項目管理方式 第一章 管理模式 第二章 各類人員的素質要求，選用辦法和人員編制情況 第三章 資源配置情況 第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對象的定位 第二章 配合銷售的措施 第四部分 項目服務管理費 第一章 財務管理 第二章 日常物業(yè)管理經費收支測算 第五部分 特色服務項目及收費標準 第六部分 未來接管中的新舉動，新設想 第一章 建立 物業(yè)信息島 ，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 第二章 實現(xiàn)網絡辦公自動化 第七部分 社區(qū)文化建設 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 第八部分 項目管理目標及承諾 第一章 經營指標承諾及采取的措施 第二章 管理指標承諾及采取的措施 第九部分 物業(yè)管理的日常工作 第一章 前期介入 第二章 業(yè)主入住 第三章 二次裝修管理 第四章 業(yè)主投訴處理 第五章 安全管理 第六章 車輛及交通管理 第七章 消防管理 第八章 園林綠化與養(yǎng)護 第九章 機電，智能化等設備設施的管理 第十章 環(huán)境保護與消 殺服務 第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項目調研 為使管理服務工作更加貼近美麗莎高尚住宅小區(qū)中的 宅 與 人 ，我們深入現(xiàn)場調研，所了解的基本情況如下： 【美麗莎 位于迦南開發(fā)區(qū)迦南路以南，迦南南路以東，迦南河以北，占地面積約 79。 7 畝。迦南開發(fā)區(qū)按照高起點，高標準的開發(fā)戰(zhàn)略，以建設迦南新區(qū)，高新技術產業(yè)密集區(qū)為目標，精心規(guī)劃設計。以迦南湖為核心，依次向外分設三個發(fā)展圈層：一是迦南湖風景游覽城，內設商貿，別墅，植物，療養(yǎng)，游 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 樂，國際會議六大中心；二是金融，科技，社團及住宅區(qū) ；三是高新技術產業(yè)加工區(qū)，以及占地 6000 畝，可容納 5 萬名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在迦南開發(fā)區(qū)的落成，一個全新的以科技文化為主的迦南開發(fā)區(qū)正在崛起，為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。緊鄰地塊南側的南河道的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。迦南路，迦南南路交叉口的大轉盤將是一個非常大規(guī)模的中心 綠島 ，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。銷售對象主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領。】 如何把美麗莎高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達 到都市地標性建筑形象的要求，美麗莎高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題： 從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工 (配套工程收尾 )長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中，入住率高，入住快，管理壓力較大。 美麗莎高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家 ，和高薪白領，素質高，要求高，其特殊的人員結構及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時代氣息，衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。 美麗莎文化區(qū) 這一規(guī)劃設計理念 ，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù) 社區(qū)中的文化建設能否切合 國家安定團結的需要，物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，社區(qū)成員自娛自樂的需要 社區(qū)活動的開展應充分尊重蘭州地區(qū)的風俗習慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應切合高學歷者， IT產業(yè)人士和投資家人士的需求。 美麗莎高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務產品也應是 精品服務，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。 受住宅商品化進程的影響，國內物業(yè)管理行業(yè)在一段時期內，仍需擺脫 傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費意識不強等問題。這些問題的存在，一定程度上會影響管理服務費的收繳率，對此如何應對。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 第二章 管理服務理念及管理思路 按設計說明，美麗莎高尚住宅小區(qū)在戶型設計上本著大戶型的設計理念，以人為本，著意追求回歸自然，遠離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調研結果也顯示：美麗莎住宅小區(qū)是 都市文化人 的居所， 文化人 重情，講理，守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求，服務需求及主動參與社區(qū)建設的愿望。 我們提出構建 美麗莎文化區(qū) 的人居理 想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的 文化社區(qū) 的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使 睦鄰親善 的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是： 一，倡導 天天讓您滿意 的服務理念 我們秉持 實施科學管理，持續(xù)改進服務，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意 的質量方針，對小區(qū)實行標準化，專業(yè)化的管理服務方式。每一項服務作業(yè)，每一個作業(yè)動作都有嚴格的操作標準，都經過大量的培訓，足以達到省時，高效的服務準則。我們實施 管理報告制度 ，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安，保潔，綠化，社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。 二，營建 事業(yè)至真，生活至愛 的文化服務理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的，具有社區(qū)特色的精神財富和物質形態(tài)的完美結 合，社區(qū)文化建設的最終目的是在居住區(qū)內建立一種 生活至愛 的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的 人情沙漠。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 我們將圍繞 環(huán)境保護，科普家教，社區(qū)公益，物管宣教，健康家居 等五大主題來組織，策劃社區(qū)活動，努力把美麗莎高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設的窗口。 三，塑造 樸實無華，追求時尚 的審美理念 在新世紀里，業(yè)主更加關注居住區(qū)內的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心，親近自然的居住需要。在環(huán)境文 化氛圍營造上，我們將導入一套結合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，符合建筑設計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的 城市家園文化區(qū) 。 科學技術的發(fā)展帶來了建筑設計理念的日新月異，業(yè)主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的迦南物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現(xiàn)了內部員工持股，并建立起符合市場經濟規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制 度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗，雙向選擇的用人機制。 第三章 探求，創(chuàng)造 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式 美麗莎迦南置業(yè)有限公司開發(fā)的 美麗莎小區(qū) ，是專為有識之士和迦南市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃，戶型設計，工程建設，樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，美麗莎高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以 精品服務，全心全意滿足顧客需求 為目標開展。 住宅產業(yè) 三分建，七分管 的客觀事實決定了物業(yè)管理的重要性 ，探索 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式，對于推動住宅產業(yè)快速，健康的發(fā)展，滿足作為受益主體 高收入階層的服務需求具有重要的現(xiàn)實意義。 近段時間以來，我們反復探討研究 美麗莎文化區(qū) 到底需要什么樣的管理模式 我們認為，管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于：解決提高服務質量與降低管理成本之間的矛盾。 我們確立美麗莎的物業(yè)管理模式是： 緊密圍繞 服務業(yè)主，報效社會 的核心理念 提供 精品服務 的優(yōu)質產品 倡導 以客戶為中心 的流程管理思想 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈 倡導科學管理和專業(yè)服務， 規(guī) 范管理服務行為 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關系， 推廣 天天讓您滿意 的服務理念 在確定管理模式的基礎上，針對美麗莎高尚住宅小區(qū)的特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 業(yè)管理的基本思路。 我們的管理思路是： 采用整體管理和專業(yè)管理相結合的辦法 強調成本控制意識和成本管理程序 強調維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合 強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進 確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化 確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū) 全員的參與意識 致力于共用設施，設備的持續(xù)改進和功能提升 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章 擬采取的管理服務措施 結合美麗莎高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點，重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品服務的供給： 一，導入 ISO9001 質量管理體系 迦南 物業(yè)已于國內較早通過 ISO9001 質量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進行 ISO9001質量管理體系認證意見不一，但我們認為，進行質量體系認證建立了一種科學規(guī)范的企業(yè)內外部監(jiān)督體系，使企 業(yè)在 說到，做到 的基礎上為 做好 創(chuàng)造了可能，使服務產品的提供不致于偏離標準化軌道。在美麗莎物業(yè)管理介入及實施過程中，導入 ISO9001 質量管理體系是我們開展工作的基礎。迦南物業(yè)于九七年建立了 ISO9001 質量管理體系，并順利通過英國 BSI 的第三方認證，通過四年多的實際運作和持續(xù)改進，質量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質量保證體系已成為我們提供規(guī)范化，標準化物業(yè)管理服務的基石。隨著國際標準化組織于 2000 年 12月頒布了 2000 版質量管理標準，我們審時度勢，積極跟進，及時對原有的質量體系 進行了改版，并于去年 12 月份成功獲得 ISO9001： 2000 質量管理體系的轉版認證。在美麗莎物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行 ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質服務的過程中不偏離既定的軌道。 二，結合自身優(yōu)勢，提升服務質量 迦南物業(yè)在蘭州發(fā)展已有八年，自身經營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運作較為成熟的管理模式，并于 2000 年成功進入全國物業(yè)管理市場，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園，石家莊博雅莊園，無錫太湖世家， 蘭州龍昆居，創(chuàng)新科技廣場等大型物業(yè)管理項目，結合本地 特色，積累了豐富的工作經驗。 我們認為對于企業(yè)而言，美麗莎物業(yè)管理成敗的關鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結合。我們將充分運用迦