【正文】 銷售價格及控制方案制定。 中介會。 推廣訴求 ：自營業(yè)主 —— 商業(yè)經(jīng)營利潤。 備案工作 ：重要客戶資料收集。 推廣訴求 ：項目的品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢以及專業(yè)化優(yōu)勢提供了占據(jù)市場空間的平臺。 投資回報獲利優(yōu)勢 —— 投資回報獲利的，提供 8%年返租回報，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號，確保投資者的回報獲利收益及 投資信心。 項目市場需求優(yōu)勢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 媒體報道緊隨，對于舉辦的公關(guān)活動，媒體的跟蹤報道要跟上步伐。 前期在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了臨沂市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“餐飲公園”的市場形象定位概念。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項目本身，步步為營，攻克風(fēng)險的城堡。 分析 —— 營銷策劃成功與否的關(guān)鍵，重要的是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ６、招商制度及職責(zé) 客戶資料的收集和篩選。 ５、招商操作程序 熟悉本招商項目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 八、 招商構(gòu)思 １、招商目標(biāo) 總體目標(biāo)：項目自運作之日起６個月內(nèi)招商完畢。 本案為全面促進招商經(jīng)營進程，重點加強知名度較高的投資型客戶先期進場，這類客戶由于形象、經(jīng)濟層面較高，商城若有知名度較高的客戶先期進駐，必將帶動各個層面的客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 餐飲公園 —— 所謂公園，是集放松、休閑、娛樂、調(diào)節(jié)、品味、文化、鑒賞、參與等諸多功能于一體的場所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 擴大經(jīng)營招商范圍，兩地同時開展，搶占市場空白份額。 吸納定向特色餐飲機構(gòu)進駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 宣傳推廣案名： “臨沂江浙風(fēng)情 美食公園（ 暫定名） 目標(biāo) 客戶 群定位： 在臨沂的所有江浙客商。 （ 3）、增強價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。天左右 西座 5— 16層 產(chǎn)權(quán)式酒店， 17— 26 層 寫字樓（出售） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 與商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、新區(qū)一衣帶水，相互呼應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）為客戶提供問訊、咨詢、看樓、成交簽約、法律公證、付款、按揭等一條龍服務(wù)，并盡力提高其效率和素質(zhì)。 （ 8）裝修促銷 提供一條龍裝修服務(wù)，從設(shè)計、選材、施工到驗收，由開發(fā)商針對不同的顧客進行個性化服務(wù)，其中可考慮將裝修費用一次性列入房價內(nèi)，參加銀行按揭。 （ 4）價格組合優(yōu)惠方式 在實際銷售中，作為住宅的附屬產(chǎn)品，車庫（包括車位）、花園、露臺、地下儲藏室等往往與住宅組合出售，但需適當(dāng)拉大價格差距，部分（如花園、露臺）則以贈送的形式出售。能讓人感覺到城市在變化，在激動，在躍進，人們感受到這一點，然后喜歡上她，追隨她，這就是我們常說的引領(lǐng)時代潮流的感覺。 （ 5）配套的訴求 不僅擁有一般社區(qū)的日常生活基礎(chǔ)配套，而且結(jié)合健康、教育的主題，設(shè)置一系列人性化的設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容，最大限度滿足人們吃、住、行、玩、賞等各項物質(zhì)和精神生活的需求。第二，設(shè)計風(fēng)格是本案的另一個亮點，和鮮艷、明快的色彩搭配，倡導(dǎo)一種極 具現(xiàn)代感的生活模式，無形中傳達一種嶄新的生活理念和生活狀態(tài)。 價格建議 —— 本案住宅起價為 3200 元 /平方米，均價 3500 元 /平方米。鐘聲一定要響亮而又溫和悠長、優(yōu)美動聽，具有不可言說的特殊韻味。 門的解釋或?qū)в尾蛔髡f明，初訪者就再也分不出真?zhèn)瘟恕? 臨沂第一景觀 —— 搖錢樹 這是本案景觀創(chuàng)意中最具獨創(chuàng)性的地方，是超越同類園藝景觀的創(chuàng)新智慧，是景觀雕塑藝術(shù)的神來之筆。所以本案在訴求重點上除了在本地市場突破傳統(tǒng)消費格局，引導(dǎo)新型居住理念，激活當(dāng)?shù)叵M群體外，必須突破區(qū)域限制，著力打造外地市場，以提升和拓寬樓盤的整體形象和檔次，從而為后期的產(chǎn)品銷售和品牌延伸打下基礎(chǔ)。該人群對小區(qū)的理解更貼近時代的前潮，對先進理念和概念有相當(dāng)?shù)拿舾卸取? b、江浙等外埠經(jīng)營者。而本案之所以以“ 80”立意，最重要的表現(xiàn)在于輕松置業(yè)中充分考慮到了可親的消費能力，通過銀行貸款 80%，將置業(yè)、輕松、無負擔(dān)、門檻低??充分引入客群的心境中，使每家每戶都能在輕松之中得到擁有，把親近、親和、體貼送給人們。臨沂當(dāng)?shù)厝巳盒睦砩蠞摬刂环N攀比的心態(tài)，即與別人有所區(qū)分，人無我有，這是權(quán)位心態(tài)在住房購買中的體現(xiàn)。 主題性形象概念的提出 城市 80；尺度 80；放款 80。 其它： 娛樂功能 —— 知識功能 —— 購物功能 —— 運動功能 —— E、建筑風(fēng)格定位 吸取現(xiàn)代富有階層的觀賞性建筑 —— 重點氣勢、景觀建筑的精華要素，與現(xiàn)代城市市民休閑方式的大氣、寬松、明快、舒暢等特色相結(jié)合。 B、文化內(nèi)涵 定位 在建筑小品上，通過江浙文化塑造等方式，展示“定向物業(yè)”的現(xiàn)代城市居住文化中的家鄉(xiāng)情結(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)方向 1）精品、高端、享受、實用型住宅； 2）迅速開發(fā)與切入市場； 3）差異化市場策略。 CS戰(zhàn)略引入本項目，不但能使?fàn)I銷取得突破，而且可以使項目的品牌價值得到無限延伸。 全案代理：福恩地產(chǎn)顧問。 銷售均價 2750 元。 本案物業(yè)體量較小，宣傳推廣資金有限，難具競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城建最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 競爭性項目市調(diào)分析 （一）河畔花園 河畔花園規(guī)劃 廣告宣傳未開展，整體處于醞釀期。 3 層 2800 元 /平米， 4 層 2930— 2950 元 /平米， 5 層 2400 元 /平米， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）北園春天 尚未公開面世，售樓處籌建中?? 四、重點結(jié)論 對于住宅，缺乏真正的爆炸式并且是稀缺性的概念炒作，缺乏真正意義上的以人為本、雅趣的新型概念生活之地，缺乏高檔次、高水準(zhǔn)、高文化（絕非僅指裝修上的高檔）的生活情趣，“ 工薪階層復(fù)式住宅概念 ”理應(yīng)成為彌補這一空白的佼佼者。 本項目 CS推廣 ，將以達到客戶的五個滿意度為利益最大化的核心點： （ 1）理念滿意； （ 2）行為滿意； （ 3）視聽滿意； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 支持上述三點的理由： 1） 環(huán)境的特殊性，開發(fā)中、高端住宅具備了消費基礎(chǔ)， “定向客戶” 市場存在量的需求； 2）項目地理位置得天獨厚，開發(fā)“定向物業(yè)”可以最大限度地保證“定向客戶”的特殊需求； 3） “ 定向客戶”對居住水平的要求逐漸提高，因此社區(qū)將成為項目運營的必須條件。 金牌旺地 “最年輕”的復(fù)式 意義簡釋： a、這一總體形象表現(xiàn)了本案鮮明的本質(zhì)特征，又表達了它非凡的經(jīng)營氣魄。 C、市場角色定位 臨沂房地產(chǎn)定向時代的創(chuàng)新者 —— 臨沂房地產(chǎn)定向時代的挑戰(zhàn)者 —— 作為本案自身小巧的獨特特點來說，“定向”則是一個機會，抓住它做一篇創(chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在臨沂房地產(chǎn)開發(fā)史上留下絢麗的一筆。 在目前臨沂建成和在建樓盤中，能擁有如本案打造“定向住宅”的概念目前尚不存在，而這個定位正是本案最大的優(yōu)勢所在，本案定位首先要抓住 “實用、適用”這兩個優(yōu)勢 ，同時，又要迎合目前人居理念的發(fā)展趨勢，宣揚一種現(xiàn)代人的生活方式。 分步解析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而居房是這種地位和尊貴顯示的重要途徑。 （ 4）內(nèi)外兼得的“ 80”享受 最超前的項目定位，加上小區(qū)內(nèi)部親近人性的空間設(shè)計，形成內(nèi)外居住心情相輔相成，造就小區(qū)知名度絕佳的獨好性，人們可以在家中完全放松擁有生活的美意，生活的至高享受也不過如此。 c、 臨沂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 購買動機特征： 追求時尚前衛(wèi)和個性自由的生活。 七、產(chǎn)品建議 —— 層高 5主要的內(nèi)容是： 用人工與自然相融合的手法，“雕塑”出一棵樹圍一米的巨大的超級搖錢樹。由于樹干粗壯，中心恰好可以巧妙設(shè) 置一些彎曲的樹洞，供孩子們鉆來鉆去的游玩。久而久之，就會形成兩岸人們新的聽覺美感和生活習(xí)慣。 根據(jù)周邊樓盤的車庫定價，建議本案車位單體總價為 10萬元 /個。 （ 1）主題概念的訴求 本案以“ 80”作為項目主題概念的關(guān)鍵詞，意義在于： 一， 表達項目產(chǎn)品的總體印象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們要引領(lǐng)的無疑是新的生活。 （ 5）軟性優(yōu)惠方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 如何方便消費者購買 （ 1）全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息，開展住房知識普及活動。 環(huán)境營銷 圍繞本項目內(nèi)外雙水晶的優(yōu)勢開展?fàn)I銷活動，聘請專業(yè)園林設(shè)計部門做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，并詳細標(biāo)明花木品種、名稱 、數(shù)量和種植位置，樹立消費者的信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊“財富大道”通衢寬闊，人車鼎沸，交通暢達。 正意義上的市場策劃推廣工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 五、項目主題設(shè)定 定位闡述： 參照此處商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài)，對本案的商業(yè)功能定位： 負一、二層為泊車位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)臨沂特殊城市的餐飲消費狀況分析，餐飲在臨沂的火爆是有目共睹的，主要原因就是這里有著十分龐大的客群基礎(chǔ)。 容易合理規(guī)劃餐飲行業(yè)特色商業(yè)使用面積及經(jīng)營特性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本案商業(yè)部分以“餐飲公園”的賣點提出，特色餐飲在這里已不再是僅僅滿足食欲而已，其中更多的融入一種文化，一種與公園一樣的放松、休閑、娛樂、調(diào)節(jié)、品味、文化、