【正文】 鑒賞和參與，不僅滿足了簡單傳統(tǒng)意義上的“民以食為天”，更能滿足精神需求和身心的放松。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 目標(biāo)客戶：浙江蘇州、揚(yáng)州、紹興及臨沂本土客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 收集行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分類、分區(qū)整理。市場調(diào)研和競爭對手研究、目標(biāo)、潛力。 預(yù)簽協(xié)議客戶操縱要求及通報(bào)。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現(xiàn)得好壞，將直接影響到招商成績。 要做好招商工作就要有一個好的招商策略來指導(dǎo)。鑒于此，我們針對前期市場調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應(yīng)；在活動中現(xiàn)場報(bào)道，讓論壇或是座談的動態(tài)盡展社會；在活動后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目定向的特色規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢 —— 在經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營理念、產(chǎn)品功能類別、經(jīng)營性質(zhì)上都將是臨沂僅有的項(xiàng) 目，沒有較直接的市場競爭對手項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的發(fā)展將對提升臨沂整體社會經(jīng)濟(jì)及行業(yè)檔次形象起到積極促進(jìn)作用。 十一、價格建議 單價定價法 （參照周邊商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布確定分層銷售的單價） 通過整體銷售單價結(jié)合工程經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 ，分割不同年限的銷售價格，比如 40 年售價為 5000 元 /㎡， 30年售價為 4000 元 /㎡， 20 年售價為 3000 元 /㎡， 10年售價為 2000 元 /㎡，（具體數(shù)據(jù)推算以工程經(jīng)濟(jì)學(xué)理論動態(tài)推導(dǎo)） 消費(fèi)者依據(jù)不同承受能力組合不同購買群體， 結(jié)合“ 2”推導(dǎo)不同樓層年租金水平 ，實(shí)現(xiàn)長期投資回報(bào) 十二、廣告推廣計(jì)劃 （一） 訴求要點(diǎn) 獨(dú)特性的業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢體現(xiàn)了發(fā)展商的綜合開發(fā)實(shí)力 ，我們的產(chǎn)品“ 亦食亦玩” ，給投資客以信心保障，增加本案具有投資價值的說服力； 繁華的商圈是這里發(fā)展的焦點(diǎn)，而這些都是表現(xiàn)的元素。 營銷通道 ： DM 發(fā)函 —— 完成目標(biāo)客戶的告知并為后續(xù)推廣做鋪墊。 商業(yè)展會資料收集。 投資客戶 ：投資回報(bào)率（行業(yè)收益、商鋪?zhàn)饨鸺皟r格升值空間）。 外圍包裝 —— 引導(dǎo)客戶及形象展示。 現(xiàn)場布置、外圍包裝的選址及設(shè)計(jì)制作。 營銷計(jì)劃的監(jiān)控方案、銷售道具制作。 營銷通道 ：媒體推介 —— 我們可提供相關(guān)媒體資料 記者會。 針對自營及投資者 ： 營銷方式 ：間接營銷為主（點(diǎn)對面模式） —— 通過媒體及耳語效應(yīng)做推廣。 美食展會。 （二） 客戶對策 營銷方式 ：直接營銷（點(diǎn)對點(diǎn)模式） —— 與目標(biāo)客戶直接對話。 市場份額優(yōu)勢 。 銀行套現(xiàn)優(yōu)勢 。因而在招商過程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。 公關(guān)活動先行，如：舉辦臨沂高檔次的美食節(jié)或是座談會（論題可以類似為：中國餐飲市場的邊緣文化；新經(jīng)濟(jì)下臨沂特色餐飲中心的建設(shè)、江浙餐飲的特點(diǎn)及基礎(chǔ)等），邀請官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的權(quán)威人士。 本項(xiàng)目不是一個簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，因而在對它進(jìn)行評介和探索 其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰? 九、 招商研究 商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價值最高的物業(yè)形態(tài)，在動態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊地活躍著 —— 高回報(bào)刺激著巨資開發(fā)，而經(jīng)營的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。 對客戶做未來分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來發(fā)展趨勢，爭取客戶的手段等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商員每周上報(bào)招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客 戶反饋信息，適時調(diào)整招商策略。 協(xié)調(diào)各租戶與工商稅務(wù)、公安、衛(wèi)生等管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，爭取政府 政策支持。 ４、招商服務(wù)與支撐 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。為了保證促銷策略的成功實(shí)施，本案根據(jù)促銷策略的環(huán)節(jié)需要，應(yīng)建立一套完善的招商體系，實(shí)行項(xiàng)目招商主任負(fù)責(zé)制，向項(xiàng)目派駐項(xiàng)目經(jīng)理及招商經(jīng)驗(yàn)豐富的談判員，統(tǒng)一招商部署，統(tǒng)一招商策略，統(tǒng)一招商目標(biāo)，統(tǒng)一招商行為。 本案在招商活動中要同時配合以靈活的促銷策略，激活投資群體 ，調(diào)動投資積極性，采取反租回報(bào)，或者先租后售，免管理費(fèi)等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘投資客戶前來投資。定位精確獨(dú)到，自然財(cái)源滾滾，后財(cái)富時代唯我獨(dú)尊。 四層功能定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 針對本案商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃，我們在策劃思路中融入“定向特色餐飲”的定位，具體優(yōu)勢如下： 創(chuàng)建完美的經(jīng)營規(guī)劃 形成以品牌特色產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能專業(yè)性商城。再多、再廣泛的業(yè)態(tài)整合都能陷入重疊的業(yè)態(tài)絞殺當(dāng)中，一旦這樣，體現(xiàn)不出本物業(yè)作為至少是在該地的特色，一般性的業(yè)態(tài)規(guī)劃也無法有力地將本案的利益最大化體現(xiàn)出來。 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位： 這里是“飲食精華鑒賞中心”， 以 飲食精華 ，作為一種文化“ 鑒賞 ”和展示，等于將項(xiàng)目的商業(yè)形象有力提升。 （ 2）“定向特色餐飲”項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 華通國際商務(wù)大廈 —— OPEN 城市之光 廣告主訴求 —— 于城市之顛 任我心高遠(yuǎn) 華通國際商務(wù)大廈主打廣告 臨沂首座“ 5A”甲級寫字樓，總建面積 萬，四層商業(yè) 萬，辦公樓 萬，雙塔樓 26 層 1）商業(yè)售價及業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1層 13000 元 業(yè)態(tài)規(guī)劃：金銀首飾、化妝品、高檔奢侈品 2 層 10000 元， 3層 9000 元， 4層 7000 元； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：分層經(jīng)營服裝等，商業(yè)部分可以整層購 買也可分割銷售 2）寫字樓部分 東座 21 層 租售均可，租金 2元 /平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、主要優(yōu)勢分析 優(yōu)勢 —— 項(xiàng)目處于臨沂商貿(mào)財(cái)富中心，可謂人氣、財(cái)氣、商氣十足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。在看樓車上設(shè)置電視機(jī)，播放項(xiàng)目介紹廣告吸引客戶的注意力，弱化客戶對本項(xiàng)目的與市中心的心理距離。 （ 7）買一贈一 通過購買一套住宅附帶贈送部分大件實(shí)物為促銷手段，達(dá)到隱性降價的效果，如家電等 。 （ 3）數(shù)量優(yōu)惠方式 這主要針對集團(tuán)購買者，由于其購買的數(shù)量會相對較多，因而為了鼓勵這一部分的人群，往往采取數(shù)量累進(jìn)優(yōu)惠的方式，購買的單位數(shù)越多，優(yōu)惠越豐厚。 廣告主訴求 “感悟城市的激動” 本案自方案 誕生之日起，就注定是推陳出新的典范，建筑現(xiàn)代活潑，線條簡潔流暢，環(huán)境幽雅怡人，配套完善人性，定位時尚特立，理念超前大氣。 （ 4）環(huán)境的訴求 結(jié)合生活方式的引導(dǎo)和訴求，著力渲染定向住宅帶來的居住文化的巨大變革，同時突破單一住宅訴求的制約，強(qiáng)調(diào)園區(qū)景觀布置的層次感和圍合性，突出定向景觀帶來的居住的均好性，從而掀 起人們對健康住宅的熱愛和探討。 十、廣告策略 廣告定位 首先，小區(qū)位于臨沂主要的財(cái)富中心，周邊商賈云集，將成為今后項(xiàng)目推廣的一大有利因素。 應(yīng)付或避免競爭。 燈光藝術(shù) 現(xiàn)代書吧（起到幼兒園的作用） 公益報(bào)欄 南屏晚鐘 物業(yè)內(nèi)設(shè)一古銅鐘（取材于杭州西湖 十景之一的南屏晚鐘），每天在早、晚一定的時間敲響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。若在具體的設(shè)計(jì)施工中有所取舍，是正常的。 但也存在部分私營業(yè)主投機(jī)炒作的成分，整體房地產(chǎn)市場有待于進(jìn)一步培育和完善。 該人群多為一次置業(yè)者，但具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多為城市白領(lǐng)階層，為單身或情侶居住者居多。 （一）客群指向 （ 1） 地域定位 a、周邊原居民。 （ 3）放款 80 工作生活現(xiàn)代化了，人們離自然卻越來越遠(yuǎn)了，親近陽光和自然幾乎成為一種奢求，而同時擁有自然、陽光和時尚的生活，是一種莫大的榮耀。本案在目前的臨沂（乃至全國）房地產(chǎn)市場具有鮮明的獨(dú)特性和唯一性，物以稀為貴，商品房在臨沂而言，一定程度上與其它公房及自建房有檔次上的 區(qū)別。 綜上所述，本案擁有的一系列環(huán)境資源是本案與其它同類樓盤最具差異性和競爭 力的關(guān)鍵因素，那么我們在對本案定位的時候勢必應(yīng)該有效地、充分地發(fā)揮這些資源的優(yōu)勢，綜合產(chǎn)品本身陽光、現(xiàn)代、健康這些概念形象定位，打造一個前所未有的、最具原創(chuàng)性的產(chǎn)品。 文化功能 —— 商業(yè)定向在江浙十分聞名的地方特色菜系：蘇州菜的細(xì)膩、揚(yáng) 州菜的品質(zhì)、紹興菜的文化??再加上口音、習(xí)慣的親和等等，一種異域文化陡然在身邊顯現(xiàn)，心情自然舒暢。 c、政府要人及臨沂名流對此的使用是最具有引導(dǎo)作用的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “定向物業(yè)” 提法是我公司首創(chuàng)，作為這一地域“定向住宅”的特有客戶，其明顯特征就是崇尚享受而省心省力、消費(fèi)理性且生活樸實(shí)、趨于奢侈但比較現(xiàn)實(shí)，商場拼殺一天回家便是放松的一刻??所以，在戶型的設(shè)計(jì)、尺度、裝修上要有別于一般客戶的需求標(biāo)準(zhǔn)，這是本區(qū)域潛在目標(biāo)客戶群較為普遍的消費(fèi)心態(tài)。 CS戰(zhàn)略在功能、價格、促銷的建立及物業(yè)管理等都以方便客戶為原則，最大限度地使客戶滿意。鑫圓房產(chǎn)。 住宅 7 棟。 周邊物業(yè)對客群的選擇、定位包羅萬象，商住、純居住應(yīng)有盡有，本案若不出奇制勝，會陷于在有限的區(qū)域內(nèi)爭奪相同客群的“搶客現(xiàn)象”，勢必減緩銷售，制約資金快速回籠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。時代廣場 —— 住宅物業(yè)暨商業(yè)物業(yè)整體策劃草案 本策劃書由兩章組成： 第一章：住宅部分細(xì)化； 第二章：商業(yè)部分細(xì)化； 第一章 住宅部分細(xì)化 第一節(jié)：項(xiàng)目宏觀說 一、主要優(yōu)勢 商業(yè)區(qū)與居住區(qū)的臨界點(diǎn)： 本案所處地理位置的商務(wù)運(yùn)作與財(cái)富聚集的地位相當(dāng)高，財(cái)富干線有足夠的長度。 的升值潛力，必定受到新寵。 總建筑面積正在整體規(guī)劃階段，包括 2棟 19 層高層， 6棟 12層小高層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 本案的新概念、小盤大手筆形象的出現(xiàn)是必須的，本案形象工程以及概念濃縮做好了，便會成為臨沂那“必然”中的一分子，成為現(xiàn)代臨沂人自豪驕傲的新源 泉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)策略 ： 以 “定向物業(yè)”范本生活理念規(guī)避競爭 支撐這個策略的理由是： 進(jìn)入一個無競爭市場，給自己一個鮮明的定位，確定自己在整個區(qū)域競爭中的地位，明確自己的開發(fā)原則，以此來決策項(xiàng)目的發(fā)展道