【正文】 慮到優(yōu) 勢(shì)強(qiáng)化作用，同時(shí)又可以在一定程度上弱化劣勢(shì)，本案定位首先抓住 “新鮮、獨(dú)特”這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，迎合目前消費(fèi)理念的發(fā)展趨勢(shì)，宣揚(yáng)一種定向的消費(fèi)方式。 五、項(xiàng)目主題設(shè)定 定位闡述： 參照此處商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài)，對(duì)本案的商業(yè)功能定位： 負(fù)一、二層為泊車位。 作為“ 定向特色餐飲 ”的商業(yè)城，在檔次及形象功能等綜合素質(zhì)上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經(jīng)營(yíng)范圍拓展至域外，使項(xiàng)目的功能及定位彰顯出它的市場(chǎng)價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 臨沂國(guó)際商品批發(fā)城 總占地 3萬(wàn)，總建面積 11 萬(wàn)平， 4 萬(wàn)平米商業(yè)； 1座 21層層高 米； 1座 15層， 4 棟多層； 定位為商業(yè)、辦公、住宅于一體的大型綜合性場(chǎng)所 1）主打廣告： 黃金大道的建筑地標(biāo) 大氣今成 核心領(lǐng)地的財(cái)富王座 臨沂商貿(mào)經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo) 2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)： （ 1）商品批發(fā)交易廣場(chǎng) 地下一層 + 地上三層 總建面積 4萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī) 劃為小商品、 服裝交易大廳。 正意義上的市場(chǎng)策劃推廣工作。我公司在這個(gè)時(shí)候介入本項(xiàng)目，通過(guò)各種不同環(huán)境的分析和判斷，旨在找出市場(chǎng)的結(jié)癥所在，然后對(duì)癥下藥，做到標(biāo)本兼治，實(shí)現(xiàn)真 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊“財(cái)富大道”通衢寬闊，人車鼎沸，交通暢達(dá)。 為此，我們覺(jué)得本案將擔(dān)負(fù)著這場(chǎng)“ 新商業(yè)格局演義 ”的重要角色。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)系營(yíng)銷 關(guān)系營(yíng)銷的核心就在于發(fā)展與顧客的長(zhǎng)期、穩(wěn)定關(guān)系。 環(huán)境營(yíng)銷 圍繞本項(xiàng)目?jī)?nèi)外雙水晶的優(yōu)勢(shì)開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)，聘請(qǐng)專業(yè)園林設(shè)計(jì)部門做環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，并詳細(xì)標(biāo)明花木品種、名稱 、數(shù)量和種植位置，樹(shù)立消費(fèi)者的信心。通過(guò)節(jié)假日在大商場(chǎng)外設(shè)置展點(diǎn)，配備講解人員、購(gòu)房專家、看接車等，充分提高項(xiàng)目的知名度，擴(kuò)大宣傳，匯集人氣。 如何方便消費(fèi)者購(gòu)買 （ 1）全面清楚地提供信息資料、傳播項(xiàng)目信息，開(kāi)展住房知識(shí)普及活動(dòng)。 在某階段購(gòu)買的住宅，可享受一定數(shù)量和年限的物業(yè)管理費(fèi)，或者 享受不分?jǐn)傠娞莸墓妹娣e的優(yōu)惠，后者對(duì)小高層的尾盤銷售有一定的效果。 （ 5）軟性優(yōu)惠方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 十二、 促銷策略 促銷方式 （ 1）折扣的營(yíng)銷方式 在正式發(fā)售期、房展會(huì)或者較重大的節(jié)假日里，為了吸引買家，經(jīng)常與購(gòu)房付款方式結(jié)合起來(lái)，如一次性支付折扣、銀行按揭折扣、分期付款折扣等。我們要引領(lǐng)的無(wú)疑是新的生活。 （ 6）對(duì)地塊前景及規(guī)劃前景的訴求 隨著 臨沂 城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和新區(qū)改造的逐步展開(kāi)，本地塊的居住氛圍越來(lái)越強(qiáng)烈，其投資增值的空間越來(lái)越大，區(qū)塊內(nèi)良好的生活居住前景不言而喻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）生活方式的訴求 本案應(yīng)該說(shuō)開(kāi)啟了 臨沂 前所未有的生活社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，規(guī)劃上的合理分區(qū)、建筑設(shè)計(jì)上的大膽創(chuàng)新、外部環(huán)境的無(wú)與倫比以及我們定位的超前和自信，終極目的在于生活 ，打破人們“地段論”的習(xí)慣性居住思維，引導(dǎo)人們回歸自然，不僅僅讓本社區(qū)的業(yè)主體會(huì)到生活的創(chuàng)新，而且要引發(fā)整個(gè) 臨沂 對(duì)現(xiàn)代化生活模式的強(qiáng)烈追求。 （ 1）主題概念的訴求 本案以“ 80”作為項(xiàng)目主題概念的關(guān)鍵詞，意義在于： 一， 表達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品的總體印象。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)周邊樓盤的車庫(kù)定價(jià)，建議本案車位單體總價(jià)為 10萬(wàn)元 /個(gè)。 得高收益率。久而久之，就會(huì)形成兩岸人們新的聽(tīng)覺(jué)美感和生活習(xí)慣。 雕塑：江浙一帶名流人物。由于樹(shù)干粗壯，中心恰好可以巧妙設(shè) 置一些彎曲的樹(shù)洞，供孩子們鉆來(lái)鉆去的游玩。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。主要的內(nèi)容是： 用人工與自然相融合的手法，“雕塑”出一棵樹(shù)圍一米的巨大的超級(jí)搖錢樹(shù)。 （ 3）強(qiáng)調(diào)戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化創(chuàng)新，在空間結(jié)構(gòu)、功能布局、附屬設(shè)施以及室內(nèi)裝飾等設(shè)計(jì)上合理布置，充分體現(xiàn)以人為本的思想， 增加物業(yè)的賣點(diǎn)和無(wú)形價(jià)值。 七、產(chǎn)品建議 —— 層高 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 購(gòu)買動(dòng)機(jī)特征： 追求時(shí)尚前衛(wèi)和個(gè)性自由的生活。因而購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)具有更多的感性成分。 c、 臨沂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4）內(nèi)外兼得的“ 80”享受 最超前的項(xiàng)目定位，加上小區(qū)內(nèi)部親近人性的空間設(shè)計(jì)，形成內(nèi)外居住心情相輔相成，造就小區(qū)知名度絕佳的獨(dú)好性，人們可以在家中完全放松擁有生活的美意，生活的至高享受也不過(guò)如此。 （ 2）尺度 80 套內(nèi)面積以 80 平方米作為主力戶型，置身于精心構(gòu)造的“柔美線條”空間里，適用與實(shí)用充分迎合這些群體的生活需求和精神需求。而居房是這種地位和尊貴顯示的重要途徑。 （ 1）城市 80 主力客群檔次定位在八十年代出生的年輕人。 分步解析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4)單一性：推廣主題不復(fù)雜，比較純粹的主題才能讓人容易記憶并加以區(qū)分。 在目前臨沂建成和在建樓盤中，能擁有如本案打造“定向住宅”的概念目前尚不存在，而這個(gè)定位正是本案最大的優(yōu)勢(shì)所在，本案定位首先要抓住 “實(shí)用、適用”這兩個(gè)優(yōu)勢(shì) ，同時(shí)，又要迎合目前人居理念的發(fā)展趨勢(shì)，宣揚(yáng)一種現(xiàn)代人的生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、市場(chǎng)角色定位 臨沂房地產(chǎn)定向時(shí)代的創(chuàng)新者 —— 臨沂房地產(chǎn)定向時(shí)代的挑戰(zhàn)者 —— 作為本案自身小巧的獨(dú)特特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，“定向”則是一個(gè)機(jī)會(huì)，抓住它做一篇?jiǎng)?chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在臨沂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上留下絢麗的一筆。 感性化描繪： 臨沂最實(shí)惠的復(fù)式 臨沂最實(shí)用的復(fù)式 臨沂最合理的復(fù)式 臨沂最年輕的復(fù)式 臨沂最時(shí)尚的復(fù)式 臨沂最詩(shī)意的復(fù)式 臨沂最溫馨的復(fù)式 運(yùn)用提示： a、它主要是對(duì)外宣傳使用的，努力在使用過(guò)程中使之形成臨沂人的口語(yǔ)是最重要的事。 金牌旺地 “最年輕”的復(fù)式 意義簡(jiǎn)釋： a、這一總體形象表現(xiàn)了本案鮮明的本質(zhì)特征，又表達(dá)了它非凡的經(jīng)營(yíng)氣魄。 經(jīng)過(guò)反復(fù)思索，認(rèn)真提煉，大膽創(chuàng)意，我們定位出了本案的總體形象： 理性化描述： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 支持上述三點(diǎn)的理由： 1） 環(huán)境的特殊性，開(kāi)發(fā)中、高端住宅具備了消費(fèi)基礎(chǔ)， “定向客戶” 市場(chǎng)存在量的需求； 2）項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，開(kāi)發(fā)“定向物業(yè)”可以最大限度地保證“定向客戶”的特殊需求； 3） “ 定向客戶”對(duì)居住水平的要求逐漸提高，因此社區(qū)將成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的必須條件。 （ 4）產(chǎn)品滿意； （ 5）服務(wù)滿意。 本項(xiàng)目 CS推廣 ，將以達(dá)到客戶的五個(gè)滿意度為利益最大化的核心點(diǎn)： （ 1）理念滿意； （ 2）行為滿意； （ 3）視聽(tīng)滿意； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)于導(dǎo)入定向住宅 CS 戰(zhàn)略及概念 CS(Customer Satisfaction—— 顧客滿意 )戰(zhàn)略，是指項(xiàng)目為客戶能完全滿意，從而綜合、客觀地測(cè)定顧客的滿意程度，并以此來(lái)改善物業(yè)、服 務(wù)及居住文化的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 （三）北園春天 尚未公開(kāi)面世，售樓處籌建中?? 四、重點(diǎn)結(jié)論 對(duì)于住宅，缺乏真正的爆炸式并且是稀缺性的概念炒作，缺乏真正意義上的以人為本、雅趣的新型概念生活之地，缺乏高檔次、高水準(zhǔn)、高文化（絕非僅指裝修上的高檔）的生活情趣，“ 工薪階層復(fù)式住宅概念 ”理應(yīng)成為彌補(bǔ)這一空白的佼佼者。 閣樓 1880 元 /平米，車庫(kù) 2900 元 /平米。 3 層 2800 元 /平米， 4 層 2930— 2950 元 /平米， 5 層 2400 元 /平米， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 18— 19 層 3756 元； 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： 本 項(xiàng)目處于臨沂國(guó)際商品批發(fā)城對(duì)過(guò)，兩項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，具有極強(qiáng)的對(duì)抗性，但是從現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的情況看， 萬(wàn)平米的商業(yè)已經(jīng)限制了整體的規(guī)劃，使本項(xiàng)目的獲利能力偏低，前期策劃不到位是其直接原因。 三、 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目市調(diào)分析 （一）河畔花園 河畔花園規(guī)劃 廣告宣傳未開(kāi)展，整體處于醞釀期。本案物業(yè)的形象定位、形象策劃與形象傳播也還需大力增強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 適宜打造純居住生活概念： 本案處在環(huán)境視野開(kāi)闊、空氣質(zhì)量較為清新的特殊地位。 城建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 次中心城市： 該區(qū)位是臨沂北部的中心城市 ，用不了多久，特別是在新商圈、新形象包裝完成后，該區(qū)位的次中心城市的經(jīng)濟(jì)繁榮將會(huì)有一個(gè)很大的發(fā)展，本案即成為這個(gè)中心的中心點(diǎn)，輻射廣場(chǎng)金融區(qū)、南坊新區(qū)和西北物流區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本案面臨著來(lái)自周邊比較強(qiáng)大的一批區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)，老對(duì)手不少，新對(duì)手也日漸增多，形勢(shì)不容樂(lè)觀。 本案物業(yè)體量較小，宣傳推廣資金有限，難具競(jìng)爭(zhēng)力。 商住公布價(jià)格： 5 層 3130 元； 6 層 3160 元； 7層 3196 元； 8層 3236 元； 9層 3276 元； 10 層 3326 元； 11層 3376 元； 12 層 3426 元； 13 層 3476 元； 14 層 3526 元； 15層 3576 元； 16 層 3636 元； 17 層 3696 元。 銷售均價(jià) 2750 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 全案代理：福恩地產(chǎn)顧問(wèn)。 五、概念導(dǎo)入 為使本項(xiàng)目能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中快速銷售，擺脫不利因素，我們認(rèn)為導(dǎo)入 CS戰(zhàn)略 可使本項(xiàng)目快速走向市場(chǎng)、決勝市場(chǎng)，為 “ 定向住宅 ” 的推廣開(kāi)辟一條新路。 CS戰(zhàn)略引入本項(xiàng)目，不但能使?fàn)I銷取得突破，而且可以使項(xiàng)目的品牌價(jià)值得到無(wú)限延伸。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開(kāi)發(fā)方向 1）精品、高端、享受、實(shí)用型住宅； 2）迅速開(kāi)發(fā)與