【正文】 慮到優(yōu) 勢強化作用，同時又可以在一定程度上弱化劣勢，本案定位首先抓住 “新鮮、獨特”這兩個優(yōu)勢，迎合目前消費理念的發(fā)展趨勢，宣揚一種定向的消費方式。 五、項目主題設定 定位闡述： 參照此處商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài)，對本案的商業(yè)功能定位： 負一、二層為泊車位。 作為“ 定向特色餐飲 ”的商業(yè)城，在檔次及形象功能等綜合素質上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經營范圍拓展至域外，使項目的功能及定位彰顯出它的市場價值。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 臨沂國際商品批發(fā)城 總占地 3萬，總建面積 11 萬平， 4 萬平米商業(yè)； 1座 21層層高 米； 1座 15層， 4 棟多層； 定位為商業(yè)、辦公、住宅于一體的大型綜合性場所 1）主打廣告： 黃金大道的建筑地標 大氣今成 核心領地的財富王座 臨沂商貿經濟風向標 2）規(guī)劃結構： （ 1）商品批發(fā)交易廣場 地下一層 + 地上三層 總建面積 4萬，經營業(yè)態(tài)規(guī) 劃為小商品、 服裝交易大廳。 正意義上的市場策劃推廣工作。我公司在這個時候介入本項目，通過各種不同環(huán)境的分析和判斷，旨在找出市場的結癥所在，然后對癥下藥，做到標本兼治，實現真 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 周邊“財富大道”通衢寬闊，人車鼎沸，交通暢達。 為此，我們覺得本案將擔負著這場“ 新商業(yè)格局演義 ”的重要角色。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關系營銷 關系營銷的核心就在于發(fā)展與顧客的長期、穩(wěn)定關系。 環(huán)境營銷 圍繞本項目內外雙水晶的優(yōu)勢開展營銷活動，聘請專業(yè)園林設計部門做環(huán)境規(guī)劃設計，并詳細標明花木品種、名稱 、數量和種植位置，樹立消費者的信心。通過節(jié)假日在大商場外設置展點，配備講解人員、購房專家、看接車等，充分提高項目的知名度，擴大宣傳，匯集人氣。 如何方便消費者購買 （ 1）全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息，開展住房知識普及活動。 在某階段購買的住宅，可享受一定數量和年限的物業(yè)管理費，或者 享受不分攤電梯的公用面積的優(yōu)惠，后者對小高層的尾盤銷售有一定的效果。 （ 5）軟性優(yōu)惠方式 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 十二、 促銷策略 促銷方式 （ 1）折扣的營銷方式 在正式發(fā)售期、房展會或者較重大的節(jié)假日里，為了吸引買家，經常與購房付款方式結合起來，如一次性支付折扣、銀行按揭折扣、分期付款折扣等。我們要引領的無疑是新的生活。 （ 6）對地塊前景及規(guī)劃前景的訴求 隨著 臨沂 城市化進程的不斷推進和新區(qū)改造的逐步展開，本地塊的居住氛圍越來越強烈，其投資增值的空間越來越大，區(qū)塊內良好的生活居住前景不言而喻。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 2）生活方式的訴求 本案應該說開啟了 臨沂 前所未有的生活社區(qū)的規(guī)劃設計理念，規(guī)劃上的合理分區(qū)、建筑設計上的大膽創(chuàng)新、外部環(huán)境的無與倫比以及我們定位的超前和自信，終極目的在于生活 ，打破人們“地段論”的習慣性居住思維，引導人們回歸自然，不僅僅讓本社區(qū)的業(yè)主體會到生活的創(chuàng)新，而且要引發(fā)整個 臨沂 對現代化生活模式的強烈追求。 （ 1）主題概念的訴求 本案以“ 80”作為項目主題概念的關鍵詞，意義在于： 一， 表達項目產品的總體印象。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據周邊樓盤的車庫定價，建議本案車位單體總價為 10萬元 /個。 得高收益率。久而久之，就會形成兩岸人們新的聽覺美感和生活習慣。 雕塑：江浙一帶名流人物。由于樹干粗壯，中心恰好可以巧妙設 置一些彎曲的樹洞，供孩子們鉆來鉆去的游玩。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。主要的內容是： 用人工與自然相融合的手法，“雕塑”出一棵樹圍一米的巨大的超級搖錢樹。 （ 3）強調戶型內部結構的優(yōu)化創(chuàng)新，在空間結構、功能布局、附屬設施以及室內裝飾等設計上合理布置，充分體現以人為本的思想， 增加物業(yè)的賣點和無形價值。 七、產品建議 —— 層高 5 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 購買動機特征： 追求時尚前衛(wèi)和個性自由的生活。因而購買產品時具有更多的感性成分。 c、 臨沂周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 4）內外兼得的“ 80”享受 最超前的項目定位，加上小區(qū)內部親近人性的空間設計，形成內外居住心情相輔相成，造就小區(qū)知名度絕佳的獨好性，人們可以在家中完全放松擁有生活的美意，生活的至高享受也不過如此。 （ 2）尺度 80 套內面積以 80 平方米作為主力戶型，置身于精心構造的“柔美線條”空間里，適用與實用充分迎合這些群體的生活需求和精神需求。而居房是這種地位和尊貴顯示的重要途徑。 （ 1）城市 80 主力客群檔次定位在八十年代出生的年輕人。 分步解析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 4)單一性：推廣主題不復雜，比較純粹的主題才能讓人容易記憶并加以區(qū)分。 在目前臨沂建成和在建樓盤中，能擁有如本案打造“定向住宅”的概念目前尚不存在，而這個定位正是本案最大的優(yōu)勢所在，本案定位首先要抓住 “實用、適用”這兩個優(yōu)勢 ，同時，又要迎合目前人居理念的發(fā)展趨勢，宣揚一種現代人的生活方式。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C、市場角色定位 臨沂房地產定向時代的創(chuàng)新者 —— 臨沂房地產定向時代的挑戰(zhàn)者 —— 作為本案自身小巧的獨特特點來說，“定向”則是一個機會，抓住它做一篇創(chuàng)新性的文章，有可能一鳴驚人，在臨沂房地產開發(fā)史上留下絢麗的一筆。 感性化描繪： 臨沂最實惠的復式 臨沂最實用的復式 臨沂最合理的復式 臨沂最年輕的復式 臨沂最時尚的復式 臨沂最詩意的復式 臨沂最溫馨的復式 運用提示： a、它主要是對外宣傳使用的，努力在使用過程中使之形成臨沂人的口語是最重要的事。 金牌旺地 “最年輕”的復式 意義簡釋： a、這一總體形象表現了本案鮮明的本質特征，又表達了它非凡的經營氣魄。 經過反復思索，認真提煉，大膽創(chuàng)意，我們定位出了本案的總體形象： 理性化描述： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 支持上述三點的理由： 1） 環(huán)境的特殊性，開發(fā)中、高端住宅具備了消費基礎， “定向客戶” 市場存在量的需求； 2）項目地理位置得天獨厚，開發(fā)“定向物業(yè)”可以最大限度地保證“定向客戶”的特殊需求； 3） “ 定向客戶”對居住水平的要求逐漸提高，因此社區(qū)將成為項目運營的必須條件。 （ 4）產品滿意； （ 5）服務滿意。 本項目 CS推廣 ，將以達到客戶的五個滿意度為利益最大化的核心點： （ 1）理念滿意； （ 2）行為滿意； （ 3）視聽滿意； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 關于導入定向住宅 CS 戰(zhàn)略及概念 CS(Customer Satisfaction—— 顧客滿意 )戰(zhàn)略，是指項目為客戶能完全滿意，從而綜合、客觀地測定顧客的滿意程度，并以此來改善物業(yè)、服 務及居住文化的一種經營戰(zhàn)略。 （三）北園春天 尚未公開面世，售樓處籌建中?? 四、重點結論 對于住宅，缺乏真正的爆炸式并且是稀缺性的概念炒作，缺乏真正意義上的以人為本、雅趣的新型概念生活之地，缺乏高檔次、高水準、高文化（絕非僅指裝修上的高檔）的生活情趣，“ 工薪階層復式住宅概念 ”理應成為彌補這一空白的佼佼者。 閣樓 1880 元 /平米，車庫 2900 元 /平米。 3 層 2800 元 /平米， 4 層 2930— 2950 元 /平米， 5 層 2400 元 /平米， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 18— 19 層 3756 元； 項目簡評： 本 項目處于臨沂國際商品批發(fā)城對過，兩項目規(guī)模相當，具有極強的對抗性，但是從現在開發(fā)的情況看， 萬平米的商業(yè)已經限制了整體的規(guī)劃，使本項目的獲利能力偏低，前期策劃不到位是其直接原因。 三、 競爭性項目市調分析 （一）河畔花園 河畔花園規(guī)劃 廣告宣傳未開展，整體處于醞釀期。本案物業(yè)的形象定位、形象策劃與形象傳播也還需大力增強。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 適宜打造純居住生活概念： 本案處在環(huán)境視野開闊、空氣質量較為清新的特殊地位。 城建 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 次中心城市： 該區(qū)位是臨沂北部的中心城市 ，用不了多久，特別是在新商圈、新形象包裝完成后，該區(qū)位的次中心城市的經濟繁榮將會有一個很大的發(fā)展，本案即成為這個中心的中心點，輻射廣場金融區(qū)、南坊新區(qū)和西北物流區(qū)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 本案面臨著來自周邊比較強大的一批區(qū)域性競爭，老對手不少，新對手也日漸增多，形勢不容樂觀。 本案物業(yè)體量較小，宣傳推廣資金有限，難具競爭力。 商住公布價格： 5 層 3130 元； 6 層 3160 元； 7層 3196 元； 8層 3236 元； 9層 3276 元； 10 層 3326 元； 11層 3376 元； 12 層 3426 元； 13 層 3476 元； 14 層 3526 元； 15層 3576 元； 16 層 3636 元； 17 層 3696 元。 銷售均價 2750 元。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 全案代理：福恩地產顧問。 五、概念導入 為使本項目能在激烈的市場競爭中快速銷售，擺脫不利因素，我們認為導入 CS戰(zhàn)略 可使本項目快速走向市場、決勝市場，為 “ 定向住宅 ” 的推廣開辟一條新路。 CS戰(zhàn)略引入本項目，不但能使營銷取得突破，而且可以使項目的品牌價值得到無限延伸。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)方向 1）精品、高端、享受、實用型住宅； 2）迅速開發(fā)與