【正文】 ） 管理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)督。 （三）消防管理 中控室設備運行管理 確保中控室設備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證 用戶的生命和財產安全。 操作 使給排水設備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （ 2） 給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 應急分隊工作規(guī)程 （ 1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。 （ 1） 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。 （ 1） 客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。 （ 3） 樓管員負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好各項費用的催繳工作。 （ 3） 管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。 （ 3） 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報修內容進行評審。 （ 3） 總公司實施不定期巡檢。 三、日常管理運作階段的管理 對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。對裝修、搬運人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對他們的活動范圍進行一定限制；經常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質和精湛的業(yè)務技能。對違章裝修并無視一切的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。我們將通過建筑監(jiān)管機關 —— 城市建筑督查大隊，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取其他方法，制止違章裝修施工。 （ 2） 經濟手段。業(yè)戶裝修實施袋裝化，指定地點投放，確保小區(qū)綠化完好。管理處專門設置有裝修檢查組，對業(yè)戶裝修進行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。 （ 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修審批，嚴把“三關” 依據我們多年管理的經驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關系，或 者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。 ； 1. 簽署《 房屋驗收交接確認單》、《收樓承諾書》； 2. 房屋鑰匙交接； 3. 建立業(yè)戶檔案。 （ 3） 提供有償上門維修服務項目。我們采取的便利措施是： （ 1） 設立辦理入住專用接待服務室，由專職人員提供周到的一站式服務。 （二） 做好驗收接管工作 在管理公司對「 」充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。 一、前期介入階段的管理 （一） 介入、合理規(guī)劃 針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結合「 」的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。 入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。 17 管理人員 專業(yè)培訓合格率 100% 100% 實行入職培訓、在崗培訓、內部培訓與外出學習。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設施、休息設施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24小時保安巡查制 度，三級巡邏，管理中心 24小時值班，技防、物防、人防三重相結合。 4 管理費收繳率 98% 98% 超值服務，按規(guī)定收取管理服務費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 三三 、 管理服務目標 總體目標： 在委托有效期內把「 」建設成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在「 」達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第 三年達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。 保安部職責范圍： 巡邏、門衛(wèi)、 消防、車輛管理 人事財務職責范圍： 處理有關人事財務方面的工作。 13）理順關系、協(xié)調各方?？v向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經理負責，部門經理向物業(yè)經理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學的網絡流程管理，做到既協(xié)調動作，又相互制約。 10． 為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內設置服務中心，配置相應的各種有償服務和無償服務，使小區(qū)內的業(yè)戶于區(qū)內就能解決生活中的各種需求。 五、管理措施 在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施： 1． 實施高素質人才隊伍，加強培訓、動態(tài)管理； 2． 全面貫徹“以人為本”服務理念，主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務； 3． 對整個小區(qū)全面導入 CI 識別系統(tǒng)，規(guī)范管理； 4． 實施制度化服務、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制； 5． 采取人防與技防相結合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持 24 小時值班巡邏，做到萬無一失； 6． 按“預防為 主，宣傳先行，防消結合”指導思想，做好消防設備、設施的日常維護保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全管理制度，組建一支義務消防隊，實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。一是鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服 務質量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決。 ⑷ 激勵、培訓管理： 物業(yè)管理是多工種的服務行業(yè)，平凡而樸實無華，為預防員工在一天天的重復工作當中滋生惰性，我們采取通過各種培訓教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質和工作水平。 嚴密、科學、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質、高效、便捷服務的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務運作機制如下： （一）計劃目標管理 根據《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《物業(yè)管理條例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標；制定三年內將「 」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。進入 21 世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務，小區(qū)是 人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們全體員工肩負的職責與義務，我們將 24小時的嚴密保安服務，實施人防、物防與技防的相結合。 （二） 中國最龐大的數(shù)據庫下載 （三） 清潔管理： 包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保 持小區(qū)的干凈整潔。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 入住裝修管理： 「 」是一個新建小區(qū)，入住的業(yè)主 /業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違 章裝修的情況，管理公司貫通以人性化管理的手段，加強宣傳工作，在業(yè)主 /業(yè)戶收樓入住時就對其進行宣傳培訓，并填寫裝修申請表。 第二類 物業(yè)的基礎管理 （一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質服務 ，為小區(qū)業(yè)戶提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。在管理服務上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。 雅園公寓物業(yè)管理方案 目 錄 前言 第一部分 物業(yè)公司簡介 第二部分 管理服務理念、方針、內容、運作機制、管理措施 一、 服務理念 二、 方針 三、 內容 四、 管理運作機制 五、 管理措施 第三部分 管理經營機構框架及管理目標 一、 管理經營機構框架 二、 人員編制計劃 三、 管理服務目標 第四部分 日常物業(yè)管理運作 一、 前期介入階段的管理 二、 入住裝修階段的管理 三、 常規(guī)管理運作階段的管理 （一）管理處內部運作管理 （二）給排水設備及水景管理 （三）消防管理 （四）機電設施養(yǎng)護 和修繕管理 （五）治安管理 （六）清潔管理 （七）園林綠化管理 （八）車輛管理 （九）房屋管理 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 第五部分 物業(yè)管理制度 一、 公司辦公室工作 二、 公司物業(yè)部管理工作 三、 物業(yè)管理財務、資金的管理 四、 機電設備管理 五、 房屋管理 六、 治安、保衛(wèi) 七、 小區(qū)清潔 八、 園林綠化 九、 車輛管理 十、 維修、養(yǎng)護 十一、 消防、安全 十二、 社區(qū)文化 十三、 物業(yè)接管、入住 ＊ 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介 物業(yè)管理有限公司 正式成立于 年 月 日，現(xiàn)管理面積 萬平方米 ,員工 多人