【正文】 惠豐 新城物業(yè)管理服務方案 目 錄 第一節(jié) 物業(yè)管理服務總體設想 ................................................................................ 第二節(jié) 物業(yè)管理服務組織機構設置及運作模式 .................................................... 第三節(jié) 物業(yè)管理人員的配備、培訓、考核 ............................................................ 第四節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 .................................................................................... 第五節(jié) 物業(yè)檔案管理方案 ........................................................................................ 第六節(jié) 物業(yè)管理服務方案 ........................................................................................ 第七節(jié) 物業(yè)收樓、裝修管理方案及措施 .................................................................. 第八節(jié) 公共秩序管理方案 ........................................................................................ 第九節(jié) 綠化管理 ........................................................................................................ 第十節(jié) 清潔保潔作業(yè)方案 ........................................................................................ 第十一節(jié) 設施設備運行、維護保養(yǎng)方案 ................................................................ 第十二節(jié) 物業(yè)管理服務各項質(zhì)量指標的承諾、目標 ............................................ 第十三節(jié) 物業(yè)管理收支測算預案 ............................................................................ 物業(yè)管理服務方案 服務理念： 溫 暖你的一生。 企業(yè)宗旨：客戶第一，服務第一。 質(zhì)量方針： 客戶 第一 、精益服務、持繼改進 、 不斷創(chuàng)新 。 質(zhì)量目標： 管理費收繳率： 100%； 客戶滿意度≥ 93%； 安全合格率≥ 99%；綠化合格率： 100%； 保潔合格率： 100%； 工程維修合格率： 100%； 客戶投訴率≤ 2%； 資料完整≥ 99%； 企業(yè)文化： 我們的使命： 超出您的期望是我們努力的方向。 我們的核心價值觀： 追求卓越、團隊精神、信任成長。 我們的經(jīng)營管理原則： 長期利益原則、客戶第一原則、簡單人際關系原則、團隊 合作原則、員工成長原則、持續(xù)改進創(chuàng)新原則。 對待客戶主原則： 對客戶承諾的一定做到，沒有承諾的盡量做到。 “刁鉆”的客戶是我們改進服務的導師，其意見值得我們洗耳恭聽。 不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對待客戶的思想對待所有人，嚴禁區(qū)分客戶和非客戶對待。 客戶是我們存在的價值。 超出客戶的期望，哪怕超出一點點，都有價值。 我們 1%的失誤，對客戶來說就是 100%錯誤；滿意服務 =問題的解決 +愉快的感覺。 客戶滿意，我們的榮譽。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務總體設想 為將專業(yè)的物業(yè)管理服務導入 惠豐新城 高尚住 宅小區(qū)，讓 惠豐新城 業(yè)主得到優(yōu)良的客戶服務和專業(yè)的物業(yè)維護服務，有如下服務設想： 一、采取“物業(yè)服務與管理并重”理念，創(chuàng)造“高素質(zhì)管理、高標準服務、高水平引導，最終滿足高品質(zhì)健康生活需求”的生活和居住環(huán)境 . 物業(yè)服務與管理并重，以服務為中心，營造 惠豐新城 文明、舒適、祥和的人文環(huán)境；以管理為手段，確保 惠豐新城 安全、有序、整潔、幽雅的居住環(huán)境；在專業(yè)化、標準化的物業(yè)管理運作下，保證為廣大業(yè)主提供周全、貼身的客戶服務，保障物業(yè)的增值、升值，以創(chuàng)造“高素質(zhì)管理、高標準服務、高水平引導，最終滿足高品質(zhì)健康生活需求”的生 活環(huán)境。 二、推行“二 全管理”運作模式 及“客服助理”服務 根據(jù) 惠豐新城的特色，擬推行科學、實用的“二全管理”（即： 全 程管理、全效管理）特色管理運作模式，以確保物業(yè)管理服務質(zhì)量?！岸?全管理”是物業(yè)管理服務過程控制的一種有效手段，為提高物業(yè)管理質(zhì) 量和水平開拓了新的管理思路，也為物業(yè)管理注入了新的內(nèi)涵。通過“二全管理”： 全程監(jiān)督和控制，全效的質(zhì)量保證，形成一個環(huán)環(huán)相扣的物 業(yè)管理運行模式，使物業(yè)管理無疏無漏，讓物業(yè)服務有質(zhì)有效，形成“二 全”管理的核心，物業(yè)管理的精髓。 三、工作重點 (一 )切實做好安全防范與管理工作 ，杜絕因管理原因而造成治安事件 小區(qū)公共區(qū)域安全防范工作是日常管理服務工作中非常重要的一環(huán)，為加強外防、內(nèi)保，防止一切可能導致出現(xiàn)的安全、安全防范事件發(fā)生，維護小區(qū)物業(yè)公共區(qū)域安全及公共秩序 ， 擬主要從以下四方面加強小區(qū)的安全防范與管理工作。 根據(jù)惠豐新城項目出入口設置 IC 卡門禁系統(tǒng)，只有小區(qū)業(yè)主 /住戶憑 IC 卡方可出入小區(qū)，所有外來來訪人員均要求登記出入。 在內(nèi)部管理方面，嚴格把好人員錄用培訓關，重點做好對員工的安全服務意 識、業(yè)務技能、管理標準和思想品德、職業(yè)操守的教育培訓，新員工從入職開始到崗前、崗中、崗后 嚴格進行有計劃的培訓，做到培訓前有計劃、有目的，培訓過程中有記錄，培訓后有考核，并以此作為員工晉升、獎勵和淘汰的依據(jù)，全面提高員工素質(zhì)。依據(jù) ISO9001:2000 質(zhì)量體系標準制定各項內(nèi)部管理制度、操作規(guī)程，嚴格履行各級人員的崗位職責，加強對管理區(qū)域的巡查力度。 在制度建設上，將根據(jù) 惠豐新城 物業(yè)實際特點及管理服務需求，及時建立該項目的各項公眾管理制度，包括安全防范管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、物品進出管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、防火應急指南、文明公約等，為 惠豐新城 的物業(yè)管理工作提供標準、依據(jù)。 在安全防范管理上采取“ 層級控制、全員參與”的管理措施，保安員實行定崗、定員、定責制，對小區(qū)的安全進行全面防范，確保因管理原因而造成的安全事件發(fā)生率為零，讓 惠豐新城 廣大業(yè)主有安全感、舒適感。 層級控制 ① 重點監(jiān)控：在各出入口、各要道布哨布崗，設置出入口守衛(wèi)保安崗； ② 全天候監(jiān)控： 在主要出入口， 保安實行 24 小時值班， 24 小時巡邏； ③ 聯(lián)合監(jiān)控：設置熱線，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人物，立即報警； ④ 建立小區(qū)安全防范快速反應體系：采取固定崗、巡邏崗相結合，連環(huán)巡視，做到一處有事，環(huán)環(huán)連動，如有突發(fā)事件發(fā)生，快速救援人員立即趕到。所有保安 人員實行準軍事化管理。 全員參與 ① 以管理中心保安員為主要力量，其它全體員工為輔助力量，共同維護環(huán)境安全。 ② 全員參與，訂立安全公約，廣泛宣傳安全防范政策，使“小區(qū)安全，我之責任”的觀念和安全意識深入業(yè)主心中。 (二 )加強小區(qū)內(nèi)裝修管理，確保無違章裝修現(xiàn)象 本項目因?qū)?毛坯樓即 交付業(yè)主使用，這給后期的裝修管理帶來較大的困難和一定的壓力。在確定以無違章裝修作為工作重點之一的基礎上，將在 惠豐新城 嚴 格實施“有章可循、違章必糾”的裝修管理規(guī)定，在業(yè)主收樓階段引導其按公司所制定的二次裝修管理規(guī)定進行裝修。靈活運 用各種手段，管理上講理、講法、以預防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保在 惠豐新城 無違章裝修事件發(fā)生。 (三 )精心維護，保障設備安全運行 小區(qū)的設備管理是物業(yè)管理工作的支撐點，設備管理的好壞是檢驗物業(yè)公司管理水平的試金石，更是創(chuàng)建高品質(zhì)生活環(huán)境的關鍵之一。在實施管理上，擬對設備管理工作采用現(xiàn)場直接管理，精心挑選及培養(yǎng)一批技術精、作風優(yōu)的技術骨干，組成該項目的設備管理隊伍，制定和完善各種設備、設施的管理制度、操作規(guī)程和崗位職責，建立嚴格的運行值班制度，做好數(shù)據(jù)分析記錄，及時發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，當日事當日清，小故 障不過夜，重大故障隱患在突擊搶修的同時，及時向 服務中心 匯報，協(xié)調(diào)抽調(diào)技術骨干突擊完成，并做好記錄備查，建立設備設施維修保養(yǎng)檔案，建立和完善設備設施等級保養(yǎng)制度，定期制定設備維護保養(yǎng)計劃，將設備設施的保養(yǎng)責任落實到人，每臺設備張貼責任卡，使設備保養(yǎng)工作規(guī)范化、正規(guī)化和標準化。建立對外保養(yǎng)設備的監(jiān)督檢查制度，對維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量，技術性能跟蹤檢查驗收，定期向 本小區(qū) 業(yè)主匯報，設備管理 員 不定期對設備運行情況、維護保養(yǎng)情況進行檢查，開展評選先進設備維護活動，為設備保養(yǎng)工作訂立高標準，以使設備保養(yǎng)工作在受控狀態(tài)下進行， 為創(chuàng)建舒適、良好的生活和居住環(huán)境提供有力保障。 (四 )加強清潔綠化的監(jiān)督管理，以滿足廣大業(yè)主高品質(zhì)健康生活需求 根據(jù)惠豐新城的物業(yè)管理服務質(zhì)量需求，我們按照清潔綠化服務標準、服務細則、工作計劃等實施專業(yè)的清潔綠化管理，同時，將建立健全清潔綠化督導管理機制，每天清潔綠化主管將對其清潔綠化管理質(zhì)量進行督導檢查并作好檢查記錄，若質(zhì)量未達到標準，將嚴格按照清潔綠化管理罰則實施，并作好罰則記錄，計入到清潔綠化人員的考核中。 第 二 節(jié) 物業(yè)管理服務組織機構設置及運作模式 一、物業(yè)管理服務組織機構的設置 組織機構設置圖 根據(jù) 惠豐新城 物業(yè)管理的需要，以及根據(jù)其招標文件的要求，擬按如下設置物業(yè)管理中心的組織機構： 組織機構設置圖 注：具體的人員配備詳見《第四節(jié) 人員的配備》。 組織機構設置說明： 組織機構設置的原則是“精干高效、一專多能”，內(nèi)部實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 服務 中心項目 經(jīng)理 （ 1 人）直接進駐 惠豐新城 項目，專責統(tǒng)籌項目的整體運作，初審各項費用開支；同時，配合協(xié)調(diào)開發(fā)商相關主管部門落實各項專項服務及突擊任務；其他管理人員及公司后備資源將配合 項目管理運作需要不定期地進惠豐新城物業(yè)服務中心 項目經(jīng)理 客服部 保安部 大理大通物 業(yè)公司 主管 財務部 工程部管 環(huán)境部 客服主管 會計 主管 主管 保安領班 資料管理員 出納收費只 維修班 前臺接待員 保潔員 綠化員 運行班 保安員 社區(qū)文化專員 行現(xiàn)場督導。各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在項目正式接管運作前接受調(diào)配和專業(yè)訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實踐經(jīng)驗的管理人員擔任，務求能夠勝任日常管理事務。 各部門主要工作職責 ● 大理大通物業(yè)管理有限公司 ： 1） 負責協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查、指導 惠豐新城 的管理情況及實際成效，控制費用開支，合理調(diào)配人力、物力； 2） 定期與相關主管部門溝通匯報，并根據(jù)其相關意見調(diào)整 惠豐新城 的管理計劃。 ● 物業(yè)服務中心項目經(jīng)理： 1）執(zhí)行公司決議，負責 惠豐新城 日常工作的整體計劃、協(xié)調(diào)、組織、控制及跟進落實； 2）對項目的服務質(zhì)量及經(jīng)營成本進行目標控制； 3）參照住宅小區(qū)物業(yè)管理標準，對項目每日的管理情況進行現(xiàn)場檢查及督導落實整改； 4）每月對小區(qū)的管理實效進行綜合評審考核，并對存在問題組織及時、有效的專項整改，保障高質(zhì)量的社區(qū)管理及服務。 ● 客戶服務部： 1） 面向業(yè)主現(xiàn)場接受咨詢、意見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突發(fā)性事件處理及報告； 2） 定期組織進行業(yè)主意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計分析工作，及時掌握業(yè)主綜合評價等數(shù)據(jù)； 3） 根據(jù)業(yè)主的實際需求，協(xié)調(diào)其他各部門，及時為其提供各類專項有償服務； 4） 根據(jù)交樓的計劃安排樓宇前期介入、接管驗 收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作； 5） 定期落實社區(qū)文化活動的擬定及組織工作； 6） 二次裝修的申報、監(jiān)督、管理工作； 7） 接受業(yè)主的零星報修工作，并及時反饋工程人員，安排工程人員及時上門進行維修服務； 8） 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況； 9） 負責 惠豐新城 項目的清潔、綠化、消殺工作承包商