東部核心商務(wù)區(qū)商住公寓調(diào)研報(bào)告公寓住宅-文庫(kù)吧
2025-05-12 21:02 本頁(yè)面
【正文】 ，樓 型（塔樓），室內(nèi)毛坯等條件都有關(guān)系。最貴的項(xiàng)目為建外 SOHO,這和它的人氣指數(shù)頗高，地理位置好，項(xiàng)目精裝修，都有關(guān)系。其中第三置業(yè)為性?xún)r(jià)比最好的樓盤(pán)，三元橋邊， 5A 級(jí)配置，室內(nèi)簡(jiǎn)裝，13000 的均價(jià)，使得此項(xiàng)目在不到一年的時(shí)間就銷(xiāo)售一空了。 ? 所調(diào)研的項(xiàng)目中內(nèi)部精裝 +公共部分精裝比有公共部分精裝的數(shù)量多一些，可以看出今后的辦公初裝修也是發(fā)展趨勢(shì)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 尚都國(guó)際 時(shí)間國(guó)際 第三置業(yè) 住邦2000 華貿(mào)中心 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 建外 SOHO 鉑宮國(guó)際 漲幅 2500 0 2700 0 3700 3000 2000 800 時(shí)間（月） 10 1 18 4 13 10 3 10 ? 除了時(shí)間國(guó)際和住邦 2000 剛開(kāi)盤(pán)以外，其他的項(xiàng)目均有漲幅，由于建外 SOHO 在市場(chǎng)上的影響廣泛，銷(xiāo)售速度快，使得它是漲幅最快的一個(gè)項(xiàng)目。鉑宮國(guó)際則是漲幅最慢的一個(gè)，這也是由于其起價(jià)120001450011000110009300130009800 9800 98001350010000130001500017000150001580005000100001500020000尚都國(guó)際 時(shí)間國(guó)際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 建外S OH O鉑宮國(guó)際個(gè)案價(jià)格漲幅開(kāi)盤(pán)價(jià)（元） 現(xiàn)價(jià)（元） 此資料來(lái)自企業(yè) 不菲，使得其漲價(jià)空間很小，據(jù)了解鉑宮的項(xiàng)目銷(xiāo)售也是一般。 ? 可以看出各個(gè)項(xiàng)目的樓層差價(jià)都比較平均，大概從 50 元到 200元，所以在賣(mài)辦公樓時(shí)還需要樓層差價(jià)的。 ? 其中尚都國(guó)際還有億元樓王，就是最上面三層，說(shuō)明樓頂?shù)膬r(jià)值還是要體現(xiàn)出來(lái)的（但目前還沒(méi)有賣(mài)出去）。 ? 商務(wù)公寓 和辦公樓的朝向取向大抵相同，都是以景觀為主，如建外 SOHO 就是朝北的較貴，因?yàn)榭梢钥吹絿?guó)貿(mào)等。 ? 但像鉑宮這樣的項(xiàng)目還是以東南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墻，對(duì)采光面的依賴(lài)性還是較強(qiáng)的。 6080501502008060150050100150200尚都國(guó)際 時(shí)間國(guó)際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 建外S OH O鉑宮國(guó)際樓層差價(jià)分析樓盤(pán)差價(jià)（元）300100500 500100030060080002004006008001000尚都國(guó)際 時(shí)間國(guó)際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 建外S OH O鉑宮國(guó)際朝向差價(jià)分析朝向差價(jià)（元） 此資料來(lái)自企業(yè) ? 所以像我們項(xiàng)目這樣大玻璃幕的辦公空間，朝向差價(jià)肯定是應(yīng)該按照景觀的差異進(jìn)行調(diào)價(jià)。 ? 商務(wù)公寓的物業(yè)費(fèi)，也是制勝于寫(xiě)字樓的法寶之一，圖上顯示除了華貿(mào)和住邦是中央空調(diào)所以物業(yè)費(fèi)高以外，其它的都是 6 元左右。 ? 所以我認(rèn)為商務(wù)公寓的物業(yè)費(fèi)應(yīng)以 6 元為標(biāo)準(zhǔn)，是市場(chǎng)的容納值。后面我們會(huì)說(shuō)到商住公寓的空調(diào)系統(tǒng)。 ? 從圖上看車(chē)位一般都在 16 萬(wàn) 左右，當(dāng)然還有一項(xiàng)目沒(méi)有最終確定，說(shuō)明對(duì)于辦公樓來(lái)說(shuō)車(chē)位一直是個(gè)大問(wèn)題尤其是從住宅改為辦
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