東部核心商務(wù)區(qū)商住公寓調(diào)研報告公寓住宅-文庫吧
2025-05-12 21:02 本頁面
【正文】 ，樓 型（塔樓），室內(nèi)毛坯等條件都有關(guān)系。最貴的項目為建外 SOHO,這和它的人氣指數(shù)頗高，地理位置好，項目精裝修，都有關(guān)系。其中第三置業(yè)為性價比最好的樓盤，三元橋邊， 5A 級配置，室內(nèi)簡裝，13000 的均價，使得此項目在不到一年的時間就銷售一空了。 ? 所調(diào)研的項目中內(nèi)部精裝 +公共部分精裝比有公共部分精裝的數(shù)量多一些，可以看出今后的辦公初裝修也是發(fā)展趨勢。 項目名稱 尚都國際 時間國際 第三置業(yè) 住邦2000 華貿(mào)中心 萬達(dá)廣場 建外 SOHO 鉑宮國際 漲幅 2500 0 2700 0 3700 3000 2000 800 時間（月） 10 1 18 4 13 10 3 10 ? 除了時間國際和住邦 2000 剛開盤以外，其他的項目均有漲幅，由于建外 SOHO 在市場上的影響廣泛，銷售速度快，使得它是漲幅最快的一個項目。鉑宮國際則是漲幅最慢的一個，這也是由于其起價120001450011000110009300130009800 9800 98001350010000130001500017000150001580005000100001500020000尚都國際 時間國際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬達(dá)廣場 建外S OH O鉑宮國際個案價格漲幅開盤價（元） 現(xiàn)價（元） 此資料來自企業(yè) 不菲，使得其漲價空間很小，據(jù)了解鉑宮的項目銷售也是一般。 ? 可以看出各個項目的樓層差價都比較平均，大概從 50 元到 200元，所以在賣辦公樓時還需要樓層差價的。 ? 其中尚都國際還有億元樓王，就是最上面三層，說明樓頂?shù)膬r值還是要體現(xiàn)出來的（但目前還沒有賣出去）。 ? 商務(wù)公寓 和辦公樓的朝向取向大抵相同，都是以景觀為主，如建外 SOHO 就是朝北的較貴，因為可以看到國貿(mào)等。 ? 但像鉑宮這樣的項目還是以東南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墻，對采光面的依賴性還是較強的。 6080501502008060150050100150200尚都國際 時間國際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬達(dá)廣場 建外S OH O鉑宮國際樓層差價分析樓盤差價（元）300100500 500100030060080002004006008001000尚都國際 時間國際 第三置業(yè) 住邦2 00 0華貿(mào)中心 萬達(dá)廣場 建外S OH O鉑宮國際朝向差價分析朝向差價（元） 此資料來自企業(yè) ? 所以像我們項目這樣大玻璃幕的辦公空間，朝向差價肯定是應(yīng)該按照景觀的差異進行調(diào)價。 ? 商務(wù)公寓的物業(yè)費，也是制勝于寫字樓的法寶之一，圖上顯示除了華貿(mào)和住邦是中央空調(diào)所以物業(yè)費高以外，其它的都是 6 元左右。 ? 所以我認(rèn)為商務(wù)公寓的物業(yè)費應(yīng)以 6 元為標(biāo)準(zhǔn)，是市場的容納值。后面我們會說到商住公寓的空調(diào)系統(tǒng)。 ? 從圖上看車位一般都在 16 萬 左右，當(dāng)然還有一項目沒有最終確定，說明對于辦公樓來說車位一直是個大問題尤其是從住宅改為辦
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