東部核心商務(wù)區(qū)商住公寓調(diào)研報告公寓住宅-免費閱讀
【正文】 項目的宣傳 ? 大量的報廣 ? 多版樓書 ? 12%無理由退房 ? 代理商包租并預(yù)付半年的房租 時間國際 優(yōu)勢： ? 地理位置較優(yōu)越，國展橋旁，周邊的辦公氛圍濃郁。 住邦 2000（二期） 一般的 5A智能化寫字樓 華貿(mào)中心 高速電梯、分戶式空調(diào)、豪華大堂， 10平米兩個信息點的智能化配置 萬達廣場 樓內(nèi)小靈通， WLAN網(wǎng)絡(luò)支持無線上網(wǎng)，和電信合作 建外 SOHO 一般的 5A智能化寫字樓 鉑宮國際 一卡通，閉路監(jiān)控 ? 現(xiàn)在的商務(wù)公寓除了一些寫字樓里必備 的智能化外，一些項目還在追求更先進的技術(shù)，如 VOD 點播系統(tǒng)， WLAN 無線上網(wǎng)，樓內(nèi)小靈通業(yè)務(wù)等，咱們項目的無線上網(wǎng)技術(shù)，也是今后的一大賣點，讓還要在其他方面都充實的基礎(chǔ)上。 ? 對于商住公寓來說車位的配備一向是個問題，在這次調(diào)查當(dāng)中最高的車位配比也就 3： 1，其他項目不過一比二。 ? 鉑宮國際是銷售最慢的一個，主要是價位太高，而且是單元式辦公空間，雖然檔次確實很高，裝修豪華，要是作為辦公來看，這些都是沒有必要的，很難贏得市場。 ? 所以我認為商務(wù)公寓的物業(yè)費應(yīng)以 6 元為標準，是市場的容納值。 項目名稱 尚都國際 時間國際 第三置業(yè) 住邦2000 華貿(mào)中心 萬達廣場 建外 SOHO 鉑宮國際 漲幅 2500 0 2700 0 3700 3000 2000 800 時間（月） 10 1 18 4 13 10 3 10 ? 除了時間國際和住邦 2000 剛開盤以外，其他的項目均有漲幅，由于建外 SOHO 在市場上的影響廣泛，銷售速度快，使得它是漲幅最快的一個項目。從而使這個區(qū)域的商住公寓逐漸流行起來，演變到現(xiàn)在的一些商住公寓已經(jīng)和一些甲級不相上下了。 這個區(qū)域是高檔樓盤聚集的區(qū)域，價格幾乎都在 10000 元左右，當(dāng)然寫字樓會更貴一些，可以用寸土寸金來形容這個地方。最貴的項目為建外 SOHO,這和它的人氣指數(shù)頗高，地理位置好，項目精裝修，都有關(guān)系。 ? 但像鉑宮這樣的項目還是以東南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墻，對采光面的依賴性還是較強的。 項目規(guī)模分析 項目名稱 項目總占地（萬平米） 項 目 總 建筑面積（萬平米） 商務(wù)公寓 的建筑面積（萬平米） 總棟數(shù) 容積率 開發(fā)分期情況 建筑形式 尚都國際 1 10． 9 10． 9 1 7． 93 1 商務(wù)公寓 時間國際 2． 8 10 3 6 3． 4 1 公寓，寫字樓， 商務(wù)公寓 第三置業(yè) 1． 92 20 11 3 6． 8 2 商務(wù)公寓 ，寫字樓 住邦 2000（二期） 5． 4 25 21 4 4 1 商務(wù)公寓 ，公寓 華貿(mào)中心 35 100 5 11 3 商務(wù)公寓 ，公寓，寫字樓，酒店 萬達廣場 10 48 18 6 4 商務(wù)公寓 ，寫字樓，酒店 建外 SOHO 12． 3 70 10 24 5 7 寫字樓，商務(wù)公寓， 公寓 鉑宮國際 4． 2 20 2． 7 10 2． 48 寫字樓， 商務(wù)公寓 ，公寓 ? 例 — 代表先推出產(chǎn)品類型 ? 從規(guī)模上看，商務(wù)公寓的規(guī)模占項目的 比重不是很多，只有尚都國際，和住邦 2000 基本上是全商務(wù)公寓而且體量也不是很大，這說明這種純辦公的公寓還不能取代真正的寫字樓。 ? 所調(diào)查的項目里的使用率，都在 75%左右，說明商住公寓雖然不能和住宅的使用率媲美，但也比真正的寫字樓高一些。 時間國際 梯速全部在 /秒，千兆光纖，無線接電電話系統(tǒng)，社區(qū)一卡通 第三置業(yè) 遵循國際標準 EIA/TIA568A，多模光纖數(shù)據(jù)主 干，超 5 類水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓撲結(jié)構(gòu)，用戶獨享 100M 網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入 Inter 服務(wù)。 劣勢： ? 項目位置與四環(huán)外，所以將會失去一大部分對位置有高要求的客戶。 劣勢： ? 體量較小，使得社區(qū)內(nèi)的商務(wù)氛圍弱一些。 ? 成功開辟新商務(wù)區(qū)，使得二期項目的銷售已經(jīng)是在一個新的商圈內(nèi)進行銷售，難度和壓力比一期銳減。
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