【正文】 （二）項目在入市前期應做好合理的銷售價格政策，采取成本定價與市場導向定價相結(jié)合的定價策略。敏感性分析表明：當建設投資增加 10%或當銷售均價減少10%時，項目盈利相對減少；當建設投資減少 10%、建設面積增加 10%或銷售均價上漲10%時，項目盈利能力大大提高。 以上因素綜合考慮，本項目具有足夠清償能力。財務凈 現(xiàn)值率大于等于 1 時，表明項目在經(jīng)濟上可行；小于 1 時表明不可行。當財務內(nèi)部收益率大于等于 行業(yè)基準收益率，則認為項目在經(jīng)濟上可行；財務內(nèi)部收益率小于基準收益率則認為經(jīng)濟上不可行。 （一）建設投資 本項目建設投資總額為 30, 萬元，其中： 1, 萬元，包括可行性研究費、工程勘察設計費、工程保險費等； 6, 萬元，包括征地費、土地出讓金、勞動力安置補償費、綠化補償費、地上附屬物補償費 、土地補償費等； 、配套設施費 萬元，包括市政公用設施建設費、城市基礎設施四源建設費、綠化建設費等； 19, 萬元，包括給排水、供熱、供氣、供電工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建設監(jiān)理、建安工程等費用； 2, 萬元，包括營銷策劃費、預備費、建設單位管理費、開辦費、不可預見費等； （二）工程建設期貸款利息 建設期銀行授信貸款總額為建設投資的 33%，即 10, 萬元，于 2020 年年中一 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 41 頁 次性貸入，貸款期限為 1 年，當年付 息， 2020年一次還本，則第一年貸款利息為 萬元，第二年貸款利息為 萬元（銀行 1年期貸款利率為 %）。 4 ，即： 5 銷售面積占總銷售面積的 92%為，銷售均價為 2, /平方米，分 2年、跨 2個年度售完，總銷售收入為 31, 萬元，其中 2020 年度銷售收入為 6, 萬元， 2020 年度銷售收入為21,， 2020年度銷售收入為 3,萬元。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 41 頁 本項目的投資資金來源主要來自四個方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊資，以及銷售房款的回籠。 第五章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項目總投資估算 依據(jù)行業(yè)計算標準，投資總額通常包括建設投資（開發(fā)成本）與項目在建期貸款利息（財務費用），從項目投資概算表可以看出，本項目投資總額為 30, 萬元，其中工程建設前期費用 1, 萬元，土地取得費6, 萬元，基礎設施、配套設施費 萬元，工程建造期費用 19, 萬元，建設工程其他費用 2, 萬元，工程建設期貸 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 41 頁 款利息 萬元（按貸款 10, 萬元，于 2020 年貸入）。在建設期和投入使用后， 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 41 頁 不會產(chǎn)生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 第八節(jié) 規(guī)劃方案 （一）設計指導思想 針對項目特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設施，將該項目總體定位為以居家、休閑為主，集辦公、運動、娛樂、養(yǎng)生等功能于一體的中大型高尚“人文、智能、 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 41 頁 生態(tài)、養(yǎng)生”社區(qū)。 本報告為項目前期初步投資可行性分 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 41 頁 析方案，待項目規(guī)劃各經(jīng)濟指標與資金投放等條件成熟后，方可進行動態(tài)財務分析。 第十節(jié) 物料供應 8 第十一節(jié) 水、電、氣 8 第三章 投資環(huán)境研究 8 第四章 項目現(xiàn)狀及建設進度安排 9 第一節(jié) 項目現(xiàn)狀 9 第二節(jié) 建設進度安排 9 第五章 投資估算及資金籌措 9 第一節(jié) 項目總投資估算 9 第二節(jié) 投資計劃與資金籌措 10 第六章 財務效益指標分析 11 第一節(jié) 市場研究 11 第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測算 11 第三節(jié) 總成本費用測算 14 第四節(jié) 利潤測算 15 第七章 項目經(jīng)濟效益評價 16 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 16 第二節(jié) 貸款償還分析 18 第八章 風險分析（不確定性分析） 19 第一節(jié) 盈虧平衡分析 19 第二節(jié) 敏感性分析 20 第九章 項目評價的結(jié)論 21 第一節(jié) 結(jié)論 21 第二節(jié) 建議 22 第十章 附 表 23 附表 1 項目匯總表 24 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 25 附表 22 技術(shù)經(jīng)濟指標 26 附表 31 投資概算表 27 附表 32 投資概算表 28 附表 41 建設用款計劃表 29 附表 42 建設用款計劃表 29 附表 5 銷售收入預測表 31 附表 6 貸款償還期計算表 32 附表 7 投資計劃與資金籌措表 33 附表 8 損益及利潤分配表 34 附表 9 現(xiàn)金流量表（自有資金） 35 附表 1011 敏感性分析表 36 附表 1012 敏感性分析表 37 附表 1021 敏感性分析表 38 附表 1022 敏感性分析表 39 附表 1031 敏感性分析表 40 附表 1032 敏感性分析表 41 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 41 頁 第一章 項目總說明 第一節(jié) 項目背景 （略） 詳見“聚豪華庭市調(diào)報告”第一章房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)查及分析、第二章東莞市微觀房地產(chǎn)市場分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四節(jié) 本報告的編制說明 本報告的編制，依據(jù)了中華人民共和國公布的有關法律、法令、法規(guī)和政策，以及其它的經(jīng)濟法規(guī)和具體規(guī)定。 詳細情況見附表 2“技術(shù)經(jīng)濟指標”。 （四）建筑裝修 在銷售期間提供樣板房區(qū)，交房標準為毛坯房，為客戶提供裝修套餐，供業(yè)主自行選擇。 根據(jù)市政配套能力，所需水、電、氣及其供應是可以保證的。 本項目總投資為 30, 萬元。 第六章 財務效益指標分析 第一節(jié) 市場研究 詳見聚豪華庭市場調(diào)查報告”。本項目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅； （ 2）銷售稅金按類別分通常包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、教育專項基金、交易管理費、交易印花稅等，在此僅 將前三項計入銷售稅金作為計算依據(jù)，為銷售收入的 %，則銷售稅金為 2, 萬元。 =稅后利潤 盈余公積金、公益金 =7, 1, 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 41 頁 =5,（萬元） =稅后利潤 /總成本費用 100% =7, 100% =% =累計利潤 /總成本費用 100% =10, /32, 100% =% 詳細情況見附表 8“損益及利潤分配表”。 財務現(xiàn)值指數(shù)是未來現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比，它是一個相對指標，反映投 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 41 頁 資的效率。 詳細情況見附表 9“現(xiàn)金流量表（自有資金）” 第二節(jié) 貸款償還分析 、市場銷售前 景、購買力等因素綜合分析，該項目有足夠的清償能力。 一般認為，當盈虧平衡保本點在 75—90%之間時，項目風險較低，本項目盈虧平衡保本點雖然為 %，但銷售量和銷售均價中均未考慮車位，如果考慮車位的銷售量和銷售均價 ， 則 盈虧平衡保本點在 %， 因此安全余度相對較大。 ，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強項目的操作空間。 （五）鑒于東莞房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，如發(fā)展商在項目開工前已基本確定 30%— 40%的團購客戶，則建議本項目采取一次性開發(fā)，以期達到轟動效應；否則一次性開發(fā)會增加資金成本與投資風險。 設周期的監(jiān)控，可適當加大建設投資成本，變化率內(nèi)部收益率( % )財務凈現(xiàn)值( 萬元 )投資回收期( 年 )貸款償還期( 年 )1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 1 . 5 4 1 . 6 810% 8 6 . 3 9 4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 0 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 6 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 3 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 3 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 2 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 3 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 1 . 7 5項目基本方案不確定性因素建設投資銷售面積銷售均價投資額 ( 萬元 ) 投資利潤率 ( % ) 投資利稅率 ( % ) 銷售面積盈虧平衡 點（ M2 ） 銷售均價( 元 / 平方米 ) BEP 銷售率( % )3 0 , 3 7 3 . 6 1 2 1 . 5 7 3 2 . 1 9 1 1 9 8 2 8 . 4 3 2 , 7 3 6 9 4 . 9 0 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 41 頁 如利用新材料、加強項目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項目綜合素質(zhì)與品位。計算過程 如下： （一）銷售面積盈虧平衡點的計算 銷售面積盈虧平衡點 = =32, /2,（ %） =（ M2） 本項目銷售面積保本點為 ，占計劃總銷售面積 M2的 %。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，此項目的正常回收期大約為 23 年 ；根據(jù)預測本項目的投資回收期為 年，能滿足正常需求。因此，當凈現(xiàn)值大于等于零時，項目可行，否則項 目不可行。 第四節(jié) 利潤測算 （一）企業(yè)所得稅 按累計利潤的 33%征收，則企業(yè)所得稅為 3, 萬元。 10 詳細情況詳見附表 5“銷售收入預測表”。