【文章內(nèi)容簡介】 感性分析 影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售面積、銷售均價和建設(shè)投資。對這三個變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、全投資凈現(xiàn)值、貸款償還期等指標(biāo)的影響程度。敏感性分析表明：當(dāng)建設(shè)投資增加 10%或當(dāng)銷售均價減少10%時，項目盈利相對減少；當(dāng)建設(shè)投資減少 10%、建設(shè)面積增加 10%或銷售均價上漲10%時，項目盈利能力大大提高。詳見附表 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 41 頁 101— 附表 103“敏感性分析表”。 財務(wù)敏感性分析表 第九章 項目評價的結(jié)論 第一節(jié) 結(jié)論 （一）項目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 項目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 （二）評價結(jié)論 說明，本項目內(nèi)部收益率正常，價格性能比較優(yōu)，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商投入較大，回收資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗 風(fēng)險能力。 設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，變化率內(nèi)部收益率( % )財務(wù)凈現(xiàn)值( 萬元 )投資回收期( 年 )貸款償還期( 年 )1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 1 . 5 4 1 . 6 810% 8 6 . 3 9 4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 0 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 6 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 3 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 3 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 2 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 3 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 1 . 7 5項目基本方案不確定性因素建設(shè)投資銷售面積銷售均價投資額 ( 萬元 ) 投資利潤率 ( % ) 投資利稅率 ( % ) 銷售面積盈虧平衡 點（ M2 ） 銷售均價( 元 / 平方米 ) BEP 銷售率( % )3 0 , 3 7 3 . 6 1 2 1 . 5 7 3 2 . 1 9 1 1 9 8 2 8 . 4 3 2 , 7 3 6 9 4 . 9 0 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 41 頁 如利用新材料、加強(qiáng)項目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項目綜合素質(zhì)與品位。 ，開發(fā)商合理利用社會資源，增加團(tuán)購客戶，達(dá)到快速占領(lǐng)市場與擴(kuò)大在業(yè)界的知名度，從而進(jìn)一步提升發(fā)展商品牌宣傳的效應(yīng)。 ，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強(qiáng)項目的操作空間。 ，本項目是可行的。 第二節(jié) 建議 （一）項目在立項、施工前期應(yīng)認(rèn)真做好比較充 分的市場調(diào)研工作，如在戶型設(shè)計、裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)、價格定位等方面考慮目前的市場需求，為項目的下一步進(jìn)展和銷售的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，在營銷過程中采取靈活多樣的、目標(biāo)市場針對性較強(qiáng)的營銷推廣方式，以最小的營銷費(fèi)用達(dá)到最好的銷售推廣效果。 （二）項目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價格政策，采取成本定價與市場導(dǎo)向定價相結(jié)合的定價策略。 （三）為提高發(fā)展商投資收益率，本項目宜采取分期開發(fā)，認(rèn)真做好園林景觀的營造與售后服務(wù)和小區(qū)的物業(yè)管理等工作，價格隨著項目品牌的擴(kuò)大而適當(dāng)提升，已顯出 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 41 頁 項目強(qiáng)大的生命力。 （四）應(yīng)在項目建 設(shè)期間做好預(yù)售工作，在東莞市房交會上做好形象展示，加大宣傳推廣力度。 （五）鑒于東莞房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，如發(fā)展商在項目開工前已基本確定 30%— 40%的團(tuán)購客戶，則建議本項目采取一次性開發(fā)，以期達(dá)到轟動效應(yīng)；否則一次性開發(fā)會增加資金成本與投資風(fēng)險。 第十章 附 表 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 41 頁 附表 1 項目匯總表 金額單位 :人民幣萬元 項目名稱及內(nèi)容批準(zhǔn)文號固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)借款 其中：銀行 1 0 , 0 0 0 . 0 0 利率 5 . 3 5 %固定資金 自籌比例 ( % )流動資金產(chǎn)量 126318 平方米 投資回收期（年）產(chǎn)值 4 5 , 6 8 3 . 7 2 貸款償還期（年）銷售 4 5 , 6 8 3 . 7 2 稅金 5 , 9 8 2 . 0 1 利潤 5 , 9 8 7 . 3 2 財務(wù)凈現(xiàn)值 i = 8 %銷售面積保本點（平方米）銷售價格保本點（元 / M 2 ）項目 變化率財務(wù)內(nèi)部收益率( % )貸款償還期 ( 年 )10% 8 6 . 3 9 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 1 . 7 5批準(zhǔn)單位 計委建設(shè)規(guī)模新建總建筑面積為 1 5 . 8 2 萬平方米的住宅小區(qū)投資總額 3 0 , 3 7 3 . 6 13 0 , 3 7 3 . 6 10籌資計劃借款計劃1 0 , 0 0 0 . 0 0借款比例 ( % ) 33企業(yè)自有2 0 3 7 3 . 6 1 67 新增效益預(yù)測( 可銷售面積） 1 . 5 4 1 . 6 8 投資利潤率 ( % ) 2 1 . 5 7 內(nèi)部收益率 ( % ) 1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 不確定分析盈虧平衡分析1198282736敏感性分析財務(wù)凈現(xiàn)值 ( 萬元 ) 投資回收期 ( 年 )建設(shè)投資4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 06 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0銷售面積7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 33 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8銷售均價7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 23 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 41 頁 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 面積 單位3 1 4 4 0 . 9 平方米2 5 2 9 7 . 5 平方米住宅用地 平方米配套公建用地 平方米小區(qū)道路 平方米小區(qū)綠化 平方米6 1 4 3 . 4 平方米項 目其他用地 ( 代征地）其中規(guī)劃總用地居住用地 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 41 頁 附表 22 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 面積 單位 備注1 5 8 2 4 3 . 7 9 平方米 2 8 7 0 7 . 7 9 平方米 居住區(qū)總建筑面積 0 . 0 0 平方米 住宅建筑面積 0 . 0 0 平方米 住宅 1 1 6 1 1 0 . 0 0 平方米 商鋪與超市 1 0 2 0 8 . 0 0 平方米 3 2 1 8 . 0 0 平方米 7 1 0 . 0 0 輛 不含自行車7 0 6 . 0 0 戶 2 3 3 0 . 0 0 3 . 3 人 / 戶 1 6 4 . 0 0 平方米 / 戶 5 . 0 3 1 9 . 0 % 0 . 0 0 平方米 30% 平均戶建筑面積居住區(qū)容積率項目泊車位建筑密度綠化面積綠化率總建筑面積非配套公建面積其中其中配套公建規(guī)劃總戶數(shù)總居住人口數(shù) 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 41 頁 附表 31 投資概算表 金額單位 :人民幣萬元 序號 費(fèi)用合計 面積 ( M 2 )技經(jīng)指標(biāo)( 元 / M 2 )備注 一、 1 , 1 7 4 . 4 0 7 4 .2 1 1 2 7 . 3 0 1 . 7 3 2 5 4 . 5 9 3 . 4 5 3 3 6 3 . 9 6 2 3 . 0 0 4 3 6 . 2 4 2 . 2 9 2 . 2 9 5 0 . 7 8 0 . 0 5 6 件， 24 個點6 3 6 . 4 0 2 . 3 0 7 1 5 8 . 2 4 1 0 . 0 0 1 0 . 0 0 8 4 7 3 . 1 5 2 9 . 9 0 2 . 6 0 %9 2 3 . 7 4 1 . 5 0 1 . 5 0