【正文】 20 年年中一次貸入，貸款期限為 1 年，當年付息， 2020年一次還本 ，則第一年貸款利息為 萬元，第二年貸款利息為 萬元（銀行 1年期貸款利率為 %）。 詳細情況見附表 3“投資概算表”。 （二）安全保衛(wèi) 建成后的小區(qū)實行封閉管理， 24 小時保安巡邏值勤，確保小區(qū)安全。堅持主題明確、動靜易位、迎合潮流、適度超前的原則，使其成為21 世紀東莞市的新型 時尚社區(qū)，是成功人士的“生命加油站”和“健康儲蓄所”，成為東莞樓市的新亮點。 第二章 項目概況 第一節(jié) 項目名稱 聚龍灣 第二節(jié) 項目可研目的（核心內容） 基于項目市調和定位分析等前期工作，在對項目進行初步市場可行性研究后，本報告?zhèn)戎赜趯椖窟M行可行性研究階段的投資估算和財務靜態(tài)分析。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。聚豪華庭 投資分析報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第三節(jié) 本報告的編制依據(jù) （包括地塊現(xiàn)狀、可規(guī)劃用地等）； 2.《廣東省建設工程預算定額》； 3.《廣東省建設工程費用定額選價匯編》； 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 41 頁 4.《廣東省建設工程材料預算價格》； 5.《廣東省建設工程機械臺班費用定額》； 6.《廣東省建設工程費用定 額》； 7.《東莞市房地產稅費指南》； 8. 發(fā)展商提供的相關數(shù)據(jù)。 詳細情況見附表 2“規(guī)劃用地平衡表” （二）項目經濟技術指標 規(guī) 劃 總建 筑面 積（ 不含 人防 ） 為 平方米，容積率 %，其中住宅建筑面積為 平方米，商鋪 平方米，配套公建會所面積 3218 平方米，超市 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 706 戶，總居住人口數(shù)為 2330 人，建筑密度為 19%，綠化率 30%，泊車位 710 輛（地上，不含自行車）。 （三）戶型及平面布局 以三室二廳為主，二室二廳、四室二廳、復式、躍式為輔；戶型面積為 80 平方米～ 260平方米不等，以面積為 110160 平方米為主力戶型，平層、錯層、躍層相結合。 第十一節(jié) 水、電、氣 項目所在地為東莞市市中區(qū)，水、電、氣的耗用量不受限制；具體耗用量待市政公用部門實地堪察后再行確定。 2 按工程進度與各種開發(fā)費用使用情況，本項 目擬開發(fā)建設期為 3 年，建設期為 2年。 詳細情況詳見附表 7“投資計劃與資金籌措表”。 11 （二） 銷售稅金 （ 1）土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標準住宅（平均每戶面積不超過 120 平方米），增值額未超過扣除項目的 20%，免征土地增值稅。 （二）利潤 =銷售收入 銷售稅金 總成本費用 =45, 2, 32, =10,（萬元） =銷售利潤 所得稅 =10, 3, =7,（萬元） 、公益金為 1, 萬元（盈余公積按稅后利潤的 10%計，公益金按稅后利潤的 5%計）。 根據(jù)計算本項目的凈現(xiàn)值為 5, 萬元 ，大于零，在經濟上是可行的。 以上各項符合房地產開發(fā)行業(yè)的一般指標，因而該項目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風險性要求。 （二）銷售價格盈虧平衡點的計算 ? ?銷售稅金及附加銷售量 總成本1 ? ?稅率銷售稅金及附加1平均銷售單價 總成本? 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 41 頁 銷售價格盈虧平衡點 = =32,（ %） =2,736 （元/M2） 本項目銷售均價保本點為 2,736 元 /M 2，占計劃銷售均價 2, 元 /M2的 %。 ，開發(fā)商合理利用社會資源，增加團購客戶，達到快速占領市場與擴大在業(yè)界的知名度，從而進一步提升發(fā)展商品牌宣傳的效應。 第十章 附 表 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 41 頁 附表 1 項目匯總表 金額單位 :人民幣萬元 項目名稱及內容批準文號固定資產投資固定資產投資固定資產借款 其中：銀行 1 0 , 0 0 0 . 0 0 利率 5 . 3 5 %固定資金 自籌比例 ( % )流動資金產量 126318 平方米 投資回收期（年）產值 4 5 , 6 8 3 . 7 2 貸款償還期（年）銷售 4 5 , 6 8 3 . 7 2 稅金 5 , 9 8 2 . 0 1 利潤 5 , 9 8 7 . 3 2 財務凈現(xiàn)值 i = 8 %銷售面積保本點（平方米）銷售價格保本點（元 / M 2 ）項目 變化率財務內部收益率( % )貸款償還期 ( 年 )10% 8 6 . 3 9 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 1 . 7 5批準單位 計委建設規(guī)模新建總建筑面積為 1 5 . 8 2 萬平方米的住宅小區(qū)投資總額 3 0 , 3 7 3 . 6 13 0 , 3 7 3 . 6 10籌資計劃借款計劃1 0 , 0 0 0 . 0 0借款比例 ( % ) 33企業(yè)自有2 0 3 7 3 . 6 1 67 新增效益預測( 可銷售面積） 1 . 5 4 1 . 6 8 投資利潤率 ( % ) 2 1 . 5 7 內部收益率 ( % ) 1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 不確定分析盈虧平衡分析1198282736敏感性分析財務凈現(xiàn)值 ( 萬元 ) 投資回收期 ( 年 )建設投資4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 06 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0銷售面積7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 33 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8銷售均價7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 23 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 41 頁 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 面積 單位3 1 4 4 0 . 9 平方米2 5 2 9 7 . 5 平方米住宅用地 平方米配套公建用地 平方米小區(qū)道路 平方米小區(qū)綠化 平方米6 1 4 3 . 4 平方米項 目其他用地 ( 代征地）其中規(guī)劃總用地居住用地 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 41 頁 附表 22 技術經濟指標 面積 單位 備注1 5 8 2 4 3 . 7 9 平方米 2 8 7 0 7 . 7 9 平方米 居住區(qū)總建筑面積 0 . 0 0 平方米 住宅建筑面積 0 . 0 0 平方米 住宅 1 1 6 1 1 0 . 0 0 平方米 商鋪與超市 1 0 2 0 8 . 0 0 平方米 3 2 1 8 . 0 0 平方米 7 1 0 . 0 0 輛 不含自行車7 0 6 . 0 0 戶 2 3 3 0 . 0 0 3 . 3 人 / 戶 1 6 4 . 0 0 平方米 / 戶 5 . 0 3 1 9 . 0 % 0 . 0 0 平方米 30% 平均戶建筑面積居住區(qū)容積率項目泊車位建筑密度綠化面積綠化率總建筑面積非配套公建面積其中其中配套公建規(guī)劃總戶數(shù)總居住人口數(shù) 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 41 頁 附表 31 投資概算表 金額單位 :人民幣萬元 序號 費用合計 面積 ( M 2 )技經指標( 元 / M 2 )備注 一、 1 , 1 7 4 . 4 0 7 4 .2 1 1 2 7 . 3 0 1 . 7 3 2 5 4 . 5 9 3 . 4 5 3 3 6 3 . 9 6 2 3 . 0 0 4 3 6 . 2 4 2 . 2 9 2 . 2 9 5 0 . 7 8 0 . 0 5 6 件， 24 個點6 3 6 . 4 0 2 . 3 0 7 1 5 8 . 2 4 1 0 . 0 0 1 0 . 0 0 8 4 7 3 . 1 5 2 9 . 9 0 2 . 6 0 %9 2 3 . 7 4 1 . 5 0 1 . 5 0