【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一章 項(xiàng)目總說明 3 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 3 第二節(jié) 項(xiàng)目可研目的（核心內(nèi)容） 3 第三節(jié) 本報(bào)告的編制依據(jù) 3 第四節(jié) 本報(bào)告的編制說明 4 第二章 項(xiàng)目概況 5 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱 5 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 5 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地 5 第四節(jié) 項(xiàng)目背景 5 第五節(jié) 規(guī)劃條件 5 第六節(jié) 公共配套條件 6 第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模 6 第八節(jié) 規(guī)劃方案 6 第九節(jié) 環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動(dòng)保護(hù) 7 東莞石龍鎮(zhèn)聚龍灣聚豪華庭 投資分析報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第十節(jié) 物料供應(yīng) 8 第十一節(jié) 水、電、氣 8 第三章 投資環(huán)境研究 8 第四章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排 9 第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 9 第二節(jié) 建設(shè)進(jìn)度安排 9 第五章 投資估算及資金籌措 9 第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 9 第二節(jié) 投資計(jì)劃與資金籌措 10 第六章 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 11 第一節(jié) 市場(chǎng)研究 11 第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測(cè)算 11 第三節(jié) 總成本費(fèi)用測(cè)算 14 第四節(jié) 利潤(rùn)測(cè)算 15 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 16 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 16 第二節(jié) 貸款償還分析 18 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析） 19 第一節(jié) 盈虧平衡分析 19 第二節(jié) 敏感性分析 20 第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 21 第一節(jié) 結(jié)論 21 第二節(jié) 建議 22 第十章 附 表 23 附表 1 項(xiàng)目匯總表 24 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 25 附表 22 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 26 附表 31 投資概算表 27 附表 32 投資概算表 28 附表 41 建設(shè)用款計(jì)劃表 29 附表 42 建設(shè)用款計(jì)劃表 29 附表 5 銷售收入預(yù)測(cè)表 31 附表 6 貸款償還期計(jì)算表 32 附表 7 投資計(jì)劃與資金籌措表 33 附表 8 損益及利潤(rùn)分配表 34 附表 9 現(xiàn)金流量表（自有資金） 35 附表 1011 敏感性分析表 36 附表 1012 敏感性分析表 37 附表 1021 敏感性分析表 38 附表 1022 敏感性分析表 39 附表 1031 敏感性分析表 40 附表 1032 敏感性分析表 41 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁 共 41 頁 第一章 項(xiàng)目總說明 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 （略） 詳見“聚豪華庭市調(diào)報(bào)告”第一章房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)調(diào)查及分析、第二章東莞市微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。 第二節(jié) 項(xiàng)目可研目的（核心內(nèi)容） 基于項(xiàng)目市調(diào)和定位分析等前期工作，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步市場(chǎng)可行性研究后，本報(bào)告?zhèn)戎赜趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究階段的投資估算和財(cái)務(wù)靜態(tài)分析。按業(yè)界規(guī)范的操作流程，本報(bào)告主要包括以下幾個(gè)方面： ； ； 和近期類似競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的情況 分析，對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)； 力進(jìn)行分析。 本報(bào)告旨在通過投資環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為委托方投資決策及項(xiàng)目融資提供參考依據(jù)。 第三節(jié) 本報(bào)告的編制依據(jù) （包括地塊現(xiàn)狀、可規(guī)劃用地等）； 2.《廣東省建設(shè)工程預(yù)算定額》； 3.《廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額選價(jià)匯編》； 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁 共 41 頁 4.《廣東省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格》； 5.《廣東省建設(shè)工程機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額》； 6.《廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定 額》； 7.《東莞市房地產(chǎn)稅費(fèi)指南》； 8. 發(fā)展商提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 第四節(jié) 本報(bào)告的編制說明 本報(bào)告的編制，依據(jù)了中華人民共和國(guó)公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策，以及其它的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和具體規(guī)定。同時(shí)本報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于國(guó)家、廣東省、東莞市相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)頒布的文件和發(fā)展商提供的資料，以及我們經(jīng)過調(diào)查研究所得的資料、信息。 本報(bào)告的經(jīng)濟(jì)分析和測(cè)算，采用國(guó)際上通用的模式和規(guī)范，結(jié)合國(guó)內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理方面的具體規(guī)定和東莞市的市場(chǎng)情況，進(jìn)行財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析測(cè)算，旨在通過投資 環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為發(fā)展商投資決策提供參考依據(jù)。 本報(bào)告為項(xiàng)目前期初步投資可行性分 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁 共 41 頁 析方案，待項(xiàng)目規(guī)劃各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與資金投放等條件成熟后，方可進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析。 第二章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱 聚龍灣聚豪華庭（聚龍灣第四期） 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 （略） 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地 （略） 第四節(jié) 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目為投資商依托石龍房地產(chǎn)開發(fā)公司完全獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)項(xiàng)目，投資商希冀通過專業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作以中高檔價(jià)位出擊市場(chǎng)，以獲取較好利潤(rùn)與提升發(fā)展商品牌為目的。 第五節(jié) 規(guī)劃條件 （一）規(guī)劃用地 規(guī)劃建設(shè)用地土地使用權(quán)為出讓用地，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃總用地為 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁 共 41 頁 平方米，居住用地 平方米，其他用地（代征） 平方米。 詳細(xì)情況見附表 2“規(guī)劃用地平衡表” （二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī) 劃 總建 筑面 積（ 不含 人防 ） 為 平方米，容積率 %，其中住宅建筑面積為 平方米，商鋪 平方米，配套公建會(huì)所面積 3218 平方米，超市 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 706 戶，總居住人口數(shù)為 2330 人，建筑密度為 19%，綠化率 30%，泊車位 710 輛（地上，不含自行車）。 詳細(xì)情況見附表 2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”。 第六節(jié) 公共配套條件 （略）。 第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模 詳細(xì)情況見附表 2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”和“聚豪華廷定位報(bào)告”。 第八節(jié) 規(guī)劃方案 （一）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢(shì)，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，將該項(xiàng)目總體定位為以居家、休閑為主，集辦公、運(yùn)動(dòng)、娛樂、養(yǎng)生等功能于一體的中大型高尚“人文、智能、 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁 共 41 頁 生態(tài)、養(yǎng)生”社區(qū)。堅(jiān)持主題明確、動(dòng)靜易位、迎合潮流、適度超前的原則，使其成為21 世紀(jì)東莞市的新型 時(shí)尚社區(qū)，是成功人士的“生命加油站”和“健康儲(chǔ)蓄所”，成為東莞樓市的新亮點(diǎn)。在設(shè)計(jì)方案和工程造價(jià)上均按中高檔住宅及其它公共建筑標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 （二）建筑結(jié)構(gòu) 磚混與框架結(jié)構(gòu)相結(jié)合。 （三）戶型及平面布局 以三室二廳為主，二室二廳、四室二廳、復(fù)式、躍式為輔；戶型面積為 80 平方米～ 260平方米不等，以面積為 110160 平方米為主力戶型，平層、錯(cuò)層、躍層相結(jié)合。 （四）建筑裝修 在銷售期間提供樣板房區(qū)，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，為客戶提供裝修套餐，供業(yè)主自行選擇。 （五）安裝及設(shè)備配置 預(yù)留洗衣機(jī)位置及上、下水管；每戶電表、水表、煤氣、電話、全頻道公用天線、寬帶網(wǎng)插座到戶、實(shí)行遠(yuǎn)程抄表；陽臺(tái)、窗戶全部采用塑鋼窗；高檔合資廠電梯。 第九節(jié) 環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動(dòng)保護(hù) （一）環(huán)境保護(hù)： 本項(xiàng)目主要定位為居住休閑型高檔生活社區(qū)，同時(shí)配套具有商業(yè)、餐飲和娛樂健身的綜合性功能。在建設(shè)期和投入使用后， 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁 共 41 頁 不會(huì)產(chǎn)生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 （二）安全保衛(wèi) 建成后的小區(qū)實(shí)行封閉管理， 24 小時(shí)保安巡邏值勤，確保小區(qū)安全。 （三）消防 建成后的小區(qū)實(shí)行智能化管理，消防監(jiān)控連動(dòng)反應(yīng)。 第十節(jié) 物料 供應(yīng) 建筑結(jié)構(gòu)主要為框架結(jié)構(gòu)，其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥和木材，市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)量不斷提高、價(jià)格平穩(wěn)走底，完全可以滿足本項(xiàng)目的需要。 第十一節(jié) 水、電、氣 項(xiàng)目所在地為東莞市市中區(qū)，水、電、氣的耗用量不受限制；具體耗用量待市政公用部門實(shí)地堪察后再行確定。 根據(jù)市政配套能力，所需水、電、氣及其供應(yīng)是可以保證的。 第三章 投資環(huán)境研究 詳細(xì)情況見“聚豪華廷市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告”。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁 共 41 頁 第四章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排 第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 （略） 第二節(jié) 建設(shè)進(jìn)度安排 計(jì)劃 2020年 6月開工，分三期滾動(dòng)開發(fā)，A 棟（高層） 和 B 棟（多層住宅）先期開工建設(shè)， C、 D 棟（高層住宅）隨后開工， E、 F棟（小高層、高層）最后開工，總開發(fā)期 3年，總工期 2 年。 第五章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 依據(jù)行業(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，投資總額通常包括建設(shè)投資（開發(fā)成本）與項(xiàng)目在建期貸款利息（財(cái)務(wù)費(fèi)用），從項(xiàng)目投資概算表可以看出，本項(xiàng)目投資總額為 30, 萬元，其中工程建設(shè)前期費(fèi)用 1, 萬元，土地取得費(fèi)6, 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi) 萬元，工程建造期費(fèi)用 19, 萬元，建設(shè)工程其他費(fèi)用 2, 萬元，工程建設(shè)期貸 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁 共 41 頁 款利息 萬元（按貸款 10, 萬元，于 2020 年貸入）。 詳細(xì)情況見附表 3“投資概算表”。 第二節(jié) 投資計(jì)劃與資金籌措 1 資金投放與籌措在財(cái)務(wù)靜態(tài)分析中對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響較少，因涉及到財(cái)務(wù)費(fèi)用即利息指標(biāo)的計(jì)算，故對(duì)其僅進(jìn)行簡(jiǎn)單的資金投放與籌措的模擬。按行業(yè)基本運(yùn)作模式，發(fā)展商自有資金比例為建設(shè)投資總額的 30— 50%，銀行貸款與承建商墊資金額比例為自有資金為建設(shè)投資總額的 50— 70%，幵一同按銀行貸款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金成本）。 2 按工程進(jìn)度與各種開發(fā)費(fèi)用使用情況，本項(xiàng) 目擬開發(fā)建設(shè)期為 3 年，建設(shè)