【正文】 ，開發(fā)商合理利用社會資源，增加團(tuán)購客戶，達(dá)到快速占領(lǐng)市場與擴(kuò)大在業(yè)界的知名度，從而進(jìn)一步提升發(fā)展商品牌宣傳的效應(yīng)。 以上各項符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一般指標(biāo)，因而該項目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風(fēng)險性要求。 （二）利潤 =銷售收入 銷售稅金 總成本費用 =45, 2, 32, =10,（萬元） =銷售利潤 所得稅 =10, 3, =7,（萬元） 、公益金為 1, 萬元（盈余公積按稅后利潤的 10%計，公益金按稅后利潤的 5%計）。 詳細(xì)情況詳見附表 7“投資計劃與資金籌措表”。 第十一節(jié) 水、電、氣 項目所在地為東莞市市中區(qū)，水、電、氣的耗用量不受限制；具體耗用量待市政公用部門實地堪察后再行確定。 詳細(xì)情況見附表 2“規(guī)劃用地平衡表” （二）項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī) 劃 總建 筑面 積（ 不含 人防 ） 為 平方米，容積率 %，其中住宅建筑面積為 平方米，商鋪 平方米，配套公建會所面積 3218 平方米，超市 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 706 戶，總居住人口數(shù)為 2330 人，建筑密度為 19%，綠化率 30%，泊車位 710 輛（地上，不含自行車）。聚豪華庭 投資分析報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二節(jié) 項目可研目的（核心內(nèi)容） 基于項目市調(diào)和定位分析等前期工作，在對項目進(jìn)行初步市場可行性研究后，本報告?zhèn)戎赜趯椖窟M(jìn)行可行性研究階段的投資估算和財務(wù)靜態(tài)分析。堅持主題明確、動靜易位、迎合潮流、適度超前的原則，使其成為21 世紀(jì)東莞市的新型 時尚社區(qū)，是成功人士的“生命加油站”和“健康儲蓄所”，成為東莞樓市的新亮點。 詳細(xì)情況見附表 3“投資概算表”。 6 2. 商鋪及超市 7 銷售面積占總銷售面積的 8%為 平方米，銷售均價為 5, 元 /平方米，分 2 年、跨 2 個年度售完，總銷售收入為 5, 萬元，其中 2020 年度銷 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 41 頁 售收入為 萬元， 2020 年度銷售收入為 3, 萬元， 2020 年度銷售收入為。根據(jù)計算本項目的內(nèi)部收益率為 %，遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，能滿足開發(fā)商的需求。 詳細(xì)情況見附表 6“貸款償還期計算表” 第八章 風(fēng)險分析（不確定性分析） 第一節(jié) 盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 （三）為提高發(fā)展商投資收益率，本項目宜采取分期開發(fā)，認(rèn)真做好園林景觀的營造與售后服務(wù)和小區(qū)的物業(yè)管理等工作，價格隨著項目品牌的擴(kuò)大而適當(dāng)提升，已顯出 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 41 頁 項目強(qiáng)大的生命力。對這三個變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、全投資凈現(xiàn)值、貸款償還期等指標(biāo)的影響程度。對于項目投資額不同的方案，除凈現(xiàn)值比較外，還應(yīng)進(jìn)一步計算其現(xiàn)值指數(shù)，求得單位投資額所能獲得的現(xiàn)值凈收益。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 41 頁 第三節(jié) 總成本費用測算 總成本費用為 32, 萬元，主要為建設(shè)投資、工程建設(shè)期貸款利息和營銷推廣費。具體數(shù)據(jù)詳見附表 4“建設(shè)用款計劃表”。 第九節(jié) 環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動保護(hù) （一）環(huán)境保護(hù)： 本項目主要定位為居住休閑型高檔生活社區(qū)，同時配套具有商業(yè)、餐飲和娛樂健身的綜合性功能。 本報告的經(jīng)濟(jì)分析和測算，采用國際上通用的模式和規(guī)范，結(jié)合國內(nèi)有關(guān)項目財務(wù)管理方面的具體規(guī)定和東莞市的市場情況，進(jìn)行財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析測算，旨在通過投資 環(huán)境研究和財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為發(fā)展商投資決策提供參考依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時本報告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于國家、廣東省、東莞市相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)頒布的文件和發(fā)展商提供的資料，以及我們經(jīng)過調(diào)查研究所得的資料、信息。 （五）安裝及設(shè)備配置 預(yù)留洗衣機(jī)位置及上、下水管；每戶電表、水表、煤氣、電話、全頻道公用天線、寬帶網(wǎng)插座到戶、實行遠(yuǎn)程抄表；陽臺、窗戶全部采用塑鋼窗；高檔合資廠電梯。按工程進(jìn)度算 2020 年需資金 19, 萬元， 2020年需資金 10,， 2020年需資金 萬元。 詳細(xì)情況見附表 8“損益及利潤分配表”。如果現(xiàn)值指數(shù)大于 1，表明項目其收益大于成本，即投資報酬率超過預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)小于 1 時，說明其投資報酬率沒有達(dá)到預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)等于 1，說明貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于現(xiàn)金流出，投資的報酬率與預(yù)定的貼現(xiàn)率相同。 第二節(jié) 敏感性分析 影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售面積、銷售均價和建設(shè)投資。 （四）應(yīng)在項目建 設(shè)期間做好預(yù)售工作，在東莞市房交會上做好形象展示，加大宣傳推廣力度。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設(shè)項目銷售率為100%。 財務(wù)凈現(xiàn)值是指建設(shè)項目在投資活動計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到建設(shè)項目的基準(zhǔn)年的數(shù)值，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零，表示項目剛好達(dá)到所預(yù)定的收益率；當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時，表示項目除達(dá)到基準(zhǔn)收益率外，還能獲得超額收益（即凈現(xiàn)值）；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時則表示項目達(dá)不到預(yù)定的收益率 。 8 9 銷售數(shù)量為 710 個，銷售均價為100, 元 /個 車位，分 2 年、跨 2 個年度售完，銷售收入為 萬元，其中 2020年度銷售收入為 萬元， 2020 年度銷售收入為 。 第二節(jié) 投資計劃與資金籌措 1 資金投放與籌措在財務(wù)靜態(tài)分析中對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響較少，因涉及到財務(wù)費用即利息指標(biāo)的計算，故對其僅進(jìn)行簡單的資金投放與籌措的模擬。在設(shè)計方案和工程造價上均按中高檔住宅及其它公共建筑標(biāo)準(zhǔn)計算。按業(yè)界規(guī)范的操作流程，本報告主要包括以下幾個方面： ； ； 和近期類似競爭性發(fā)展項目的情況 分析，對本開發(fā)項目的財務(wù)可行性進(jìn)行分析評價； 力進(jìn)行分析。 目 錄 第一章 項目總說明 3 第一節(jié) 項目背景 3 第二節(jié) 項目可研目的（核心內(nèi)容） 3 第三節(jié) 本報告的編制依據(jù) 3 第四節(jié) 本報告的編制說明 4 第二章 項目概況 5 第一節(jié) 項目名稱 5 第二節(jié) 項目建設(shè)單位情況 5 第三節(jié) 項目建設(shè)場地 5 第四節(jié) 項目背景 5 第五節(jié) 規(guī)劃條件 5 第六節(jié) 公共配套條件 6 第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模 6 第八節(jié) 規(guī)劃方案 6 第九節(jié) 環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動保護(hù) 7 東莞石龍鎮(zhèn)聚龍灣 第五節(jié) 規(guī)劃條件 （一）規(guī)劃用地 規(guī)劃建設(shè)用地土地使用權(quán)為出讓用地，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃總用地為 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 41 頁 平方米，居住用地 平方米，其他用地（代征） 平方米。 第十節(jié) 物料 供應(yīng) 建筑結(jié)構(gòu)主要為框架結(jié)構(gòu)，其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥和木材，市場供應(yīng)質(zhì)量不斷提高、價格平穩(wěn)走底，完全可以滿足本項目的需要。 （ 3）根據(jù)發(fā)展商的綜合狀況、籌資能力及本項目銷售預(yù)測分析，能夠保證自籌資金按時到位。 第四節(jié) 利潤測算 （一）企業(yè)所得稅 按累計利潤的 33%征收，則企業(yè)所得稅為 3, 萬元。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，此項目的正常回收期大約為 23 年 ；根據(jù)預(yù)測本項目的投資回收期為 年，能滿足正常需求。 設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，變化率內(nèi)部收益率( % )財務(wù)凈現(xiàn)值( 萬元 )投資回收期( 年 )貸款償還期( 年 )1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 1 . 5 4 1 . 6 810% 8 6 . 3 9 4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 0 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 6 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 3 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 3 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 2 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 3 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 1 . 7 5項目基本方案不確定性因素建設(shè)投資銷售面積銷售均價投資額 ( 萬元 ) 投資利潤率 ( % ) 投資利稅率 ( % ) 銷售面積盈虧平衡 點（ M2 ） 銷售均價( 元 / 平方米 ) BEP 銷售率( % )3 0 , 3 7 3 . 6 1 2 1 . 5 7 3 2 . 1 9 1 1 9 8 2 8 . 4 3 2 , 7 3 6 9 4 . 9 0 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 41 頁 如利用新材料、加強(qiáng)項目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項目綜合素質(zhì)與品位。 ，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強(qiáng)項目的操作空間。 詳細(xì)情況見附表 9“現(xiàn)金流量表（自有資金）” 第二節(jié) 貸款償還分析 、市場銷售前 景、購買力等因素綜合分析，該項目有足夠的清償能力。 =稅后利潤 盈余公積金、公益金 =7, 1, 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 41 頁 =5,（萬元） =稅后利潤 /總成本費用 100% =7, 100% =% =累計利潤 /總成本費用 100% =10, /32, 100% =% 詳細(xì)情況見附表 8“損益及利潤分配表”。 第六章 財務(wù)效益指標(biāo)分析 第一節(jié) 市場研究 詳見聚豪華庭市場調(diào)查報告”。 根據(jù)市政配套能力，所需水、電、氣及其供應(yīng)是可以保證的。 詳細(xì)情況見附表 2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第十節(jié) 物料供應(yīng) 8 第十一節(jié) 水、電、氣 8 第三章 投資環(huán)境研究 8 第四章 項目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排 9 第一節(jié) 項目現(xiàn)狀 9 第二節(jié) 建設(shè)進(jìn)度安排 9 第五章 投資估算及資金籌措 9 第一節(jié) 項目總投資估算 9 第二節(jié) 投資計劃與資金籌措 10 第六章 財務(wù)效益指標(biāo)分析 11 第一節(jié) 市場研究 11 第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測算 11 第三節(jié) 總成本費用測算 14 第四節(jié) 利潤測算 15 第七章 項目經(jīng)濟(jì)效益評價 16 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 16 第二節(jié) 貸款償還分析 18 第八章 風(fēng)險分析（不確定性分析） 19 第一節(jié) 盈虧平衡分析 19 第二節(jié) 敏感性分析 20 第九章 項目