【正文】 關于江蘇的城市化之路、綜合競爭力的提升真的沒有更好的思路？ 六、沿海的悲哀 面對沿海兄弟省份咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢，江蘇是否有些力不從心？且看其它沿海各省哪家沒有幾個上規(guī)模的海港城市？江蘇真正意義上的海港 城市僅有連云港，非但未能及早著力靖江項目調研報告 第 41 頁 共 45 頁 做大做強，早年還差點被貽誤前程。由于長江的阻隔，雖相距不遠，江北接受上海的輻射則大打折扣， 南北間的發(fā)展差異 呈現出一種明顯的 馬太效應。世博會除了給上海帶來持續(xù)的、無法計算的后續(xù)效益 ，亦將成為長三角的新的“動力源”。 長江三角洲經濟帶占中國國土面積的 1%，匯聚了中國 6%的人口和 20%以上的國內生產總值，堪稱中國經濟、科技、文化最發(fā)達的地區(qū)之一。《宋史 ? 電子信息產業(yè)：成為計算機外圍產品、電子元器件、網絡及通訊產品元器件的批零中心，也可以和上面的數碼產品集散地定位相結合。 定位于數碼產品集散地的可行性分析 根據江蘇信息產業(yè)廳提供的信息， 江蘇信息化指數達 ，位居全國第 6 位。 根據這樣的分析，我們基本可以排除本項目定位為商業(yè)零售、批發(fā)的可行性。 ? 現代農業(yè)：主要發(fā) 展農副產品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)，重點引進肉制品加工、蔬菜加工、糧油加工、花卉種養(yǎng)、長江特種水產養(yǎng)殖加工項目。 同時，本項目處于城郊結合部，既對老城區(qū)和新區(qū)有一定的輻射能力，更重要的是，它可充分利用靖江市所特有的向外，特別是向整個蘇中地區(qū)、部分蘇南地區(qū)的輻射能力。目前靖江餐飲、娛樂業(yè)紅火的現狀也反映了這一點。 靖江市內 南京 上海 泰州 江陰 無錫 蘇州 其他 合計 人數 94 12 20 1 6 13 2 2 151 百分比 靖江人在服飾（包括鞋）上的花費如何？ 個人消費 500 元以下 501800 元 8011000 元 10011500 元 15012000 元 20012500 元 百分比 個人消費額 25013000 元 30014000 元 40015000 元 50016000 元 6000 元以上 百分比 11 3 全家消費 1000 元以下 10011500 元 15012000 元 20012500 元 25013000 元 30014000 元 40015000 元 百分比 全家消費 50016000 元 70018000 元 80019000 元 900110000 元 1000112000 元 1200115000 元 15001 元以上 百分比 個人服飾消費 家庭服飾消費 均值 1600元左右 4100 元左右 中位值 10011500 元 40015000 元 眾數 10011501 元 25013000 元 靖江項目調研報告 第 19 頁 共 45 頁 就靖江人的服飾消費能力而言，它高于蘇中地區(qū)的其他城市，如泰州等地。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設施，形成生長點，逐步發(fā)展，最終由點到面，與新區(qū)形成一體。 劉教授將江陰、靖江跨江合作的動因概括為三點，一是江陰經濟飛速發(fā)展，開始出現極化現象，急需向外發(fā)展；二是江陰長江大橋建成后，使得江陰企業(yè)向北擴張的成本大大降低，三是靖江市認識到，靖江最大的優(yōu)勢就是長江岸線資源豐富，只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，接 軌發(fā)達地區(qū)，才能增強本市活力。重化工業(yè)園。 ? 設社會停車場和廣場 16 個。在新長鐵路、同三國道、寧通一級公路兩側分別設置 50m、 40m 和 30m 寬的防護林帶；水土保持林。 ⑶倉儲用地 ? 規(guī)劃按照相對集中，便于管理的原則安排倉儲用地。 （二）城市性質和規(guī)模 城市性質： 市域的行政、經濟、文化中心，江蘇省長江下游中部北岸重要的交通要沖、有良好發(fā)展靖江項目調研報告 第 5 頁 共 45 頁 前景的港口工業(yè)城市。靖江項目調研報告 第 3 頁 共 45 頁 工業(yè)經濟提速增效。建國后屬揚州專區(qū)， 1993 年 7 月經國務院同意撤銷靖江縣，設立靖江市。境內土地肥沃，氣候溫和，物產豐富，人文薈萃，名勝眾多，有“蘇中小江南”的美譽。 ? 城市基礎設施建設加快，總投資達 億元，完成了新區(qū)和沿江開發(fā)區(qū)“三園三區(qū)”靖江項目調研報告 第 4 頁 共 45 頁 規(guī)劃的編制、審定。 ? 居住用地分為 8 個居住區(qū)，總用地 。 IV. 基層服務網點：在舊城改造和新區(qū)開發(fā)時，應按國家有關標準配套建設相應的基層服務網點，按 500m 左右服務半徑增設農貿市場。 內河 ? 十圩港保持六級航道，新橫港重新治理，達六級航道，真武河、老橫港需疏浚治理達七級航道。園區(qū)根據靖江市市域總體規(guī)劃和沿江開發(fā)規(guī)劃的要求，按照“統一規(guī)劃、分步實施，政府推動、市場運作，封閉運作、沿江開發(fā)”的原則進行，主要有江陰經濟開發(fā)區(qū)出資 在靖江注冊成立投資有限公司負責操作。規(guī)劃面積 平方公里，重點開發(fā)倉儲碼頭，形成油品、建材、燃料、工業(yè)物資等中轉儲運的碼頭群。 主要商場： 總體而言，靖江的商場檔次和規(guī)模都非常一般，主要有：百貨大樓、一百、千家惠服飾、太平洋服飾、靖江購物中心等，這些商場全部分布于人民路和驥江路上。事實是，靖江人逛街時對距離還是相當敏感的，具體情況如下： 逛街時的代步方式 靖江人逛街時主要是步行、騎（坐）摩托車、騎自行車，這 充分體現了靖江城區(qū)的狹小和 商業(yè)的集中的特點。 靖江項目調研報告 第 24 頁 共 45 頁 外出就餐的伙伴 靖江人外出就餐的伙伴多數是好朋友、家人的有較密切關系的人，而生意伙伴、客戶等則較少。 ? 公路運 輸：國家交通干道京滬 (北京至上海 )高速公路、廣靖 (廣陵至靖江 )高速公路、寧通 (南京至南通 )高速公路、同三 (黑龍江同江至海南省三亞 )高速公路，均從靖江穿境而過。 ? 本項目的規(guī)模比較 尷尬，對某些定位來說，它可能面積偏大，而對某些定位來說 —— 如集散基地和物流中心，則其面積可能偏小，滿足不了現代物流中心的多功能需求。 月。 ? 目前餐飲業(yè)的特征是：個性化消費日趨明顯，特色餐飲更趨突出。 機會 ? 高新技術產業(yè)在國民經濟中所占比重，逐年提升，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。 根據 2020 年 4 月 8日的消息，位于南京太平北路西面的某珠江路大型電腦商城，籍“經營區(qū)域重新劃分”為由，將不同程度的提高鋪面租金，平均漲幅高達 30%，屆時，其二樓鋪面平均每平方米月租金將近 600 元。江陰長江大橋的通車，更使泰州與蘇南、上海連為一體。 2002 年 11 月 3 日，第十四次上海市市長國際企業(yè)家咨詢會議上，提出以上海為中心，連蘇浙 15 市，建設“世界第六大都市圈”的構想。江蘇發(fā)展的難點實際上可歸結為如何使中北部尤其是淮北地區(qū)發(fā)展起來。上海社科院賈繼鋒教授等打趣稱此工程是解放大蘇北的）。東臺自17 世紀設縣以來逐步發(fā)展為現國家級 “ 大東海農業(yè)產業(yè)化示范區(qū) ” （大豐、東臺、海安、如東） 7000多平方公里、 400多萬人口的中心城市，本可在沿海催生出一個新的經濟增長點。 靖江項目調研報告 第 40 頁 共 45 頁 四、如此基礎設施 南京長江大橋建成 30年后，其下游約 400公里江面上于 1999年才有江陰公路大橋通車；南京祿口機場未能與南京二橋在建設時序上作些調整而選址六合，偏偏建于遠離蘇北的安徽馬鞍山附近；蘇北腹地通鐵路比滬寧線晚了近一個世紀；高速公路也是近二年有所起色；海邊深水岸線（呂四、洋口、大豐、濱海、灌河口）未進行有力度的開發(fā)（哪怕有意識地選一、二處做些象樣的嘗試，洋口、呂四可是公認的國內不可多得的 深水岸線）， 使江蘇擁有沿海的名義卻僅有沿江的底子 ，難怪江蘇電視、廣播的天氣預報節(jié)目喜歡稱 “ 蘇北沿海海面 ?” ；培養(yǎng)人才的高校多集中在偏離蘇北大部而處于蘇皖南邊緣的省會南京。 針對江蘇省域經濟全面發(fā)展和“長三角經濟圈”飛速發(fā)展的歷史性機遇，泰州市的發(fā)展戰(zhàn)略很可能包括以下內容： 制造業(yè)尋求突破 跨江發(fā)展 農型企業(yè)積極拓展上海市場 積極引進大型連鎖商業(yè)企業(yè)，提高泰州市作為中心城市的影響力和輻射力 建設蘇北的門戶和商品集散地 靖江項目調研報告 第 39 頁 共 45 頁 附錄二： 反思江蘇省域發(fā)展 一、反思的必要 江蘇是公認的經濟大省，不少經濟指針多年來居全國前列，魚米之鄉(xiāng)、人文薈萃，有口皆碑。 2002 年 8 月 28 日，由國 家經貿部、上海市政協、社科院主辦的“長三角區(qū)域經濟互動發(fā)展”研討會在上海召開。泰州引江河被譽為“中國的萊茵河”。而我們認為，數碼產品項目的招商成功的關鍵，在于抓住商機、盡快動手。 順應這個形勢，也結合本項目本身所具有的優(yōu)勢，可以將本項目定位為經營 電腦、網絡產品、音響音像 綜 合性數碼 市場 ， 其定位于數碼產品集散地的優(yōu)劣勢分別如下： 優(yōu)勢 靖江項目調研報告 第 34 頁 共 45 頁 ? 本項目定位于數碼產品集散地的最大優(yōu)勢在于其區(qū)域優(yōu)勢，如前所述， 靖江乃至本項目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關的， 靖江市地處長江中下游、上海至南京“黃金水道”中心地北岸，既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點（長江航道與全國南北交通的主要信道在此交匯），又素有“南北咽喉”、“蘇北南大門”之稱，是江蘇中部南北交通的重要樞紐，對蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。這無疑會增強本項目的潛在客戶的談判能力，從而使售價和租賃價格都不可能很高（驥江路 337 號的樓層就是一例。 月； 5 層： 15元 /平米 ? 本項目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部， 周邊沒有相應的商業(yè)設施相呼應，不容易營造濃厚的商業(yè)氛圍、不容易吸引人流。 ? 海上運輸：距國家開放港口上海港 180km，距張家港港、江陰港 5 km，海運直通世界主要港口。 一般餐飲的市場容量 外出就餐的頻率 靖江項目調研報告 第 23 頁 共 45 頁 每次就餐的人數 每次外出就餐的花費 30 元以下 3150 元 5180 元 81100 元 101150 元 151200 元 百分比 每次外出就餐的花費 201250 元 251300 元 351400 元 401500 元 500 元以上 缺損 百分比 每次就餐的 人均花費 10 元以下 1220 元 2545 元 50 元 60 元以上 缺損 百分比 靖江人外出就餐的頻率以每周 24 次和每周一次為最多，每次就餐的人數以 34 人為最多，對數據進行進一步交叉分析，并進行推斷得到：靖江人每次外出就餐的加權平均費用是 元。 人們逛街時對距離的敏感性 之所以要考察人們逛街時對距離的敏感性，一方面是由于靖江的城區(qū)較小且商業(yè)集中，我們想知道他們在逛街時有沒有形成一種心理上的惰性，另一方面，則是因為我們的項目地處新區(qū)和老城區(qū)的接合部，這對處于小城中的人們而言，可能會造成一種心理上的距離感。 靖江項目調研報告 第 12 頁 共 45 頁 第二部分 靖江的商業(yè)環(huán)境研究 一、靖江的商業(yè)概況 2020年 3月 19日 — 28日，我們對靖江市的商業(yè)狀況進行了掃街形式的實地調研和實地訪談，訪談對象主要是靖江市商業(yè)業(yè)內人士和靖江的消費者；從經營業(yè)態(tài)方面，我們關注的重點主要是綜合性商場、超級市場、專業(yè)（專賣）商店、餐飲業(yè)及其他的主要狀況。規(guī)劃面積 平方公里，開發(fā)建設旅游、娛樂、休閑、會館、展館、住宅小區(qū)等項目。 5月下旬，靖江、江陰就口岸合作達成協議，內容包括靖江口岸的開放管理納入江陰口岸工作范疇，江陰支持靖江規(guī)劃和利用長江岸線等。 ? 在七圩預留長江過江隧道位置，以備長江大橋飽和后作為第二通道。 II. 中級商業(yè)金融業(yè)：除了市中心外，在長江邊新十圩港至老十圩港的沿江地帶建設以高層建筑為主的商業(yè)金融貿易區(qū)，并結合濱江大道和濱江風景綠化帶的建設，形成靖江的外灘。 ⑴居住用地 ? 新區(qū)開發(fā)和舊城改造均需有計劃、有步驟地進行，做到統一規(guī)劃、分步實施。 ? 實施技改項目 223 個，完成投資 億元，其中， 3000 萬元以上投資項目 25 個。 靖江地貌屬長江三角洲平原，市內地形平坦，北稍高于南；屬北亞熱帶季風濕潤性氣候，四季分明，雨量充沛，無霜期短。 靖江市地處長江中下游、上海至南京“黃金水道”中心地北岸，與蘇、錫、常隔江相望，屬國家沿海 、沿江兩個開發(fā)地帶的交匯處。建筑業(yè)結構調整取得成效，外埠市場開拓取得新突破，建筑業(yè)增加值和施工產值同比分別增長%、 25%。 結構形態(tài) 規(guī)劃城市結構形態(tài)為一城一區(qū)一帶一組團的結構形態(tài)。 ? 倉儲用地布局 I. 各工業(yè)區(qū)內劃出相應的面積作為倉儲面積。 三、城市交通 （一）、對 外交通 鐵路 新長鐵路（國家一級干線）從規(guī)劃區(qū)的東部通過，跨越長江，過江方式是先渡后橋，新長鐵路將在越江鄉(xiāng)宏盛莊輪渡過江，在業(yè)盛圩設待渡場