【正文】 評(píng)價(jià)的結(jié)論 21 第一節(jié) 結(jié)論 21 第二節(jié) 建議 22 第十章 附 表 23 附表 1 項(xiàng)目匯總表 24 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 25 附表 22 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 26 附表 31 投資概算表 27 附表 32 投資概算表 28 附表 41 建設(shè)用款計(jì)劃表 29 附表 42 建設(shè)用款計(jì)劃表 29 附表 5 銷售收入預(yù)測(cè)表 31 附表 6 貸款償還期計(jì)算表 32 附表 7 投資計(jì)劃與資金籌措表 33 附表 8 損益及利潤(rùn)分配表 34 附表 9 現(xiàn)金流量表（自有資金） 35 附表 1011 敏感性分析表 36 附表 1012 敏感性分析表 37 附表 1021 敏感性分析表 38 附表 1022 敏感性分析表 39 附表 1031 敏感性分析表 40 附表 1032 敏感性分析表 41 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 41 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目總說(shuō)明 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 （略） 詳見(jiàn)“聚豪華庭市調(diào)報(bào)告”第一章房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)調(diào)查及分析、第二章東莞市微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。 第八節(jié) 規(guī)劃方案 （一）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢(shì)，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，將該項(xiàng)目總體定位為以居家、休閑為主，集辦公、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、養(yǎng)生等功能于一體的中大型高尚“人文、智能、 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 41 頁(yè) 生態(tài)、養(yǎng)生”社區(qū)。 第五章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 依據(jù)行業(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，投資總額通常包括建設(shè)投資（開發(fā)成本）與項(xiàng)目在建期貸款利息（財(cái)務(wù)費(fèi)用），從項(xiàng)目投資概算表可以看出，本項(xiàng)目投資總額為 30, 萬(wàn)元，其中工程建設(shè)前期費(fèi)用 1, 萬(wàn)元，土地取得費(fèi)6, 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi) 萬(wàn)元，工程建造期費(fèi)用 19, 萬(wàn)元，建設(shè)工程其他費(fèi)用 2, 萬(wàn)元，工程建設(shè)期貸 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 41 頁(yè) 款利息 萬(wàn)元（按貸款 10, 萬(wàn)元，于 2020 年貸入）。 4 ，即： 5 銷售面積占總銷售面積的 92%為，銷售均價(jià)為 2, /平方米，分 2年、跨 2個(gè)年度售完，總銷售收入為 31, 萬(wàn)元，其中 2020 年度銷售收入為 6, 萬(wàn)元， 2020 年度銷售收入為21,， 2020年度銷售收入為 3,萬(wàn)元。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上不可行。 以上因素綜合考慮，本項(xiàng)目具有足夠清償能力。 （二）項(xiàng)目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價(jià)格政策，采取成本定價(jià)與市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)相結(jié)合的定價(jià)策略。敏感性分析表明：當(dāng)建設(shè)投資增加 10%或當(dāng)銷售均價(jià)減少10%時(shí)，項(xiàng)目盈利相對(duì)減少；當(dāng)建設(shè)投資減少 10%、建設(shè)面積增加 10%或銷售均價(jià)上漲10%時(shí)，項(xiàng)目盈利能力大大提高。財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值率大于等于 1 時(shí)，表明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；小于 1 時(shí)表明不可行。 （一）建設(shè)投資 本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為 30, 萬(wàn)元，其中： 1, 萬(wàn)元，包括可行性研究費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等； 6, 萬(wàn)元，包括征地費(fèi)、土地出讓金、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、地上附屬物補(bǔ)償費(fèi) 、土地補(bǔ)償費(fèi)等； 、配套設(shè)施費(fèi) 萬(wàn)元，包括市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等； 19, 萬(wàn)元，包括給排水、供熱、供氣、供電工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建設(shè)監(jiān)理、建安工程等費(fèi)用； 2, 萬(wàn)元，包括營(yíng)銷策劃費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、開辦費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等； （二）工程建設(shè)期貸款利息 建設(shè)期銀行授信貸款總額為建設(shè)投資的 33%，即 10, 萬(wàn)元，于 2020 年年中一 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 41 頁(yè) 次性貸入，貸款期限為 1 年，當(dāng)年付 息， 2020年一次還本，則第一年貸款利息為 萬(wàn)元，第二年貸款利息為 萬(wàn)元（銀行 1年期貸款利率為 %）。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 41 頁(yè) 本項(xiàng)目的投資資金來(lái)源主要來(lái)自四個(gè)方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊資，以及銷售房款的回籠。在建設(shè)期和投入使用后， 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 41 頁(yè) 不會(huì)產(chǎn)生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 本報(bào)告為項(xiàng)目前期初步投資可行性分 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 41 頁(yè) 析方案，待項(xiàng)目規(guī)劃各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與資金投放等條件成熟后，方可進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四節(jié) 本報(bào)告的編制說(shuō)明 本報(bào)告的編制，依據(jù)了中華人民共和國(guó)公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策，以及其它的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和具體規(guī)定。 （四）建筑裝修 在銷售期間提供樣板房區(qū)，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，為客戶提供裝修套餐，供業(yè)主自行選擇。 本項(xiàng)目總投資為 30, 萬(wàn)元。本項(xiàng)目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅； （ 2）銷售稅金按類別分通常包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、教育專項(xiàng)基金、交易管理費(fèi)、交易印花稅等，在此僅 將前三項(xiàng)計(jì)入銷售稅金作為計(jì)算依據(jù)，為銷售收入的 %，則銷售稅金為 2, 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是未來(lái)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比，它是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，反映投 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 41 頁(yè) 資的效率。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在 75—90%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)雖然為 %，但銷售量和銷售均價(jià)中均未考慮車位，如果考慮車位的銷售量和銷售均價(jià) ， 則 盈虧平衡保本點(diǎn)在 %， 因此安全余度相對(duì)較大。 （五）鑒于東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，如發(fā)展商在項(xiàng)目開工前已基本確定 30%— 40%的團(tuán)購(gòu)客戶，則建議本項(xiàng)目采取一次性開發(fā)，以期達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)；否則一次性開發(fā)會(huì)增加資金成本與投資風(fēng)險(xiǎn)。計(jì)算過(guò)程 如下： （一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) = =32, /2,（ %） =（ M2） 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為 ，占計(jì)劃總銷售面積 M2的 %。因此，當(dāng)凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)，項(xiàng)目可行，否則項(xiàng) 目不可行。 10 詳細(xì)情況詳見(jiàn)附表 5“銷售收入預(yù)測(cè)表”。按行業(yè)基本運(yùn)作模式，發(fā)展商自有資金比例為建設(shè)投資總額的 30— 50%，銀行貸款與承建商墊資金額比例為自有資金為建設(shè)投資總額的 50— 70%，幵一同按銀行貸款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金成本）。 （二）建筑結(jié)構(gòu) 磚混與框架結(jié)構(gòu)相結(jié)合。 本報(bào)告旨在通過(guò)投資環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為委托方投資決策及項(xiàng)目融資提供參考依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。聚豪華庭（聚龍灣第四期） 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 （略） 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地 （略） 第四節(jié) 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目為投資商依托石龍房地產(chǎn)開發(fā)公司完全獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)項(xiàng)目，投資商希冀通過(guò)專業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作以中高檔價(jià)位出擊市場(chǎng)，以獲取較好利潤(rùn)與提升發(fā)展商品牌為目的。 （三）消防 建成后的小區(qū)實(shí)行智能化管理，消防監(jiān)控連動(dòng)反應(yīng)。 （ 2）根據(jù)開發(fā)商的社會(huì)關(guān)系及其信譽(yù)，承建商墊資視同開發(fā)商自有資金。 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 7“投資計(jì)劃與資金籌措表”和附表 8“損益及利潤(rùn)分配表”。 投資回收期是指通過(guò)項(xiàng)目的凈收益來(lái)回收總投資所需要的時(shí)間，它數(shù)值越小，表明收回越快。 財(cái)務(wù)敏感性分析表 第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 第一節(jié) 結(jié)論 （一）項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 （二）評(píng)價(jià)結(jié)論 說(shuō)明，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率正常，價(jià)格性能比較優(yōu)，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商投入較大，回收資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗 風(fēng)險(xiǎn)能力。 ，本項(xiàng)目是可行的。 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 41 頁(yè) 屋銷售利潤(rùn)。 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 （一）全部投資現(xiàn)金流量分析（自有資金） 款； 2. 現(xiàn)金流出主要為自有資金（工程 建設(shè)投入）、借款本金償還、經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用、所得稅、銷售稅金及附加； 3. 累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 7, 萬(wàn)元； 4. 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量為10, 萬(wàn)元； 8%（其中安全利率取 2%， 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 41 頁(yè) 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 6%）； 6. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的累計(jì)折現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測(cè)算 （一）銷售收入 3 總建筑面積為 ，可售面 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 41 頁(yè) 積為 （不含車位面積）， 平均銷售價(jià)格為 2, /平方米（不含車位），總銷售收入為 45,（含車位銷售收入）。 第三章 投資環(huán)境研究 詳細(xì)情況見(jiàn)“聚豪華廷市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告”。 第六節(jié) 公共配套條件 （略）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”和“聚豪華廷定位報(bào)告”。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 41 頁(yè) 第四章