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東莞石龍鎮(zhèn)聚龍灣聚豪華庭投資分析報告房市分析-wenkub

2023-06-13 21:03:09 本頁面
 

【正文】 ,如在戶型設計、裝修風格和標準、價格定位等方面考慮目前的市場需求,為項目的下一步進展和銷售的順利進行打下良好的基礎,在營銷過程中采取靈活多樣的、目標市場針對性較強的營銷推廣方式,以最小的營銷費用達到最好的銷售推廣效果。 (五)鑒于東莞房地產市場的現(xiàn)狀,如發(fā)展商在項目開工前已基本確定 30%— 40%的團購客戶,則建議本項目采取一次性開發(fā),以期達到轟動效應;否則一次性開發(fā)會增加資金成本與投資風險。 (三)為提高發(fā)展商投資收益率,本項目宜采取分期開發(fā),認真做好園林景觀的營造與售后服務和小區(qū)的物業(yè)管理等工作,價格隨著項目品牌的擴大而適當提升,已顯出 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 41 頁 項目強大的生命力。 ,爭取政府的各種優(yōu)惠政策,減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額,從而增強項目的操作空間。詳見附表 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 41 頁 101— 附表 103“敏感性分析表”。 一般認為,當盈虧平衡保本點在 75—90%之間時,項目風險較低,本項目盈虧平衡保本點雖然為 %,但銷售量和銷售均價中均未考慮車位,如果考慮車位的銷售量和銷售均價 , 則 盈虧平衡保本點在 %, 因此安全余度相對較大。 詳細情況見附表 6“貸款償還期計算表” 第八章 風險分析(不確定性分析) 第一節(jié) 盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點( BEP)分析成本與收益的平衡關系。 詳細情況見附表 9“現(xiàn)金流量表(自有資金)” 第二節(jié) 貸款償還分析 、市場銷售前 景、購買力等因素綜合分析,該項目有足夠的清償能力。 根據(jù)計算本項目的現(xiàn)值指數(shù)為 ,表明在經濟上是可行的。 財務現(xiàn)值指數(shù)是未來現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比,它是一個相對指標,反映投 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 41 頁 資的效率。根據(jù)計算本項目的內部收益率為 %,遠大于行業(yè)基準收益率,能滿足開發(fā)商的需求。 =稅后利潤 盈余公積金、公益金 =7, 1, 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 41 頁 =5,(萬元) =稅后利潤 /總成本費用 100% =7, 100% =% =累計利潤 /總成本費用 100% =10, /32, 100% =% 詳細情況見附表 8“損益及利潤分配表”。 (三)營銷推廣費 按銷售收入的 5%計提營銷推廣費,則營銷推廣費為 2, 萬元。本項目符合上述優(yōu)惠條件,免交土地增值稅; ( 2)銷售稅金按類別分通常包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、教育專項基金、交易管理費、交易印花稅等,在此僅 將前三項計入銷售稅金作為計算依據(jù),為銷售收入的 %,則銷售稅金為 2, 萬元。 6 2. 商鋪及超市 7 銷售面積占總銷售面積的 8%為 平方米,銷售均價為 5, 元 /平方米,分 2 年、跨 2 個年度售完,總銷售收入為 5, 萬元,其中 2020 年度銷 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 41 頁 售收入為 萬元, 2020 年度銷售收入為 3, 萬元, 2020 年度銷售收入為。 第六章 財務效益指標分析 第一節(jié) 市場研究 詳見聚豪華庭市場調查報告”。 ( 1)建設期銀行貸款總額為建設投資的 33%,即 10, 萬元,于 2020 年年中一次貸入,貸款期限為 1 年,當年付息, 2020年一次還本 ,則第一年貸款利息為 萬元,第二年貸款利息為 萬元(銀行 1年期貸款利率為 %)。 本項目總投資為 30, 萬元。 詳細情況見附表 3“投資概算表”。 根據(jù)市政配套能力,所需水、電、氣及其供應是可以保證的。 (二)安全保衛(wèi) 建成后的小區(qū)實行封閉管理, 24 小時保安巡邏值勤,確保小區(qū)安全。 (四)建筑裝修 在銷售期間提供樣板房區(qū),交房標準為毛坯房,為客戶提供裝修套餐,供業(yè)主自行選擇。堅持主題明確、動靜易位、迎合潮流、適度超前的原則,使其成為21 世紀東莞市的新型 時尚社區(qū),是成功人士的“生命加油站”和“健康儲蓄所”,成為東莞樓市的新亮點。 詳細情況見附表 2“技術經濟指標”。 第二章 項目概況 第一節(jié) 項目名稱 聚龍灣 第四節(jié) 本報告的編制說明 本報告的編制,依據(jù)了中華人民共和國公布的有關法律、法令、法規(guī)和政策,以及其它的經濟法規(guī)和具體規(guī)定。 第二節(jié) 項目可研目的(核心內容) 基于項目市調和定位分析等前期工作,在對項目進行初步市場可行性研究后,本報告?zhèn)戎赜趯椖窟M行可行性研究階段的投資估算和財務靜態(tài)分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。聚豪華庭 投資分析報告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫,月更新房地產資料近千個。 第十節(jié) 物料供應 8 第十一節(jié) 水、電、氣 8 第三章 投資環(huán)境研究 8 第四章 項目現(xiàn)狀及建設進度安排 9 第一節(jié) 項目現(xiàn)狀 9 第二節(jié) 建設進度安排 9 第五章 投資估算及資金籌措 9 第一節(jié) 項目總投資估算 9 第二節(jié) 投資計劃與資金籌措 10 第六章 財務效益指標分析 11 第一節(jié) 市場研究 11 第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測算 11 第三節(jié) 總成本費用測算 14 第四節(jié) 利潤測算 15 第七章 項目經濟效益評價 16 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 16 第二節(jié) 貸款償還分析 18 第八章 風險分析(不確定性分析) 19 第一節(jié) 盈虧平衡分析 19 第二節(jié) 敏感性分析 20 第九章 項目評價的結論 21 第一節(jié) 結論 21 第二節(jié) 建議 22 第十章 附 表 23 附表 1 項目匯總表 24 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 25 附表 22 技術經濟指標 26 附表 31 投資概算表 27 附表 32 投資概算表 28 附表 41 建設用款計劃表 29 附表 42 建設用款計劃表 29 附表 5 銷售收入預測表 31 附表 6 貸款償還期計算表 32 附表 7 投資計劃與資金籌措表 33 附表 8 損益及利潤分配表 34 附表 9 現(xiàn)金流量表(自有資金) 35 附表 1011 敏感性分析表 36 附表 1012 敏感性分析表 37 附表 1021 敏感性分析表 38 附表 1022 敏感性分析表 39 附表 1031 敏感性分析表 40 附表 1032 敏感性分析表 41 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 41 頁 第一章 項目總說明 第一節(jié) 項目背景 (略) 詳見“聚豪華庭市調報告”第一章房地產宏觀市場調查及分析、第二章東莞市微觀房地產市場分析。 第三節(jié) 本報告的編制依據(jù) (包括地塊現(xiàn)狀、可規(guī)劃用地等); 2.《廣東省建設工程預算定額》; 3.《廣東省建設工程費用定額選價匯編》; 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 41 頁 4.《廣東省建設工程材料預算價格》; 5.《廣東省建設工程機械臺班費用定額》; 6.《廣東省建設工程費用定 額》; 7.《東莞市房地產稅費指南》; 8. 發(fā)展商提供的相關數(shù)據(jù)。 本報告為項目前期初步投資可行性分 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 41 頁 析方案,待項目規(guī)劃各經濟指標與資金投放等條件成熟后,方可進行動態(tài)財務分析。 詳細情況見附表 2“規(guī)劃用地平衡表” (二)項目經濟技術指標 規(guī) 劃 總建 筑面 積( 不含 人防 ) 為 平方米,容積率 %,其中住宅建筑面積為 平方米,商鋪 平方米,配套公建會所面積 3218 平方米,超市 平方米,規(guī)劃總戶數(shù)為 706 戶,總居住人口數(shù)為 2330 人,建筑密度為 19%,綠化率 30%,泊車位 710 輛(地上,不含自行車)。 第八節(jié) 規(guī)劃方案 (一)設計指導思想 針對項目特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢,將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合,配以豐富的文化健康設施,將該項目總體定位為以居家、休閑為主,集辦公、運動、娛樂、養(yǎng)生等功能于一體的中大型高尚“人文、智能、 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 41 頁 生態(tài)、養(yǎng)生”社區(qū)。 (三)戶型及平面布局 以三室二廳為主,二室二廳、四室二廳、復式、躍式為輔;戶型面積為 80 平方米~ 260平方米不等,以面積為 110160 平方米為主力戶型,平層、錯層、躍層相結合。在建設期和投入使用后, 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 41 頁 不會產生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 第十一節(jié) 水、電、氣 項目所在地為東莞市市中區(qū),水、電、氣的耗用量不受限制;具體耗用量待市政公用部門實地堪察后再行確定。 第五章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項目總投資估算 依據(jù)行業(yè)計算標準,投資總額通常包括建設投資(開發(fā)成本)與項目在建期貸款利息(財務費用),從項目投資概算表可以看出,本項目投資總額為 30, 萬元,其中工程建設前期費用 1, 萬元,土地取得費6, 萬元,基礎設施、配套設施費 萬元,工程建造期費用 19, 萬元,建設工程其他費用 2, 萬元,工程建設期貸 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 41 頁
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