【正文】 ，如在戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格定位等方面考慮目前的市場(chǎng)需求，為項(xiàng)目的下一步進(jìn)展和銷(xiāo)售的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中采取靈活多樣的、目標(biāo)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣方式，以最小的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用達(dá)到最好的銷(xiāo)售推廣效果。 （五）鑒于東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，如發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)工前已基本確定 30%— 40%的團(tuán)購(gòu)客戶(hù)，則建議本項(xiàng)目采取一次性開(kāi)發(fā)，以期達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)；否則一次性開(kāi)發(fā)會(huì)增加資金成本與投資風(fēng)險(xiǎn)。 （三）為提高發(fā)展商投資收益率，本項(xiàng)目宜采取分期開(kāi)發(fā)，認(rèn)真做好園林景觀的營(yíng)造與售后服務(wù)和小區(qū)的物業(yè)管理等工作，價(jià)格隨著項(xiàng)目品牌的擴(kuò)大而適當(dāng)提升，已顯出 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 41 頁(yè) 項(xiàng)目強(qiáng)大的生命力。 ，爭(zhēng)取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營(yíng)業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強(qiáng)項(xiàng)目的操作空間。詳見(jiàn)附表 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 41 頁(yè) 101— 附表 103“敏感性分析表”。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在 75—90%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)雖然為 %，但銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售均價(jià)中均未考慮車(chē)位，如果考慮車(chē)位的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售均價(jià) ， 則 盈虧平衡保本點(diǎn)在 %， 因此安全余度相對(duì)較大。 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 6“貸款償還期計(jì)算表” 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析） 第一節(jié) 盈虧平衡分析 通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 9“現(xiàn)金流量表（自有資金）” 第二節(jié) 貸款償還分析 、市場(chǎng)銷(xiāo)售前 景、購(gòu)買(mǎi)力等因素綜合分析，該項(xiàng)目有足夠的清償能力。 根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的現(xiàn)值指數(shù)為 ，表明在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是未來(lái)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比，它是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，反映投 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 41 頁(yè) 資的效率。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的需求。 =稅后利潤(rùn) 盈余公積金、公益金 =7, 1, 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 41 頁(yè) =5,（萬(wàn)元） =稅后利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 100% =7, 100% =% =累計(jì)利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 100% =10, /32, 100% =% 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 8“損益及利潤(rùn)分配表”。 （三）營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi) 按銷(xiāo)售收入的 5%計(jì)提營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)，則營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)為 2, 萬(wàn)元。本項(xiàng)目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅； （ 2）銷(xiāo)售稅金按類(lèi)別分通常包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、教育專(zhuān)項(xiàng)基金、交易管理費(fèi)、交易印花稅等，在此僅 將前三項(xiàng)計(jì)入銷(xiāo)售稅金作為計(jì)算依據(jù)，為銷(xiāo)售收入的 %，則銷(xiāo)售稅金為 2, 萬(wàn)元。 6 2. 商鋪及超市 7 銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的 8%為 平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為 5, 元 /平方米，分 2 年、跨 2 個(gè)年度售完，總銷(xiāo)售收入為 5, 萬(wàn)元，其中 2020 年度銷(xiāo) 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 41 頁(yè) 售收入為 萬(wàn)元， 2020 年度銷(xiāo)售收入為 3, 萬(wàn)元， 2020 年度銷(xiāo)售收入為。 第六章 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 第一節(jié) 市場(chǎng)研究 詳見(jiàn)聚豪華庭市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告”。 （ 1）建設(shè)期銀行貸款總額為建設(shè)投資的 33%，即 10, 萬(wàn)元，于 2020 年年中一次貸入，貸款期限為 1 年，當(dāng)年付息， 2020年一次還本 ，則第一年貸款利息為 萬(wàn)元，第二年貸款利息為 萬(wàn)元（銀行 1年期貸款利率為 %）。 本項(xiàng)目總投資為 30, 萬(wàn)元。 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 3“投資概算表”。 根據(jù)市政配套能力，所需水、電、氣及其供應(yīng)是可以保證的。 （二）安全保衛(wèi) 建成后的小區(qū)實(shí)行封閉管理， 24 小時(shí)保安巡邏值勤，確保小區(qū)安全。 （四）建筑裝修 在銷(xiāo)售期間提供樣板房區(qū)，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，為客戶(hù)提供裝修套餐，供業(yè)主自行選擇。堅(jiān)持主題明確、動(dòng)靜易位、迎合潮流、適度超前的原則，使其成為21 世紀(jì)東莞市的新型 時(shí)尚社區(qū)，是成功人士的“生命加油站”和“健康儲(chǔ)蓄所”，成為東莞樓市的新亮點(diǎn)。 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”。 第二章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng) 聚龍灣 第四節(jié) 本報(bào)告的編制說(shuō)明 本報(bào)告的編制，依據(jù)了中華人民共和國(guó)公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策，以及其它的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和具體規(guī)定。 第二節(jié) 項(xiàng)目可研目的（核心內(nèi)容） 基于項(xiàng)目市調(diào)和定位分析等前期工作，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步市場(chǎng)可行性研究后，本報(bào)告?zhèn)戎赜趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究階段的投資估算和財(cái)務(wù)靜態(tài)分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。聚豪華庭 投資分析報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第十節(jié) 物料供應(yīng) 8 第十一節(jié) 水、電、氣 8 第三章 投資環(huán)境研究 8 第四章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排 9 第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 9 第二節(jié) 建設(shè)進(jìn)度安排 9 第五章 投資估算及資金籌措 9 第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 9 第二節(jié) 投資計(jì)劃與資金籌措 10 第六章 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 11 第一節(jié) 市場(chǎng)研究 11 第二節(jié) 銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金測(cè)算 11 第三節(jié) 總成本費(fèi)用測(cè)算 14 第四節(jié) 利潤(rùn)測(cè)算 15 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 16 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 16 第二節(jié) 貸款償還分析 18 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析） 19 第一節(jié) 盈虧平衡分析 19 第二節(jié) 敏感性分析 20 第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 21 第一節(jié) 結(jié)論 21 第二節(jié) 建議 22 第十章 附 表 23 附表 1 項(xiàng)目匯總表 24 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 25 附表 22 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 26 附表 31 投資概算表 27 附表 32 投資概算表 28 附表 41 建設(shè)用款計(jì)劃表 29 附表 42 建設(shè)用款計(jì)劃表 29 附表 5 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表 31 附表 6 貸款償還期計(jì)算表 32 附表 7 投資計(jì)劃與資金籌措表 33 附表 8 損益及利潤(rùn)分配表 34 附表 9 現(xiàn)金流量表（自有資金） 35 附表 1011 敏感性分析表 36 附表 1012 敏感性分析表 37 附表 1021 敏感性分析表 38 附表 1022 敏感性分析表 39 附表 1031 敏感性分析表 40 附表 1032 敏感性分析表 41 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 41 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目總說(shuō)明 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 （略） 詳見(jiàn)“聚豪華庭市調(diào)報(bào)告”第一章房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)調(diào)查及分析、第二章東莞市微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。 第三節(jié) 本報(bào)告的編制依據(jù) （包括地塊現(xiàn)狀、可規(guī)劃用地等）； 2.《廣東省建設(shè)工程預(yù)算定額》； 3.《廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額選價(jià)匯編》； 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 41 頁(yè) 4.《廣東省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格》； 5.《廣東省建設(shè)工程機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額》； 6.《廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定 額》； 7.《東莞市房地產(chǎn)稅費(fèi)指南》； 8. 發(fā)展商提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 本報(bào)告為項(xiàng)目前期初步投資可行性分 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 41 頁(yè) 析方案，待項(xiàng)目規(guī)劃各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與資金投放等條件成熟后，方可進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析。 詳細(xì)情況見(jiàn)附表 2“規(guī)劃用地平衡表” （二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī) 劃 總建 筑面 積（ 不含 人防 ） 為 平方米，容積率 %，其中住宅建筑面積為 平方米，商鋪 平方米，配套公建會(huì)所面積 3218 平方米，超市 平方米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)為 706 戶(hù)，總居住人口數(shù)為 2330 人，建筑密度為 19%，綠化率 30%，泊車(chē)位 710 輛（地上，不含自行車(chē)）。 第八節(jié) 規(guī)劃方案 （一）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢(shì)，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，將該項(xiàng)目總體定位為以居家、休閑為主，集辦公、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、養(yǎng)生等功能于一體的中大型高尚“人文、智能、 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 41 頁(yè) 生態(tài)、養(yǎng)生”社區(qū)。 （三）戶(hù)型及平面布局 以三室二廳為主，二室二廳、四室二廳、復(fù)式、躍式為輔；戶(hù)型面積為 80 平方米～ 260平方米不等，以面積為 110160 平方米為主力戶(hù)型，平層、錯(cuò)層、躍層相結(jié)合。在建設(shè)期和投入使用后， 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 41 頁(yè) 不會(huì)產(chǎn)生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 第十一節(jié) 水、電、氣 項(xiàng)目所在地為東莞市市中區(qū)，水、電、氣的耗用量不受限制；具體耗用量待市政公用部門(mén)實(shí)地堪察后再行確定。 第五章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 依據(jù)行業(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，投資總額通常包括建設(shè)投資（開(kāi)發(fā)成本）與項(xiàng)目在建期貸款利息（財(cái)務(wù)費(fèi)用），從項(xiàng)目投資概算表可以看出，本項(xiàng)目投資總額為 30, 萬(wàn)元，其中工程建設(shè)前期費(fèi)用 1, 萬(wàn)元，土地取得費(fèi)6, 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi) 萬(wàn)元，工程建造期費(fèi)用 19, 萬(wàn)元，建設(shè)工程其他費(fèi)用 2, 萬(wàn)元，工程建設(shè)期貸 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 41 頁(yè)