【正文】 （ 3）根據(jù)發(fā)展商的綜合狀況、籌資能力及本項(xiàng)目銷售預(yù)測分析，能夠保證自籌資金按時(shí)到位。按行業(yè)基本運(yùn)作模式，發(fā)展商自有資金比例為建設(shè)投資總額的 30— 50%，銀行貸款與承建商墊資金額比例為自有資金為建設(shè)投資總額的 50— 70%，幵一同按銀行貸款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金成本）。 第十節(jié) 物料 供應(yīng) 建筑結(jié)構(gòu)主要為框架結(jié)構(gòu)，其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥和木材，市場供應(yīng)質(zhì)量不斷提高、價(jià)格平穩(wěn)走底，完全可以滿足本項(xiàng)目的需要。 （二）建筑結(jié)構(gòu) 磚混與框架結(jié)構(gòu)相結(jié)合。 第五節(jié) 規(guī)劃條件 （一）規(guī)劃用地 規(guī)劃建設(shè)用地土地使用權(quán)為出讓用地，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃總用地為 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 41 頁 平方米，居住用地 平方米，其他用地（代征） 平方米。 本報(bào)告旨在通過投資環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為委托方投資決策及項(xiàng)目融資提供參考依據(jù)。 目 錄 第一章 項(xiàng)目總說明 3 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 3 第二節(jié) 項(xiàng)目可研目的（核心內(nèi)容） 3 第三節(jié) 本報(bào)告的編制依據(jù) 3 第四節(jié) 本報(bào)告的編制說明 4 第二章 項(xiàng)目概況 5 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱 5 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 5 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)場地 5 第四節(jié) 項(xiàng)目背景 5 第五節(jié) 規(guī)劃條件 5 第六節(jié) 公共配套條件 6 第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模 6 第八節(jié) 規(guī)劃方案 6 第九節(jié) 環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動保護(hù) 7 東莞石龍鎮(zhèn)聚龍灣最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按業(yè)界規(guī)范的操作流程，本報(bào)告主要包括以下幾個(gè)方面： ； ； 和近期類似競爭性發(fā)展項(xiàng)目的情況 分析，對本開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行分析評價(jià)； 力進(jìn)行分析。聚豪華庭（聚龍灣第四期） 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 （略） 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)場地 （略） 第四節(jié) 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目為投資商依托石龍房地產(chǎn)開發(fā)公司完全獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)項(xiàng)目，投資商希冀通過專業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作以中高檔價(jià)位出擊市場，以獲取較好利潤與提升發(fā)展商品牌為目的。在設(shè)計(jì)方案和工程造價(jià)上均按中高檔住宅及其它公共建筑標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 （三）消防 建成后的小區(qū)實(shí)行智能化管理，消防監(jiān)控連動反應(yīng)。 第二節(jié) 投資計(jì)劃與資金籌措 1 資金投放與籌措在財(cái)務(wù)靜態(tài)分析中對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響較少，因涉及到財(cái)務(wù)費(fèi)用即利息指標(biāo)的計(jì)算，故對其僅進(jìn)行簡單的資金投放與籌措的模擬。 （ 2）根據(jù)開發(fā)商的社會關(guān)系及其信譽(yù)，承建商墊資視同開發(fā)商自有資金。 8 9 銷售數(shù)量為 710 個(gè)，銷售均價(jià)為100, 元 /個(gè) 車位，分 2 年、跨 2 個(gè)年度售完，銷售收入為 萬元，其中 2020年度銷售收入為 萬元， 2020 年度銷售收入為 。 詳細(xì)情況見附表 7“投資計(jì)劃與資金籌措表”和附表 8“損益及利潤分配表”。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指建設(shè)項(xiàng)目在投資活動計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到建設(shè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)年的數(shù)值，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零，表示項(xiàng)目剛好達(dá)到所預(yù)定的收益率；當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí)，表示項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)收益率外，還能獲得超額收益（即凈現(xiàn)值）；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時(shí)則表示項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)定的收益率 。 投資回收期是指通過項(xiàng)目的凈收益來回收總投資所需要的時(shí)間，它數(shù)值越小，表明收回越快。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為100%。 財(cái)務(wù)敏感性分析表 第九章 項(xiàng)目評價(jià)的結(jié)論 第一節(jié) 結(jié)論 （一）項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 （二）評價(jià)結(jié)論 說明，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率正常，價(jià)格性能比較優(yōu)，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商投入較大，回收資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗 風(fēng)險(xiǎn)能力。 （四）應(yīng)在項(xiàng)目建 設(shè)期間做好預(yù)售工作，在東莞市房交會上做好形象展示，加大宣傳推廣力度。 ，本項(xiàng)目是可行的。 第二節(jié) 敏感性分析 影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售面積、銷售均價(jià)和建設(shè)投資。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 41 頁 屋銷售利潤。如果現(xiàn)值指數(shù)大于 1，表明項(xiàng)目其收益大于成本，即投資報(bào)酬率超過預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)小于 1 時(shí)，說明其投資報(bào)酬率沒有達(dá)到預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)等于 1，說明貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于現(xiàn)金流出，投資的報(bào)酬率與預(yù)定的貼現(xiàn)率相同。 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 （一）全部投資現(xiàn)金流量分析（自有資金） 款； 2. 現(xiàn)金流出主要為自有資金（工程 建設(shè)投入）、借款本金償還、經(jīng)營成本費(fèi)用、所得稅、銷售稅金及附加； 3. 累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 7, 萬元； 4. 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量為10, 萬元； 8%（其中安全利率取 2%， 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 41 頁 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 6%）； 6. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的累計(jì)折現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 詳細(xì)情況見附表 8“損益及利潤分配表”。 第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測算 （一）銷售收入 3 總建筑面積為 ，可售面 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 41 頁 積為 （不含車位面積）， 平均銷售價(jià)格為 2, /平方米（不含車位），總銷售收入為 45,（含車位銷售收入）。按工程進(jìn)度算 2020 年需資金 19, 萬元， 2020年需資金 10,， 2020年需資金 萬元。 第三章 投資環(huán)境研究 詳細(xì)情況見“聚豪華廷市場調(diào)查報(bào)告”。 （五）安裝及設(shè)備配置 預(yù)留洗衣機(jī)位置及上、下水管；每戶電表、水表、煤氣、電話、全頻道公用天線、寬帶網(wǎng)插座到戶、實(shí)行遠(yuǎn)程抄表；陽臺、窗戶全部采用塑鋼窗；高檔合資廠電梯。 第六節(jié) 公共配套條件 （略）。同時(shí)本報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于國家、廣東省、東莞市相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)頒布的文件和發(fā)展商提供的資料，以及我們經(jīng)過調(diào)查研究所得的資料、信息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本報(bào)告的經(jīng)濟(jì)分析和測算，采用國際上通用的模式和規(guī)范，結(jié)合國內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理方面的具體規(guī)定和東莞市的市場情況，進(jìn)行財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析測算，旨在通過投資 環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為發(fā)展商投資決策提供參考依據(jù)。 第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模 詳細(xì)情況見附表 2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”和“聚豪華廷定位報(bào)告”。 第九節(jié) 環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動保護(hù) （一）環(huán)境保護(hù)： 本項(xiàng)目主要定位為居住休閑型高檔生活社區(qū)，同時(shí)配套具有商業(yè)、餐飲和娛樂健身的綜合性功能。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 41 頁 第四章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排 第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 （略） 第二節(jié) 建設(shè)進(jìn)度安排 計(jì)劃 2020年 6月開工，分三期滾動開發(fā)，A 棟（高層） 和 B 棟（多層住宅）先期開工建設(shè)， C、 D 棟（高層住宅）隨后開工， E、 F棟（小高層、高層）最后開工，總開發(fā)期 3年，總工期 2 年。具體數(shù)據(jù)詳見附表 4“建設(shè)用款計(jì)劃表”。主要為住宅和商鋪及超市和車位的銷售，其中多層住宅銷售面積為 萬平方米，銷售收入為 31,；商鋪及超市銷售面積為 萬平方米，銷售收入為5,；車位銷售數(shù)量為 710個(gè)，銷售收入為 9,。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 41 頁 第三節(jié) 總成本費(fèi)用測算 總成本費(fèi)用為 32, 萬元，主要為建設(shè)投資、工程建設(shè)期貸款利息和營銷推廣費(fèi)。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下，在項(xiàng)目的整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，以每年的凈收益恰好將投資全部回收過來，即內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目對初始投資的償還能力或項(xiàng)目對貸款利率的最大承受能力。對于項(xiàng)目投資額不同的方案，除凈現(xiàn)值比較外，還應(yīng)進(jìn)一步計(jì)算其現(xiàn)值指數(shù)，求得單位投資額所能獲得的現(xiàn)值凈收益。本項(xiàng)目可用于還貸的銷售利潤： 2020 年 15, 萬 元，貸款償還期限為 年 。對這三個(gè)變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、全投資凈現(xiàn)值、貸款償還期等指標(biāo)的影響程度。 第二節(jié) 建議 （一）項(xiàng)目在立項(xiàng)、施工前期應(yīng)認(rèn)真做好比較充 分的市場調(diào)研工作，如在戶型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格定位等方面考慮目前的市場需求，為項(xiàng)目的下一步進(jìn)展和銷售的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，在營銷過程中采取靈活多樣的、目標(biāo)市場針對性較強(qiáng)的營銷推廣方式，以最小的營銷費(fèi)用達(dá)到最好的銷售推廣效果。 （三）為提高發(fā)展商投資收益率，本項(xiàng)目宜采取分期開發(fā)，認(rèn)真做好園林景觀的營造與售后服務(wù)和小區(qū)的物業(yè)管理等工作，價(jià)格隨著項(xiàng)目品牌的擴(kuò)大而適當(dāng)提升，已顯出 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 41 頁 項(xiàng)目強(qiáng)大的生命力。詳見附表 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 41 頁 101— 附表 103“敏感性分析表”。 詳細(xì)情況見附表 6“貸款償還期計(jì)算表” 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析） 第一節(jié) 盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的現(xiàn)值指數(shù)為 ，表明在經(jīng)濟(jì)上是可行的。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，能滿足開發(fā)商的需求。 （三）營銷推廣費(fèi) 按銷售收入的 5%計(jì)提營銷推廣費(fèi)，則營銷推廣費(fèi)為 2, 萬元。 6 2. 商鋪及超市 7 銷售面積占總銷售面積的 8%為 平方米，銷售均價(jià)為 5, 元 /平方米，分 2 年、跨 2 個(gè)年度售完，總銷售收入為 5, 萬元，其中 2020 年度銷 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 41 頁 售收入為 萬元， 2020 年度銷售收入為 3, 萬元， 2020 年度銷售收入為。 （ 1）建設(shè)期銀行貸款總額為建設(shè)投資的 33%，即 10, 萬元，于 20