【正文】 期為 2年。 本項(xiàng)目總投資為 30, 萬元。按工程進(jìn)度算 2020 年需資金 19, 萬元， 2020年需資金 10,， 2020年需資金 萬元。具體數(shù)據(jù)詳見附表 4“建設(shè)用款計(jì)劃表”。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 41 頁 本項(xiàng)目的投資資金來源主要來自四個(gè)方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊資，以及銷售房款的回籠。 （ 1）建設(shè)期銀行貸款總額為建設(shè)投資的 33%，即 10, 萬元，于 2020 年年中一次貸入，貸款期限為 1 年，當(dāng)年付息， 2020年一次還本 ，則第一年貸款利息為 萬元，第二年貸款利息為 萬元（銀行 1年期貸款利率為 %）。 （ 2）根據(jù)開發(fā)商的社會關(guān)系及其信譽(yù)，承建商墊資視同開發(fā)商自有資金。 （ 3）根據(jù)發(fā)展商的綜合狀況、籌資能力及本項(xiàng)目銷售預(yù)測分析，能夠保證自籌資金按時(shí)到位。 詳細(xì)情況詳見附表 7“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 第六章 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 第一節(jié) 市場研究 詳見聚豪華庭市場調(diào)查報(bào)告”。 第二節(jié) 銷售收入與銷售稅金測算 （一）銷售收入 3 總建筑面積為 ，可售面 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 41 頁 積為 （不含車位面積）， 平均銷售價(jià)格為 2, /平方米（不含車位），總銷售收入為 45,（含車位銷售收入）。主要為住宅和商鋪及超市和車位的銷售，其中多層住宅銷售面積為 萬平方米，銷售收入為 31,；商鋪及超市銷售面積為 萬平方米，銷售收入為5,；車位銷售數(shù)量為 710個(gè)，銷售收入為 9,。 4 ，即： 5 銷售面積占總銷售面積的 92%為，銷售均價(jià)為 2, /平方米，分 2年、跨 2個(gè)年度售完，總銷售收入為 31, 萬元，其中 2020 年度銷售收入為 6, 萬元， 2020 年度銷售收入為21,， 2020年度銷售收入為 3,萬元。 6 2. 商鋪及超市 7 銷售面積占總銷售面積的 8%為 平方米，銷售均價(jià)為 5, 元 /平方米，分 2 年、跨 2 個(gè)年度售完，總銷售收入為 5, 萬元，其中 2020 年度銷 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 41 頁 售收入為 萬元， 2020 年度銷售收入為 3, 萬元， 2020 年度銷售收入為。 8 9 銷售數(shù)量為 710 個(gè)，銷售均價(jià)為100, 元 /個(gè) 車位，分 2 年、跨 2 個(gè)年度售完，銷售收入為 萬元，其中 2020年度銷售收入為 萬元， 2020 年度銷售收入為 。 10 詳細(xì)情況詳見附表 5“銷售收入預(yù)測表”。 11 （二） 銷售稅金 （ 1）土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（平均每戶面積不超過 120 平方米），增值額未超過扣除項(xiàng)目的 20%，免征土地增值稅。本項(xiàng)目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅； （ 2）銷售稅金按類別分通常包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、教育專項(xiàng)基金、交易管理費(fèi)、交易印花稅等，在此僅 將前三項(xiàng)計(jì)入銷售稅金作為計(jì)算依據(jù)，為銷售收入的 %，則銷售稅金為 2, 萬元。 詳細(xì)情況見附表 8“損益及利潤分配表”。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 41 頁 第三節(jié) 總成本費(fèi)用測算 總成本費(fèi)用為 32, 萬元，主要為建設(shè)投資、工程建設(shè)期貸款利息和營銷推廣費(fèi)。 （一）建設(shè)投資 本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為 30, 萬元，其中： 1, 萬元，包括可行性研究費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等； 6, 萬元，包括征地費(fèi)、土地出讓金、勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、地上附屬物補(bǔ)償費(fèi) 、土地補(bǔ)償費(fèi)等； 、配套設(shè)施費(fèi) 萬元，包括市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等； 19, 萬元，包括給排水、供熱、供氣、供電工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建設(shè)監(jiān)理、建安工程等費(fèi)用； 2, 萬元，包括營銷策劃費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等； （二）工程建設(shè)期貸款利息 建設(shè)期銀行授信貸款總額為建設(shè)投資的 33%，即 10, 萬元，于 2020 年年中一 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 41 頁 次性貸入，貸款期限為 1 年，當(dāng)年付 息， 2020年一次還本，則第一年貸款利息為 萬元，第二年貸款利息為 萬元（銀行 1年期貸款利率為 %）。 （三）營銷推廣費(fèi) 按銷售收入的 5%計(jì)提營銷推廣費(fèi)，則營銷推廣費(fèi)為 2, 萬元。 詳細(xì)情況見附表 7“投資計(jì)劃與資金籌措表”和附表 8“損益及利潤分配表”。 第四節(jié) 利潤測算 （一）企業(yè)所得稅 按累計(jì)利潤的 33%征收，則企業(yè)所得稅為 3, 萬元。 （二）利潤 =銷售收入 銷售稅金 總成本費(fèi)用 =45, 2, 32, =10,（萬元） =銷售利潤 所得稅 =10, 3, =7,（萬元） 、公益金為 1, 萬元（盈余公積按稅后利潤的 10%計(jì)，公益金按稅后利潤的 5%計(jì)）。 =稅后利潤 盈余公積金、公益金 =7, 1, 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 41 頁 =5,（萬元） =稅后利潤 /總成本費(fèi)用 100% =7, 100% =% =累計(jì)利潤 /總成本費(fèi)用 100% =10, /32, 100% =% 詳細(xì)情況見附表 8“損益及利潤分配表”。 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 （一）全部投資現(xiàn)金流量分析（自有資金） 款； 2. 現(xiàn)金流出主要為自有資金（工程 建設(shè)投入）、借款本金償還、經(jīng)營成本費(fèi)用、所得稅、銷售稅金及附加； 3. 累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 7, 萬元； 4. 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量為10, 萬元； 8%（其中安全利率取 2%， 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 41 頁 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 6%）； 6. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的累計(jì)折現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下，在項(xiàng)目的整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，以每年的凈收益恰好將投資全部回收過來，即內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目對初始投資的償還能力或項(xiàng)目對貸款利率的最大承受能力。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上不可行。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，能滿足開發(fā)商的需求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指建設(shè)項(xiàng)目在投資活動計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到建設(shè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)年的數(shù)值，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零，表示項(xiàng)目剛好達(dá)到所預(yù)定的收益率；當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí)，表示項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)收益率外，還能獲得超額收益（即凈現(xiàn)值）；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時(shí)則表示項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)定的收益率 。因此，當(dāng)凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)，項(xiàng)目可行，否則項(xiàng) 目不可行。 根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 5, 萬元 ，大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是未來現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比，它是一個(gè)相對指標(biāo)，反映投 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 41 頁 資的效率。如果現(xiàn)值指數(shù)大于 1，表明項(xiàng)目其收益大于成本，即投資報(bào)酬率超過預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)小于 1 時(shí)，說明其投資報(bào)酬率沒有達(dá)到預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)等于 1，說明貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于現(xiàn)金流出，投資的報(bào)酬率與預(yù)定的貼現(xiàn)率相同。對于項(xiàng)目投資額不同的方案，除凈現(xiàn)值比較外，還應(yīng)進(jìn)一步計(jì)算其現(xiàn)值指數(shù)，求得單位投資額所能獲得的現(xiàn)值凈收益。財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值率大于等于 1 時(shí)，表明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；小于 1 時(shí)表明不可行。 根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的現(xiàn)值指數(shù)為 ，表明在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 投資回收期是指通過項(xiàng)目的凈收益來回收總投資所需要的時(shí)間，它數(shù)值越小，表明收回越快。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，此項(xiàng)目的正?；厥掌诖蠹s為 23 年 ；根據(jù)預(yù)測本項(xiàng)目的投資回收期為 年，能滿足正常需求。 以上各項(xiàng)符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一般指標(biāo)，因而該項(xiàng)目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風(fēng)險(xiǎn)性要求。 詳細(xì)情況見附表 9“現(xiàn)金流量表（自有資金）” 第二節(jié) 貸款償還分析 、市場銷售前 景、購買力等因素綜合分析，該項(xiàng)目有足夠的清償能力。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 41 頁 屋銷售利潤。本項(xiàng)目可用于還貸的銷售利潤： 2020 年 15, 萬 元，貸款償還期限為 年 。 以上因素綜合考慮，本項(xiàng)目具有足夠清償能力。 詳細(xì)情況見附表 6“貸款償還期計(jì)算表” 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析） 第一節(jié) 盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為100%。計(jì)算過程 如下： （一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) = =32, /2,（ %） =（ M2） 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為 ，占計(jì)劃總銷售面積 M2的 %。 （二）銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 ? ?銷售稅金及附加銷售量 總成本1 ? ?稅率銷售稅金及附加1平均銷售單價(jià) 總成本? 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 41 頁 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) = =32,（ %） =2,736 （元/M2） 本項(xiàng)目銷售均價(jià)保本點(diǎn)為 2,736 元 /M 2，占計(jì)劃銷售均價(jià) 2, 元 /M2的 %。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在 75—90%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)雖然為 %，但銷售量和銷售均價(jià)中均未考慮車位，如果考慮車位的銷售量和銷售均價(jià) ， 則 盈虧平衡保本點(diǎn)在 %， 因此安全余度相對較大。 第二節(jié) 敏