【正文】 完成，新行政中心、商務(wù)中心、文化中心、市場(chǎng)專業(yè)區(qū)將在城南新區(qū)蓬勃建成。從城市發(fā)展方向分析，吉安市城南新區(qū)是重點(diǎn)，是“十二五”計(jì)劃的主攻方向。城南的未來是有目共睹的，伴隨著城市南建的進(jìn)行，城市商貿(mào)業(yè)的更新?lián)Q代也是新城建設(shè)相輔相成的。吉安市場(chǎng)調(diào)查與分析一、調(diào)查目的通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解吉安市專業(yè)市場(chǎng)（重點(diǎn)是建材市場(chǎng)）供需空間和發(fā)展趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值品質(zhì)取向。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等因素的調(diào)查研究分析，為項(xiàng)目的后續(xù)推廣運(yùn)作提供決策依據(jù)。三、吉安市建材市場(chǎng)調(diào)查與分析（1）吉安市建材市場(chǎng)分布圖城南新區(qū)三江家居城四方圓建材市場(chǎng)凱震建材裝飾市場(chǎng)貿(mào)易廣場(chǎng)城南專業(yè)市場(chǎng)群吉安城區(qū)（2）吉安貿(mào)易廣場(chǎng) 物業(yè)名稱吉安貿(mào)易廣場(chǎng)經(jīng)營類別批零兼售（批發(fā)為主）物業(yè)地址吉安火車站附近，青原大道與坪田路交匯處經(jīng)營范圍家居建材、五金機(jī)電、副食品、小商品、服飾等?，F(xiàn)在有經(jīng)營業(yè)主近2000戶，倉儲(chǔ)4萬多平米。月項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)吉安貿(mào)易廣場(chǎng)是香港豪德集團(tuán)于1996年在革命老區(qū)進(jìn)行開發(fā)性扶貧而建設(shè)的一個(gè)商貿(mào)廣場(chǎng)社區(qū)。市場(chǎng)包涵行業(yè)較多，綜合批發(fā)市場(chǎng)形態(tài)，有食品批發(fā)、服裝批發(fā)、建材批發(fā)、飲食等，建材類市場(chǎng)沒有嚴(yán)格規(guī)劃，介入有飲食、美容、電動(dòng)車銷售等。（3）三江家居城 物業(yè)名稱三江家居城經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址井岡山大道與鳳凰洲路交匯處經(jīng)營范圍家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金經(jīng)營方式散戶自營商鋪結(jié)構(gòu)一層建材商鋪，層高5米市場(chǎng)規(guī)模獨(dú)立圍合的家居市場(chǎng)，一樓主要以建筑材料區(qū)為主，二樓家具區(qū)，建筑材料店鋪大約有140家。月——32元/平米（4）中山路建材街 物業(yè)名稱中山路建材街經(jīng)營類別零售業(yè)為主物業(yè)地址吉州區(qū)中山路經(jīng)營范圍板材、照明燈具、墻紙、衛(wèi)浴、陶瓷、五金等經(jīng)營方式散戶自營市場(chǎng)規(guī)模商鋪沿街區(qū)分布，約有250家店鋪經(jīng)營檔次中高檔次，有兔寶寶、立邦漆、華潤等中高檔次品牌輻射范圍吉安市城區(qū)商鋪?zhàn)饨?8元/平米月項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)中山路建材街位于吉安中心城區(qū)，是吉安歷史最久的建材區(qū)，該片區(qū)呈帶狀沿街分布，經(jīng)營戶自發(fā)形成，吉安家居建材消費(fèi)首選地。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分商戶有意向考慮外遷，換一個(gè)更規(guī)范、環(huán)境較好、比較集中的市場(chǎng)區(qū)。輻射范圍吉安市區(qū)為主商鋪?zhàn)饨鹨粯茄亟稚啼?8元/平米月一樓內(nèi)鋪20元/平米月二樓商鋪18—26元/平米A館三、四樓皆為家具用品。四方圓建材市場(chǎng)，逐漸成為吉安市品牌建材的代表市場(chǎng)，市場(chǎng)整體經(jīng)營狀況較佳。市場(chǎng)配套市場(chǎng)內(nèi)有觀光電梯、農(nóng)業(yè)銀行等配套。月商鋪布局一層商鋪，進(jìn)深達(dá)到12米。市場(chǎng)整體經(jīng)營狀況不佳，市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的包裝，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)氣氛相比四方圓較差。市場(chǎng)規(guī)劃用地5259畝，建設(shè)凈用地3866畝。目前，一期市場(chǎng)1480畝已立項(xiàng)批復(fù)。市場(chǎng)內(nèi)道路、供水、供電、管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施正在建設(shè)中。（9）中國新干建材城物業(yè)地址新干縣經(jīng)營范圍石材為主的建筑材料市場(chǎng)規(guī)模200畝市場(chǎng)+1810畝生產(chǎn)基地開發(fā)商江西祥磊實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新干建材城生產(chǎn)基地，用于發(fā)展石材加工企業(yè)；規(guī)劃面積200畝建設(shè)市場(chǎng)交易基地， 用于建材產(chǎn)品銷售。四、吉安建材市場(chǎng)現(xiàn)狀研判（1）建材市場(chǎng)競爭較為激烈近年來，吉安的家居建材行業(yè)經(jīng)歷著激烈的市場(chǎng)競爭。而吉安市下屬的縣域建材市場(chǎng)更是基本上為沿街式商鋪，尚無規(guī)模的市場(chǎng)。根據(jù)調(diào)查，吉安城區(qū)市場(chǎng)的消費(fèi)者均為本市。大型的、物流型的集散中心根本不存在。五、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析本次問卷針對(duì)吉安市“貿(mào)易廣場(chǎng)”、“三江家居市場(chǎng)”、“四方圓建材家居市場(chǎng)”、“凱震建材大市場(chǎng)”等專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營戶展開，問卷覆蓋吉安城區(qū)內(nèi)幾大經(jīng)營區(qū)域，共發(fā)放問卷近200份，回收有效問卷186份，以下為問卷分析統(tǒng)計(jì)結(jié)果。調(diào)查顯示有30元/平米月、60—100元/平米這也反映了吉安幾大建材集聚區(qū)域經(jīng)營檔次的區(qū)別，且經(jīng)營體量也相對(duì)較為均衡。調(diào)查顯示有五成的商戶經(jīng)營面積為3060平米，反映出吉安市場(chǎng)商鋪面積以30—60平米為主。您目前經(jīng)營現(xiàn)狀如何？評(píng)析：本題意在了解經(jīng)營戶對(duì)經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意情況。反映出經(jīng)營的現(xiàn)狀，應(yīng)該說，吉安的建材市場(chǎng)競爭較為激烈，但行業(yè)發(fā)展較為健康穩(wěn)定，各個(gè)檔次的產(chǎn)品都有其特定的消費(fèi)人群，市場(chǎng)潛力較大。此題也較為明顯的反應(yīng)了吉安建材類商業(yè)的缺陷。如果在吉安開發(fā)合適的專業(yè)市場(chǎng)，您會(huì)選擇投資或經(jīng)營嗎？評(píng)析：本題意在調(diào)查建材類經(jīng)營戶對(duì)吉安城區(qū)內(nèi)的新市場(chǎng)的購買及投資意向，調(diào)查表示25%的商戶對(duì)新市場(chǎng)還是持有很高的期待，另外還有50%“不確定”的商家也極有可能成為項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示購鋪?zhàn)誀I的經(jīng)營戶相對(duì)較高，反映在吉安商鋪投資及租售皆有市場(chǎng)需求，可適當(dāng)參考此題，在未來開發(fā)中，合理分配租售比例。您選擇新市場(chǎng)的主要考慮因素是什么？評(píng)析：本題意在調(diào)查經(jīng)營戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的要求。您期望未來商鋪的面積為多少？評(píng)析：本項(xiàng)目意在了解建材類商家對(duì)商鋪面積的需求情況。1如果買賣商鋪，您能接受鋪面的銷售總價(jià)是多少？評(píng)析：本題意在了解消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)商鋪價(jià)格的心理預(yù)期。一方面反映消費(fèi)者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場(chǎng)開發(fā)環(huán)境。1您認(rèn)為新市場(chǎng)應(yīng)該設(shè)有哪些功能配套？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)配套的需求情況。六、吉安市場(chǎng)現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)近年來吉安的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，商業(yè)氛圍較為濃厚，但在整體業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營定位方式等方面不夠完善，面臨著整體商業(yè)環(huán)境的劇烈競爭。一些開面寬、地段好、規(guī)劃好的商鋪很受投資經(jīng)營者歡迎；◆ 二是吉安商鋪投資經(jīng)營熱情很高，吉安當(dāng)?shù)氐耐顿Y經(jīng)營客戶投資經(jīng)營商鋪意愿很高，具有敏銳的投資意識(shí)。地塊緊鄰規(guī)劃擴(kuò)建中的迎賓大道以北、丁塘路（規(guī)劃）以南、釣源大道（規(guī)劃）以西路段。規(guī)模地形該地塊總面積近600余畝，以山地丘陵為主，有一定的高差，但政府會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土地平整工作，目前平整工作正在進(jìn)行中。沿現(xiàn)有道路邊已有“大眾4S店”、“奇瑞4S店”框架基本施工完畢，吉安市駕駛員考試中心也在該區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)的主要道路已經(jīng)規(guī)劃、并開始路基施工。從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊商業(yè)、居住氛圍極其一般，幾乎是在荒山丘陵上開發(fā)，但隨著前期的幾個(gè)項(xiàng)目投入建設(shè)，以及樟吉、大廣兩條高速帶來的交通便利，給本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)集群的定位帶來很好的發(fā)展?jié)摿?。然而，盡管有政府的大力扶持政策及宏大的遠(yuǎn)景規(guī)劃，但整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)輻射力、消費(fèi)支撐度、與市區(qū)的商貿(mào)消費(fèi)關(guān)系等因素都將直接影響到本項(xiàng)目乃至整個(gè)區(qū)域能否打造成功的關(guān)鍵因素。三、項(xiàng)目研判（SWOT分析）（1）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（Strength）＞＞城市發(fā)展方向項(xiàng)目所在位置為城市規(guī)劃發(fā)展方向。而項(xiàng)目所在城南專業(yè)市場(chǎng)區(qū)將是吉安市未來幾年商貿(mào)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。近年來政府高度重視商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展，以此作為拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的引擎之一。＞＞交通條件良好項(xiàng)目所在地塊的交通設(shè)施規(guī)劃良好，正在建設(shè)中，未來將會(huì)便于物流展開。有利于對(duì)吉安地區(qū)乃至整個(gè)贛中南地區(qū)的商貿(mào)物流全面輻射。目前近千畝市場(chǎng)已經(jīng)開工建設(shè)。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）＞＞項(xiàng)目地塊稍偏從目前地塊位置看，離主城區(qū)約有12公里左右。＞＞直接交通尚缺由于城南新區(qū)尚在建設(shè)之中，公交系統(tǒng)尚未完善。＞＞城區(qū)市場(chǎng)競爭 由于本項(xiàng)目計(jì)劃打造大型的商貿(mào)市場(chǎng)，規(guī)劃涉及家居建材、五金機(jī)電、小商品等幾大品類，但以上業(yè)態(tài)在市區(qū)都已形成固定的經(jīng)營場(chǎng)所，且消費(fèi)者認(rèn)同度較高。（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）＞＞處于商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型期吉安商貿(mào)業(yè)總體發(fā)展水平不高。尤其是批發(fā)類市場(chǎng)將進(jìn)入整合、轉(zhuǎn)型、提升的時(shí)期，迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。尤其是土地成本低廉，大大降低開發(fā)成本，以及今后運(yùn)營成本。＞＞具有市場(chǎng)開發(fā)先機(jī)目前城南市場(chǎng)集群尚處于初期開發(fā)階段。具有明顯的開發(fā)先機(jī)優(yōu)勢(shì)。但由于距主城區(qū)較遠(yuǎn)，各項(xiàng)配套尚有欠缺。但待其成熟則開發(fā)先機(jī)隨之失去。因外出打工者眾多，歷來被稱為“打工大市”。目前當(dāng)?shù)厝送顿Y理念雖然已經(jīng)具備，但從本地市場(chǎng)租金分析，本項(xiàng)目的售價(jià)不會(huì)太高。而要在同一區(qū)域內(nèi)再興建大型的同類市場(chǎng)，則無論在消費(fèi)潛力、商家接受度、市場(chǎng)輻射力、政府推動(dòng)力等方面都將有一定的挑戰(zhàn)難度。結(jié)合吉安當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境以及未來的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)正好符合吉安城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃需求，有一定的投資機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在。作為一座現(xiàn)代化的大