【正文】 、商務中心基本成型，市政配套基礎良好。 管線狀況項目所在區(qū)域還處在整體前期工程階段，主要道路及市政管網(wǎng)基本還沒有鋪設到位；但隨著該區(qū)域建設速度的加快推進，相信給水、供電、供氣、排水、通訊等城市市政基礎設施將會陸續(xù)得到完善。通過對吉安現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境進行深入地調(diào)查了解，我們對吉安現(xiàn)有商業(yè)的綜合評價如下：◆ 一是精品商鋪勢頭看好。調(diào)查結果顯示30—60平米、60—100平米的面積受得比較多的青睞，這也比較符合經(jīng)營建材的場地要求。如有要拆遷或更換經(jīng)營場所，您更希望在城市什么區(qū)域經(jīng)營？評析：本題意在調(diào)查建材類經(jīng)營戶對吉安城區(qū)內(nèi)的新市場的經(jīng)營意向，調(diào)查表示67%的商戶對區(qū)位選擇沒有明確要求，另外還有25%對市中心區(qū)域較為認可。您目前所經(jīng)營商鋪的店面面積是多少？評析：本題意在了解經(jīng)營戶經(jīng)營面積。（3）正處于升級換代的轉型時期隨著吉安市城市行政中心的轉移、城南新區(qū)的建設，城市化進城與人民生活水平的不斷提高，對建材產(chǎn)品的需求、中高端建材產(chǎn)品需求將不斷增加，相應的專業(yè)市場需求越來越迫切。在此基礎上，新干縣要求全縣范圍內(nèi)石材生產(chǎn)企業(yè)全部遷至建材城生產(chǎn)基地落戶，今后新辦或擴改建材生產(chǎn)企業(yè)一律進駐生產(chǎn)基地，家居建材經(jīng)營戶全部遷至市場交易基地，促進建材產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展?，F(xiàn)鋼材大市場、工程機械市場、機動車市場、吉安物流園和商貿(mào)（一）等市場近千畝已開工建設。（6）凱震建材裝飾市場 物業(yè)名稱凱震建材裝飾市場經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址吉州大道與陽明西路交匯處以北500米處經(jīng)營范圍陶瓷、衛(wèi)浴、管材、瓷磚、地板、照明燈具經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模約120家店鋪經(jīng)營檔次中檔檔次輻射范圍吉安城區(qū)商鋪租金—25元/平米月—25元/平米月——70元/平米吉安貿(mào)易廣場經(jīng)過15年左右的經(jīng)營，目前已成為全市最大的商貿(mào)物流中心，全省乃至京九線上最有影響的大型批發(fā)市場之一。以合理規(guī)劃本項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為適合吉安需要及可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品。“四中心”意味著這里將成為行政、體育、文化廣電、商務中心。（6）城南新區(qū)建設城南新區(qū)位于市中心城區(qū)的中部，與河西、河東、敦厚三大片區(qū)緊密相連。（4）城市人口規(guī)模吉安是一個以漢民族為主，多民族雜居的地方?？h域經(jīng)濟加快發(fā)展，8個縣（區(qū)）財政總收入過5億元，安福、泰和縣過8億元，吉安縣突破10億元，全市進入提速發(fā)展的快車道。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、105國道和由東向西的319國道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達省市,此外還有贛粵高速,井岡山機場,在江西省地理上占有特殊位置。自秦朝置郡以來，吉安以其悠久的人文歷史、良好的生態(tài)環(huán)境、豐富的自然資源和獨特的區(qū)域位置，被世人譽為“風水寶地、革命圣地、旅游勝地、投資福地、發(fā)展高地”。吉安市現(xiàn)轄2 區(qū)10 縣1 市，新干縣、峽江縣、吉水縣、吉安縣、永豐縣、安福縣、永新縣、泰和縣、萬安縣、遂川縣、井岡山市、吉州區(qū)、青原區(qū)、國家井岡山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。（3）交通區(qū)位吉安位于江西省中西部，贛江中游，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地勢極為險要。2010年，吉安全年完成生產(chǎn)總值665億元，增長14%；，%，地方財政收入57億元，%；，%，主營業(yè)務收入突破千億元大關，；社會消費品零售總額202億元，增長18%；外貿(mào)出口突破10億美元，%。公路方面，以南北向的大（慶）廣（州）高速、樟（樹）吉（安）高速公路和東西向的泉（州）南（寧）高速、泰（和）井（岡山）高速和吉（安）東（館）高速公路形成“兩縱三橫”高速公路骨架，建設中心城區(qū)環(huán)城高速公路，成為全省高速公路的重要樞紐。另外將京九鐵路以東與西隴山以南的用地作為遠景城市發(fā)展方向。其中井岡山大道為城市生活性景觀大道，吉州大道和迎賓大道為城市交通性景觀干道。吉安市場調(diào)查與分析一、調(diào)查目的通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解吉安市專業(yè)市場（重點是建材市場）供需空間和發(fā)展趨勢，確定目標客戶群及其對項目的價值品質取向。月項目點評吉安貿(mào)易廣場是香港豪德集團于1996年在革命老區(qū)進行開發(fā)性扶貧而建設的一個商貿(mào)廣場社區(qū)。（4）中山路建材街 物業(yè)名稱中山路建材街經(jīng)營類別零售業(yè)為主物業(yè)地址吉州區(qū)中山路經(jīng)營范圍板材、照明燈具、墻紙、衛(wèi)浴、陶瓷、五金等經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模商鋪沿街區(qū)分布，約有250家店鋪經(jīng)營檔次中高檔次，有兔寶寶、立邦漆、華潤等中高檔次品牌輻射范圍吉安市城區(qū)商鋪租金38元/平米月一樓內(nèi)鋪20元/平米市場配套市場內(nèi)有觀光電梯、農(nóng)業(yè)銀行等配套。目前，一期市場1480畝已立項批復。新干建材城生產(chǎn)基地，用于發(fā)展石材加工企業(yè)；規(guī)劃面積200畝建設市場交易基地， 用于建材產(chǎn)品銷售。大型的、物流型的集散中心根本不存在。這也反映了吉安幾大建材集聚區(qū)域經(jīng)營檔次的區(qū)別，且經(jīng)營體量也相對較為均衡。此題也較為明顯的反應了吉安建材類商業(yè)的缺陷。您期望未來商鋪的面積為多少？評析：本項目意在了解建材類商家對商鋪面積的需求情況。六、吉安市場現(xiàn)狀綜合評價近年來吉安的城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，商業(yè)氛圍較為濃厚，但在整體業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營定位方式等方面不夠完善，面臨著整體商業(yè)環(huán)境的劇烈競爭。沿現(xiàn)有道路邊已有“大眾4S店”、“奇瑞4S店”框架基本施工完畢，吉安市駕駛員考試中心也在該區(qū)域。三、項目研判（SWOT分析）（1）項目優(yōu)勢（Strength）＞＞城市發(fā)展方向項目所在位置為城市規(guī)劃發(fā)展方向。有利于對吉安地區(qū)乃至整個贛中南地區(qū)的商貿(mào)物流全面輻射。＞＞城區(qū)市場競爭 由于本項目計劃打造大型的商貿(mào)市場，規(guī)劃涉及家居建材、五金機電、小商品等幾大品類，但以上業(yè)態(tài)在市區(qū)都已形成固定的經(jīng)營場所，且消費者認同度較高。＞＞具有市場開發(fā)先機目前城南市場集群尚處于初期開發(fā)階段。因外出打工者眾多，歷來被稱為“打工大市”。作為一座現(xiàn)代化的大型城市商貿(mào)市場，必須以科學、前瞻、創(chuàng)新的理念梳理各種關系：如何協(xié)調(diào)與城市規(guī)劃之間的關系？項目主題概念如何定位？各種業(yè)態(tài)如何定位？各種業(yè)態(tài)如何規(guī)劃？如何處理與老市場之間的關系？招商運作能否成功？如何確保項目的后期運營管理？……均是項目開發(fā)成功的關鍵。二、定位原則▲ 項目創(chuàng)新原則創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力，是滿足和引領城市商業(yè)未來發(fā)展的關鍵。本項目將以現(xiàn)代理念為指導思想，在對吉安及贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)整合、提升基礎上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。三、主題定位分析在對吉安商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎上，并結合地塊資源特征，我們認為本項目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導性意義?？臻g：實施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯位、互補、優(yōu)化、提升定位策略，打造贛中南商貿(mào)業(yè)的核心價值，拉動城市發(fā)展，與吉安整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。項目將配設：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、KTV、及休閑商業(yè)街等生活設施；同時配設：檢測、銀行、工商、郵電、稅務、咨詢等商業(yè)服務設施。功能定位的基本思路：＞＞以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點；＞＞以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。七、規(guī)劃定位分析八、輻射定位分析按照現(xiàn)代商圈理論，結合市場調(diào)查及吉安商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場輻射，本項目建成后，市場輻射可分為三級：一級輻射商圈為吉安市區(qū)；二級輻射商圈為吉安地區(qū)；三級輻射商圈為贛中南地區(qū)。因此，我們?nèi)〉昧隧椖康拈_發(fā)權后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng)營先行的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標準，衡定項目的整個開發(fā)建設環(huán)節(jié)。以達到“商貿(mào)吉安，贛中明珠”的目標。向重點招商地區(qū)發(fā)布招商信息，并召開招商推介會；對國內(nèi)外著名品牌商家，實施個對個、面對面的個性化招商，確保招商成功率；＞運用廣泛的人脈資源。（2）后期推廣市場經(jīng)營的成功，離不開后期的推廣宣傳。四、經(jīng)營理念市場需要培育，經(jīng)營需要管理。注重專業(yè)市場管理特點：以經(jīng)營管理為主，物業(yè)管理為輔。項目建成后，可以將人流、物流、資金流、技術流等資源充分匯集，為吉安乃至整個贛中南地區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的經(jīng)濟和社會收益，將對區(qū)域社會經(jīng)濟構成長遠良性的影響；是政府、城市、開發(fā)商共贏的項目。第 47 頁 共 47 頁