【正文】 ，為消費(fèi)者提供豐富的商品盛宴；（5）物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮大廣高速、樟吉高速兩大交通大動脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。（6）居住功能：作為大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。因此項目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。五、業(yè)態(tài)定位◆ 家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等；◆ 五金機(jī)電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等；◆ 浙江商品：小商品、服飾、皮草、小家電等；◆ 配套服務(wù)：餐飲、咖啡吧、茶吧、KTV、網(wǎng)吧等。六、檔次定位分析本項目地處規(guī)劃中的“吉安城南專業(yè)市場群”集中發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來吉安城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點，承擔(dān)著展現(xiàn)吉安城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。因此，項目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為吉安未來主要的商品物流交易集散中心。同時，考慮到項目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項目規(guī)劃、配套設(shè)施等方面要區(qū)別考慮，以符合實際的經(jīng)營需求。七、規(guī)劃定位分析八、輻射定位分析按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合市場調(diào)查及吉安商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場輻射，本項目建成后，市場輻射可分為三級：一級輻射商圈為吉安市區(qū)；二級輻射商圈為吉安地區(qū)；三級輻射商圈為贛中南地區(qū)?！镜谖宀糠猪椖窟\(yùn)作思路】一、運(yùn)營模式本項目重點在于商業(yè)，即：大型商品集散中心。住宅作為輔助物業(yè)，故項目必須重視運(yùn)營。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商應(yīng)有的社會責(zé)任。因此，本項目絕對不能作為一個常規(guī)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)，必須是將開發(fā)與運(yùn)營高度結(jié)合。換言之，本項目的建設(shè)重在運(yùn)營，而且必須是品牌化運(yùn)營。因此，我們?nèi)〉昧隧椖康拈_發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運(yùn)營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng)營先行的運(yùn)營策略；以今后經(jīng)營的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項目的整個開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。本項目坐擁吉安兩大交通物流動脈，處于城市規(guī)劃的“城南專業(yè)市場群”核心位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項目運(yùn)營的核心價值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的運(yùn)作模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實現(xiàn)吉安商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，全力推進(jìn)吉安乃至整個贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。我們將依托現(xiàn)有強(qiáng)大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團(tuán)隊資源，從項目規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)、招商運(yùn)作、經(jīng)營管理等，實施一體化運(yùn)營，確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。二、招商模式本項目的運(yùn)營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團(tuán)隊，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，特別利用浙江、江蘇等地區(qū)品牌商家的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。（1）招商思路立足吉安及贛中南地區(qū)商業(yè)資源，重點引進(jìn)國內(nèi)外及浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進(jìn)而面向全國進(jìn)行品牌招商。以達(dá)到“商貿(mào)吉安，贛中明珠”的目標(biāo)。（2）招商策略●招商先行策略。在項目完成規(guī)劃方案后，立即實施招商先行的策略；●本地商家優(yōu)先策略。通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標(biāo)；●品牌商家優(yōu)先策略。以國內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進(jìn)駐，提升項目的經(jīng)營檔次，提升吉安城市的品牌形象；●優(yōu)惠優(yōu)先策略。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們將對所有招商進(jìn)駐的商家實施大幅度的多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、管理費(fèi)等；尤其是面對本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐，實施更有力度的租金優(yōu)惠政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權(quán)利。（3）招商手段＞招商推廣有效覆蓋。向重點招商地區(qū)發(fā)布招商信息，并召開招商推介會；對國內(nèi)外著名品牌商家，實施個對個、面對面的個性化招商，確保招商成功率；＞運(yùn)用廣泛的人脈資源。依托運(yùn)營商自身積累的商業(yè)人脈關(guān)系，實施重點招商，重點突破；＞建立專業(yè)網(wǎng)站。通過網(wǎng)絡(luò)平臺，面向國內(nèi)外著名品牌商家發(fā)送“招賢榜”；＞整體合作招商。通過廣泛的社會關(guān)系，與國內(nèi)知名商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)合作招商，實現(xiàn)招商資源共享的目的。三、推廣思路為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立品牌形象，推動項目經(jīng)營的順利成功。本項目的推廣采取前期導(dǎo)入和后期持續(xù)的策略。尤其是重視項目開業(yè)后，全面實施項目整體CIS統(tǒng)一推廣的品牌戰(zhàn)略，經(jīng)營培育和項目品牌塑造的推廣。（1）前期推廣運(yùn)用媒體、公關(guān)活動等途徑，對項目形象進(jìn)行市場導(dǎo)入，樹立項目初步形象，達(dá)到招商和銷售的目的。（2）后期推廣市場經(jīng)營的成功，離不開后期的推廣宣傳。因此，在完成招商和銷售任務(wù)后，繼續(xù)運(yùn)用媒體、公關(guān)活動等途徑，培育市場，鞏固項目的品牌形象。在項目的重要節(jié)點，舉行盛大的推廣活動。比如項目開業(yè)慶典、周年慶典、博覽展示、洽談會推廣等。實施項目整體的CIS品牌戰(zhàn)略計劃，打造項目一流的品牌市場。通過前后期的市場推廣，實現(xiàn)項目持續(xù)經(jīng)營，拓展市場，塑造品牌的目標(biāo)。不少市場在開發(fā)之初為了銷售，進(jìn)行推廣宣傳。我們認(rèn)為，作為一個市場的經(jīng)營成功，關(guān)鍵還在于開業(yè)后的持續(xù)推進(jìn)宣傳。四、經(jīng)營理念市場需要培育，經(jīng)營需要管理。一個成功的市場背后，都有一個專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊。我們經(jīng)營理念是：經(jīng)營戶的利益高于一切；項目經(jīng)營的成功高于一切。在項目經(jīng)營成功的基礎(chǔ)上，獲取我們的利益，贏得真正意義上的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。我們將高度重視項目的經(jīng)營管理，在項目進(jìn)入規(guī)劃階段，即依托已有的專業(yè)管理人才，并引進(jìn)國內(nèi)優(yōu)秀的專業(yè)市場經(jīng)營管理人才，組建一流的專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，構(gòu)建高品質(zhì)的管理機(jī)構(gòu)。實現(xiàn)項目經(jīng)營管理提前介入，以經(jīng)營理念指導(dǎo)項目的開發(fā)理念。全面實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的現(xiàn)代經(jīng)營理念，高效科學(xué)運(yùn)作本項目。圍繞項目的經(jīng)營成功，為經(jīng)營戶提供全面的、一流的、專業(yè)的服務(wù)。注重專業(yè)市場管理特點：以經(jīng)營管理為主，物業(yè)管理為輔。即強(qiáng)調(diào)首先為經(jīng)營服務(wù)，包括市場推廣，經(jīng)營格局優(yōu)化，經(jīng)營咨詢，商家穩(wěn)定維護(hù)和引入。建立起有序的、科學(xué)的、和諧的、穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。具體經(jīng)營管理內(nèi)容包括：＞品牌推廣與管理＞年度博覽展示等活動策劃與組織＞商家經(jīng)營優(yōu)化組合＞經(jīng)營戶咨詢、投訴服務(wù)＞設(shè)施維護(hù)與環(huán)境保潔＞經(jīng)營場所安保服務(wù)第六部分項目開發(fā)總體評估一、項目具有一定的可操作性本項目位于吉安未來商貿(mào)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域的核心位置，在規(guī)劃、政策、配套、資源等方面都將得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧Ｍ瑫r項目的開發(fā)運(yùn)營商擁有強(qiáng)大的資金實力和融資能力，確保開發(fā)資金的需求；擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗，確保開發(fā)運(yùn)營成功；擁有廣泛的商脈、人脈資源，確保招商成功。更為重要的是，開發(fā)運(yùn)營商以強(qiáng)烈的社會責(zé)任感，對項目的成功充滿了信心和激情。二、項目具有良好的綜合效益通過對吉安及贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)資源的整合、轉(zhuǎn)型、提升，不僅能提升區(qū)域商業(yè)的品質(zhì)，更是對推進(jìn)城市“南擴(kuò)”發(fā)展奠定基礎(chǔ)，以及提升城市品位具有明顯的重要價值，進(jìn)而進(jìn)一步吉安的城市形象和知名度，為拉動區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮作出新貢獻(xiàn)。項目建成后，可以將人流、物流、資金流、技術(shù)流等資源充分匯集，為吉安乃至整個贛中南地區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)和社會收益，將對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)構(gòu)成長遠(yuǎn)良性的影響；是政府、城市、開發(fā)商共贏的項目。三、項目具有良好的成長空間雖然本項目地塊周邊目前商業(yè)氛圍較弱，各種市政配套設(shè)施相對欠缺，但所在區(qū)域為規(guī)劃中的吉安市城南專業(yè)市場群，未來將打造多個大型的商品交易專業(yè)市場。本項目將充分依托吉安城市發(fā)展的現(xiàn)狀和未來，站在國際化的背景，以創(chuàng)造現(xiàn)代化的大型城市商貿(mào)市場為目標(biāo)，打造贛中南地區(qū)一流的大型商品物流交易中心。既符合和滿足政府產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市發(fā)展，及人民生活需求，又充分體現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向，具有強(qiáng)大的可持續(xù)發(fā)展的成長空間。【結(jié) 語】在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，通過對吉安及周邊地區(qū)的考察調(diào)研和深入分析論證，我們認(rèn)為“吉安商品物流交易中心”項目的開發(fā)建設(shè)，對吉安乃至整個贛中南地區(qū)都具有十分重要的意義。無論是社會效益，還是經(jīng)濟(jì)效益，都是切實可行的。 項目不僅能實現(xiàn)對現(xiàn)有相關(guān)市場資源的充分整合，更能融合吉安未來城市商業(yè)發(fā)展的實際需求，通過“城市交通樞紐”、城市“南擴(kuò)”發(fā)展與“專業(yè)市場集群”的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共同實現(xiàn)吉安城市整體核心競爭力的全面提升，形成良性互動發(fā)展。我們有雄厚的資金實力，有專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊，有高度的社會責(zé)任感，有確保項目開發(fā)運(yùn)營成功的堅定信心。第 47 頁 共 47