【正文】 經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址井岡山大道與鳳凰洲路交匯處經(jīng)營范圍家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金經(jīng)營方式散戶自營商鋪結(jié)構(gòu)一層建材商鋪，層高5米市場規(guī)模獨立圍合的家居市場，一樓主要以建筑材料區(qū)為主，二樓家具區(qū)，建筑材料店鋪大約有140家。（4）中山路建材街 物業(yè)名稱中山路建材街經(jīng)營類別零售業(yè)為主物業(yè)地址吉州區(qū)中山路經(jīng)營范圍板材、照明燈具、墻紙、衛(wèi)浴、陶瓷、五金等經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模商鋪沿街區(qū)分布，約有250家店鋪經(jīng)營檔次中高檔次，有兔寶寶、立邦漆、華潤等中高檔次品牌輻射范圍吉安市城區(qū)商鋪租金38元/平米調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分商戶有意向考慮外遷，換一個更規(guī)范、環(huán)境較好、比較集中的市場區(qū)。月一樓內(nèi)鋪20元/平米A館三、四樓皆為家具用品。市場配套市場內(nèi)有觀光電梯、農(nóng)業(yè)銀行等配套。市場整體經(jīng)營狀況不佳，市場缺乏統(tǒng)一的包裝，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)氣氛相比四方圓較差。目前，一期市場1480畝已立項批復(fù)。（9）中國新干建材城生產(chǎn)基地，用于發(fā)展石材加工企業(yè)；規(guī)劃面積200畝建設(shè)市場交易基地， 用于建材產(chǎn)品銷售。而吉安市下屬的縣域建材市場更是基本上為沿街式商鋪，尚無規(guī)模的市場。大型的、物流型的集散中心根本不存在。調(diào)查顯示有30元/平米這也反映了吉安幾大建材集聚區(qū)域經(jīng)營檔次的區(qū)別，且經(jīng)營體量也相對較為均衡。您目前經(jīng)營現(xiàn)狀如何？評析：本題意在了解經(jīng)營戶對經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意情況。此題也較為明顯的反應(yīng)了吉安建材類商業(yè)的缺陷。從以上調(diào)查統(tǒng)計資料顯示購鋪自營的經(jīng)營戶相對較高，反映在吉安商鋪投資及租售皆有市場需求，可適當(dāng)參考此題，在未來開發(fā)中，合理分配租售比例。您期望未來商鋪的面積為多少？評析：本項目意在了解建材類商家對商鋪面積的需求情況。一方面反映消費者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場開發(fā)環(huán)境。六、吉安市場現(xiàn)狀綜合評價近年來吉安的城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，商業(yè)氛圍較為濃厚，但在整體業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營定位方式等方面不夠完善，面臨著整體商業(yè)環(huán)境的劇烈競爭。地塊緊鄰規(guī)劃擴建中的迎賓大道以北、丁塘路（規(guī)劃）以南、釣源大道（規(guī)劃）以西路段。沿現(xiàn)有道路邊已有“大眾4S店”、“奇瑞4S店”框架基本施工完畢，吉安市駕駛員考試中心也在該區(qū)域。從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊商業(yè)、居住氛圍極其一般，幾乎是在荒山丘陵上開發(fā)，但隨著前期的幾個項目投入建設(shè)，以及樟吉、大廣兩條高速帶來的交通便利，給本區(qū)域?qū)I(yè)市場集群的定位帶來很好的發(fā)展?jié)摿ΑＨ?、項目研判（SWOT分析）（1）項目優(yōu)勢（Strength）＞＞城市發(fā)展方向項目所在位置為城市規(guī)劃發(fā)展方向。近年來政府高度重視商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展，以此作為拉動本地經(jīng)濟的引擎之一。有利于對吉安地區(qū)乃至整個贛中南地區(qū)的商貿(mào)物流全面輻射。（2）項目劣勢（Weakness）＞＞項目地塊稍偏從目前地塊位置看，離主城區(qū)約有12公里左右。＞＞城區(qū)市場競爭 由于本項目計劃打造大型的商貿(mào)市場，規(guī)劃涉及家居建材、五金機電、小商品等幾大品類，但以上業(yè)態(tài)在市區(qū)都已形成固定的經(jīng)營場所，且消費者認同度較高。尤其是批發(fā)類市場將進入整合、轉(zhuǎn)型、提升的時期，迎來新的發(fā)展機會。＞＞具有市場開發(fā)先機目前城南市場集群尚處于初期開發(fā)階段。但由于距主城區(qū)較遠，各項配套尚有欠缺。因外出打工者眾多，歷來被稱為“打工大市”。而要在同一區(qū)域內(nèi)再興建大型的同類市場，則無論在消費潛力、商家接受度、市場輻射力、政府推動力等方面都將有一定的挑戰(zhàn)難度。作為一座現(xiàn)代化的大型城市商貿(mào)市場，必須以科學(xué)、前瞻、創(chuàng)新的理念梳理各種關(guān)系：如何協(xié)調(diào)與城市規(guī)劃之間的關(guān)系？項目主題概念如何定位？各種業(yè)態(tài)如何定位？各種業(yè)態(tài)如何規(guī)劃？如何處理與老市場之間的關(guān)系？招商運作能否成功？如何確保項目的后期運營管理？……均是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。吉安城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 遵循政府對吉安城市規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)出科學(xué)前瞻的城市經(jīng)營思路。二、定位原則▲ 項目創(chuàng)新原則創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力，是滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。▲ 資源高效原則本項目擁有大廣高速、樟吉高速兩大物流交通樞紐優(yōu)勢，同時占據(jù)政府規(guī)劃“城南專業(yè)市場群”的核心位置，是未來的城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的中心，是商業(yè)地產(chǎn)的黃金寶地，是不可再生的稀缺資源。本項目將以現(xiàn)代理念為指導(dǎo)思想，在對吉安及贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)整合、提升基礎(chǔ)上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務(wù)、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。同時，項目定位必須充分考慮配合推動吉安城市“南擴”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。三、主題定位分析在對吉安商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認為本項目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義。即：現(xiàn)代商業(yè)模式——城市商貿(mào)業(yè)——消費需求——地塊資源特點——規(guī)劃要點五位一體。空間：實施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯位、互補、優(yōu)化、提升定位策略，打造贛中南商貿(mào)業(yè)的核心價值，拉動城市發(fā)展，與吉安整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。＞綜合型：本項目將以“綜合性市場”為出發(fā)點，涵蓋家居建材、五金機電、小商品、服飾、農(nóng)副產(chǎn)品等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升城市商貿(mào)競爭力；＞多功能：現(xiàn)代市場的一個重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營功能方向的轉(zhuǎn)化。項目將配設(shè)：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、KTV、及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時配設(shè)：檢測、銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。實現(xiàn)引導(dǎo)未來消費，提升城市品位的目標(biāo)。功能定位的基本思路：＞＞以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點；＞＞以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。五、業(yè)態(tài)定位◆ 家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等；◆ 五金機電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機電等；◆ 浙江商品：小商品、服飾、皮草、小家電等；◆ 配套服務(wù)：餐飲、咖啡吧、茶吧、KTV、網(wǎng)吧等。七、規(guī)劃定位分析八、輻射定位分析按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合市場調(diào)查及吉安商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場輻射，本項目建成后，市場輻射可分為三級：一級輻射商圈為吉安市區(qū)；二級輻射商圈為吉安地區(qū)；三級輻射商圈為贛中南地區(qū)。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。因此，我們?nèi)〉昧隧椖康拈_發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng)營先行的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項目的整個開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。我們將依托現(xiàn)有強大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團隊資源，從項目規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)、招商運作、經(jīng)營管理等，實施一體化運營，確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。以達到“商貿(mào)吉安，贛中明珠”的目標(biāo)。以國內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進駐，提升項目的經(jīng)營檔次，提升吉安城市的品牌形象；●優(yōu)惠優(yōu)先策略。向重點招商地區(qū)發(fā)布招商信息，并召開招商推介會；對國內(nèi)外著名品牌商家，實施個對個、面對面的個性化招商，確保招商成功率；＞運用廣泛的人脈資源。三、推廣思路為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立品牌形象，推動項目經(jīng)營的順利成功。（2）后期推廣市場經(jīng)營的成功，離不開后期的推廣宣傳。實施項目整體的CIS品牌戰(zhàn)略計劃，打造項目一流的品牌市場。四、經(jīng)營理念市場需要培育，經(jīng)營需要管理。我們將高度重視項目的經(jīng)營管理，在項目進入規(guī)劃階段，即依托已有的專業(yè)管理人才，并引進國內(nèi)優(yōu)秀的專業(yè)市場經(jīng)營管理人才，組建一流的專業(yè)經(jīng)營管理團隊，構(gòu)建高品質(zhì)的管理機構(gòu)。注重專業(yè)市場管理特點：以經(jīng)營管理為主，物業(yè)管理為輔。項目開發(fā)總體評估一、項目具有一定的可操作性本項目位于吉安未來商貿(mào)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域的核心位置，在規(guī)劃、政策、配套、資源等方面都將得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。項目建成后，可以將人流、物流、資金流、技術(shù)流等資源充分匯集，為吉安乃至整個贛中南地區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的經(jīng)濟和社會收益，將對區(qū)域社會經(jīng)濟構(gòu)成長遠良性的影響；是政府、城市、開發(fā)商共贏的項目?！窘Y(jié) 語】在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，通過對吉安及周邊地區(qū)的考察調(diào)研和深入分析論證，我們認為“吉安商品物流交易中心”項目的開發(fā)建設(shè)，對吉安乃至整個贛中南地區(qū)都具有十分重要的意義。第 47 頁 共 47 頁