【正文】 柱、小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，等級規(guī)模協(xié)調(diào)、職能分工明確、空間布局合理的開放式、網(wǎng)絡(luò)型的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)全市城鄉(xiāng)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。（5）經(jīng)濟(jì)建設(shè)吉安現(xiàn)已形成電子、食品、藥品、紡織、電力、機(jī)械等支柱產(chǎn)業(yè)。（4）城市風(fēng)景吉安，是彰顯江南風(fēng)韻的綠色家園。吉安屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年平均降水量為1500至1600毫米毫米左右，冬季常受南下冷空氣影響，但氣溫很少低于攝氏零度。（2）自然條件吉安全市總面積25271平方公里。吉安整體環(huán)境分析一、城市概況（1）城市簡介吉安位于江西省中部，是江西下轄的11個地級市之一。吉安古稱廬陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改稱吉安，沿用至今。以山地、丘陵為主，山地占全市面積51%，平原與崗地約23%，山地與丘陵約23%，水面約4%。吉安境內(nèi)河流眾多，以贛江為中軸，有28條大小支流匯入，水量充盈。全市森林覆蓋率86%，水質(zhì)和空氣質(zhì)量均保持在國家一類標(biāo)準(zhǔn)以上。國家井岡山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家出口加工區(qū)、國家電子信息科技創(chuàng)新基地、國家風(fēng)能產(chǎn)業(yè)基地、國家加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)基地、國家臺商承接基地及泰和工業(yè)園等3個省級重點(diǎn)工業(yè)園成為吉安經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎。（2）空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以空間布局規(guī)劃為紐帶，實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略意圖，增強(qiáng)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的互動機(jī)制。完成京九鐵路既有線路電氣化改造。此外，吉安擁有近32個少數(shù)民族，主要為畬、回、壯、滿、苗、瑤、蒙古、侗、土家、朝鮮、高山、獨(dú)龍、京、黎、白、布依、水、土、達(dá)斡爾、羌、藏、仡佬族等，其中以畬族居多。河南片區(qū)向西發(fā)展至羅家、塖上、對門、店下；適當(dāng)向南發(fā)展至社前、連山、梨塘。城南新區(qū)的性質(zhì)為吉安市的行政中心，生態(tài)花園式的現(xiàn)代化新城區(qū)?！叭S”是指井岡山大道（二期）、吉州大道、迎賓大道三條城市發(fā)展軸。城南新區(qū)建設(shè)情況： 吉安市行政中心效果圖 吉安市科技館與少年館 吉安市文化藝術(shù)中心 吉安市體育館（7）城市規(guī)劃分析吉安伴隨新一輪的規(guī)劃發(fā)展，城市的全面升級、城市交通的全面建成，將吉安的城市的輻射能力大大提升，隨著吉安城市化的不斷進(jìn)行，城市人口的不斷遞增，城市商貿(mào)業(yè)也將進(jìn)行新一輪的改革。第二部分二、調(diào)查方式本次調(diào)查主要針對地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、訪談與問卷相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下：（1）為依據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)市場發(fā)展數(shù)據(jù)；（2）考察走訪吉安市區(qū)目前經(jīng)營中的大型市場，特別是目前正在經(jīng)營的五金機(jī)電市場，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價(jià)格、規(guī)模、租金、售價(jià)、經(jīng)營等方面的情況；（3）在充分的前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)相應(yīng)的問卷，對市場的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。商鋪結(jié)構(gòu)兩層結(jié)構(gòu)，一樓經(jīng)營區(qū)，二樓為居住或倉儲空間經(jīng)營檔次中低檔次輻射范圍吉安城區(qū)、吉安下屬縣進(jìn)貨渠道廠家直銷（浙江、廣東等地）商鋪?zhàn)饨?約20——28元/平方米建材類市場現(xiàn)有商戶約160余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經(jīng)營零散、沒有倉儲建設(shè)，沒有形成全面建材家裝市場。月項(xiàng)目點(diǎn)評三江家居城是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料綜合性市場，市場內(nèi)規(guī)劃較為混亂，建材區(qū)域沒有嚴(yán)格的分區(qū)，市場內(nèi)人氣相對較淡，經(jīng)營狀況相對較為不佳。但是該區(qū)域由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街區(qū)經(jīng)營凌亂，沒有停車場地。月—42元/平米月商鋪布局商鋪分為A—G八個館，一樓分為木地板區(qū)，板材、涂料、油漆、五金、頂材區(qū)，陶瓷區(qū)，衛(wèi)浴潔具區(qū)四個區(qū)域；二樓分為燈具區(qū)，家具區(qū)，窗簾、布藝、家紡區(qū)，櫥柜、衣柜、門業(yè)區(qū)。但據(jù)經(jīng)營者反映，市場內(nèi)存在租金不合理漲調(diào)的情況，對于這種不合理狀況，部分經(jīng)營者急需自有自營形的商鋪。項(xiàng)目點(diǎn)評凱震建材裝飾市場與四方圓建材市場相距一公里，凱震建材裝飾市場為住宅底商，1層為商鋪，2—6層為住宅。場內(nèi)規(guī)劃鋼材大市場、機(jī)動車市場、工程機(jī)械市場、家具市場、建筑材料市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)業(yè)機(jī)械市場、汽車配件市場、日用品市場、倉儲物流市場、商貿(mào)城等十多個市場業(yè)態(tài)，目標(biāo)打造吉安市乃至贛中南地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的大型專業(yè)市場群。 吉安南大道 高速岔口 城南專業(yè)市場效果圖 鋼材大市場效果圖 城南機(jī)動車市場效果圖 工程機(jī)械市場效果圖（8）萬福家居建材商城（遂川）物業(yè)名稱萬福家居建材商城物業(yè)地址遂川縣井岡山大道經(jīng)營范圍陶瓷、地板、油漆、門業(yè)、五金、燈具照明、管材、家用家電、布藝窗簾、家具產(chǎn)品經(jīng)營方式統(tǒng)一管理市場規(guī)模10000平方米輻射范圍遂川城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評萬福家居建材商城打造專業(yè)、規(guī)范的大型家居建材超市。新干建材城項(xiàng)目正式落戶石材資源豐富的新干縣，按照“市場+基地”的籌建模式，規(guī)劃面積1810畝建設(shè)中國目前已形成中山路老建材街、貿(mào)易廣場、三江家居城、凱震建材市場、四方圓建材市場等幾大集聚區(qū)；其中四方圓建材市場為吉安最好的建材市場，具有良好的業(yè)績與口碑。下屬各縣基本上各自為營。您現(xiàn)在所經(jīng)營的店鋪的物業(yè)租金是多少？評析：本題意在了解經(jīng)營戶物業(yè)租金情況。月的商戶分布較為均衡。貿(mào)易市場基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨(dú)立經(jīng)營，且隨著品牌商家的進(jìn)駐，單店面積要求也在逐步提高。您對目前經(jīng)營現(xiàn)狀的意見是什么？評析：本題意在調(diào)查經(jīng)營戶對目前經(jīng)營地點(diǎn)的不滿之處，以此反映吉安建材類商鋪的缺陷，調(diào)查顯示“房租太高”和“倉儲不足”是經(jīng)營戶不滿意的主要因素，其次是“商業(yè)氛圍差”、“經(jīng)營面積小”等其他因素。您如果在新市場經(jīng)營，會選擇怎樣的方式？評析：本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。調(diào)查結(jié)果顯示，排在前兩位的是“商業(yè)氛圍”、“市場管理”和“商鋪價(jià)格”，反映經(jīng)營戶對現(xiàn)代市場的向往。從以上圖表顯示，總價(jià)20—30萬、30—50萬元價(jià)格區(qū)間為絕大部分受訪者認(rèn)同，也有部分受訪者能接受較高的價(jià)格，根據(jù)受訪者心理，一般會比心理預(yù)期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場價(jià)格較為吻合。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示排在前三位的是“倉儲物流”、“治安保安”、“停車場”，其次為“工商稅收”“衛(wèi)生保潔”，反映經(jīng)營者對商鋪配套需求的日益多樣化，本案規(guī)劃可適當(dāng)參考此題，以合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，做出消費(fèi)者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實(shí)基礎(chǔ)。第三部分 項(xiàng)目資源分析一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場約12公里，距離吉安市新行政文體中心約8公里。地塊不涉及拆遷。二、項(xiàng)目環(huán)境分析本項(xiàng)目位于吉安市城南專業(yè)市場集群區(qū)域，距離市中心廣場約12公里，距離吉安市新行政中心約8公里。此外，由于吉安市作為贛中革命老區(qū)，雖然有國家的大力扶持，但當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较鄬^低，對房產(chǎn)投資的理念也相對較弱，這些都將給本項(xiàng)目的未來發(fā)展帶來一些不確定因素。＞＞政府大力扶持商貿(mào)業(yè)發(fā)展與政府重視程度關(guān)系密切。同時與市區(qū)有城市主干道相連，與外部下屬縣市有高速、鐵路等快速交通銜接。規(guī)?；袌鋈旱囊?guī)劃建設(shè)，各市場的經(jīng)營聯(lián)動效應(yīng)顯著，未來必將形成大型商品集散基地。尤其是作為市場集群，類似公交總站及聯(lián)通下屬縣區(qū)客運(yùn)站尚未有規(guī)劃布局。隨著城南新區(qū)的拉動，未來零售商業(yè)及批發(fā)市場將會出現(xiàn)較快速的上升。操作空間比較大。（4）項(xiàng)目威脅點(diǎn)（Threaten）＞＞項(xiàng)目成熟期較難判斷盡管城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，城南專業(yè)市場集群也已經(jīng)開發(fā)建設(shè)。＞＞本地購買力相對較低吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相對較低。＞＞資源整合力尚待驗(yàn)證本項(xiàng)目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應(yīng)充分考慮吉安目前已經(jīng)正在經(jīng)營的幾大建材市場，該類市場經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了良好的市場口碑，客戶認(rèn)同度較高。因此，項(xiàng)目的開發(fā)需要從前期準(zhǔn)確定位、科學(xué)規(guī)劃、樹立優(yōu)秀的品牌形象著手，尤其是依靠政府的大力支持和相關(guān)政策扶持，攜手確保項(xiàng)目的成功打造。第四部分 項(xiàng)目定位分析一、定位依據(jù)吉安社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。項(xiàng)目資源分析通過對項(xiàng)目資源的科學(xué)分析，使本項(xiàng)目的定位方向符合市場需求和資源特點(diǎn)?！?引領(lǐng)市場原則按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路，吉安未來的商品專業(yè)市場要站在整個江西