【正文】 收有效問卷186份，以下為問卷分析統(tǒng)計結(jié)果。四、吉安建材市場現(xiàn)狀研判（1）建材市場競爭較為激烈近年來，吉安的家居建材行業(yè)經(jīng)歷著激烈的市場競爭。市場內(nèi)道路、供水、供電、管網(wǎng)等市政基礎設施正在建設中。月商鋪布局一層商鋪，進深達到12米。月二樓商鋪18—26元/平米月項目點評中山路建材街位于吉安中心城區(qū)，是吉安歷史最久的建材區(qū)，該片區(qū)呈帶狀沿街分布，經(jīng)營戶自發(fā)形成，吉安家居建材消費首選地。市場包涵行業(yè)較多，綜合批發(fā)市場形態(tài)，有食品批發(fā)、服裝批發(fā)、建材批發(fā)、飲食等，建材類市場沒有嚴格規(guī)劃，介入有飲食、美容、電動車銷售等。根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、開發(fā)運營風險等因素的調(diào)查研究分析，為項目的后續(xù)推廣運作提供決策依據(jù)。城南新區(qū)建設如火如荼地展開，體育館、文化藝術中心、圖書館等設施一一建設完成，新行政中心、商務中心、文化中心、市場專業(yè)區(qū)將在城南新區(qū)蓬勃建成。規(guī)劃范圍東起后河中游、西至天華山、南起安泰路、北至后河西支流。據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年末，吉安全市總?cè)丝跀?shù)量470萬人；2010年吉安市中心城區(qū)人口為53萬人，預計到2020年吉安市中心城區(qū)人口達73萬人。二、吉安城市規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)發(fā)展目標目前逐步建立起以中心城區(qū)為核心、縣城為支柱、小城鎮(zhèn)為基礎的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，等級規(guī)模協(xié)調(diào)、職能分工明確、空間布局合理的開放式、網(wǎng)絡型的城鎮(zhèn)體系，促進全市城鄉(xiāng)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。（4）城市風景吉安，是彰顯江南風韻的綠色家園。（2）自然條件吉安全市總面積25271平方公里。吉安古稱廬陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改稱吉安，沿用至今。吉安境內(nèi)河流眾多，以贛江為中軸，有28條大小支流匯入，水量充盈。國家井岡山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、國家出口加工區(qū)、國家電子信息科技創(chuàng)新基地、國家風能產(chǎn)業(yè)基地、國家加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)基地、國家臺商承接基地及泰和工業(yè)園等3個省級重點工業(yè)園成為吉安經(jīng)濟的強大引擎。完成京九鐵路既有線路電氣化改造。河南片區(qū)向西發(fā)展至羅家、塖上、對門、店下；適當向南發(fā)展至社前、連山、梨塘。“三軸”是指井岡山大道（二期）、吉州大道、迎賓大道三條城市發(fā)展軸。第二部分商鋪結(jié)構(gòu)兩層結(jié)構(gòu)，一樓經(jīng)營區(qū)，二樓為居住或倉儲空間經(jīng)營檔次中低檔次輻射范圍吉安城區(qū)、吉安下屬縣進貨渠道廠家直銷（浙江、廣東等地）商鋪租金 約20——28元/平方米月項目點評三江家居城是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料綜合性市場，市場內(nèi)規(guī)劃較為混亂，建材區(qū)域沒有嚴格的分區(qū)，市場內(nèi)人氣相對較淡，經(jīng)營狀況相對較為不佳。月—42元/平米但據(jù)經(jīng)營者反映，市場內(nèi)存在租金不合理漲調(diào)的情況，對于這種不合理狀況，部分經(jīng)營者急需自有自營形的商鋪。場內(nèi)規(guī)劃鋼材大市場、機動車市場、工程機械市場、家具市場、建筑材料市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)業(yè)機械市場、汽車配件市場、日用品市場、倉儲物流市場、商貿(mào)城等十多個市場業(yè)態(tài)，目標打造吉安市乃至贛中南地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的大型專業(yè)市場群。新干建材城項目正式落戶石材資源豐富的新干縣，按照“市場+基地”的籌建模式，規(guī)劃面積1810畝建設中國下屬各縣基本上各自為營。月的商戶分布較為均衡。您對目前經(jīng)營現(xiàn)狀的意見是什么？評析：本題意在調(diào)查經(jīng)營戶對目前經(jīng)營地點的不滿之處，以此反映吉安建材類商鋪的缺陷，調(diào)查顯示“房租太高”和“倉儲不足”是經(jīng)營戶不滿意的主要因素，其次是“商業(yè)氛圍差”、“經(jīng)營面積小”等其他因素。調(diào)查結(jié)果顯示，排在前兩位的是“商業(yè)氛圍”、“市場管理”和“商鋪價格”，反映經(jīng)營戶對現(xiàn)代市場的向往。從以上調(diào)查統(tǒng)計資料顯示排在前三位的是“倉儲物流”、“治安保安”、“停車場”，其次為“工商稅收”“衛(wèi)生保潔”，反映經(jīng)營者對商鋪配套需求的日益多樣化，本案規(guī)劃可適當參考此題，以合理規(guī)劃，精心設計，做出消費者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實基礎。地塊不涉及拆遷。此外，由于吉安市作為贛中革命老區(qū)，雖然有國家的大力扶持，但當?shù)鼐用竦氖杖胨较鄬^低，對房產(chǎn)投資的理念也相對較弱，這些都將給本項目的未來發(fā)展帶來一些不確定因素。同時與市區(qū)有城市主干道相連，與外部下屬縣市有高速、鐵路等快速交通銜接。尤其是作為市場集群，類似公交總站及聯(lián)通下屬縣區(qū)客運站尚未有規(guī)劃布局。操作空間比較大。＞＞本地購買力相對較低吉安經(jīng)濟發(fā)達程度相對較低。因此，項目的開發(fā)需要從前期準確定位、科學規(guī)劃、樹立優(yōu)秀的品牌形象著手，尤其是依靠政府的大力支持和相關政策扶持，攜手確保項目的成功打造。項目資源分析通過對項目資源的科學分析，使本項目的定位方向符合市場需求和資源特點。項目的運作應本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。項目將通過全新的定位，以錯位經(jīng)營，共同繁榮的目標，實現(xiàn)吉安城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的目標。創(chuàng)制具有吉安特色的現(xiàn)現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場。＞一站式：齊全的商業(yè)、生活服務配套，為經(jīng)營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務。消費者在這里可以享受購物之外的吃喝玩樂一條龍服務。同時，考慮到項目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項目規(guī)劃、配套設施等方面要區(qū)別考慮，以符合實際的經(jīng)營需求。換言之，本項目的建設重在運營，而且必須是品牌化運營。（1）招商思路立足吉安及贛中南地區(qū)商業(yè)資源，重點引進國內(nèi)外及浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。（3）招商手段＞招商推廣有效覆蓋。（1）前期推廣運用媒體、公關活動等途徑，對項目形象進行市場導入，樹立項目初步形象，達到招商和銷售的目的。我們認為，作為一個市場的經(jīng)營成功，關鍵還在于開業(yè)后的持續(xù)推進宣傳。圍繞項目的經(jīng)營成功，為經(jīng)營戶提供全面的、一流的、專業(yè)的服務。二、項目具有良好的綜合效益通過對吉安及贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)資源的整合、轉(zhuǎn)型、提升，不僅能提升區(qū)域商業(yè)的品質(zhì)，更是對推進城市“南擴”發(fā)展奠定基礎，以及提升城市品位具有明顯的重要價值，進而進一步吉安的城市形象和知名度，為拉動區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與繁榮作出新貢獻。我們有雄厚的資金實力，有專業(yè)的開發(fā)運營團隊，有高度的社會責任感，有確保項目開發(fā)運營成功的堅定信心。三、項目具有良好的成長空間雖然本項目地塊周邊目前商業(yè)氛圍較弱，各種市政配套設施相對欠缺，但所在區(qū)域為規(guī)劃中的吉安市城南專業(yè)市場群，未來將打造多個大型的商品交易專業(yè)市場。即強調(diào)首先為經(jīng)營服務，包括市場推廣，經(jīng)營格局優(yōu)化，經(jīng)營咨詢，商家穩(wěn)定維護和引入。一個成功的市場背后，都有一個專業(yè)的經(jīng)營管理團隊。因此，在完成招商和銷售任務后，繼續(xù)運用媒體、公關活動等途徑，培育市場，鞏固項目的品牌形象。依托運營商自身積累的商業(yè)人脈關系，實施重點招商，重點突破；＞建立專業(yè)網(wǎng)站。（2）招商策略●招商先行策略。本項目坐擁吉安兩大交通物流動脈，處于城市規(guī)劃的“城南專業(yè)市場群”核心位置，承擔著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項目運營的核心價值極為明顯?！镜谖宀糠郑?）批發(fā)功能：展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點，助推吉安市政府實施“城南專業(yè)市場群”的規(guī)劃目標，實現(xiàn)向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升級的遠大目標；（2）休閑娛樂：引入各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費者提供悠閑、舒適的配套服務；（3）餐飲功能：引入中外各類餐飲業(yè)，為消費者提供豐富多彩的享受；（4）會展功能：定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺，為消費者提供豐富的商品盛宴；（5）物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮大廣高速、樟吉高速兩大交通大動脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。綜合上述分析：本項目已經(jīng)具備集打造“現(xiàn)代化大型商品集散中心”的有力因素。因此，本項目主題概念要在立足和融入本區(qū)域市場圈的基礎上，必須體現(xiàn)出鮮明的特點。以此來適應吉安城市商貿(mào)業(yè)未來發(fā)展的需求?！?城市經(jīng)營原則規(guī)模型的城市商業(yè)承擔著一座城市發(fā)展的任務。對作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目來說，實施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。 因此，項目必須以優(yōu)秀的品牌形象，塑造良好的經(jīng)營和投資前景，建立起經(jīng)營戶尤其是本地經(jīng)營客商的信心，從而與外地商業(yè)資源形成相互促進的良性循環(huán)。當?shù)刭徺I力也相應較低。政府政策，以及業(yè)態(tài)選擇余地較大。尤其是建材類市場，擁有四方圓家居裝飾廣場、凱震建材裝飾市場、貿(mào)易廣場、中山路五金建材街，以及市區(qū)天一圓家居市場、東方家居城、太平洋家居城等幾大家居賣場，使得吉安市的家居建材行業(yè)競爭激烈，但經(jīng)營檔次區(qū)分較為明顯。＞＞市場集群程度高城南專業(yè)市場群規(guī)劃用地面積達5000多畝，擬建10多個專業(yè)市場。目前城南新區(qū)初具規(guī)模，市行政中心、文化中心