【正文】 吉安市城南專業(yè)市場地塊 項目可行性研究分析報告 目 錄第一部分?吉安整體環(huán)境分析一、城市概況二、吉安城市規(guī)劃第二部分?吉安市場調(diào)查與分析一、調(diào)查目的二、調(diào)查方式三、吉安市建材市場調(diào)查與分析四、吉安建材市場現(xiàn)狀研判五、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析六、吉安市場現(xiàn)狀綜合評價第三部分 項目資源分析一、項目概況二、項目環(huán)境分析三、項目研判（SWOT分析）四、綜合評估第四部分 項目定位分析一、定位依據(jù)二、定位原則三、主題定位分析四、項目功能定位五、業(yè)態(tài)定位六、檔次定位分析七、規(guī)劃定位分析八、輻射定位分析【第五部分?項目運作思路】一、運營模式二、招商模式三、推廣思路四、經(jīng)營理念第六部分?項目開發(fā)總體評估一、項目具有一定的可操作性二、項目具有良好的綜合效益三、項目具有良好的成長空間【結(jié) 語】第一部分吉安整體環(huán)境分析一、城市概況（1）城市簡介吉安位于江西省中部，是江西下轄的11個地級市之一。吉安古稱廬陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改稱吉安，沿用至今。吉安市現(xiàn)轄2 區(qū)10 縣1 市，新干縣、峽江縣、吉水縣、吉安縣、永豐縣、安?？h、永新縣、泰和縣、萬安縣、遂川縣、井岡山市、吉州區(qū)、青原區(qū)、國家井岡山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。自秦朝置郡以來，吉安以其悠久的人文歷史、良好的生態(tài)環(huán)境、豐富的自然資源和獨特的區(qū)域位置，被世人譽為“風(fēng)水寶地、革命圣地、旅游勝地、投資福地、發(fā)展高地”。（2）自然條件吉安全市總面積25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積51%，平原與崗地約23%，山地與丘陵約23%，水面約4%。吉安東鄰撫州市的崇仁縣、樂安市及贛州市的寧都、興國縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春地區(qū)的豐城、樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐地吉州距省會南昌公里里程為219公里。吉安屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年平均降水量為1500至1600毫米毫米左右，冬季常受南下冷空氣影響，但氣溫很少低于攝氏零度。吉安境內(nèi)河流眾多，以贛江為中軸，有28條大小支流匯入，水量充盈。（3）交通區(qū)位吉安位于江西省中西部，贛江中游，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地勢極為險要。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、105國道和由東向西的319國道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達(dá)省市,此外還有贛粵高速,井岡山機場,在江西省地理上占有特殊位置。（4）城市風(fēng)景吉安，是彰顯江南風(fēng)韻的綠色家園。全市森林覆蓋率86%，水質(zhì)和空氣質(zhì)量均保持在國家一類標(biāo)準(zhǔn)以上。有6個國家級、8個省級自然保護區(qū)和森林公園，三度入選“中國特色魅力城市100強”，2007年榮獲中國人居環(huán)境范例獎。吉安有良好的區(qū)位優(yōu)勢，北與長江三角洲對接，東與閩江三角洲毗鄰，南與華南經(jīng)濟圈呼應(yīng)，是屬于經(jīng)濟發(fā)展的“黃金走廊”。（5）經(jīng)濟建設(shè)吉安現(xiàn)已形成電子、食品、藥品、紡織、電力、機械等支柱產(chǎn)業(yè)。國家井岡山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家出口加工區(qū)、國家電子信息科技創(chuàng)新基地、國家風(fēng)能產(chǎn)業(yè)基地、國家加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)基地、國家臺商承接基地及泰和工業(yè)園等3個省級重點工業(yè)園成為吉安經(jīng)濟的強大引擎。2010年，吉安全年完成生產(chǎn)總值665億元，增長14%；，%，地方財政收入57億元，%；，%，主營業(yè)務(wù)收入突破千億元大關(guān)，；社會消費品零售總額202億元，增長18%；外貿(mào)出口突破10億美元，%?？h域經(jīng)濟加快發(fā)展，8個縣（區(qū)）財政總收入過5億元，安福、泰和縣過8億元，吉安縣突破10億元，全市進(jìn)入提速發(fā)展的快車道。二、吉安城市規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)目前逐步建立起以中心城區(qū)為核心、縣城為支柱、小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，等級規(guī)模協(xié)調(diào)、職能分工明確、空間布局合理的開放式、網(wǎng)絡(luò)型的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)全市城鄉(xiāng)社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。（2）空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以空間布局規(guī)劃為紐帶，實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略意圖，增強城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的互動機制。以產(chǎn)業(yè)空間布局為基礎(chǔ)組織城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，以城鎮(zhèn)空間規(guī)劃引導(dǎo)經(jīng)濟要素的合理配置和經(jīng)濟運行環(huán)境的全面改善。構(gòu)筑“三心”（中心城區(qū)、泰和、井岡山）和“一帶”（京九沿線城鎮(zhèn)發(fā)展帶）點軸聚合發(fā)展總體空間格局，整體形成“一核帶雙極、主軸貫?zāi)媳?、次軸振兩翼”的“蝶形”城鎮(zhèn)主體架構(gòu)。（3）交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃鐵路以京九鐵路為“一縱”，以泰井鐵路及其東西延伸線——吉（安）衡（陽）、吉（安）南（豐）鐵路為“一橫”和分文鐵路為支線，構(gòu)筑以京九鐵路為主骨架、“一縱一橫一支線”的網(wǎng)絡(luò)布局，確立贛中南鐵路樞紐地位。完成京九鐵路既有線路電氣化改造。公路方面，以南北向的大（慶）廣（州）高速、樟（樹）吉（安）高速公路和東西向的泉（州）南（寧）高速、泰（和）井（岡山）高速和吉（安）東（館）高速公路形成“兩縱三橫”高速公路骨架，建設(shè)中心城區(qū)環(huán)城高速公路，成為全省高速公路的重要樞紐。（4）城市人口規(guī)模吉安是一個以漢民族為主，多民族雜居的地方。據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年末，吉安全市總?cè)丝跀?shù)量470萬人；2010年吉安市中心城區(qū)人口為53萬人，預(yù)計到2020年吉安市中心城區(qū)人口達(dá)73萬人。此外，吉安擁有近32個少數(shù)民族，主要為畬、回、壯、滿、苗、瑤、蒙古、侗、土家、朝鮮、高山、獨龍、京、黎、白、布依、水、土、達(dá)斡爾、羌、藏、仡佬族等，其中以畬族居多。（5）城市發(fā)展方向綜合考慮到吉安市中心城區(qū)三大片區(qū)聯(lián)動和緊湊發(fā)展的基本要求，規(guī)劃期內(nèi)可選擇的城市發(fā)展方向有：河西片區(qū)向南發(fā)展至新村、宋家、神崗山；向西發(fā)展至路口、廟背、普塘、羅家坊；向北發(fā)展至曲沙。河?xùn)|片區(qū)鐵路以西地帶適當(dāng)向南北方向擴展，北至沙蕪，南至老虎坑水庫；鐵路以東部分向南發(fā)展至橫江，向東發(fā)展至菱塘、大塘、滸崗、云江，向北發(fā)展至臨江。河南片區(qū)向西發(fā)展至羅家、塖上、對門、店下；適當(dāng)向南發(fā)展至社前、連山、梨塘。另外將京九鐵路以東與西隴山以南的用地作為遠(yuǎn)景城市發(fā)展方向。（6）城南新區(qū)建設(shè)城南新區(qū)位于市中心城區(qū)的中部，與河西、河?xùn)|、敦厚三大片區(qū)緊密相連。規(guī)劃范圍東起后河中游、西至天華山、南起安泰路、北至后河西支流。城南新區(qū)的性質(zhì)為吉安市的行政中心，生態(tài)花園式的現(xiàn)代化新城區(qū)。老城區(qū)城南專業(yè)市場青原區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃布局為“一圈、三軸、四中心”結(jié)構(gòu)。“一圈”指的是由后河水系形成的綠色生態(tài)圈，整個核心區(qū)處于后河的圍繞之中。規(guī)劃結(jié)合后河水系的綜合改造，貫通水系，擴大兩側(cè)綠化面積，形成環(huán)城綠帶，改善城市生態(tài)環(huán)境和城市景觀。“三軸”是指井岡山大道（二期）、吉州大道、迎賓大道三條城市發(fā)展軸。其中井岡山大道為城市生活性景觀大道，吉州大道和迎賓大道為城市交通性景觀干道。“四中心”意味著這里將成為行政、體育、文化廣電、商務(wù)中心。城南新區(qū)建設(shè)如火如荼地展開，體育館、文化藝術(shù)中心、圖書館等設(shè)施一一建設(shè)完成，新行政中心、商務(wù)中心、文化中心、市場專業(yè)區(qū)將在城南新區(qū)蓬勃建成。城南新區(qū)建設(shè)情況： 吉安市行政中心效果圖 吉安市科技館與少年館 吉安市文化藝術(shù)中心 吉安市體育館（7）城市規(guī)劃分析吉安伴隨新一輪的規(guī)劃發(fā)展，城市的全面升級、城市交通的全面建成，將吉安的城市的輻射能力大大提升，隨著吉安城市化的不斷進(jìn)行，城市人口的不斷遞增，城市商貿(mào)業(yè)也將進(jìn)行新一輪的改革。從城市發(fā)展方向分析，吉安市城南新區(qū)是重點，是“十二五”計劃的主攻方向。吉安市城南新區(qū)的建設(shè)，意味著吉安市的行政中心、商務(wù)中心、文體中心在不久的將來都將進(jìn)入城南時代。城南的未來是有目共睹的，伴隨著城市南建的進(jìn)行，城市商貿(mào)業(yè)的更新?lián)Q代也是新城建設(shè)相輔相成的。第二部分吉安市場調(diào)查與分析一、調(diào)查目的通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解吉安市專業(yè)市場（重點是建材市場）供需空間和發(fā)展趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對項目的價值品質(zhì)取向。以合理規(guī)劃本項目地塊，明確項目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標(biāo)，開發(fā)出為適合吉安需要及可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品。根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、開發(fā)運營風(fēng)險等因素的調(diào)查研究分析，為項目的后續(xù)推廣運作提供決策依據(jù)。二、調(diào)查方式本次調(diào)查主要針對地塊項目，運用資料查閱、訪談與問卷相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下：