【正文】 科技館與少年館 吉安市文化藝術(shù)中心 吉安市體育館（7）城市規(guī)劃分析吉安伴隨新一輪的規(guī)劃發(fā)展，城市的全面升級、城市交通的全面建成，將吉安的城市的輻射能力大大提升，隨著吉安城市化的不斷進行，城市人口的不斷遞增，城市商貿(mào)業(yè)也將進行新一輪的改革。城南新區(qū)的性質(zhì)為吉安市的行政中心，生態(tài)花園式的現(xiàn)代化新城區(qū)。此外，吉安擁有近32個少數(shù)民族，主要為畬、回、壯、滿、苗、瑤、蒙古、侗、土家、朝鮮、高山、獨龍、京、黎、白、布依、水、土、達斡爾、羌、藏、仡佬族等，其中以畬族居多。（2）空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以空間布局規(guī)劃為紐帶，實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略意圖，增強城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的互動機制。全市森林覆蓋率86%，水質(zhì)和空氣質(zhì)量均保持在國家一類標準以上。以山地、丘陵為主，山地占全市面積51%，平原與崗地約23%，山地與丘陵約23%，水面約4%。吉安整體環(huán)境分析一、城市概況（1）城市簡介吉安位于江西省中部，是江西下轄的11個地級市之一。吉安屬亞熱帶季風氣候，全年平均降水量為1500至1600毫米毫米左右，冬季常受南下冷空氣影響，但氣溫很少低于攝氏零度。（5）經(jīng)濟建設(shè)吉安現(xiàn)已形成電子、食品、藥品、紡織、電力、機械等支柱產(chǎn)業(yè)。（3）交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃鐵路以京九鐵路為“一縱”，以泰井鐵路及其東西延伸線——吉（安）衡（陽）、吉（安）南（豐）鐵路為“一橫”和分文鐵路為支線，構(gòu)筑以京九鐵路為主骨架、“一縱一橫一支線”的網(wǎng)絡(luò)布局，確立贛中南鐵路樞紐地位。河?xùn)|片區(qū)鐵路以西地帶適當向南北方向擴展，北至沙蕪，南至老虎坑水庫；鐵路以東部分向南發(fā)展至橫江，向東發(fā)展至菱塘、大塘、滸崗、云江，向北發(fā)展至臨江。規(guī)劃結(jié)合后河水系的綜合改造，貫通水系，擴大兩側(cè)綠化面積，形成環(huán)城綠帶，改善城市生態(tài)環(huán)境和城市景觀。城南的未來是有目共睹的，伴隨著城市南建的進行，城市商貿(mào)業(yè)的更新?lián)Q代也是新城建設(shè)相輔相成的。現(xiàn)在有經(jīng)營業(yè)主近2000戶，倉儲4萬多平米。月——32元/平米輻射范圍吉安市區(qū)為主商鋪租金一樓沿街商鋪28元/平米四方圓建材市場，逐漸成為吉安市品牌建材的代表市場，市場整體經(jīng)營狀況較佳。市場規(guī)劃用地5259畝，建設(shè)凈用地3866畝。新干建材城物業(yè)地址新干縣經(jīng)營范圍石材為主的建筑材料市場規(guī)模200畝市場+1810畝生產(chǎn)基地開發(fā)商江西祥磊實業(yè)有限公司項目點評根據(jù)調(diào)查，吉安城區(qū)市場的消費者均為本市。月、60—100元/平米反映出經(jīng)營的現(xiàn)狀，應(yīng)該說，吉安的建材市場競爭較為激烈，但行業(yè)發(fā)展較為健康穩(wěn)定，各個檔次的產(chǎn)品都有其特定的消費人群，市場潛力較大。您選擇新市場的主要考慮因素是什么？評析：本題意在調(diào)查經(jīng)營戶對項目區(qū)域的要求。1您認為新市場應(yīng)該設(shè)有哪些功能配套？評析：本題意在調(diào)查消費者對市場配套的需求情況。規(guī)模地形該地塊總面積近600余畝，以山地丘陵為主，有一定的高差，但政府會負責項目的土地平整工作，目前平整工作正在進行中。然而，盡管有政府的大力扶持政策及宏大的遠景規(guī)劃，但整個區(qū)域的市場輻射力、消費支撐度、與市區(qū)的商貿(mào)消費關(guān)系等因素都將直接影響到本項目乃至整個區(qū)域能否打造成功的關(guān)鍵因素。＞＞交通條件良好項目所在地塊的交通設(shè)施規(guī)劃良好，正在建設(shè)中，未來將會便于物流展開。＞＞直接交通尚缺由于城南新區(qū)尚在建設(shè)之中，公交系統(tǒng)尚未完善。尤其是土地成本低廉，大大降低開發(fā)成本，以及今后運營成本。但待其成熟則開發(fā)先機隨之失去。結(jié)合吉安當?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境以及未來的發(fā)展規(guī)劃，項目的開發(fā)建設(shè)正好符合吉安城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃需求，有一定的投資機會，但風險也同樣存在。吉安商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及分析通過吉安整體的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析，對本項目的開發(fā)做出合理的、前瞻定位，以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。▲ 科學(xué)發(fā)展原則隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場所已經(jīng)不僅僅滿足于單純的貨物交易功能。一方面，項目的建設(shè)是城市發(fā)展的需要；另一方面，本項目將對現(xiàn)有傳統(tǒng)市場商圈形成沖擊。時間：傳承吉安城市文脈和商業(yè)文化底蘊，立足未來，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展目標。通過復(fù)合型功能，強化交易功能，提升市場經(jīng)營功能的附加值；通過信息功能的平臺，成為贛中南地區(qū)商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù)消費場所。因此，項目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為吉安未來主要的商品物流交易集散中心。因此，本項目絕對不能作為一個常規(guī)的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，必須是將開發(fā)與運營高度結(jié)合。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，特別利用浙江、江蘇等地區(qū)品牌商家的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。如減免初始租金、管理費等；尤其是面對本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐，實施更有力度的租金優(yōu)惠政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權(quán)利。尤其是重視項目開業(yè)后，全面實施項目整體CIS統(tǒng)一推廣的品牌戰(zhàn)略，經(jīng)營培育和項目品牌塑造的推廣。不少市場在開發(fā)之初為了銷售，進行推廣宣傳。全面實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的現(xiàn)代經(jīng)營理念，高效科學(xué)運作本項目。更為重要的是，開發(fā)運營商以強烈的社會責任感，對項目的成功充滿了信心和激情。 項目不僅能實現(xiàn)對現(xiàn)有相關(guān)市場資源的充分整合，更能融合吉安未來城市商業(yè)發(fā)展的實際需求，通過“城市交通樞紐”、城市“南擴”發(fā)展與“專業(yè)市場集群”的相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展，共同實現(xiàn)吉安城市整體核心競爭力的全面提升，形成良性互動發(fā)展。本項目將充分依托吉安城市發(fā)展的現(xiàn)狀和未來，站在國際化的背景，以創(chuàng)造現(xiàn)代化的大型城市商貿(mào)市場為目標，打造贛中南地區(qū)一流的大型商品物流交易中心。建立起有序的、科學(xué)的、和諧的、穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。我們經(jīng)營理念是：經(jīng)營戶的利益高于一切；項目經(jīng)營的成功高于一切。在項目的重要節(jié)點，舉行盛大的推廣活動。通過網(wǎng)絡(luò)平臺，面向國內(nèi)外著名品牌商家發(fā)送“招賢榜”；＞整體合作招商。在項目完成規(guī)劃方案后，立即實施招商先行的策略；●本地商家優(yōu)先策略。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運作的規(guī)律，實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的運作模式。項目運作思路】一、運營模式本項目重點在于商業(yè)，即：大型商品集散中心。（6）居住功能：作為大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。經(jīng)營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營管理專業(yè)。以后來居上的姿態(tài)，充分借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營理念，樹立高起點、高規(guī)格、高標準的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn)代大型商貿(mào)市場；以出色的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化的經(jīng)營空間；以現(xiàn)代風格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配套功能，實現(xiàn)“綜合型、多功能、一站式”現(xiàn)代城市商貿(mào)綜合體目標?；舅悸啡缦拢航梃b國內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項目，尤其是專業(yè)市場商業(yè)形態(tài)。本項目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點，建成后必將成為吉安城市新的商貿(mào)業(yè)標桿。因此，我們認為，本項目的定位不能簡單重復(fù)吉安現(xiàn)有的商業(yè)模式，應(yīng)在符合市場需求的前提下，借鑒引進國內(nèi)外先進的商業(yè)開發(fā)理念，追求引導(dǎo)性、主體化的商業(yè)發(fā)展，全面提升吉安城市商業(yè)品位。力爭掀起吉安商貿(mào)業(yè)經(jīng)營和投資的下一輪發(fā)展熱潮，進而將項目打造成為贛中南地區(qū)綜合實力一流的商貿(mào)市場。目前當?shù)厝送顿Y理念雖然已經(jīng)具備，但從本地市場租金分析，本項目的售價不會太高。具有明顯的開發(fā)先機優(yōu)勢。（3）項目機會點（Opportunity）＞＞處于商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型期吉安商貿(mào)業(yè)總體發(fā)展水平不高。目前近千畝市場已經(jīng)開工建設(shè)。而項目所在城南專業(yè)市場區(qū)將是吉安市未來幾年商貿(mào)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)的主要道路已經(jīng)規(guī)劃、并開始路基施工。一些開面寬、地段好、規(guī)劃好的商鋪很受投資經(jīng)營者歡迎；◆ 二是吉安商鋪投資經(jīng)營熱情很高，吉安當?shù)氐耐顿Y經(jīng)營客戶投資經(jīng)營商鋪意愿很高，具有敏銳的投資意識。1如果買賣商鋪，您能接受鋪面的銷售總價是多少？評析：本題意在了解消費者對市場商鋪價格的心理預(yù)期。如果在吉安開發(fā)合適的專業(yè)市場，您會選擇投資或經(jīng)營嗎？評析：本題意在調(diào)查建材類經(jīng)營戶對吉安城區(qū)內(nèi)的新市場的購買及投資意向，調(diào)查表示25%的商戶對新市場還是持有很高的期待，另外還有50%“不確定”的商家也極有可能成為項目的目標客戶群體。調(diào)查顯示有五成的商戶經(jīng)營面積為3060平米，反映出吉安市場商鋪面積以30—60平米為主。五、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析本次問卷針對吉安市“貿(mào)易廣場”、“三江家居市場”、“四方圓建材家居市場”、“凱震建材大市場”等專業(yè)市場經(jīng)營戶展開，問卷覆蓋吉安城區(qū)內(nèi)幾大經(jīng)營區(qū)域，共發(fā)放問卷近200份，回