【正文】 、推廣。（7）城南專業(yè)市場(chǎng)群城南專業(yè)市場(chǎng)群位于吉州區(qū)興橋鎮(zhèn)樟吉高速以西、武吉高速以東，吉福路北延500米以南。新干建材城（新干縣）物業(yè)名稱中國(guó)（2）尚缺乏輻射力強(qiáng)的建材市場(chǎng)吉安市建材市場(chǎng)基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營(yíng)，又以零售為主。月以下、30—60元/平米調(diào)查顯示有超過六成的商戶對(duì)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況感覺一般。如果你選買商鋪，會(huì)選擇什么樣的商鋪物業(yè)？評(píng)析：本題意在了解消費(fèi)者對(duì)商鋪功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃的喜好，調(diào)查顯示58%的經(jīng)營(yíng)者對(duì)“一層經(jīng)營(yíng)展示，二層辦公倉(cāng)儲(chǔ)”這種模式比較接受，擁有較大比例的擁護(hù)者。1如果租賃，您所能接受鋪面的租賃價(jià)格是多少？評(píng)析：本題意在了解消費(fèi)者對(duì)商鋪?zhàn)赓U價(jià)位的心理承受，調(diào)查表示3萬元/間/年以內(nèi)是絕大部分建材類經(jīng)營(yíng)戶能夠接受的租價(jià)范圍。周邊有樟吉高速、大廣高速兩條主要高速公路。從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域是未來吉安市發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃總面積達(dá)5000多畝，涉及汽車、農(nóng)機(jī)、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品、機(jī)械、日用品、倉(cāng)儲(chǔ)物流等幾大領(lǐng)域，目標(biāo)打造贛中南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)集群，各項(xiàng)配套設(shè)施也正在緊張完善中；而本項(xiàng)目正好處在區(qū)域內(nèi)的核心位置。本項(xiàng)目為吉安市政府重點(diǎn)服務(wù)工程項(xiàng)目，各項(xiàng)政策優(yōu)惠明顯。政府對(duì)項(xiàng)目構(gòu)架化的規(guī)劃，造成目前項(xiàng)目環(huán)境較為冷清現(xiàn)象。＞＞綜合開發(fā)成本較低項(xiàng)目土地、材料、人力成本較低。成熟期究竟多長(zhǎng)較難判斷。四、綜合評(píng)估從以上的分析資料來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較明顯的客觀存在。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的定位必須與城市發(fā)展的目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。怎樣高效利用好土地資源，在滿足功能需求的同時(shí)，盡量在土地的開發(fā)強(qiáng)度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標(biāo)?！?和諧發(fā)展原則作為如此大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，建成后必然對(duì)吉安現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。即：以時(shí)間觀與空間觀制定項(xiàng)目的定位方向。形成以交易為中心功能，開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。主題定位——吉安現(xiàn)代化大型商品集散中心——吉安城市客廳四、項(xiàng)目功能定位按照主題定位思路，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能包括：批發(fā)、零售、休閑、娛樂、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動(dòng)。六、檔次定位分析本項(xiàng)目地處規(guī)劃中的“吉安城南專業(yè)市場(chǎng)群”集中發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來吉安城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，承擔(dān)著展現(xiàn)吉安城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。這是一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。二、招商模式本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)首先是招商。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們將對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施大幅度的多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場(chǎng)。本項(xiàng)目的推廣采取前期導(dǎo)入和后期持續(xù)的策略。通過前后期的市場(chǎng)推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)，拓展市場(chǎng)，塑造品牌的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理提前介入，以經(jīng)營(yíng)理念指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)理念。同時(shí)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力和融資能力，確保開發(fā)資金的需求；擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，確保開發(fā)運(yùn)營(yíng)成功；擁有廣泛的商脈、人脈資源，確保招商成功。無論是社會(huì)效益，還是經(jīng)濟(jì)效益，都是切實(shí)可行的。既符合和滿足政府產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市發(fā)展，及人民生活需求，又充分體現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向，具有強(qiáng)大的可持續(xù)發(fā)展的成長(zhǎng)空間。具體經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容包括：＞品牌推廣與管理＞年度博覽展示等活動(dòng)策劃與組織＞商家經(jīng)營(yíng)優(yōu)化組合＞經(jīng)營(yíng)戶咨詢、投訴服務(wù)＞設(shè)施維護(hù)與環(huán)境保潔＞經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所安保服務(wù)第六部分在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)上，獲取我們的利益，贏得真正意義上的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。比如項(xiàng)目開業(yè)慶典、周年慶典、博覽展示、洽談會(huì)推廣等。通過廣泛的社會(huì)關(guān)系，與國(guó)內(nèi)知名商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)合作招商，實(shí)現(xiàn)招商資源共享的目的。通過本地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營(yíng)戶渴望經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)；●品牌商家優(yōu)先策略。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn)吉安商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，全力推進(jìn)吉安乃至整個(gè)贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。住宅作為輔助物業(yè)，故項(xiàng)目必須重視運(yùn)營(yíng)。因此項(xiàng)目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。傾力打造國(guó)內(nèi)一流的商貿(mào)批發(fā)交易場(chǎng)所，開創(chuàng)吉安城市商業(yè)的新高度。從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)檔次和城市價(jià)值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的合理布局，實(shí)現(xiàn)整合和引領(lǐng)吉安乃至贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。特別是浙江地區(qū)成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與吉安作為一個(gè)贛中南地區(qū)核心城市的發(fā)展需要，再結(jié)合地塊資源特點(diǎn)，予以綜合考量。因此，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念。▲ 引領(lǐng)市場(chǎng)原則按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路，吉安未來的商品專業(yè)市場(chǎng)要站在整個(gè)江西及未來商貿(mào)市場(chǎng)的高度，堅(jiān)持科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領(lǐng)贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)平臺(tái)。第四部分 項(xiàng)目定位分析一、定位依據(jù)吉安社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢(shì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。＞＞資源整合力尚待驗(yàn)證本項(xiàng)目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應(yīng)充分考慮吉安目前已經(jīng)正在經(jīng)營(yíng)的幾大建材市場(chǎng)，該類市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了良好的市場(chǎng)口碑，客戶認(rèn)同度較高。（4）項(xiàng)目威脅點(diǎn)（Threaten）＞＞項(xiàng)目成熟期較難判斷盡管城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，城南專業(yè)市場(chǎng)集群也已經(jīng)開發(fā)建設(shè)。隨著城南新區(qū)的拉動(dòng)，未來零售商業(yè)及批發(fā)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)較快速的上升。規(guī)模化市場(chǎng)群的規(guī)劃建設(shè)，各市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著，未來必將形成大型商品集散基地。＞＞政府大力扶持商貿(mào)業(yè)發(fā)展與政府重視程度關(guān)系密切。二、項(xiàng)目環(huán)境分析本項(xiàng)目位于吉安市城南專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，距離市中心廣場(chǎng)約12公里，距離吉安市新行政中心約8公里。第三部分 項(xiàng)目資源分析一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場(chǎng)約12公里，距離吉安市新行政文體中心約8公里。從以上圖表顯示，總價(jià)20—30萬、30—50萬元價(jià)格區(qū)間為絕大部分受訪者認(rèn)同，也有部分受訪者能接受較高的價(jià)格，根據(jù)受訪者心理，一般會(huì)比心理預(yù)期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格較為吻合。您如果在新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，會(huì)選擇怎樣的方式？評(píng)析：本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。貿(mào)易市場(chǎng)基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，且隨著品牌商家的進(jìn)駐，單店面積要求也在逐步提高。您現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的店鋪的物業(yè)租金是多少？評(píng)析：本題意在了解經(jīng)營(yíng)戶物業(yè)租金情況。目前已形成中山路老建材街、貿(mào)易廣場(chǎng)、三江家居城、凱震建材市場(chǎng)、四方圓建材市場(chǎng)等幾大集聚區(qū)；其中四方圓建材市場(chǎng)為吉安最好的建材市場(chǎng)，具有良好的業(yè)績(jī)與口碑。 吉安南大道 高速岔口 城南專業(yè)市場(chǎng)效果圖 鋼材大市場(chǎng)效果圖 城南機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)效果圖 工程機(jī)械市場(chǎng)效果圖（8）萬福家居建材商城（遂川）物業(yè)名稱萬福家居建材商城物業(yè)地址遂川縣井岡山大道經(jīng)營(yíng)范圍陶瓷、地板、油漆、門業(yè)、五金、燈具照明、管材、家用家電、布藝窗簾、家具產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理市場(chǎng)規(guī)模10000平方米輻射范圍遂川城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)萬福家居建材商城打造專業(yè)、規(guī)范的大型家居建材超市。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)凱震建材裝飾市場(chǎng)與四方圓建材市場(chǎng)相距一公里，凱震建材裝飾市場(chǎng)為住宅底商，1層為商鋪，2—6層為住宅。月商鋪布局商鋪分為A—G八個(gè)館，一樓分為木地板區(qū)，板材、涂料、油漆、五金、頂材區(qū)，陶瓷區(qū)，衛(wèi)浴潔具區(qū)四個(gè)區(qū)域；二樓分為燈具區(qū)，家具區(qū)，窗簾、布藝、家紡區(qū)，櫥柜、衣柜、門業(yè)區(qū)。但是該區(qū)域由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街區(qū)經(jīng)營(yíng)凌亂，沒有停車場(chǎng)地。建材類市場(chǎng)現(xiàn)有商戶約160余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經(jīng)營(yíng)零散、沒有倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)，沒有形成全面建材家裝市場(chǎng)。二、調(diào)查方式本次調(diào)查主要針對(duì)地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、訪談與問卷相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下：（1）為依據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)；（2）考察走訪吉安市區(qū)目前經(jīng)營(yíng)中的大型市場(chǎng)，特別是目前正在經(jīng)營(yíng)的五金機(jī)電市場(chǎng)，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場(chǎng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價(jià)格、規(guī)模、租金、售價(jià)、經(jīng)營(yíng)等方面的情況；（3）在充分的前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)相應(yīng)的問卷，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。城南新區(qū)建設(shè)情況： 吉安市行政中心效果圖 吉安市