【正文】 、推廣。（7）城南專業(yè)市場群城南專業(yè)市場群位于吉州區(qū)興橋鎮(zhèn)樟吉高速以西、武吉高速以東，吉福路北延500米以南。新干建材城（新干縣）物業(yè)名稱中國（2）尚缺乏輻射力強的建材市場吉安市建材市場基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營，又以零售為主。月以下、30—60元/平米調(diào)查顯示有超過六成的商戶對現(xiàn)在經(jīng)營狀況感覺一般。如果你選買商鋪，會選擇什么樣的商鋪物業(yè)？評析：本題意在了解消費者對商鋪功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃的喜好，調(diào)查顯示58%的經(jīng)營者對“一層經(jīng)營展示，二層辦公倉儲”這種模式比較接受，擁有較大比例的擁護者。1如果租賃，您所能接受鋪面的租賃價格是多少？評析：本題意在了解消費者對商鋪租賃價位的心理承受，調(diào)查表示3萬元/間/年以內(nèi)是絕大部分建材類經(jīng)營戶能夠接受的租價范圍。周邊有樟吉高速、大廣高速兩條主要高速公路。從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域是未來吉安市發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)的重點區(qū)域，規(guī)劃總面積達5000多畝，涉及汽車、農(nóng)機、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品、機械、日用品、倉儲物流等幾大領域，目標打造贛中南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場集群，各項配套設施也正在緊張完善中；而本項目正好處在區(qū)域內(nèi)的核心位置。本項目為吉安市政府重點服務工程項目，各項政策優(yōu)惠明顯。政府對項目構(gòu)架化的規(guī)劃，造成目前項目環(huán)境較為冷清現(xiàn)象。＞＞綜合開發(fā)成本較低項目土地、材料、人力成本較低。成熟期究竟多長較難判斷。四、綜合評估從以上的分析資料來看，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、風險都比較明顯的客觀存在。因為商業(yè)項目的定位必須與城市發(fā)展的目標有機結(jié)合。怎樣高效利用好土地資源，在滿足功能需求的同時，盡量在土地的開發(fā)強度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標?！?和諧發(fā)展原則作為如此大規(guī)模的商業(yè)項目，建成后必然對吉安現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。即：以時間觀與空間觀制定項目的定位方向。形成以交易為中心功能，開發(fā)相關的展示、信息、研發(fā)、商務等功能。主題定位——吉安現(xiàn)代化大型商品集散中心——吉安城市客廳四、項目功能定位按照主題定位思路，項目經(jīng)營功能包括：批發(fā)、零售、休閑、娛樂、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動。六、檔次定位分析本項目地處規(guī)劃中的“吉安城南專業(yè)市場群”集中發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來吉安城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點，承擔著展現(xiàn)吉安城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商應有的社會責任。二、招商模式本項目的運營重點首先是招商。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎上，我們將對所有招商進駐的商家實施大幅度的多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。本項目的推廣采取前期導入和后期持續(xù)的策略。通過前后期的市場推廣，實現(xiàn)項目持續(xù)經(jīng)營，拓展市場，塑造品牌的目標。實現(xiàn)項目經(jīng)營管理提前介入，以經(jīng)營理念指導項目的開發(fā)理念。同時項目的開發(fā)運營商擁有強大的資金實力和融資能力，確保開發(fā)資金的需求；擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營經(jīng)驗，確保開發(fā)運營成功；擁有廣泛的商脈、人脈資源，確保招商成功。無論是社會效益，還是經(jīng)濟效益，都是切實可行的。既符合和滿足政府產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市發(fā)展，及人民生活需求，又充分體現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向，具有強大的可持續(xù)發(fā)展的成長空間。具體經(jīng)營管理內(nèi)容包括：＞品牌推廣與管理＞年度博覽展示等活動策劃與組織＞商家經(jīng)營優(yōu)化組合＞經(jīng)營戶咨詢、投訴服務＞設施維護與環(huán)境保潔＞經(jīng)營場所安保服務第六部分在項目經(jīng)營成功的基礎上，獲取我們的利益，贏得真正意義上的社會效益與經(jīng)濟效益雙豐收。比如項目開業(yè)慶典、周年慶典、博覽展示、洽談會推廣等。通過廣泛的社會關系，與國內(nèi)知名商業(yè)顧問機構(gòu)合作招商，實現(xiàn)招商資源共享的目的。通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標；●品牌商家優(yōu)先策略。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度結(jié)合，實現(xiàn)吉安商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，全力推進吉安乃至整個贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。住宅作為輔助物業(yè)，故項目必須重視運營。因此項目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。傾力打造國內(nèi)一流的商貿(mào)批發(fā)交易場所，開創(chuàng)吉安城市商業(yè)的新高度。從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟檔次和城市價值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟的合理布局，實現(xiàn)整合和引領吉安乃至贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級換代和可持續(xù)發(fā)展的遠大目標。特別是浙江地區(qū)成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與吉安作為一個贛中南地區(qū)核心城市的發(fā)展需要，再結(jié)合地塊資源特點，予以綜合考量。因此，項目的規(guī)劃設計、商業(yè)運營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念?！?引領市場原則按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路，吉安未來的商品專業(yè)市場要站在整個江西及未來商貿(mào)市場的高度，堅持科學可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)市場的強勢平臺。第四部分 項目定位分析一、定位依據(jù)吉安社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域社會經(jīng)濟的發(fā)達程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費者的收入預期和消費走向。＞＞資源整合力尚待驗證本項目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應充分考慮吉安目前已經(jīng)正在經(jīng)營的幾大建材市場，該類市場經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了良好的市場口碑，客戶認同度較高。（4）項目威脅點（Threaten）＞＞項目成熟期較難判斷盡管城南新區(qū)建設如火如荼，城南專業(yè)市場集群也已經(jīng)開發(fā)建設。隨著城南新區(qū)的拉動，未來零售商業(yè)及批發(fā)市場將會出現(xiàn)較快速的上升。規(guī)?；袌鋈旱囊?guī)劃建設，各市場的經(jīng)營聯(lián)動效應顯著，未來必將形成大型商品集散基地。＞＞政府大力扶持商貿(mào)業(yè)發(fā)展與政府重視程度關系密切。二、項目環(huán)境分析本項目位于吉安市城南專業(yè)市場集群區(qū)域，距離市中心廣場約12公里，距離吉安市新行政中心約8公里。第三部分 項目資源分析一、項目概況地理位置項目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場約12公里，距離吉安市新行政文體中心約8公里。從以上圖表顯示，總價20—30萬、30—50萬元價格區(qū)間為絕大部分受訪者認同，也有部分受訪者能接受較高的價格，根據(jù)受訪者心理，一般會比心理預期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場價格較為吻合。您如果在新市場經(jīng)營，會選擇怎樣的方式？評析：本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。貿(mào)易市場基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨立經(jīng)營，且隨著品牌商家的進駐，單店面積要求也在逐步提高。您現(xiàn)在所經(jīng)營的店鋪的物業(yè)租金是多少？評析：本題意在了解經(jīng)營戶物業(yè)租金情況。目前已形成中山路老建材街、貿(mào)易廣場、三江家居城、凱震建材市場、四方圓建材市場等幾大集聚區(qū)；其中四方圓建材市場為吉安最好的建材市場，具有良好的業(yè)績與口碑。 吉安南大道 高速岔口 城南專業(yè)市場效果圖 鋼材大市場效果圖 城南機動車市場效果圖 工程機械市場效果圖（8）萬福家居建材商城（遂川）物業(yè)名稱萬福家居建材商城物業(yè)地址遂川縣井岡山大道經(jīng)營范圍陶瓷、地板、油漆、門業(yè)、五金、燈具照明、管材、家用家電、布藝窗簾、家具產(chǎn)品經(jīng)營方式統(tǒng)一管理市場規(guī)模10000平方米輻射范圍遂川城區(qū)項目點評萬福家居建材商城打造專業(yè)、規(guī)范的大型家居建材超市。項目點評凱震建材裝飾市場與四方圓建材市場相距一公里，凱震建材裝飾市場為住宅底商，1層為商鋪，2—6層為住宅。月商鋪布局商鋪分為A—G八個館，一樓分為木地板區(qū)，板材、涂料、油漆、五金、頂材區(qū)，陶瓷區(qū)，衛(wèi)浴潔具區(qū)四個區(qū)域；二樓分為燈具區(qū)，家具區(qū)，窗簾、布藝、家紡區(qū)，櫥柜、衣柜、門業(yè)區(qū)。但是該區(qū)域由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街區(qū)經(jīng)營凌亂，沒有停車場地。建材類市場現(xiàn)有商戶約160余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經(jīng)營零散、沒有倉儲建設，沒有形成全面建材家裝市場。二、調(diào)查方式本次調(diào)查主要針對地塊項目，運用資料查閱、訪談與問卷相結(jié)合的方法，獲取相應的信息，主要調(diào)查目標與途徑如下：（1）為依據(jù)政府部門的統(tǒng)計資料，獲取當?shù)氐慕?jīng)濟、人口和專業(yè)市場發(fā)展數(shù)據(jù)；（2）考察走訪吉安市區(qū)目前經(jīng)營中的大型市場，特別是目前正在經(jīng)營的五金機電市場，通過訪談和資料收集，了解有關各類市場的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價格、規(guī)模、租金、售價、經(jīng)營等方面的情況；（3）在充分的前期調(diào)研的基礎上，設計相應的問卷，對市場的經(jīng)營特點進行重點調(diào)查。城南新區(qū)建設情況： 吉安市行政中心效果圖 吉安市