【正文】 5,286, 463, 室外工程費 60,219, 463, 5 后期成本 9,727, 物業(yè)維修基金 5,558, 463, 交接費用 1,389, 463, 交易手續(xù)費等雜費 2,779, 463, 建設(shè)成本合計 1,037,423, 2, 本項目現(xiàn)金流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號 項目 估算指標 估算金額（ RMB） 2021 年中 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一、 現(xiàn)金流入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 銷售收入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 土地出讓金 185,325, 契稅 % 7,413, 拆遷補償費 2,000, 其他 1,000, 建設(shè)成本 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 管理費用 % 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 銷售費用 % 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 財務(wù)費用 % 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 不可預見費 % 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營業(yè)稅及附加 % 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預征 1%～ 2% 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, 新城南都項目可行性研究報告 新城房產(chǎn) 第 24 頁 由以上各表可知，本項目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷售利潤率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為144,716,481 元，項目回籠資金的速度快，效益好。 客戶定位 ? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； ? 武進區(qū)政府機關(guān)公務(wù)員； ? 武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； ? 長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士； ? 武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主； ? 部分常州市區(qū)富有居民。南都形象與品位的極大提升。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。 生態(tài)環(huán)境分析 常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。 圖 2 . 1 3 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52021 2021 2021 2021 令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： ? 隨著常州市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求； ? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分； ? 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。 常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。盡管 2021 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 %,達到 億元。 圖 2 . 7 常州市城鎮(zhèn)居民居住狀況分布圖3 0 6 0 平方米31%9 0 1 2 0 平方米12%1 2 0 平方米以上9%6 0 9 0 平方米46%3 0 平方米以下2% 圖 2 . 8 近年來常州市城鎮(zhèn)居民住宅面積增長情況 (m2)1 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302021 2021 2021 2021 2021 未來走勢 2021 年，是常州實現(xiàn) “十五 ”計劃目標，銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是常州 市力爭 “兩個率先 ”、實現(xiàn)富民強市的關(guān)鍵之年。 2021 年，全市的社會保障體系進一步完善、人民的生活質(zhì)量進一步提高、文化設(shè)施進一步普及 。 圖 2 . 3 近年來常州市社會固定投資情況01002003004005006007002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增長率 人口 截止 2021 年底， 常州 市戶籍總?cè)丝谶_到 萬人，比上年增長 %，其中市區(qū)人口為 萬人，增長 %。 二、市場分析 常州宏觀經(jīng)濟分析 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟體制綜合改革試點城市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。 新 城 南都項目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團。南都西區(qū)： 在 新城 新城南都可行性研究報告 目 錄 一、總論 ......................................................................................................................................................... 2 項目簡介 ............................................................................................................................................... 2 項目位置 ....................................................................................................................................... 2 項目現(xiàn)狀 ....................................................................................................................................... 2 項目總體規(guī)劃要求 ....................................................................................................................... 3 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 .............................................................................................................. 3 項目法人概況 ...................................................................................................................................... 3 編制依據(jù) ............................................................................................................................................... 4 結(jié)論 ...............................................