【正文】 2021 年中 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一、 現(xiàn)金流入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 銷售收入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 土地出讓金 185,325, 契稅 % 7,413, 拆遷補償費 2,000, 其他 1,000, 建設(shè)成本 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 管理費用 % 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 銷售費用 % 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 財務(wù)費用 % 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 不可預(yù)見費 % 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營業(yè)稅及附加 % 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～ 2% 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, 新城南都項目可行性研究報告 新城房產(chǎn) 第 24 頁 由以上各表可知，本項目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷售利潤率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為144,716,481 元，項目回籠資金的速度快，效益好。 銷售收入 測算如下： 銷售收入測算表 序號 項目 單位 銷售收入（ RMB） 合計（ RMB） 2021 年 2021 年 住宅銷售單價 RMB/m2 3, 3, 住宅銷售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 別墅銷售單價 RMB/m2 5, 別墅銷售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷售收入 RMB 191,884, 191,884, 商業(yè)街銷售單價 RMB/m2 6, 商業(yè)街銷售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷售收入 RMB 126,774, 126,774, 沿街商業(yè)銷售單價 RMB/m2 8, 沿街商業(yè)銷售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 80,000, 80,000, 車位銷售單價 RMB/個 70, 車位銷售個數(shù) 個 1, 1, 5 車位銷售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷售收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本項目建設(shè)投資估算如下表所示： 建設(shè)投資估算表 序號 項目 估算金額 估算指標(biāo) 估算面積 （ RMB） （ RMB/m2，％） （ m2） 1 前期工程費 142,208, 前期規(guī)費 90,262, 368, 規(guī)劃設(shè)計費 40,894, 368, 其他前期費 11,052, 368, 2 建安工程費 361,105, 住宅 270,330, 1, 245, 別墅 31,399, 34, 商業(yè)街 19,016, 21, 沿街商業(yè) 10,000, 1, 10, 地下車庫 30,360, 1, 27, 3 公共配套設(shè)施費 29,045, 公建配套設(shè)施 29,045, 1, 29, 4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 102,261, 供電 24,941, 311, 供水 18,706, 311, 郵電 1,558, 311, 雨污水 6,235, 311, 智能化 10,288, 311, 室 外工程費 40,530, 311, 5 后期成本 6,547, 物業(yè)維修基金 3,741, 311, 交接費用 935, 311, 交易手續(xù)費等雜費 1,870, 311, 建設(shè)成本合計 641,168, 本項目現(xiàn)金流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號 項目 估算指標(biāo) 估算金額（ RMB） 2021 年中 2021 年 2021 年 2021 年 一、 現(xiàn)金流入 791,884, 449,516, 銷售收入 791,884, 449,516, 二、 現(xiàn)金流出 87,478, 8,105, 487,579, 325,107, 1 總投資 87,478, 8,105, 433,792, 294,422, 土地出讓金 70,762, 契稅 % 2,830, 拆遷補償費 6,848, 其他 7,036, 建設(shè)成本 384,700, 256,467, 管理費用 % 10,929, 10,929, 銷售費用 % 15,837, 8,990, 財務(wù)費用 % 8,105, 9,456, 9,456, 不可預(yù)見費 % 12,867, 8,578, 2 營業(yè)稅及附加 % 43,949, 24,948, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～ 2% 9,837, 5,736, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 304,304, 124,409, 所得稅 % 68,877, 41,055, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (87,478,) (8,105,) 235,426, 83,354, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (87,478,) (7,505,) 201,840, 66,169, 由以上各表可知，本項目東區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 ，稅后銷售利潤率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為 173,026,167元，項目回籠資金的速度非?？?，效益好。南都總占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計 677,112 平方米，獨立及聯(lián)排別墅共計 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。目前聯(lián)排別墅 165 萬 /套，獨立別墅 355 萬 /套。 四、項目定位 產(chǎn)品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具體表述如下： 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù) —— 各種健康、娛樂設(shè)施、新城物管多年管理經(jīng)驗，有口皆碑； 遠離塵囂，但交通便利 —— 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 —— 1000 畝南田購物休閑公園； 高素質(zhì)的市政配套 —— 大學(xué)城、南田購物公園、行政中心； 高品質(zhì)的產(chǎn)品 —— 國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計大師傾情演譯。南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此 存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； ? 南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是新城其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過 60%。南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。它的建成標(biāo)志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城 人文環(huán)境分析 常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。 2021 年 新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。 2021 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬平方米 ，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫